Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А45-35707/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 июня 2025 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Бадрызловой М.М.,

судейБедериной М.Ю.,

ФИО1,

при ведении аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Микрокредитная компания «Элти-Финанс» на решение от 26.09.2024 Арбитражного суда Новосибирской области (судья ФИО2) и постановление от 04.03.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Апциаури Л.Н., Афанасьева Е.В., Лопатина Ю.М.) по делу № А45-35707/2023 по иску общества с ограниченной ответственностью Микрокредитная компания «Элти-Финанс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью спортивный комплекс «Сибирская арена тенниса» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о понуждении к государственной регистрации, по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью спортивный комплекс «Сибирская арена тенниса» к обществу с ограниченной ответственностью микрокредитная компания «Элти-Финанс» о признании незаключенным договора залога, по исковому заявлению ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью Микрокредитная компания «Элти-Финанс», обществу с ограниченной ответственностью спортивный комплекс «Сибирская арена тенниса» о признании недействительным договора залога.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация рабочего поселка Краснообска Новосибирского района Новосибирской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью Микрокредитная компания «Элти-Финанс» - ФИО4, директор, личность удостоверена паспортом.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью Микрокредитная компания «Элти-Финанс» (далее - истец, ООО «Элти-Финанс», микрокредитная компания) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью спортивный комплекс «Сибирская арена тенниса» (далее - ответчик, общество, ООО СК «САТ»), в котором просит обязать общество получить согласие администрации рабочего поселка Краснообска Новосибирского района Новосибирской области для государственной регистрации залога (ипотеки) объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:19:180601:649, площадью 6981 кв.м, месторасположение: Новосибирская область, Новосибирский район, р.п. Краснообск; произвести государственную регистрацию залога (ипотеки) объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:19:180601:649, площадью 6981 кв.м, месторасположение: Новосибирская область, Новосибирский район, р.п. Краснообск. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация рабочего поселка Краснообска Новосибирского района Новосибирской области (далее - администрация), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее - Росреестр), индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – ФИО3, предприниматель). 

К производству суда принято встречное исковое заявление ООО СК «САТ» к ООО «Элти-Финанс» о признании незаключенным договора залога от 19.04.2023 № 1. 

В свою очередь ФИО3 обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к ООО «Элти-Финанс» о признании недействительным договора залога от 19.04.2023 № 1, делу присвоен № А45-18525/2024.

Определением от 17.06.2024 дело № А45-18525/2024 объединено с делом № А45-35707/2023 для совместного рассмотрения. Определением от 04.07.2024 ООО СК «САТ» привлечено соответчиком по исковому заявлению ФИО3 

Решением от 26.09.2024 Арбитражного суда Новосибирской области в удовлетворении первоначального искового заявления отказано. Встречное исковое заявление ООО СК «САТ» и заявление ФИО3 удовлетворены.

Постановлением от 04.03.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции изменено в части удовлетворения встречных исковых требований ООО СК «САТ» и распределения судебных расходов по встречному иску. Резолютивная часть изложена в новой редакции, в удовлетворении встречного искового заявления ООО СК «САТ» о признании незаключенным договора залога от 19.04.2023 № 1, отказано. В остальной части решение от 26.09.2024 Арбитражного суда Новосибирской области оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО «Элти-Финанс» - без удовлетворения, с ООО СК «САТ» в пользу ООО «Элти-Финанс» взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 10 000 руб. в связи с рассмотрением дела в суде апелляционной инстанции».

Не согласившись с вынесенными судебными актами, ООО «Элти-Финанс» обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, исковые требования микрокредитной компании удовлетворить, исковые требования ООО СК «САТ» и ФИО3 оставить без удовлетворения.

По мнению заявителя, суд первой инстанции ошибочно принял к производству исковое заявление ФИО3, поскольку оно подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции; признание ООО СК «САТ» основного обязательства по договору займа влечет подтверждение действия по договору залога; общество ни на момент заключения договора, ни после его подписания не высказывало замечаний относительно содержания договора залога, в том числе в части стоимости предмета залога, у истца не было правовых оснований сомневаться в законности сделки; установив отсутствие нарушений прав и законных интересов ФИО3, суд апелляционной инстанции необоснованно признал договор залога от 19.04.2023 недействительным; отсутствие в договоре залога от 19.04.2023 самостоятельного указания на залог права аренды земельного участка не свидетельствует о недействительности такой сделки.

