АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-14184/20

10 февраля 2021 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   03 февраля 2021 г.

Полный текст решения изготовлен            10 февраля 2021 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Пипник Т. Д.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации города  Ростова-на-Дону

к акционерному обществу "РН-Ростовнефтепродукт" ИНН 

<

***>, ОГРН  

<

***> 

об изъятии в муниципальную собственность путем выкупа объектов недвижимости

третье лицо - МКУ «Дирекция по строительству объектов транспортной инфраструктуры» г. Ростова-на-Дону

при участии:

от истца – представитель ФИО2 по доверенности от 11.11.2019,

от ответчика – представитель ФИО3 по доверенности от 23.12.2020 № 299,

от третьего лица -  представитель ФИО4  по доверенности от 20.10.2020 № 271,

специалиста ФИО5 

установил:

Администрация города  Ростова-на-Дону обратилась в суд с исковым заявлением к акционерному обществу "РН-Ростовнефтепродукт" с требованием об изъятии путем выкупа, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности. 

В судебном заседании представитель истца доложил основание и предмет иска, исковые требования поддержал в полном объеме.

Третье лицо поддержало позицию истца.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, против удовлетворения иска возражал, заявил ходатайство о назначении экспертизы. 

Определением от 13.08.2020 суд назначил по делу оценочную экспертизу.

            На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 1) определить рыночную стоимость изымаемого земельного участка: с кадастровым номером 61:44:0080205:3 и нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0080205:4; 2) в случае если рыночная стоимость не покрывает имущественных потерь ответчика от изъятия указанных объектов, определить их размер.                          

            Проведение экспертизы поручено НОЦ «ЦСЭ им. Е. Ф. Буринского» ЮФУ, эксперту ФИО6. 

            Суд предоставил в распоряжение экспертной организации следующие документы: отчет № 5317/7-2/20, выписки из ЕГРН в отношении земельного участка и здания, бухгалтерский балансы на 31.12.2018, на 31.12.2017, на 31.12.2019, информацию о доходах и расходах АЗС за 2017 год, за 2018 год, за 2019 год, за 2020 год, анализ счета 41.02 за 2017 год, за 2018 год, за 2019 год, за 2020 год и разрешил эксперту осмотр исследуемых объектов, обязав ответчика обеспечить эксперту доступ к объекту исследования для осмотра.

Во исполнение требований пункта 4 статьи 82  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  суд предупредил эксперта, об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и указывает на необходимость наличия в тексте экспертного заключения подписки эксперта о предупреждении его об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Исследование проведено, заключение представлено в суд.

В ходе судебного разбирательства  исследованы материалы дела, допрошен эксперт и специалист, представителями сторон даны объяснения о фактических обстоятельствах дела и их правовой оценке. 

Суд нашел иск подлежащим удовлетворению ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, акционерному обществу «РН- Ростнефтепродукт» на праве собственности принадлежат:

земельный участок с КН 61:44:0080205:3, общей площадью 1692 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, категория земель земли населенных пунктов, разрешённое использование - эксплуатация АЗС;

объект недвижимого имущества (нежилое здание - операторская), с кадастровым номером КН 61:44:0080205:4, этажность - 1, общей площадью 85 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>.

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 14.11.2019 № 1037 земельный участок и находящийся на нем объект недвижимости  изъяты для муниципальных нужд, связанных с размещением линейного объекта: «Реконструкция путепровода через железнодорожные пути по ул. Малиновского (с реконструкцией автомобильной дороги от ул. Факельная до ул. Типографская)».

Пунктом 3 Постановления Администрации г. Ростова-на-Дону предписано при недостижении с собственниками соглашения о выкупе правовому управлению предъявить в суд иск о выкупе изымаемых объектов.

МКУ «ДИСОТИ» были проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения об изъятии земельного участка и объекта недвижимого имущества (нежилое здание - операторская) для муниципальных нужд, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемых земельного участка и объекта недвижимого имущества; проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.

