ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№10АП-10347/2021

г. Москва

01 июля 2021 года

Дело № А41-79390/2020 

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме 01 июля 2021 года  

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Боровиковой С.В., Марченковой Н.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Химки Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 16.04.2021 по делу № А41-79390/2020.

В судебном заседании принял участие представитель:

Администрации городского округа Химки Московской области: ФИО2 (по доверенности № 86 от 30.12.2020). 

Администрация городского округа Химки Московской области (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области к обществу с ограниченной ответственностью «Промстройпроект» (далее - ООО «Промстройпроект», общество, ответчик) с исковыми требованиями о взыскании по договору аренды земельного участка № ЮА-154 от 03.11.2011 суммы задолженности по арендным платежам за период с 1 квартала 2019 года по 3 квартал 2020 года в размере 1 207 740 руб. 82 коп., суммы пени за неисполнение взятых на себя обязательств за период с 16.03.2019 по 18.11.2020 в размере 20 287 руб. 40 коп.; расторжении договора аренды земельного участка № ЮА-154 от 03.11.2011 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010106:21, общей площадью 1178 кв. м, расположенного по адресному ориентиру: Московская обл., г. Химки, на пересечении ул. Молодежная и ФИО3; обязании ООО «Промстройпроект» вернуть администрации указанны земельный участок.

Общество обратилось к администрации и АО «Химкинская теплосеть» с встречным иском (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в котором просило обязать администрацию и                           АО «Химкинская теплосеть» в трехмесячный срок со дня вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010106:21 от расположенного на нем объекта магистральной тепловой сети 2Д530 мм (линейного объекта теплоснабжения - теплосетевого комплекса «Нагорное шоссе» с инвентаризационным номером 46:483:301:000006700); указать в решении, что на основании части 3 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе осуществить перенос вышеуказанного объекта за счет ответчика со взысканием с него необходимых расходов в случае, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, в деле принимает участие Министерство имущественных отношений Московской области (далее также – третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 16.04.2021 в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе администрация (далее также – податель жалобы) просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить в части, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначальных исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение судом норм материального и процессуального права. Так, отмечает, что при заключении договора аренды арендатор знал и не мог не знать о наличии теплосетей, принимая участок в аренду, общество согласилось с указанными особенностями.

В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

   В соответствии с частью 5 статьи 268 названного Кодекса в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение на предмет его законности и обоснованности пересмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции только в обжалуемой подателем жалобы части.

Как следует из материалов дела, 03.11.2011 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № ЮА-154, согласно которому в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010106:21, площадью 1178 кв. м, категории «земли населенных пунктов», для строительства и эксплуатации автомойки и размещения парковки.

Разделом 3 договора предусмотрены порядок расчета и внесения арендных платежей.

Согласно пункту 3.3 договора арендатор обязан вносить арендную плату не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Как поясняет истец, ответчик ненадлежащим образом исполняет обязанности по внесению арендных платежей, ввиду чего на его стороне возникла задолженность за период с 1 квартала 2019 по 3 квартал 2020 года (за два и более периода), что является основанием для ее взыскания задолженности, начисления неустойки и расторжения договора аренды с возвратом земельного участка.

В претензии к ответчику от 13.03.2020 истец потребовал погасить задолженности и предложил расторгнуть договор аренды.

Поскольку претензия оставлена без ответа и удовлетворения, истец обратился в суд с заявленными требованиями.

Возражая против иска, ответчик сослался на то, что вопреки условиям договора аренды об отсутствии обременений земельного участка правами третьих лиц через участок проходит временная теплотрасса, собственником которой является АО «Химкинская теплосеть», владельцем на праве аренды ООО «ТСК Мосэнерго», занимающая более 80% площади земельного участка и препятствующая его использованию по целевому назначению. Вопрос о переносе теплотрассы решается с 2012 года и не решен до настоящего времени. Администрация неоднократно обращалась в суд с исками о взыскании задолженности по арендным платежам и получала отказы по вышеназванным мотивам.

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований, суд первой инстанции исходил из их необоснованности.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, как верно отметил суд первой инстанции, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 названного Кодекса).

В силу положений пунктов 1, 2 статьи 612 названного Кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению. 

Согласно пункту 4 Обзора судебной практики № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением. Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями

Вступившими в законную силу судебными актами по делам № А41-61051/16, № А41-29050/18 установлено, что ответчик не мог приступить к использованию участка в полном объеме в связи с наличием на участке возведенного третьими лицами линейного объекта теплоснабжения - теплосетевого комплекса «Нагорное шоссе» с инвентаризационным номером 46:483:301:000006700 и отмечено, что на основании полученного от администрации градостроительного плана земельного участка № RU50301000-GPU2013 охранная зона теплотрассы занимает более 80% площади участка.

Как установлено решением Арбитражного суда Московской области от 21.06.2018 по делу № А41-35918/17, согласно техническому паспорту объекта в эксплуатацию данный линейный объект теплоснабжения - теплосетевой комплекс «Нагорное шоссе» с инвентаризационным номером 46:483:301:000006700 введен в 1980 году, то есть до предоставления ответчику в аренду земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010106:21.

Таким образом, как верно указал суд первой инстанции в обжалуемом решении, арендодателем по договору от 03.11.2011 № ЮА154 не исполнена в полном объеме обязанность по предоставлению арендатору имущества (земельного участка) в аренду, свободного от объектов и прав третьих лиц.

Изложенное свидетельствует о невозможности строительства на спорном  земельном участке в период, заявленный истцом ко взысканию арендной платы.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что ответчик в спорный период был лишен возможности использовать земельные участки по целевому назначению по независящим об него причинам, что является основанием для освобождения от оплаты арендных платежей.

Поскольку у ответчика отсутствовали основания для внесения арендной платы, истец неправомерно начислил пени. 

Довод подателя жалобы о том, что ответчик при заключении договора и принятии земельного участка знал о наличии обременений, не подтвержден материалами дела, поскольку в договоре сведения об обременениях отсутствуют.

В связи с указанным выше также отсутствуют и основания для расторжения спорного договора.

Таким образом, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба – удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Московской области от 16.04.2021 по делу № А41-79390/2020 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа Химки Московской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья                                               Л.В. Пивоварова

Судьи:                                                                                       С.В. Боровикова     

                                                                                                   Н.В. Марченкова