Учитывая надлежащее извещение ООО СК «САТ», ФИО3 и третьих лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассматривается в их отсутствие.

В судебном заседании представитель заявителя кассационной жалобы поддержал свою правовую позицию. 

Проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между ООО «Элти-Финанс» (займодавец) и ООО СК «САТ» (заемщик) заключен договор займа от 19.04.2023 № 1 (далее – договор займа) на сумму 3 000 000 руб. сроком возврата до 19.10.2023. 

В обеспечение исполнения обязательств по договору займа, между ООО «Элти-Финанс» (залогодержатель) и ООО СК «САТ» (залогодатель) заключен договор залога от 19.04.2023 № 1 (далее – договор залога от 19.04.2023) принадлежащего обществу на праве собственности недвижимого имущества: объекта незавершенного строительства, месторасположение Новосибирская обл., Новосибирский р-н, р.п. Краснообск, площадь 6 981 кв.м. 

Также стороны заключили двухстороннее соглашение от 15.05.2023 № 1 к договору займа в связи с передачей дополнительных денежных средств в качестве суммы займа в размере 2 000 000 руб. сроком возврата до 19.10.2023. В пункте 5 данного соглашения указано, что в обеспечение возврата суммы займа, общество передает компании в качестве залога недвижимое имущество, указанное в пункте 1.1 договора залога от 19.04.2023. 

После заключения соглашения, залогом обеспечены требования в размере 5 000 000 руб. 

ООО «Элти-Финанс» в мае 2023 года обратилось к ООО СК «САТ» с требованием о необходимости осуществления государственной регистрации ипотеки, 11.05.2023 стороны подали совместное заявление в Росреестр. 

18.05.2023 Росреестр возвратил заявление без рассмотрения, в связи с отсутствием информации об уплате государственной пошлины. 

Земельный участок, с которым прочно связан предмет залога, принадлежит ООО СК «САТ» на праве владения и пользования на основании договора аренды земельного участка от 27.07.2017 № 31 аз/2017 (далее - договор аренды), заключенного с администрацией. Права и обязанности арендатора перешли к ООО СК «САТ» на основании соглашения от 31.03.2019.

ООО «Элти-Финанс» указало, что в процессе рассмотрения заявления о государственной регистрации ипотеки Росреестром, выяснилось отсутствие согласия собственника земельного участка на регистрацию ипотеки. 

ООО «Элти-Финанс» направило ООО СК «САТ» уведомление от 27.10.2023, в котором просило получить все необходимые согласия и оказать содействие в процедуре регистрации ипотеки (залога), ответчику предложено встретиться для регистрации ипотеки 10.11.2023 в 08 часов 00 минут в МФЦ по адресу: г. Новосибирск, ул. Зыряновская, д. 63 либо провести электронную регистрацию залога в Росреестре. В уведомлении микрокредитная компания также указала обществу на возможность перенести встречу на удобное для него время.

Общество отказалось получать уведомление, ответ на уведомление не предоставило. 

ООО «Элти-Финанс» 15.11.2023 подало заявление и документы в электронном формате для регистрации предмета залога в Росреестре, посредством единого портала Госуслуг и Росреестра, и направила обществу новое уведомление с просьбой обеспечить взаимодействие по электронной регистрации предмета залога в Росреестре в течение пяти рабочих дней. ООО СК «САТ» со своей стороны заявление не подписало, документы для государственной регистрации не предоставило. 

Указывая на то, что ответчик уклоняется от своих обязанностей по регистрации предмета залога, ООО «Элти-Финанс» обратилось в арбитражный суд с иском. 

Основанием для обращения ООО СК «САТ» со встречным иском послужило мнение указанного лица о том, что при заключении договора залога от 19.04.2023 стороны не согласовали все существенные условия договора. 

ФИО3, обращаясь со своим исковым заявлением, сослалась на следующие обстоятельства. 

