АРБИТРАЖНЫЙ  СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ  ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А43-10839/2021

г.Нижний Новгород                                                                                   15 июля 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена                                                 13 июля 2021 года

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Волчанской  Ирины Сергеевны (шифр 54-435),

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело 

по заявлению общества с ограниченной ответственность "Саровинвест" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о признании недействительным решения Администрации города Сарова от 12.02.2021 №01.10-53/60 об отказе в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства "Жилой дом блокированной застройки №48: блок 1 строительный этап №1; блок 2 строительный этап №2; блок 3 строительный этап №3; блок 4 строительный этап №4; блок 5 строительный этап №5; блок 6 строительный этап №6; блок 7 строительный этап №7; блок 8 строительный этап №8; блок 9 строительный этап №9 на земельном участке с кадастровым номером 52:60:0010006:2 и об обязании Администрации города Сарова устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя выдав соответствующее разрешение на строительство

при участии представителей:

от заявителя: ФИО2 (доверенность от 20.07.2020 №56),

от заинтересованного лица: не явились, ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя,

установил:

общество с ограниченной ответственность "Саровинвест" (далее - заявитель, Общество, ООО "Саровинвест") обратилось в арбитражный суд Нижегородской области с заявлением содержащим вышеназванные требования ссылаясь на необоснованность полученного отказа по основаниям, изложенным в заявлении.

Администрация требования заявителя отклонила  по основаниям, изложенным в отзыве на заявление.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассматривается в отсутствие представителя заинтересованного лица надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания. 

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон суд установил следующее.

Между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды от 01.09.2011 №01.10-15/794 земельного участка с кадастровым номером 13:60:0000000:9 площадью 543412 кв.м, относящегося к категории земель "земли населенных пунктов" в целях его комплексного освоения. 

Данный земельный участок предоставлен Обществу для его освоения в целях жилищного строительства и формирования рынка доступного жилья и обеспечения комфортных условий проживания населения ЗАТО г.Саров Нижегородской области, обустройства набережной и мест отдыха жителей города в пойме реки Сатис.

Постановлением Администрации города Саров от 02.09.2019 №2921 утвержден проект внесения изменений в документацию по планировке и межеванию территории в границах  земельного участка с кадастровым номером 13:60:0000000:9 для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В ходе исполнения обязательств по договору аренды Общество обратилось в Администрацию города Саров с заявлением о разработке и подготовке градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 13:60:0000000:2, образованного из земельного участка с кадастровым номером 13:60:0000000:9.

Администрацией города Саров изготовлен Градостроительный план от 24.04.2020 №RU5230400001989 в отношении земельного участка с кадастровым номером 13:60:0000000:2 площадью 145356 кв.м. В соответствии с градостроительным планом одним из видов разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 13:60:0000000:2 является "Блокированная жилая застройка".

Между Минимуществом Нижегородской области (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды от 05.06.2020 №60-32 земельного участка с кадастровым номером 13:60:0000000:2 площадью 145356 кв.м с видом разрешенного использования "Блокированная жилая застройка".

В соответствии с пунктами 3, 3.4, 3.5, 3.7, 3.8 данного договора  арендодатель обязан представить в Администрацию города Саров на согласование проект на строительство блокированной жилой застройки, приступить к использованию участка после получения разрешения на строительство, завершить строительство объекта и благоустройство территории в пределах участка, обеспечить ввод в эксплуатацию объекта законченного строительства - блокированных жилых домов.

Во исполнение данного договора аренды Обществом была подготовлена Схема планировочной организации земельного участка с кадастровым номером 13:60:0000000:2 "Жилой дом блокированной застройки №48 инв.№0911-2020-Р-ПЗУ" (проектная документация).

05.02.2021 Общество обратилось в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства "Жилой дом блокированной застройки №48: блок 1 строительный этап №1; блок 2 строительный этап №2; блок 3 строительный этап №3; блок 4 строительный этап №4; блок 5 строительный этап №5; блок 6 строительный этап №6; блок 7 строительный этап №7; блок 8 строительный этап №8; блок 9 строительный этап №9", расположенного на земельном участке с кадастровым номером 52:60:0010006:2 по адресу: Нижегородская область, г.Саров.

Решением от 12.02.2021 №01.10-53/60 Администрация в выдаче разрешения на строительство отказала, поскольку объект капитального строительства не соответствует предельному максимальному размеру земельного участка, который из расчета на один дом должен составлять не более 1500 кв.м, при этом в проектной документации отсутствует информация о проценте застройки в границах земельного участка.

Не согласившись с указанным отказом заявитель обратился в суд с рассматриваемым заявлением.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо. 

