АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А35-4661/2017

28 декабря 2017 года

г. Курск

Резолютивная часть решения объявлена 21.12.2017. 

Полный текст решения изготовлен 28.12.2017.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Клочковой Е.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Корнеевым М.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению 

Индивидуального предпринимателя - главы крестьянского (фермерского хозяйства) ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 313461403900018)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области

о признании незаконным отказа от 12.05.2017 № 46/009/001/2017-122 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области в государственной регистрации договора аренды № 2а находящихся в государственной собственности земельных участков КН\УН:46:08:140103:40, 46:08:140202:13, 46:08:140202:14, 46:08:170202:19, 46:08:140202:16, 46:08:170201:45, 46:08:170202:18, 46:08:140202:15, расположенных по адресу: Курская обл., Касторенский район, Краснодолинский сельсовет от 19.07.2015, 

о признании незаконным отказа от 12.05.2017 № 46/009/001/2017-123 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области в государственной регистрации договора аренды № 2б находящегося в государственной собственности земельного участка КН\УН:46:08:170104:443, расположенного по адресу: Курская обл., Касторенский район, Краснодолинский сельсовет, с. Бычок от 19.07.2015,

об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области осуществить государственную регистрацию договора аренды № 2а находящихся в государственной собственности земельных участков КН\УН:46:08:140103:40, 46:08:140202:13, 46:08:140202:14, 46:08:170202:19, 46:08:140202:16, 46:08:170201:45, 46:08:170202:18, 46:08:140202:15, расположенных по адресу: Курская обл., Касторенский район, Краснодолинский сельсовет от 19.07.2015, и договора аренды № 2б находящегося в государственной собственности земельного участка КН\УН:46:08:170104:443, расположенного по адресу: Курская обл., Касторенский район, Краснодолинский сельсовет, с. Бычок от 19.07.2015,

третье лицо - Администрация Краснодолинского сельсовета Касторенского района Курской области,

при участии:

от заявителя – ФИО2 по доверенности от 01.06.2017 серия 46АА № 1028129; ИП глава КФХ ФИО1 предъявлен паспорт;

от заинтересованного лица – не явились, уведомлены надлежащим образом;

от третьего лица – не явились, уведомлены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель - глава крестьянского (фермерского хозяйства) ФИО1 обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа от 12.05.2017 № 46/009/001/2017-122 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области в государственной регистрации договора аренды № 2а находящихся в государственной собственности земельных участков КН\УН:46:08:140103:40, 46:08:140202:13, 46:08:140202:14, 46:08:170202:19, 46:08:140202:16, 46:08:170201:45, 46:08:170202:18, 46:08:140202:15, расположенных по адресу: Курская обл., Касторенский район, Краснодолинский сельсовет от 19.07.2015, о признании незаконным отказа от 12.05.2017 № 46/009/001/2017-123 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области в государственной регистрации договора аренды № 2б находящегося в государственной собственности земельного участка КН\УН:46:08:170104:443, расположенного по адресу: Курская обл., Касторенский район, Краснодолинский сельсовет, с. Бычок от 19.07.2015, об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области осуществить государственную регистрацию договора аренды № 2а находящихся в государственной собственности земельных участков КН\УН:46:08:140103:40, 46:08:140202:13, 46:08:140202:14, 46:08:170202:19, 46:08:140202:16, 46:08:170201:45, 46:08:170202:18, 46:08:140202:15, расположенных по адресу: Курская обл., Касторенский район, Краснодолинский сельсовет от 19.07.2015, и договора аренды № 2б находящегося в государственной собственности земельного участка КН\УН:46:08:170104:443, расположенного по адресу: Курская обл., Касторенский район, Краснодолинский сельсовет, с. Бычок от 19.07.2015.

Заинтересованное лицо, третье лицо,  надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123 АПК РФ, явку своих представителей не обеспечили.

До начала судебного заседания через канцелярию суда поступили следующие документы: от третьего лица 21.11.2017 ответ на запрос суда, от ФГБУ «ФКП Росреестра» 29.11.2017 повторно выписка из ЕГРН в отношении спорных земельных участков, от Администрации Касторенского района 14.12.2017 отзыв на заявление в соответствии с запросом суда.

Документы приобщены к материалам дела с учетом мнения заявителя и его представителя.

Представитель заявителя в судебном заседании ходатайствовал о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств – постановлений от 23.12.2014, от 14.02.2014 об утверждении схем расположения земельных участков, письменного пояснения с отметкой о вручении третьему лицу. Документы приобщены к материалам дела.