Между ООО СК «САТ» (залогодатель) и ФИО3 (залогодержатель) заключен договор залога недвижимого имущества от 26.08.2022 (далее - договор залога от 26.08.2022), предметом которого является объект незавершенного строительства, с кадастровым номером 54:19:180601:649, адрес: Новосибирская обл., Новосибирский р-н., р.п. Краснообск, площадью 6981 кв.м, то есть аналогичный объекту, отраженному в договоре залога от 19.04.2023, следовательно, имеется предшествующая ипотека и ФИО3 является первоначальным залогодержателем указанного имущества.

Обременения на объект в виде ипотеки по договору залога от 26.08.2022 между обществом и ФИО3 зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) 14.03.2023, номер государственной регистрации 54:19:180601:649-54/169/2023-2, соответственно, на момент заключения договора залога от 19.04.2023 между обществом и компанией, сведения об обременении в виде ипотеки на предмет залога уже были отражены в ЕГРН. 

Пунктом 4.1.1 договора залога от 26.08.2022 предусмотрен запрет на передачу предмета залога в последующий залог без письменного согласия залогодержателя. 

Указывая на то, что первоначальный залогодержатель ФИО3 не давала своего согласия на последующий залог, он нарушает ее права и законные интересы, обратилась в арбитражный суд с требованием о признании недействительным договора залога от 19.04.2023.

Доводы кассатора, о том, что исковое заявление ФИО3 не подлежит рассмотрению арбитражным судом, ранее заявленные в судах первой и апелляционной инстанций, правомерно ими отклонены.

В силу части 1 статьи 27 АПК РФ арбитражный суд рассматривает дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Частью 2 статьи 27, статьей 28 АПК РФ предусмотрено, что арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке.

В соответствии с информацией, содержащейся в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей, ФИО3 зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя 28.10.2020, следовательно, на момент обращения в суд обладала соответствующим статусом.

Указание в договоре залога от 26.08.2022 ФИО3 как физического лица, а не предпринимателя, не имеет правового значения для разрешения настоящего спора, поскольку статус индивидуального предпринимателя в рассматриваемом случае неразрывно связан с личностью физического лица. Сам по себе факт не указания в договоре статуса предпринимателя не свидетельствует о том, что он заключен в личных целях, а не в связи с осуществлением предпринимательской деятельности.

Таким образом, реализуя право на судебную защиту в соответствии с положениями процессуального законодательства, ФИО3 правомерно обратилась в арбитражный суд.

Кроме того, как верно отметили суды, дело, возбужденное по исковому заявлению ФИО3, объединено с делом по иску микрокредитной компании с учетом того, что их совместное рассмотрение будет способствовать целям эффективного правосудия.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении первоначального искового заявления ООО «Элти-Финанс» и удовлетворяя встречный иск ООО СК «САТ» о признании незаключенным договора залога от 19.04.2023, исходил из того, что он не содержит существенных условий, предусмотренных законом, в частности, в нем не указаны: оценка предмета ипотеки, порядок определения оценки (стоимости) предмета ипотеки, номер регистрации права залогодателя на предмет ипотеки, право аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, срок аренды земельного участка, оценка муниципального арендованного имущества (земельного участка). Кроме того, суд первой инстанции указал, что договор залога от 19.04.2023 является недействительной сделкой, поскольку заключен в отсутствие согласия предшествующего залогодержателя и нарушает его права, в связи с чем удовлетворил требования ФИО3

Изменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходил из того, что сторонами согласованы не все существенные условия договора залога от 19.04.2023, предусмотренные законом, в частности не согласован предмет ипотеки в части залога права аренды и стоимости предмета залога, вместе с тем, пришел к выводу о недействительности договора залога от 19.04.2023, в связи с чем указал, что такой договор не может считаться одновременно незаключенным. Признавая договор залога от 19.04.2023 недействительной сделкой, суд апелляционной инстанции указал, что право аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не являлось предметом залога, следовательно, если по договору об ипотеке передается в залог только здание или сооружение, а земельный участок или право его аренды предметом залога не являются и по договору не передаются, такой договор является недействительной сделкой как не соответствующей требованиям закона, на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Также суд апелляционной инстанции отметил отсутствие нарушения прав и законных интересов ФИО3 спорным договором залога от 19.04.2023, поскольку право на внесудебный порядок обращения взыскания по предшествующему договору залога от 26.08.2022 сохраняется.