Оценка рыночной стоимости изымаемого земельного участка с кадастровым номером  61:44:0080205:3, и расположенного на нем объекта недвижимого имущества (нежилое здание - операторская) с кадастровым номером 61:44:0080205:4, а также расчет размера убытков, причиняемых изъятием земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, изымаемые в связи с реализацией объекта «Реконструкция путепровода через железнодорожные пути по ул. Малиновского (с реконструкцией автомобильной дороги от ул. Факельная до ул. Типографская)», была проведена ООО «Твой город».

04.03.2020 экспертным учреждением представлен отчёт об оценке № 5317/7-2/20 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, в соответствии с которым размер рыночной стоимости объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием (без учета НДС), составляет (без НДС):

37 891 000 (тридцать семь миллионов восемьсот девяносто одна тысяча) рублей 00 копеек, в том числе,  стоимость земельного участка - 21 395 000 (двадцать один миллион триста девяносто пять тысяч) рублей 00 копеек; стоимость нежилого здания 16 496 000 (шестнадцать миллионов четыреста девяносто шесть тысяч) рублей 00 копеек;размер убытков  0 рублей, 00 копеек.

Отчёт об оценке, по мнению истца,  отражает рыночную стоимость изымаемых земельного участка, расположенного на нем объекта недвижимого имущества и составлен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, содержит объективные данные об исследованном оценщиком объектов, которые послужили основанием для выкупной цены в вышеуказанном размере.

Учитывая положительное Экспертное заключение  № 99/02-20 от 11.02.2020, подготовленное СРО Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков», протоколом заседания городской комиссии от 13.03.2020 № 06 результаты оценки были муниципальным органом утверждены.

Ответчику было направлено письменное предложение о заключении соглашения об изъятии земельных участков для муниципальных нужд с выплатой указанного возмещения, однако соглашение о выкупе до настоящего времени не достигнуто.

Часть  3 статьи  35 Конституции Российской Федерации  устанавливает возможность принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены, прежде всего, на обеспечение прав и законных интересов собственника. 

Статья 235 Гражданского кодекса Российской Федерации к числу оснований прекращения права собственности относит отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд по решению суда (статья 282 ГК РФ).

Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством (часть 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 3 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

Согласно части 2 статьи  49 Земельного кодекса Российской Федерации  изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов.

В соответствии со статьей 56.4 Земельного кодекса Российской Федерации Решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд может быть принято на основании ходатайств об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, с которыми в уполномоченные органы исполнительной власти вправе обратиться организации, перечень которых устанавливается Правительством Российской Федерации.

Согласно п. 11 ст. 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации   правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным о принятом решении об изъятии со дня получения копии решения об изъятии или со дня возврата отправителю в соответствии с Федеральным законом "О почтовой связи" предусмотренного подпунктом 3 пункта 10 настоящей статьи заказного письма.

В соответствии со статьей 282 Гражданского кодекса Российской Федерации если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии.

Проект согласования об изъятии получен ответчиком 17.03.2020. Иск предъявлен после истечения установленного законом срока.

Рассмотрев требования истца по существу, суд установил, что само решение об изъятии участка не оспаривается ответчиком, разногласия сторон вызвала оценка спорного имущества и размер убытков, подлежащих возмещению.

Истец настаивает на размере возмещения, определенном при подготовке проекта соглашения об изъятии, ответчик – на стоимости объектов и размере упущенной выгоды как имущественных потерь, определенных в ходе судебной экспертизы.

Согласно выводам эксперта рыночная стоимость земельного участка составила 20 861 000 рублей, нежилого здания – 30 328 000 рублей, имущественные потери ответчика от изъятия, не покрываемые выкупной ценой – 19 198 657 рублей 65 копеек.

Разрешая разногласия сторон, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 281 Гражданского кодекса Российской Федерации за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

 При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Следовательно, убытки есть категория правовая, вопрос об определении убытков есть правовой вопрос, и вывод по нему не может быть сделан экспертом. Между тем, ответчик не лишен права доказывать перед судом  в общем состязательном порядке убытки как таковые, причиненные изъятием имущества и не покрытые возмещением рыночной стоимости.