Представитель заявителя и заявитель поддержали заявленные требования.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. 156, 200 АПК РФ в отсутствие представителей заинтересованного лица и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания. 

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации Касторенского района Курской области от 19.07.2014 № 489 (т. 1 л.д. 90) 19.07.2014 между Администрацией Касторенского района Курской области (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем - главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (арендатором) заключен договор № 185, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером - нет, общей площадью 105,5 га, расположенные по адресу (местоположение): Курская область, Касторенский район, Краснодолинский сельсовет: участок № 1 - площадью 51 га, в том числе 44 га пашни и 7 га сенокоса, участок № 2 - площадью 54,5 га, для создания крестьянского (фермерского) хозяйства.

Согласно пункту 2.1. договора срок аренды участков устанавливается с 19.07.2014 по 17.07.2015.

Согласно пункту 4.3.3. договора, у арендатора есть право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора.

Данные земельные участки были переданы арендатору по акту приема-передачи (приложение к договору) (т.1 л.д. 88).

24.04.2015 между Администрацией Краснодолинского сельсовета Касторенского района Курской области и индивидуальным предпринимателем - главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 заключено дополнительное соглашение к договору № 185 от 19.07.2014 (т.1 л.д. 107-110), в соответствии с которым стороны определили изложить п.1.1 договора в следующей редакции:

«Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельные участки (далее-Участки), находящиеся в государственной собственности, площадью 104750 кв.м, с кадастровым номером 46:08:170104:443; площадью 220250 кв.м, с кадастровым номером 46:08:170202:18; площадью 72400 кв.м, с кадастровым номером 46:08:170202:19; площадью 45849 кв.м, с кадастровым номером 46:08:140202:13; площадью 88873 кв. м., с кадастровым номером 46:08:140202:14; площадью 126900 кв. м, с кадастровым номером 46:08:140202:15; площадью 148954 кв.м с кадастровым номером 46:08:140202:16; площадью 45883 кв.м, с кадастровым номером: 46:08:140103:40; площадью 114283 кв.м, с кадастровым номером 46:08:170201:45; расположенные в границах Краснодолинского сельсовета, указанных в кадастровых паспортах, прилагаемых к настоящему договору и являющимися его неотъемлемой частью, по адресу: Курская область, Касторенский район, Краснодолинский сельсовет, категория земель - «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования - «для использования в целях создания крестьянского (фермерского) хозяйства», а также по адресу: Курская область, Касторенский район, Краснодолинский сельсовет, с. Бычок, категория земель - «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования - «для использования в целях создания крестьянского (фермерского) хозяйства».

Кроме того, указанным дополнительным соглашением был изменен срок аренды, который установлен с 24.04.2015 по 22.04.2064 (п.2 дополнительного соглашения).

Пунктом 3 дополнительного соглашения установлено, что оно является неотъемлемой частью договора земельного участка от 19.07.2014 № 185 и подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию, прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

19.07.2015 на основании постановления администрации Краснодолинского сельсовета Касторенского района Курской области от 14.07.2015 № 45а (т. 1 л.д. 22-23) между Администрацией Краснодолинского сельсовета Касторенского района Курской области (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем - главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (арендатором) заключен договор № 2а, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 863392 кв.м, в том числе: с кадастровым номером 46:08:140202:13, площадью 45849 кв.м.; с кадастровым номером 46:08:140202:14,площадью 88873 кв.м.; с кадастровым номером 46:08:140202 15, площадью 126900 кв.м.; с кадастровым номером 46:08:140202:16, площадью 148954 кв.м.; с кадастровым номером 46:08:140103:40, площадью 45883 кв.м.; с кадастровым номером 46:08:170202:18, площадью 220250 кв.м.; с кадастровым номером 46:08:170202:19, площадью 72400 кв.м.; с кадастровым номером 46:08:170201:45, площадью 114283 кв.м.; расположенные по адресу (местоположение): Курская область, Касторенский район, Краснодолинский сельсовет для использования в целях создания крестьянского (фермерского) хозяйства (пункт 1.1. договора) (т. 1 л.д. 19-21).

Согласно пункту 2.1. договора, срок аренды участков устанавливается с 19 июля 2015 г. по 17 июля 2064 г.