Кассационная коллегия полагает, что при вынесении постановления судом апелляционной инстанции не учтено следующее.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - ГК РФ). 

В силу пункта 1 статьи 339 ГК РФ, коррелирующего с содержанием пункта 1 статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство. 

Из разъяснений, приведенных в пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2023 № 23 «О применении судами правил о залоге вещей» (далее – Постановление № 23), следует, что для возникновения залога на основании договора стороны должны согласовать условие о предмете залога и условия, позволяющие определить обеспечиваемое требование, - его существо, размер и срок исполнения, которые могут быть изложены как в самом договоре залога, так и посредством отсылки к договору, из которого возникает обеспечиваемое обязательство. 

По смыслу пункта 1 статьи 339 ГК РФ, пункта 1 статьи 9 Закона об ипотеке, если в договоре залога не упомянуты отдельные условия обеспеченного обязательства, например размер или срок исполнения обязательства, размер процентов по обязательству, но оно описано с достаточной степенью определенности, позволяющей установить, какое именно обязательство обеспечено либо будет обеспечено залогом, или в договоре залога есть отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство и которое содержит соответствующие условия, то договор залога не может быть признан незаключенным. 

В соответствии с пунктом 22 Постановления № 23 в договоре об ипотеке передаваемая в залог вещь может быть определена посредством указания на ее наименование и точное местонахождение или кадастровый номер. 

Исследовав содержание пункта 1.1 договора залога от 19.04.2023, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, в нем указано место нахождения, идентификационные признаки, право на объект недвижимости, что соответствует требованиям пункта 2 статьи 9 Закона об ипотеке. 

Исходя из пункта 12 Постановления № 23 для возникновения залога недвижимой вещи в договоре об ипотеке также должна быть указана оценка (стоимость) предмета ипотеки (пункт 1 статьи 9 Закона об ипотеке). Условие о стоимости предмета ипотеки считается согласованным, в том числе если между сторонами достигнуто соглашение о порядке ее определения.

В силу пункта 3 статьи 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ). 

Аналогичный правовой подход изложен в пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», в соответствии с которым, при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 ГК РФ. Если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным.

Отметив, что в пункте 1.1 вышеобозначенного договора залога от 19.04.2023 имеется ссылка на выписку из ЕГРН от 14.04.2023, в которой указана кадастровая стоимость объекта незавершенного строительства, передаваемого в залог, – 69 282 550 руб. 55 коп., суд апелляционной инстанции тем не менее пришел к выводу о том, что условие о стоимости предмета ипотеки не согласовано.

В кассационной жалобе микрокредитная компания указала, что подобный способ описания стоимости объекта залога не вызывал спора между истцом и ответчиком в момент заключения договора. По утверждению ООО «Элти-Финанс», сторонами достигнуто соглашение о стоимости предмета ипотеки путем отсылки к сведениям, содержащимся в выписке из ЕГРН.

В то же время, судом апелляционной инстанции не дана надлежащая правовая оценка заявлениям истца о противоречивом поведении ответчика, который с момента заключения сделки создавал разумные ожидания ее заключенности на определенных условиях.

Также суд апелляционной инстанции указал на то, что поскольку в договоре залога от 19.04.2023 в качестве предмета ипотеки не указано на право аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, следовательно, сторонами не согласован предмет ипотеки в части залога права аренды.

Указанное обстоятельство также, по мнению апелляционного суда, свидетельствует о недействительности вышеуказанной сделки, как не соответствующей требованиям закона, на основании ст. 168 ГК РФ.

Между тем судом апелляционной инстанции не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные отношения строятся на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 271 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Согласно статье 69 Закона об ипотеке, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка. 

Исходя из содержания вышеуказанных норм одновременно с ипотекой здания или сооружения возникает залог земельного участка, на котором оно расположено либо права аренды такого земельного участка. Следовательно, поскольку ипотека вторичного объекта прав при ипотеке (в данном случае права аренды земельного участка) возникает в силу закона, само по себе отсутствие указаний на залог права аренды в договоре залога от 19.04.2023 не свидетельствует об отсутствии такого залога и о недействительности сделки.

Как указано в пункте 5 статьи 22 ЗК РФ и пункте 2 статьи 615 ГК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. 

Согласно пункту 4 статьи 6 Закона об ипотеке право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. 