Следовательно, выводы эксперта не могут быть приняты в этой части  как основание взыскания денежных сумм без проверки их судом на предмет соответствия правовому понятию убытков.

Согласно выводам эксперта не покрытые рыночной стоимостью объектов имущественные потери составили 19 198 657 рублей 65 копеек. В качестве таковых эксперт посчитал не полученную выручку от эксплуатации изымаемого объекта за период 29 месяцев – срок, необходимый для создания такого же объекта, исходя из средней доходности его эксплуатации за предшествующий период.

Однако суд усмотрел в методологии исследования и выводах эксперта следующие пороки.

Вывод о доходности изымаемого объекта сделан на основе данных ответчика о доходности объекта, представленных в виде документов синтетического бухгалтерского учета – сведения по счетам без подтверждения их первичной документацией.

Между тем суд находит это недопустимыми источниками в данном случае.

Ответчик представляет собой крупный хозяйствующий  субъект, предметом деятельности которого является торговля автомобильным топливом оптом и в розницу. Изымаемый объект – автозаправочная станция является не единственным, а одним из многочисленных аналогичных объектов. Следовательно, представленные ответчиком сведения о доходности этого объекта есть результат вычленения данных о доходности из общего экономического результата деятельности общества.

В рамках данного дела эти сведения представлены в виде собственных расчетов, справок, сведений по счетам учета, составленных обществом в одностороннем порядке, представлены  они без подтверждения первичной документацией о выручке (фискальных средств фиксации и контроля).

Поэтому суд оценивает эти сведения как составленные произвольно и подвергает их критической оценке.

Суд не может принять без критики и данные о резком росте прибыли после  принятия постановления об изъятии земельного участка в целом по обществу и по данному объекту в частности.

Так, согласно отчетам о финансовых результатах  в период с 2016 года чистая  прибыль общества постоянно и значительно (в разы) снижалась. За 2016 год она составил 750 384 000 рублей, в 2017 году 305 196 000 рублей, в 2018 году 178 344 000 рублей.

А по итогам 2019 года она составила 1 188 972 000 рублей, увеличившись более чем на порядок.

Прибыль от изымаемой АЗС в 2017 году составила 8 494 008 рублей, в 2018 году 6 868 509 рублей, а в 2019 году 20 329 211 рублей и за 5 месяцев 2020 года 6 764 234 рубля.

Эти данные, как указано выше, есть результат самостоятельного исчисления ответчика и представлены, по существу, бездоказательно. Они  вызывают критику, в числе прочего, с той позиции, что значительная часть принятого к расчету периода 2020 года (5 месяцев) была временем действия ограничений, связанных с распространением новой коронавирусной инфекции и, с очевидностью, периодом сниженной экономической активности – как предпринимательской, так и бытовой. 

Эксперт же принял их без критики как бесспорно достоверные, тогда как должен был указать на отсутствие объективного подтверждения первичными документами.

Кроме того, анализируя требования ответчика о возмещении спорной суммы как упущенной выгоды с позиций правовой категории убытков, суд исходит из следующего.

Получая рыночную стоимость изымаемых объектов, ответчик располагает, таким образом, капиталом, который в силу предпринимательского характера его деятельности может быть незамедлительно размещен с доходностью. Заправочная станция не обязательно должна быть создана, она может быть приобретена. Кроме того, оборотные средства могут быть капитализированы иным образом и начать приносить доход в более близкой перспективе, чем 29 месяцев.

Следовательно, сам довод о необходимости создания нового аналогичного объекта не может быть признать как безусловный и бесспорно доказанный.

Более того, определенный экспертом срок 29 месяцев для создания объекта суд  также подвергает критической оценке. Строительство такого объекта на протяжении двух с половиной лет нельзя признать обычным для данной сферы предпринимательской деятельности.

Поэтому суд находит неубедительной аргументацию ответчика и выводы эксперта в этой части с позиции правовой категории упущенной выгоды.