Согласно пункту 2.2. договора, он вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, поскольку заключен на срок более года.

Данные земельные участки были переданы арендатору по акту приема-передачи (приложение к договору) (т.1 л.д. 21).

Кроме того, на основании постановления администрации Краснодолинского сельсовета Касторенского района Курской области от 14.07.2015 № 46Б (т. 1 л.д. 27) 19.07.2015 между Администрацией Краснодолинского сельсовета Касторенского района Курской области (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем - главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (арендатором) заключен договор № 2б, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 46:08:170104:443 площадью 104750 кв.м.; расположенный по адресу (местоположение): Курская область, Касторенский район, Краснодолинский сельсовет, с. Бычок для использования в целях создания крестьянского (фермерского) хозяйства.

Согласно пункту 2.1. договора, срок аренды участка устанавливается с 19 июля 2015 г. по 17 июля 2064 г.

Согласно пункту 2.2. договора, он вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, поскольку заключен на срок более года.

Данный земельный участок был передан арендатору по акту приема-передачи (приложение к договору) (т.1 л.д. 26).

03.02.2017 заявитель обратился в Управление Росреестра по Курской области с заявлением о государственной регистрации договора № 2а от 19.07.2015 аренды земельных участков, а также с заявлением о государственной регистрации договора № 2б от 19.07.2015 аренды земельного участка. На государственную регистрацию заявителем представлены: договор № 185 от 19.07.2014, дополнительное соглашение к договору № 185 от 19.07.2014, договор № 2а от 19.07.2015 договор № 2б от 19.07.2015, о чем свидетельствуют расписки в получении документов.

15.02.2017 Управлением Росреестра по Курской области было принято решение о приостановлении государственной регистрации договора аренды № 2а от 19.07.2015, о чем в адрес заявителя направлено соответствующее уведомление № 46/009/001/2017-122 (т. 1 л.д. 73-75), а также решение о приостановлении государственной регистрации договора аренды № 2б от 19.07.2015, о чем в адрес заявителя направлено соответствующее уведомление № 46/009/001/2017-123 ( т. 1 л.д. 30-31).

В связи с неустранением в установленный срок причин, препятствующих проведению государственной регистрации, 12.05.2017 Управлением Росреестра по Курской области принято решение об отказе в государственной регистрации договора аренды № 2а от 19.07.2015 (сообщение № 46/009/001/2017-122) ( т. 1 л.д. 76-78), а также решение об отказе в государственной регистрации договора аренды № 2б от 19.07.2015 (сообщение № 46/009/001/2017-123) ( т. 1 л.д. 16-18)

В качестве оснований для отказов в государственной регистрации Управление Росреестра по Курской области указало, что в связи с непредставлением заявителем по собственной инициативе документов, подтверждающих соблюдение порядка предоставления земельных участков в аренду в соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), государственным регистратором были направлены межведомственные запросы в Администрацию Краснодолинского сельсовета Касторенского района Курской области с просьбой предоставить документы (надлежащим образом заверенные копии), подтверждающие соблюдение порядка предоставления в аренду ФИО1 земельных участков в соответствии с договорами аренды, в ответ на которые было сообщено, что вышеуказанные земельные участки были предоставлены ФИО1 без соблюдения требований, установленные земельным законодательством к порядку предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе, предусмотренных п.1, п.2 ст.39.18 ЗК РФ. Управление указало, что представленные на регистрацию договор № 185 от 19.07.2014, дополнительное соглашение к договору № 185 от 19.07.2014, не могут являться документами, подтверждающими право на заключение договоров № 2а от 19.07.2015 и № 2б от 19.07.2015 аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности земельных участков, без проведения торгов. 

Управление Росреестра по Курской области в оспариваемых отказах также указало, что в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют записи о регистрации договора аренды № 185 от 19.07.2014 и дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 19.07.2014 №185 от 24.04.2015, следовательно, они не считаются заключенными, а из представленных на государственную регистрацию документов, следует, что при предоставлении земельных участков в аренду не соблюдены требования, установленные земельным законодательством к порядку предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Посчитав, что отказы Управления Росреестра по Курской области от 12.05.2017 № 46/009/001/2017-122 в государственной регистрации договора аренды № 2а находящихся в государственной собственности земельных участков КН\УН:46:08:140103:40, 46:08:140202:13, 46:08:140202:14, 46:08:170202:19, 46:08:140202:16, 46:08:170201:45, 46:08:170202:18, 46:08:140202:15, расположенных по адресу: Курская обл., Касторенский район, Краснодолинский сельсовет от 19.07.2015, и от 12.05.2017 № 46/009/001/2017-123 в государственной регистрации договора аренды № 2б находящегося в государственной собственности земельного участка КН\УН:46:08:170104:443, расположенного по адресу: Курская обл., Касторенский район, Краснодолинский сельсовет, с. Бычок от 19.07.2015 не соответствуют действующему законодательству и нарушают права и законные интересы индивидуального предпринимателя - главы крестьянского (фермерского хозяйства) ФИО1, заявитель обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