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке, если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. 

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Как было указано выше, земельный участок, на котором расположен находящийся в залоге объект недвижимости передан ООО СК «САТ» на основании договора аренды, заключенного с администрацией.

Согласно пункту 5.1.4 договора аренды арендатор имеет право передать свои права и обязанности по договору третьим лицам, в том числе отдать арендные права участка в залог и внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия договора, только с письменного согласия арендодателя. 

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды он заключен сроком до 01.04.2021. 

На основании дополнительного соглашения к договору аренды от 16.03.2021, срок действия данного договора аренды продлен сторонами до 01.04.2024. Таким образом, общий срок аренды земельного участка составил более пяти лет. 

При вынесении судебного акта суд апелляционной инстанции оставил без внимания указанное обстоятельство, между тем доводы кассатора о том, что согласие собственника арендодателя для заключения договора залога не требуется, заслуживают внимания.

Кроме того, нарушение запрета, предусмотренного договором, может являться основанием для оспаривания сделки собственником земельного участка, но не свидетельствует о ее ничтожности.

Администрация, привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, ознакомлена с материалами дела и фактически уведомлена о том, что право аренды передано в залог, однако самостоятельное требование о признании договора залога от 19.04.2023 недействительным не заявила.

Более того, собственник земельного участка представил отзыв на исковое заявление, в котором отразил свое отношение к заявленным требованиям и не высказал возражения относительно залога права аренды земельного участка.

В части искового заявления ФИО3 суд округа отмечает следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 43 Закона об ипотеке последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору. 

Как разъяснено в пункте 46 Постановления № 23, в предшествующем договоре об ипотеке может содержаться запрет последующей ипотеки. Если последующий залогодержатель знал или должен был знать о таком запрете, то последующий договор об ипотеке может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору, если последний докажет, что оспариваемый им последующий договор залога нарушает его права и законные интересы (абзац первый пункта 3 статьи 43 Закона об ипотеке). При наличии в ЕГРН сведений об ипотеке последующий залогодержатель не вправе ссылаться на то, что он не знал или не должен был знать о запрете последующей ипотеки (пункты 3, 4 статьи 1, статья 8.1 ГК РФ). 

Исследовав договор залога от 26.08.2022, заключенный между ООО СК «САТ» и ФИО3, суд апелляционной инстанции установил, что он содержит запрет на передачу предмета залога в последующий залог без письменного согласия залогодержателя (пункт 4.1.1 договора). 

Обременение объекта недвижимости в связи с заключением договора залога недвижимого имущества зарегистрировано в ЕГРН (запись об ограничении прав и обременении объекта недвижимости: ипотека от 14.03.2023 № 54:19:180601:649-54/169/2023-2). 

В то же время, сделка не может быть признана недействительной по иску лица, чьи имущественные права и интересы не затрагиваются данными нарушениями и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной сделки, поэтому лицо, обращающееся с требованием о признании сделки недействительной, должно доказать наличие защищаемого права или интереса. Заявитель должен обосновать наличие у него материально-правовой заинтересованности в деле и указать, на защиту каких именно его субъективных прав и законных интересов направлены заявленные требования, какие права заявителя могли бы быть защищены (восстановлены) в случае удовлетворения заявленных требований.

Из положений пункта 44 Постановления № 23 следует, что в случае заключения последующего договора залога с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором залога, о чем залогодержатель по последующему договору знал или должен был знать, его требования к залогодателю удовлетворяются с учетом условий предшествующего договора залога, если их несоблюдение повлекло нарушение 12 прав и законных интересов предшествующего залогодержателя (пункт 5 статьи 342 ГК РФ, абзац второй пункта 3 статьи 43 Закона об ипотеке). 

В пункте 4.3.4 договора залога от 26.08.2022 указано, что залогодержателю предоставлено право обратить взыскание на предмет залога до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства при невыполнении залогодателем обязанностей, во внесудебном порядке, предъявив требование залогодателю. При этом право собственности на предмет залога переходит к залогодержателю в течение 5 дней с момента направления извещения об обращении взыскания на предмет залога. 