Противоречиво в этой части заключение эксперта, который, описывая экономическое положение региона, указал на снижение доходности бизнеса и общей спад деловой активности, но согласился со сведениями о значительном росте выручки ответчика от спорного объекта.

Допрошенный в судебном заседании эксперт своими объяснениями не устранил сомнений суда в обоснованности выводов, изложенных в заключении.

Отвечая на критику доказательств со стороны истца, ответчик указал, что 2019 и 2020 годы были для него особенно успешными на фоне предшествующего резкого падения  чистой прибыли.

Анализируя эти доводы применительно к правовой категории упущенной выгоды, суд полагает необходимым указать следующее. 

Если достоверны доводы ответчика о скачке доходности АЗС и выводы эксперта о состоянии экономики региона (снижении ее активности, доходов), следует признать факт компенсаторного получения высокого дохода ответчиком и отсутствие у него оснований для ожиданий высоких прибылей в ближайшей перспективе.

Другими словами, упущенная выгода как обоснованное ожидание ответчика на ближайшую перспективу  перед судом не доказана, а долгосрочная перспектива вполне обеспечена получаемой ответчиком рыночной стоимостью имущества как средством капитализации. Коль скоро иных (прямых) доказательств упущенной выгоды (расторгнутых контрактов, отмененных сделок, иных приготовлений) не представлено, суд нашел необходимым отклонить требования ответчика о возмещении убытков.

Кроме того, истцом в целях опровержения экспертного заключения как доказательства по делу представлена рецензия на экспертное заключение, выполненная 1.02.2021 экспертом негосударственного экспертного учреждения НОЦ «ЦСЭ» им Е.Ф. Буринского ФИО6. 

Проанализировав рецензию как доказательство, суд нашел его допустимым и относимым, соответствующим требованиям процессуального закона к данным видам доказательств. Исследование проведено на соответствие заключения нормативно-правовым актам, регулирующим оценочную деятельность. Рецензия составлена в соответствии с требованиями к документам о рыночной оценке и содержит качественное обоснование изложенных в ней выводов. В рецензии указано на следующие нарушения, допущенные экспертом.

Не определен объект исследований и материалы дела, представленные эксперту для производства судебной экспертизы, способ их доставки, вид и состояние упаковки, что   является   нарушением   требований   Статьи    10   «Объекты   исследований»   ФЗ-73, нарушением требований Статьи 25 «Заключение эксперта или комиссии и его содержание» ФЗ-73, нарушением положений п.2.3. Рекомендаций.

Материалы дела не указаны, как объекты исследования, что является нарушением положений Статьи 10 ФЗ-73.

В описании объектов исследования (Стр.10-16 Заключения) отсутствуют перечень документов, используемых экспертом и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта исследования (объекта оценки), реквизиты юридического лица, которому принадлежат объекты, дата государственной регистрации основной государственный регистрационный номер, балансовая стоимость    объектов,    что является нарушением требований п.8ж ФСО-3.

На стр.26-28 Заключения эксперт  неверно   определил   сегмент  рынка  земельного  участка,  чем  нарушил требования п.5 ФСО-3 и п. 10-11 ФСО-7. Эксперт приводит ссылку на действующий «Классификатор разрешенного использования земельных участков», утвержденный приказом Минэкономразвития России за № 540 от 01.09.2014, в котором земельные участки с разрешенным видом использования «Заправка транспортных средств» отнесены к п.4.9.1. но, в тоже время, необоснованно использует ссылку из неопределенной таблицы и относит  оцениваемый земельный участок к сегменту «под придорожный сервис». При этом объекты дорожного сервиса в Классификаторе разделены на: заправку транспортных средств (4.9.1.1); обеспечение дорожного отдыха (4.9.1.2); автомобильные мойки (4.9.1.3); ремонт автомобилей (4.9.1.4).

 Эксперт   необоснованно   пришел   к   выводу   о   том,   что   объект  исследования (операторская, Литер А) относится к неактивному рынку коммерческой недвижимости (Стр.29 Заключения), чем вводит пользователей заключения в заблуждение (нарушение треб званий п.5 ФСО-3). Выводы об активности рынка делаются после изучения и анализа рынка, а Эксперт еще не провел такого анализа и изучения.