В обоснование заявленных требований заявитель указал, что считает процедуру предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без торгов соблюденной, ссылаясь на пункт 31 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ. Указал, что надлежащим образом использовал данные земельные участки в соответствии с договором аренды № 185 от 19.07.2014, поскольку предметом договора аренды № 185 от 19.07.2014 являются те же земельные участки, что и договоров № 2а от 19.07.2015 и № 2б от 19.07.2015. Пояснил, что заявление о предоставлении данных земельных участков в аренду ФИО1 было подано 15.07.2015, т.е. до окончания срока действия договора № 185 от 19.07.2014. По мнению заявителя, государственный регистратор не дал правовую оценку данному заявлению. 

Заявитель также указал, что администрация Краснодолинского сельсовета Касторенского района Курской области не оспаривала заключенный 19.07.2014 года договор аренды № 185, он не признан в установленном порядке недействительным и досрочно не расторгнут. Договора № 2а и № 2б были заключены в период действия договора № 185 от 19.07.2014 согласно его условий.

Заявитель полагает, что причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации договоров аренды, которые заявитель мог устранить, не имеется, так как вывод об отсутствии оснований для осуществления государственной регистрации основан исключительно на юридическом толковании норм права при осуществлении правовой экспертизы сданных заявителем документов государственным регистратором.

Заинтересованное лицо возражало по заявленным требованиям, представило письменный отзыв. В отзыве заинтересованное лицо поддержало выводы, сделанные в оспариваемых отказах, указало, что из представленных на государственную регистрацию документов следует, что при предоставлении земельных участков в аренду не соблюдены требования, установленные земельным законодательством к порядку предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в связи с чем, зарегистрировать договоры аренды не представляется возможным.

Третье лицо представило письменное мнение, где поддержало правовую позицию, изложенную заявителем, считает, что в регистрации договоров аренды отказано незаконно. В отзыве третье лицо пояснило, что торги по земельным участкам не проводились, на дату заключения договора № 185 от 19.07.2014 земельные участки не имели кадастровых номеров, предметом договора № 185 от 19.07.2014 являлся участок, обозначенный на согласованной схеме расположения, составленной на основании имеющегося плана территории Краснодолинского сельсовета Касторенского района Курской области. Указало, что в период действия договора аренды № 185 от 19.07.2014 все условия договора арендатором выполнялись в полном объеме, земля использовалась по целевому назначению, арендная плата платилась своевременно, в связи с чем Администрация Краснодолинского сельсовета Касторенского района Курской области 29.12.2016 направила государственному регистратору заявление с просьбой осуществить государственную регистрацию договоров аренды № 2а от 19.07.2015 и № 2б от 19.07.2015.

Кроме того, третье лицо пояснило, что заключение вместо одного двух договоров аренды № 2а от и № 2б от 19.07.2015 было обусловлено нахождением одного из арендованных земельных участков на территории с. Бычок (земли населенных пунктов), что было установлено после межевания земельных участков, произведенного ФИО1

Администрация Касторенского района Курской области в соответствии с запросом суда представила письменный отзыв относительно заключения договора № 185 от 19.07.2014. В отзыве администрация указала, что считает договор заключенным. Полагает, что оформление кадастрового паспорта земельного участка после заключения договора аренды не свидетельствует о незаключенности договора аренды.

Изучив представленные доказательства и заслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленных настоящим Кодексом.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом (часть 4 статьи 198 Кодекса).

Оспариваемые решения в форме сообщений приняты 12.05.2017, в арбитражный суд заявитель обратился с заявлением 01.06.2017, то есть в пределах срока, установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ.

Основанием для признания незаконными действий (бездействия), ненормативного правового акта органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 АПК РФ, пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с частью 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). 

При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя. 