Как следует из разъяснений пункта 63 Постановления № 23, если предшествующим договором ипотеки установлен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенную недвижимую вещь, о чем последующий залогодержатель знал или должен быть знать, залогодержатель по предшествующему договору сохраняет право обратить взыскание на предмет залога во внесудебном порядке (пункт 2 статьи 1, пункт 3 статьи 308, пункт 5 статьи 342 ГК РФ). В случае согласования в предшествующем договоре залога судебного порядка обращения взыскания на заложенную вещь, а в последующем договоре залога - внесудебного порядка взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда (абзац шестой пункта 3 статьи 349 ГК РФ). 

Согласно пункту 5 статьи 342 ГК РФ, если последующий договор залога заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором залога, о чем залогодержатель по последующему договору знал или должен был знать, его требования к залогодателю удовлетворяются с учетом условий предшествующего договора залога.

Таким образом, как верно указал суд апелляционной инстанции, поскольку право на внесудебный порядок обращения взыскания по предшествующему договору залога сохраняется, права и законные интересы ФИО3 не нарушаются.

В то же время, несмотря на отсутствие нарушения прав и законных интересов ФИО3, суд апелляционной инстанции удовлетворил ее исковые требования и признал договор залога от 19.04.2023 недействительным.

По смыслу статей 1, 11, 12 ГК РФ и статьи 4 АПК РФ защита гражданских прав может осуществляться в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения. Следовательно, предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица посредством использования предусмотренных действующим законодательством способов защиты.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Таким образом, любой иск должен быть направлен на защиту нарушенных прав и интересов обратившегося в суд лица, следовательно, в соответствии со статьей 65 АПК РФ истец должен доказать те обстоятельства, на которые он сослался в обоснование заявленного иска.

При анализе последствий заключения договора залога от 19.04.2023 суд апелляционной инстанции не усмотрел нарушений каких-либо прав и законных интересов ФИО3, что свидетельствует об отсутствии защищаемого в судебном порядке права.

В результате рассмотрения спора не произошло восстановление каких-либо прав и законных интересов ФИО3, в то время как целью обращения лица в суд должно быть именно это. Удовлетворение требований в отсутствие нарушенного права противоречит смыслу и целям обращения в суд с исковым заявлением.

Признание недействительным договора залога от 19.04.2023 судом апелляционной инстанции повлекло за собой отказ в удовлетворении первоначального иска ООО «Элти-Финанс» без оценки его доводов по существу.

Между тем вывод о наличии либо отсутствии правовых оснований для удовлетворения первоначального иска суд должен делать после выяснения всех обстоятельств, имеющих значения для дела, и исследования представленных доказательств.

Обращаясь в суд с первоначальным иском, ООО «Элти-Финанс» сослалось на то, что ответчик уклоняется от своих обязанностей по регистрации предмета залога.

Данное обстоятельство должно быть подвергнуто судебной проверке.

Поскольку устранение допущенных судами нарушений связано с необходимостью исследования и оценки доказательств, установления фактических обстоятельств, что в силу части 2 статьи 287 АПК РФ не отнесено к полномочиям суда кассационной инстанции, решение от 26.09.2024 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 04.03.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 АПК РФ, дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 АПК РФ).

Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015, решение суда признается законным и обоснованным тогда, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, а имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости, допустимости, достоверности и достаточности, а также тогда, когда в решении суда содержатся исчерпывающие выводы, вытекающие из установленного судом.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, в соответствии с требованиями статей 65, 71, 168 АПК РФ дать оценку приведенным лицами, участвующими в деле, доводам и представленным доказательствам в обоснование своих требований и возражений, в частности заявлениям истца о противоречивом поведении ответчика, который с момента заключения сделки создавал разумные ожидания ее заключенности на определенных условиях; выяснить действительную волю сторон договора залога от 19.04.2023 в части определения стоимости предмета ипотеки путем отсылки к сведениям, содержащимся в ЕГРН; оценить аргументы истца об уклонении ответчика от своих обязанностей по регистрации предмета залога; установить все юридически значимые для дела обстоятельства, правильно применив нормы материального и процессуального права, принять законное и обоснованное решение, рассмотреть вопрос о распределении судебных расходов, в том числе по кассационной жалобе.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

постановил:

решение от 26.09.2024 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 04.03.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-35707/2023 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.М. Бадрызлова  

СудьиМ.Ю. ФИО5

ФИО1