Выводы относительно рынка объекта экспертизы (Стр.36-37 Заключения) не обоснованы и не подтверждены, что является нарушением требований п.5 ФСО-7 (информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая ни стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена).

Рынок объектов экспертизы не исследован, анализ рынка не приведен, что является нарушением требований п. 10-11 ФСО-7. 

Отсутствуют выводы по анализу рынка объектов экспертизы, установленные требованиями п.11«д» ФСО-7(Стр.36-37 Заключения): динамика рынка; спрос; предложение; объем продаж; - емкость рынка; мотивации покупателей и продавцов; ликвидность; колебания цен на рынке оцениваемого объекта; диапазон цен сделок и предложений.

Расчет   стоимости   изымаемого   земельного   участка выполнен с нарушениями требований нормативных документов, регламентирующих оценочную деятельность, что привело к завышению стоимости объекта исследования (оценки).

Объекты-аналоги, используемые Экспертом при проведении расчетов (Стр.48-50 Заключения) не соответствуют объекту исследования (оценки) по основным экономическим материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, что является нарушением требований п. 10 ФСО-1:

объекты-аналоги, указанные с видом разрешенного использования «коммерческое» относятся к другому сегменту рынка, нежели объект исследования (оценки) имеющий вид разрешенного использовании «под эксплуатацию АЗС»;

- объекты-аналоги отличаются местоположением от объекта исследования (оценки);

-объекты-аналоги отличаются площадью от объекта исследования (оценки).

Изымаемый земельный участок как объект исследования (оценки) является специфическим объектом, который относится к непроизводственным объектам повышенной опасности.

При этом, такой земельный участок, выделяемый для строительства АЗС, не может быть меньше площади, указываемой в соответствующих нормативных документах, а его местоположение относительно жилых домов имеет существенное ограничение. Эксперт не учел этого при выборе объектов-аналогов.

Корректирующие коэффициенты, используемые в расчетах (Стр.54-62 Заключения), не  обоснованы, что является нарушением требований п.5 ФСО-7 (информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть обоснована и подтверждена). Эксперт не провел собственного исследования рынка о влиянии ценообразующих факторов на стоимость земельного участка. 

Расчет стоимости изымаемого нежилого здания выполнен с нарушениями требований нормативных документов, регламентирующих оценочную деятельность, что привело к существенному завышению стоимости объекта исследования (оценки).

Расчет      восстановительной      стоимости      изымаемого объекта (Стр.72 Заключения) выполнен методологически неверно. Эксперт не указал дату определения стоимости.

Эксперт использует справочник КО-ИНВЕСТ «Сооружения городской инфраструктуры» 2016 г., в то время, как изымаемый объект оценивается в 2020 г. В нарушение методологических требований Эксперт для пересчета стоимости с 2016 г. на 2020 г. использует индекс увеличения стоимости СМР, указанный в письме Минстроя России от 19.08.2020 г. № 32582-ИФ/09. Индексы увеличения стоимости СМР, указанные в письмах Минстроя России используются исключительно для нормативных документов УПСС, вводящих в перечень государственных нормативных документов.

Справочник УПСС КО-ИНВЕСТ «Сооружения городской инфраструктуры» не входит в перечень государственных нормативных документов и в его отношении применяются сведения об увеличении индекса СМР из специального справочника КО-ИНВЕСТ индексы цен в строительстве, например «Справочник №113 октябрь 2020 г.».

Эксперт неверно и не обоснованно, в нарушение требований п.24з  ФСО-7 применил коэффициент прибыли предпринимателя 17,6%, приняв за прибыль предпринимателя доходность прогнозных периодов, в то время как прибыль предпринимателя для конкретного объекта определяется в соответствии с требованиями п.24з ФСО-7.

Эксперт также нарушил  требования п.5 ФСО-3 (информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена).