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации  ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту; нарушение ненормативным правовым актом, решением, действием (бездействием) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого решения закону, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для его принятия, в силу части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагается на орган или лицо, которые приняли указанное решение, факт нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов субъекта предпринимательской и иной экономической деятельности - на заявителя.

Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство (часть 2 статьи 51 ГрК РФ).

Разрешение на строительство в случае, если строительство объекта капитального строительства планируется осуществить на территориях двух и более поселений или на межселенной территории в границах муниципального района выдается органом местного самоуправления муниципального района по месту нахождения земельного участка (часть 4 и 6 статьи 51 ГрК РФ).

В соответствии с частью 7 статьи 51 ГрК РФ, с учетом положений пункта 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ, в целях строительства объекта капитального строительства (жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), в случае, если строительство или реконструкция таких жилых домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы с приложением правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана на земельный участок, результатов инженерных изысканий и материалов, содержащихся в утвержденной в соответствии с частью 15 статьи 48 настоящего Кодекса проектной документации (пояснительной записки, схемы планировочной организации земельного участка, разделов, содержащих архитектурные и конструктивные решения, а также решения и мероприятия, направленные на обеспечение доступа инвалидов к объекту капитального строительства, проекта организации строительства).

С учетом положений статей 44, 48 ГрК РФ градостроительный план земельного участка определяет параметры возможного размещения объекта капитального строительства на конкретном земельном участке и служит основанием для подготовки проектной документации объекта капитального строительства. 

Согласно части 13 статьи 51 ГрК РФ в выдаче разрешения на строительство может быть отказано при отсутствии документов, предусмотренных частью 7 статьи 51 ГрК РФ или несоответствии представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка.

Согласно части 14 статьи 51 ГрК РФ отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.

В рассматриваемом случае Общество, обращаясь к Администрации с заявлением от 05.02.2021 №0028/21 о выдаче разрешения на строительство, предоставило все необходимые и предусмотренные пунктом 7 статьи 51 ГрК РФ документы, что следует из описи прилагаемых документов, указанной  в данном заявлении.

Фактически оспариваемый Обществом отказ обусловлен выводами Администрации о несоответствии представленной Обществом проектной документации требованиям к объекту капитального строительства, установленным на дату выдачи градостроительного плана земельного участка.

Так Администрация указала, что в соответствии с Градостроительным планом от 24.04.2020 №RU5230400001989 земельного участка с кадастровым номером 52:60:0010006:2 данный участок расположен в зоне Ж-3.3 "Зона малоэтажной индивидуальной жилой застройки и малоэтажной жилой застройки до 3 этажей в пойме реки Сатис". Применительно к данной территориальной зоне устанавливаются предельные минимальные и (или) максимальные размеры земельных участков, в том числе их площадь: для основного вида разрешенного использования "Блокированная жилая застройка" из расчета на один дом от 200 кв.м до 1500 кв.м. В соответствии с проектной документацией объект капитального строительства состоящий из 9 блоков  расположен на земельном участке площадью 145356 кв.м, что не соответствует установленному предельному максимальному размеру земельного участка.

Кроме того, по мнению Администрации, в представленной Обществом проектной документации отсутствует информация о проценте застройки в границах земельного участка с кадастровым номером 52:60:0010006:2, в то время как в соответствии с Градостроительным планом от 24.04.2020 №RU5230400001989 максимальный процент застройки в границах земельного участка (определяемый как соотношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена ко всей площади земельного участка) для основного вида разрешенного использования "блокированная жилая застройка" установлен в размере не более 40%.

Дополнительно в отзыве на заявление Администрация указала на необходимость формирования земельного участка под блоками жилой застройки до получения разрешения на строительство блока жилого дома блокированной застройки. По мнению Администрации представленная проектная документация и документация по планировке территории свидетельствует о строительстве единого объекта капитального строительства, а не о строительстве блокированной застройки. Кроме того, площадь застраиваемого земельного участка с кадастровым номером 52:60:0010006:2 на настоящий момент изменилась и составляет 115586 кв.м.

Между тем, вышеизложенные доводы Администрации суд не может признать обоснованными в силу следующего.

Как было указано выше в соответствии с частью 2 статьи 49 ГрК РФ под жилыми домами блокированной застройки понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. 

В отношении образования земельных участков, занятых блоками жилого дома блокированной застройки, Министерством экономического развития Российской Федерации в пункте 2 письма от 14.03.2017 №Д23и-1328 указано, что согласно определению, содержащемуся в пункте 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ каждый блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования.