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент обращения с заявлением о государственной регистрации, далее - Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (часть 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Государственная регистрация прав осуществляется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (часть 1 статьи 3 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является, в том числе, федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К компетенции Росреестра относятся, в том числе, прием заявления о государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; государственная регистрация прав (часть 3 статьи 3 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Таким образом, оспариваемые отказы от 12.05.2017 № 46/009/001/2017-122 и от 12.05.2017 № 46/009/001/2017-123 приняты надлежащим органом в рамках предоставленных ему полномочий, что лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ порядке (часть 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Часть 4 ст. 18 Федерального закона  № 218-ФЗ предусматривает, что к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 21 Федерального закона  № 218-ФЗ и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (ч. 5 ст. 18 Федерального закона  № 218-ФЗ).

Согласно части 6 статьи 18 Федерального закона  № 218-ФЗ заявитель вправе представить по собственной инициативе для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы, которые в соответствии с Федеральным законом от 27.07.2010 № 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" представляются в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

В силу части 1 статьи 21 Федерального закона № 218-ФЗ, документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Частью 3 статьи 3 Федерального закона  № 218-ФЗ к компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав отнесены, в том числе, проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (пункт 2); проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав (пункт 3).

Государственная регистрация прав включают в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав (пункт 3 части 1 статьи 29 Федерального закона № 218-ФЗ).

Орган регистрации прав при отсутствии оснований для возврата представленных заявления о государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов без рассмотрения осуществляет, в том числе, уведомление о приостановлении государственной регистрации прав - при наличии оснований для приостановления государственной регистрации прав; уведомление об отказе в государственной регистрации прав - в случае неустранения причин, которые препятствовали осуществлению государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственной регистрации прав (часть 4 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Основания для приостановления осуществления государственной регистрации установлены статьей 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Основаниями для приостановления государственной регистрации, в том числе, являются непредставление документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав; представление (поступление) информации об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам (пункты 5, 10 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ осуществление государственной регистрации прав по указанным основаниям (пункты 5, 10 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ)  приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца.

В осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. 

Как следует из материалов дела, ИП глава КФХ ФИО1  обратился в Управление Росреестра по Курской области с заявлением о государственной регистрации договоров аренды земельных участков № 2а от 19.07.2015  и № 2б от 19.07.2015, представив на регистрацию договор № 185 от 19.07.2014, дополнительное соглашение к договору аренды № 185 от 19.07.2014, договор № 2а от 19.07.2015 договор № 2б от 19.07.2015.

В процессе правовой экспертизы орган, осуществляющий государственную регистрацию, установил, что при предоставлении ФИО1 земельных участков в аренду не соблюдены требования, установленные земельным законодательством к порядку предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Государственный регистратор указал, что представленные на регистрацию договор № 185 от 19.07.2014, дополнительное соглашение к договору № 185 от 19.07.2014 не могут являться документами, подтверждающими право на заключение договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка без проведения торгов. Орган, осуществляющий государственную регистрацию, установил, что дополнительное соглашение к договору № 185 от 19.07.2014 изменяет срок аренды с 24.04.2015 по 22.04.2064, а также уточняет предмет договора  аренды. Также Управлением Росреестра по Курской области установлено, что договор аренды № 185 от 19.07.2014 и дополнительное соглашения к договору аренды земельного участка от 19.07.2014 №185 от 24.04.2015 не зарегистрированы в установленном порядке, в связи с чем, являются незаключенными.

Изложенное послужило основанием для принятия Управлением Росреестра по Курской области решений об отказе в государственной регистрации договора аренды № 2а от 19.07.2015 и договора аренды № 2б от 19.07.2015.

Земельные участки, в силу пункта 2 части 1 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент заключения договора № 185 от 19.07.2014), являются объектами земельных отношений.

В соответствии со статьей 11.1. ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. 

В соответствии с частью 2 статьи 22 ЗК РФ, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Согласно п.1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их эксплуатации (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, земельный участок как объект земельных отношений должен быть описан и удостоверен в установленном порядке, то есть прошедшим государственный кадастровый учет.

Проведение государственного кадастра земельных участков, являющихся объектами земельных отношений, является обязательным.

В период заключения договора № 185 от 19.07.2014 государственный кадастровый учет земельных участков, как следует из ст. 70 ЗК РФ, осуществлялся в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Следовательно, до передачи в аренду ИП главе КФХ ФИО1 по договору № 185 аренды земельных участков от 19.07.2014 спорные земельные участки должны были быть поставлены на государственный кадастровый учет недвижимого имущества.