Величина совокупного физического износа 35,09%, установленного экспертом (Стр.76-79 Заключения) не обоснована и недостоверна. Экспертом не составлен акт осмотра изымаемых объектов. 

Указание Эксперта на применение ВСН 53-86 (р) и сведений из учебного пособия «Московский оценщик» № 5 за 2002 г. неправомерно, так как ВСН 53-86 (р) применяется исключительно для жилых зданий, а учебное пособие «Московский оценщик» № 5 за 2002 г. не является нормативным документом.

Величина износа гражданских зданий, в том числе АЗС, должна определяться в соответствии с «Методикой определения физического износа гражданских зданий», утвержденной приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР № 404 от 27.10.1970. 

Нормативный физический износ здания 16,48% определен неверно. Так, как здание относится к группе капитальности IV, то срок его эксплуатацииопределяется в соответствии Постановлением Совмина СССР от 2210.1990 N 1072 «Оединых   нормах   амортизационных   отчислений   на   полное   восстановление основныхфондов   народного   хозяйства   СССР»   и   составляет   40   лет   (шифр 10004, норма амортизационных отчислений 2,5%).Следовательно,   нормативный   износ   будет   составлять   55% при фактическом возрасте здания 22 года.

Расчет накопленного износа 35,09% для всего объекта операторской выполненневерно. Для резервуаров, находящихся на АЗС-119, срок эксплуатации в соответствии  с нормами  ГОСТ   17032-2010  «Резервуары стальные горизонтальные для нефтепродуктов» составляет 8 лет. Для металлического навеса срок эксплуатации составляет 20 лет.

Так, как данные сооружения отработали весь физический срок жизни, но находятся в эксплуатации, то для них возможно применение «Методических указаний о государственной   кадастровой   оценке»,   утвержденных   приказом   Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226.

В соответствии с положениями п.7.3.4. Указаний при расчете физического износа принимается допущение, что в случае, если хронологический возраст объекта недвижимости   составляет   60   и   более   процентов   нормативного предполагается, что объект поддерживался в рабочем состоянии за счет  периодического ремонта, при котором объект не восстанавливался до нового состояния, а устранялись лишь видимые дефекты и существующие недостатки, способные повлиять на эксплуатационные характеристики. При этом, если хронологический возраст составляет от 60 до 100 процентов от нормативного срока его службы, величина накопленного износа принимается равной 60 процентам, а если хронологический возраст превышает нормативный срок службы объекта недвижимости, то величина накопленного износа принимается равной 70 процентам». Таким образом, физический износ здания операторской составляет 55%, а прочих сооружений 70%.

Рыночная стоимость земельного участка, по мнению  специалиста, может составлять 18 000 000 рублей. Рыночная стоимость здания и сооружений АЗС 119, определенная с учетом действительного физического износа в указанных выше процентах, может составлять около 18 000 000 рублей.

По ходатайству истца этот специалист допрошен судом.

Его объяснения и ответы на вопросы суда и участников процесса были логичными и убедительными. Суд нашел представленную рецензию достоверным доказательством, опровергающим выводы эксперта.

Суд полагает необходимым указать также следующее. В рецензии, подвергнуты  критике также  выводы эксперта о размере упущенной выгоды.

Эксперта не имел  оснований для расчета упущенной выгоды на дату, указанную в Заключении, так как в период с даты 14.11.2019 выхода Постановления Администрации г. Ростова-на-Дону № 1037 об изъятии объектов исследования (объектов оценки) до даты расчета упущенной выгоды 16.10.2020, так как АЗС № 119 не прекращала своей деятельности по реализации топлива и, следовательно, не несла убытков

Эксперт при проведении расчетов не руководствовался методическими и нормативными документами, в том числе и разработанными регулятором оценочной деятельности:

Постановление Правительства Российской Федерации от 07.05. 2003 г. за № 262 «Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц».

«Методические   рекомендации по    расчету   размера   убытке      причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных   участков   временным   занятием   земельных   участков,   (ограничением   прав собственников и арендаторов земельных участков, землепользователей, владельцев земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц», утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 14.01.2016 №  10.