В рассматриваемом случае Градостроительным планом от 24.04.2020 №RU5230400001989 предусмотрена возможность размещения на земельном участке с кадастровым номером 52:60:0010006:2 индивидуальных жилых домов как отдельно стоящих, так и блокированных. Указанный земельный участок предоставлен для строительства в том числе жилых домов блокированной застройки. Из представленной проектной документации следует, что она оформлена в отношении жилого дома блокированной застройки технические характеристики которого соответствуют понятию домов блокированной застройки, установленному в части 2 статьи 49 ГрК РФ.

Соответственно доводы Администрации о том, что заявитель планирует возвести на участке многоквартирный дом, а не жилой дом блокированной застройки несостоятелен и противоречит представленным документам.

Также не основан на нормах действующего законодательства довод Администрации о необходимости формирования отдельного земельного участка для размещения жилого блока до осуществления застройки, поскольку вышеназванными нормами действующего законодательства такая обязанность не предусмотрена, при этом законодательно установленный запрет на формирование земельного участка необходимого для использования каждого блока жилого дома блокированной застройки после постройки объекта капитального строительства отсутствует. В этом случае максимальные размеры земельных участков необходимых для использования блока жилой застройки  будут устанавливаться с учетом минимальных и максимальных размеров земельных участков предусмотренных для зоны Ж-3.3 "Зона малоэтажной индивидуальной жилой застройки и малоэтажной жилой застройки до 3 этажей в пойме реки Сатис".

Что касается довода Администрации об отсутствии в представленной Обществом  проектной документации  информация о проценте застройки в границах земельного участка с кадастровым номером 52:60:0010006:2, то данный довод также представляется необоснованным, поскольку на странице 9 проектной документации процент застройки по каждому из блоков объекта капитального строительства №48 указан. Самый высокий процент застройки предусмотрен для блока №9 - 38,46%, однако данное значение не превышает максимальный процент застройки в границах земельного участка (определяемый как соотношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена ко всей площади земельного участка) для основного вида разрешенного использования "блокированная жилая застройка" который установлен в размере 40%.

При этом изменений площади земельного участка с кадастровым номером 52:60:0010006:2 со 145356 кв.м до 115586 кв.м вызвано тем, что на указанном земельном участке Обществом уже построены и введены в эксплуатацию жилые дома блокированной застройки №№11-30, под которые после строительства сформированы земельные участки необходимые для использования каждого блока жилого дома, что вызвало уменьшение размера исходной площади предоставленного для строительства земельного участка.

Заявителем в подтверждение своей позиции по делу также предоставлен расчет процента застройки на земельном участке с кадастровым номером 52:60:0010006:2 исходя из его оставшейся площади в размере 115586 кв.м и необходимости строительства на нем еще трех жилых домов блокированной застройки №49 и №50 (в отношении которых разрешение на строительство получено) и №48 (в отношении которого в выдаче разрешения на строительство было отказано) исходя из максимальной площади земельных участков приходящихся на каждый блок (1500 кв.м). Из представленного расчета следует, что даже в этом случае максимальный процент застройки 40% не будет превышен. 

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что у Администрации отсутствовали основания для отказа в выдаче Обществу разрешения на строительство.

На основании изложенного, суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения заявленного Обществом требования.

В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы по делу относятся на Администрацию и подлежат взысканию с последней в пользу заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180, 201, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

требования заявителя удовлетворить.

Признать недействительным решение Администрации города Сарова от 12.02.2021 №01.10-53/60 об отказе в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства "Жилой дом блокированной застройки №48: блок 1 строительный этап №1; блок 2 строительный этап №2; блок 3 строительный этап №3; блок 4 строительный этап №4; блок 5 строительный этап №5; блок 6 строительный этап №6; блок 7 строительный этап №7; блок 8 строительный этап №8; блок 9 строительный этап №9 на земельном участке с кадастровым номером 52:60:0010006:2.

Обязать Администрацию города Сарова устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя выдав соответствующее разрешение на строительство.

 Взыскать с Администрации города Сарова (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, зарегистрирована 20.10.2002) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Саровинвест" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, зарегистрировано 13.01.2011) расходы по госпошлине в сумме 3000,00 руб.

Исполнительный лист на взыскание госпошлины выдать по заявлению взыскателя.

Вернуть обществу с ограниченной ответственностью "Саровинвест" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, зарегистрировано 13.01.2011) из федерального бюджета 3000,00 руб. госпошлины уплаченной платежным поручением от 22.03.2021 №126.

Настоящий судебный акт является основанием для возврата госпошлины.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня принятия, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения. Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.

Судья                                                                                                        И.С.Волчанская