Как следует из материалов дела, договор аренды земельных участков № 185 от 19.07.2014 не содержит указания на кадастровые номера переданных в аренду земельных участков. Договор аренды не содержит признаки, индивидуализирующие передаваемые в аренду земельные участки, на момент заключения договора аренды. Из представленной администрацией Касторенского района Курской области в материалы дела схемы расположения земельных участков установить расположение предоставленных в аренду земельных участков не представляется возможным.

Также из материалов дела следует, что предметом договора аренды № 185 от 19.07.2014 являются 2 земельных участка: участок № 1 - площадью 51 га, в том числе 44 га пашни и 7 га сенокоса, участок № 2 - площадью 54,5 га, а в дополнительном соглашении в качестве предмета договора указаны 9 земельных участков с кадастровыми номерами: 46:08:140103:40, 46:08:140202:13, 46:08:140202:14, 46:08:170202:19, 46:08:140202:16, 46:08:170201:45, 46:08:170202:18, 46:08:140202:15, 46:08:170104:443.

Судом установлено и заявителем не оспаривается, что земельные участки, указанные в дополнительном соглашении поставлены на кадастровый учет: с кадастровым номером 46:08:140103:40 – 17.04.2015, с кадастровым номером 46:08:140202:13 – 13.02.2015, с кадастровым номером 46:08:140202:14 – 13.02.2015, с кадастровым номером 46:08:170202:19 – 20.03.2014, с кадастровым номером 46:08:140202:16 – 17.04.2015, с кадастровым номером 46:08:170201:45 – 17.04.2015, с кадастровым номером 46:08:170202:18 – 20.03.2014, с кадастровым номером 46:08:140202:15 – 13.02.2015, с кадастровым номером 46:08:170104:443 – 20.03.2014.

Таким образом, на момент подписания договора № 185 от 19.07.2014 не все земельные участки были поставлены на кадастровый учет, однако, как было указано выше, договор аренды земельных участков № 185 от 19.07.2014 не содержит никаких сведений о кадастровых номерах.

Факт постановки земельных участков на кадастровый учет после подписания договора аренды земельных участков, а также указание кадастровых номеров в качестве уточнения описания объекта аренды в дополнительном соглашении к договору не свидетельствует о соблюдении установленного законодательством порядка предоставления земельных участков.

Также судом установлено, в договоре № 185 от 19.07.2014 указано, что все участки расположены по адресу: Курская область, Касторенский район, Краснодолинский сельсовет, а также то, что земельные участки относятся к землям сельскохозяйственного назначения.

В дополнительном же соглашении к договору № 185 от 19.07.2014 указано, что один из предоставленных участков находится по адресу: Курская область, Касторенский район, Краснодолинский сельсовет, с. Бычок, относится к категории земель - «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования - «для использования в целях создания крестьянского (фермерского) хозяйства».

Исходя из изложенного, достоверно установить место расположения объектов, передаваемых по договору № 185 от 19.07.2014, не представляется возможным, из чего следует, что тождественность предметов договора № 185 от 19.07.2014 и дополнительного соглашения к договору № 185, заключенного 24.04.2015, не подтверждена.

Ссылки заявителя на то, что согласно схеме расположения земельных участков, составленной на момент заключения договора аренды № 185 от 19.07.2014, все прилегающие к спорным земельные участки прошли государственный кадастровый учет, что, по мнению заявителя, свидетельствует об установлении местоположения арендованных земельных участков, являются необоснованными, поскольку не подтверждают точное расположение объекта аренды. В то же время изложенное однозначно не свидетельствует об отсутствии  пересечения границ земельных участков. 

В силу с п.1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Судом установлено, что согласно пункту 2.1. договора № 185 от 19.07.2014, срок аренды участков устанавливается с 19.07.2014 по 17.07.2015; согласно пункту 4.3.3. договора № 185 от 19.07.2014, у арендатора есть право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора.

Дополнительным соглашением от 24.04.2015 к договору № 185 от 19.07.2014 изменены условия договора в части срока аренды земельного участка – с 24.04.2015 по 22.04.2064.

Земельное законодательство не предусматривает возможность продления срока действия договора аренды земельного участка посредством заключения дополнительных соглашений. 