Приложение к Письму Госарбитража СССР от 28 декабря 1990 г. № С-12/НА-225 «Временная методика определения размера ущерба (убытков), причиненного нарушением хозяйственных договоров».

«Методические рекомендации по расчету размера убытков причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладелицам и арендаторам земельных участков временным занятием земельных участков ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц», утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 14.С 1.2016 № 10 (Рекомендации 10) в п.3.7 устанавливают, что сроком восстановления правового положения для целей настоящего раздела, за исключением случаев, указанных в пункте 3.8 рекомендаций, рекомендуется считать срок, в течение которого правообладатели земельного участка смогут достичь прежних условий использования земельного участка (видов и размеров выгод, рисков и времени получения денежного потока).

Для АЗС-119 сроком восстановления правового положения будет считаться срок, включающий в себя продолжительность строительства аналогичной АЗС и продолжительность периода восстановления денежного потока, алогичного прежним условиям. Продолжительность поиска земельного участка, установленного Экспертом в 6 месяцев в расчет приниматься не должна, так как с 14.11.2019 до 0 5.02.2021 прошло 15 месяцев, и за этот срок правообладатель изымаемых объектов мог найти земельный участок для строительства новой АЗС.

Продолжительность строительства новой АЗС, установленная экспертом в 11 месяцев не обоснована и в расчет не может быть принята. Продолжительность строительства новой АЗС может равняться 8 месяцам в соответствии с требованиями СНиП 1.04.03-85* Нормы продолжительности строительства и   задела  в   строительстве   предприятий,   зданий   и   сооружений.

Величина упущенной выгоды может иметь другие значения после анализа первичной бухгалтерской документации, отражающей фактическое состояние доходов и расходов в деятельности АЗС-119. Отсутствие бухгалтерской справки о доходах и расходах А2С-119 составленной, подписанной и заверенной должностными лицами в установленном законном порядке, ставит под сомнение те величины прибыли, которые использовал эксперт при расчете упущенной выгоды.

Документами, подтверждающими фактическое состояние доходов и расходов АЗС-119, могут являться лишь первичные бухгалтерские документы. Однако эксперт не запрашивал данные документы через суд, не анализировал величины доходов и расходов АЗС-119 и, следовательно, такой расчет упущенной выгоды не может являться обоснованным и законным. эксперт неверно использовал методологию дисконтирования денежных потоков при определении текущей стоимости упущенной выгоды в виде недополученной прибыли.

Ставка дисконтирования 17,8% определена неверно. Эксперт суммирует ставку доходности 12,7%, необоснованно взятую из справочника оценщика,  не относящуюся к виду деятельности АЗС.

Эксперт необоснованно проводит суммирование ставки доходности 12,7% для вида деятельности объекты придорожного сервиса и значение ожидаемого среднегодового роста цен на недвижимое имущество объектов придорожного сервис в размере 5,1%. Эксперт допустил сложение неоднозначных величин, не допускающих суммирование. 

Дисконтирование - это метод приведения стоимости будущих поступлений и расходов к величине их стоимости на момент начала реализации проектов.Однако эксперт не прогнозирует доходы будущих периодов и  не производит их дисконтирование для целей определения стоимости на дату оценки. На стр.86 Заключения приведена Таблица 44, в которой эксперт приводит доходы не будущих, а прошлых периодов, которые подвергает дисконтированию, манипулируя необоснованными ставками и коэффициентами дисконтирования, используя при этом необоснованную текущую доходность и прогнозируемый рост цен на недвижимость.

В результате этих некорректных вычислений эксперт получает среднее значение чистой прибыли за предыдущие периоды. На стр.87 эксперт приводит формулу, по которой рассчитывается коэффициент дисконтирования, однако сами расчеты помесячной ставки дисконтирования экспертом не приведены.

Поэтому, при изучении Заключения невозможно установить, какие величины дохода по какой ставке дисконтируются, и как можно проверить правильность данных вычислений. 