Изменение в дополнительном соглашении к договору аренды срока аренды земельного участка не соответствуют нормам ЗК РФ, которым предусмотрены основания заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов при наличии преимущественного права, но не продление срока аренды земельного участка.

При таких обстоятельствах, внесение дополнительным соглашением от 24.04.2015 к договору № 185 от 19.07.2014 изменений в условия договора № 185 от 19.07.2014  в части срока аренды земельного участка с 24.04.2015 по 22.04.2064 не свидетельствует о пролонгации договора аренды.

Доводы заявителя о наличии преимущественного права на заключение без торгов нового договора аренды спорных земельных участков (даже без учета указанного дополнительного соглашения), ввиду его заключения в период действия предыдущего договора, а также ведения деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, суд считает необоснованными, поскольку не соблюден порядок предоставления земельных участков в аренду в соответствии с требованиями ЗК РФ, в силу следующего.

В соответствии с частью 2 статьи 11 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договоров № 2а от 19.07.2015 и № 2б от 19.07.2015) органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В силу пункта 1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

В силу пункта 3 части 1 статьи 39.1 ЗК РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В силу статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в том числе, в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка (пункт 31 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ).

На основании пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, для заключения договора аренды земельного участка без торгов необходимо выполнение одновременно следующих условий:

1. земельный участок предназначен для сельскохозяйственного производства;

2. арендатор использовал земельный участок надлежащим образом;

3. имеется ранее заключенный договор данного земельного участка, срок действия которого не истек;

4. заявление о заключении нового договора подано до истечения срока действия действующего договора аренды.

При отсутствии в совокупности условий пунктов 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

Как следует из материалов дела, норму пункта 31 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ заявитель считает правовым основанием для заключения договоров аренды земельных участков № 2а от 19.07.2015 и № 2б от 19.07.2015  без проведения торгов.

Между тем, материалами дела подтверждается несоблюдение требований нормы пункта 31 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ, поскольку на момент обращения заявителя в Администрацию Краснодолинского сельсовета Касторенского района Курской области правовое основание для аренды спорных земельных участков отсутствовало.

Суд также принимает во внимание то, что целью заключения ИП главой КФХ ФИО1 договоров аренды спорных земельных участков являлось осуществление деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства.

Согласно пункту 1 статьи 12 Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» порядок предоставления земельных участков для осуществления фермерским хозяйством его деятельности устанавливается Земельным кодексом Российской Федерации.

Подпунктом 2 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ.

Статьей 39.18 ЗК РФ предусмотрены особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления его деятельности.

Согласно пункту 1 названной нормы права в случае поступления заявления крестьянского (фермерского) хозяйства о предоставлении земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности уполномоченный орган в срок, не превышающий тридцати дней с даты поступления заявления, совершает одно из следующих действий: 1) обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей; 2) принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 39.15 или статьей 39.16 настоящего Кодекса.

Как следует из материалов дела и пояснений заявителя, документы, подтверждающие соблюдение требований, установленных п. 1 ст. 39.18 ЗК РФ, в Управление Росреестра по Курской области не представлялись,  поскольку фактически такие действия уполномоченным органом не осуществлялись.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что земельные участки по договорам аренды земельных участков № 2а от 19.07.2015 и № 2б от 19.07.2015   предоставлены заявителю с нарушением требований земельного законодательства.

Оснований для предоставления заявителю спорных земельных участков без торгов судом не установлено. 

Фактические действия сторон по исполнению договора аренды, в том числе внесение заявителем арендной платы, отсутствие каких-либо возражений со стороны арендодателя, а также отсутствие иных претендентов, не свидетельствуют о законности процедуры предоставления спорных земельных участков.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о наличии у Управления Росреестра по Курской области правовых оснований для отказа в государственной регистрации договоров аренды земельных участков № 2а от 19.07.2015 и № 2б от 19.07.2015.

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования. 

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

При предъявлении заявления в арбитражный суд заявителем была уплачена государственная пошлина в размере 600 руб. (квитанция от 01.06.2017, чек-ордер Курского отделения №8596 филиал № 142 от 08.06.2017).

Вывод суда об отсутствии оснований для удовлетворения требований является основанием для отнесения бремени судебных расходов по уплате государственной пошлины на заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180, 181, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении требований Индивидуального предпринимателя - главы крестьянского (фермерского хозяйства) ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области отказать.

Оспариваемые решения проверены на соответствие нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Курской области.

Судья                                             Е.В. Клочкова