Эксперт необоснованно при выходе АЗС на проектную мощность в течение 12 месяцев не учел доходы, которые буде получать собственник от эксплуатации АЗС за этот период времени. Эксперт неверно определил величину упущенной выгоды в сумме 19 198 657,65 рублей. По  мнению   Специалиста,   величина упущенной  выгоды  может  составлять  около 5 000 000 рублей. Однако эта сумма определена им с учетом возмещения за объекты в размере 36 000 000 рублей, тогда как истцом предложено возмещение в общей сумме 41 190 000 рублей, чем охватывается рассчитанное возмещение специалиста в его общей сумме.

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что заключение эксперта в части упущенной выгоды не только порочно по существу, но и некорректно по расчету.

При этом отчет об оценке, положенный в основание исковых требований,  как доказательство по делу не оспорен и не опорочен. Доводы ответчика о том, что оценщиком не применен доходный метод и не учтены как утраты собственника получаемые им доходы, суд отклонил, приняв во внимание доводы истца о том, что при подготовке отчета эти сведения у ответчика запрашивались, но представлены им не были. Истец обоснованно отклонил не подтвержденные истцом документально справки и расчеты. Суд по тем же (описанным выше) основаниям отклоняет представленные при рассмотрении дела данные о доходности изымаемого объекта.

Поскольку представленное истцом доказательство рыночной стоимости объектов в установленном законом порядке не опровергнуто, сам по себе факт определения экспертом как оценщиком иной рыночной цены не является основанием для отклонения отчета, представленного истцом. Поэтому суд принимает как доказанный для целей выкупа размер рыночной стоимости объектов, заявленный истцом и полагает необходимым удовлетворить заявленные требования.

Истцом заявлено также ходатайство об обращении решения к немедленному исполнению со ссылкой на то обстоятельство, что невозможность немедленного изъятия препятствует проведению реконструкции путепровода через железнодорожные пути по ул. Малиновского (с реконструкцией автомобильной дороги от ул. Факельная до ул. Типографская), чем в значительной мере затрагиваются интересы населения города, лишенного возможности пользования транспортной инфраструктурой на указанном направлении. 

В силу положений части 1 статьи 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение арбитражного суда приводится в исполнение после вступления его в законную силу, за исключением случаев немедленного исполнения, в порядке, установленном настоящим Кодексом и иными федеральными законами, регулирующими вопросы исполнительного производства.

Поскольку обращение решения к немедленному исполнению является исключительной мерой, постольку ее принятие допускается лишь в особых обстоятельствах, при наличии неопровержимых доказательств, свидетельствующих о том, что без принятия такой меры решение суда будет невозможно исполнить после его вступления в законную силу в порядке, установленном законом, либо истцу будет причинен значительный ущерб.

Проанализировав приведенные истцом доводы, суд признал ходатайство соответствующим диспозиции приведенной процессуальной нормы и полагает необходимым вменить ответчику незамедлительное предоставление земельного участка для выполнения работ по реконструкции путепровода. Для этого следует обратить решение к немедленному исполнению.

При этом суд принял во внимание то обстоятельство, что решение об изъятии объектов не оспорено, возражений против перехода их в муниципальную собственность по существу не заявлено, а потому юридическая этих объектов судьба определена. В части же размера выкупной стоимости решение суда может быть обжаловано ответчиком, исполнение судебного акта этому не препятствует.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на ответчика. Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 28.06.2014 N 198-ФЗ) и при подаче настоящего иска сумма государственной пошлины не уплачивалась, ее сумма подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 167-170, 110, 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Изъять путем выкупа у акционерного общества "РН-Ростовнефтепродукт" ИНН 

<

***>, ОГРН  

<

***> в муниципальную собственность города Ростова-на-Дону:

- земельный участок с кадастровым номером 61:44:0080205:3 по цене 21 395  000 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0080205:4 по цене 19 795 000 рублей (с учетом НДС).

Взыскать с акционерного общества "РН-Ростовнефтепродукт" ИНН 

<

***>, ОГРН  

<

***> в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины по иску.

Обратить решение к немедленному исполнению.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяПипник Т. Д.