АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А43-27668/2020

25 ноября 2022 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 ноября 2022 года.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Кислицына Е.Г., Трубниковой Е.Ю.,

при участии представителя

индивидуального предпринимателя ФИО1:

ФИО2 (доверенность от 06.08.2020 № 1)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика – комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижний Новгород

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2022,

принятое судьями Устиновой Н.В., Захаровой Т.А., Ковбасюка А.Н.,

по делу № А43-27668/2020 Арбитражного суда Нижегородской области

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1

(ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>)

к комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижний Новгород (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта нежилого фонда и

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, – 

индивидуальный предприниматель ФИО3,

и   у с т а н о в и л : 

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ФИО4) обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с иском, уточненным в порядке, предусмотренном в статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижний Новгород (далее – Комитет):

1) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта нежилого фонда, определенной индивидуальным предпринимателем ФИО3 (далее - ФИО3) на основании отчета об оценке от 30.11.2020 № 3929;

2) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения П2 общей площадью 67 квадратных метров с кадастровым номером 52:18:0030063:45, в части установления выкупной цены в размере 2 867 500 рублей и порядка ее уплаты в редакции истца.

Исковые требования основаны на статьях 217, 421, 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее – Закон № 135-ФЗ) и статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО3

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 30.09.2021 урегулировал разногласия по договору, изложив:

1) раздел 2 договора: «Цена «объекта», отчуждаемого по настоящему договору, в соответствии с отчетом об оценке от 30.11.2020 № 3929, выполненным индивидуальным предпринимателем ФИО3, составляет 4 408 333 рубля 33 копейки (четыре миллиона четыреста восемь тысяч триста тридцать три рубля 33 копейки) (НДС не облагается).»;

2) пункт 3.2.1 договора: «Сумму в размере 73 472 рублей 22 копеек (семьдесят три тысячи четыреста семьдесят два рубля 22 копейки) (НДС не облагается) оплатить единовременным платежом в течение 30 календарных дней с даты заключения договора купли-продажи муниципального имущества.»;

3) пункт 3.2.2 договора: «Сумму в размере 4 334 861 рубля 11 копеек (четыре миллиона триста тридцать четыре тысячи восемьсот шестьдесят один рубль 11 копеек) (НДС не облагается) «Покупатель» перечисляет на счет «Продавца» ежемесячно равными долями в течение 59 (пятидесяти девяти) месяцев, начиная со следующего месяца после срока оплаты суммы, предусмотренной пунктом 3.2.1. настоящего договора в размере 73 472 рублей 22 копеек (семьдесят три тысячи четыреста семьдесят два рубля 22 копейки) (НДС не облагается).»; отказал в удовлетворении остальной части иска. 

Первый арбитражный апелляционный суд постановлением от 14.07.2022 изменил решение суда первой инстанции, признав недостоверной величину рыночной стоимости объекта нежилого фонда, определенную на основании отчета об оценке от 30.11.2020 № 3929, выполненного ФИО3; урегулировал разногласия по договору, изложив:

1) раздел 2 договора: «Цена «объекта», отчуждаемого по настоящему Договору, в соответствии с заключением эксперта от 29.03.2022, выполненным экспертом общества с ограниченной ответственностью «Компания «Оценочный Стандарт» ФИО5, составляет 2 168 566 руб. 67 коп. (два миллиона сто шестьдесят восемь тысяч пятьсот шестьдесят шесть рублей шестьдесят семь копеек) (НДС не облагается).»;

2) пункт 3.2.1 договора: «3.2.1. Сумму в размере 36 143 руб. 24 коп. (тридцать шесть тысяч сто сорок три рубля двадцать четыре копейки) (НДС не облагается) оплатить единовременным платежом в течение 30 календарных дней с даты заключения договора купли-продажи муниципального имущества.»;

3) пункт 3.2.2 договора: «3.2.2. Сумму в размере 2 132 423 руб. 43 коп. (два миллиона сто тридцать две тысячи четыреста двадцать три рубля сорок три копейки) (НДС не облагается) «Покупатель» перечисляет на счет «Продавца» ежемесячно равными долями в течение 59 (пятидесяти девяти) месяцев, начиная со следующего месяца после срока оплаты суммы, предусмотренной пунктом 3.2.1 настоящего договора, в размере 36 142 руб. 77 коп. (тридцать шесть тысяч сто сорок два рубля семьдесят семь копеек) (НДС не облагается).».

Комитет не согласился с постановлением суда апелляционной инстанции и обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просил его отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции. По мнению заявителя, апелляционный суд незаконно назначил по делу повторную судебную экспертизу, в отсутствие на то процессуальных оснований, при условии, что суд первой инстанции неоднократно предлагал истцу рассмотреть вопрос о заявлении ходатайства о проведении экспертизы. При этом кассатор полагал, что апелляционный суд не рассмотрел возражения Комитета на заключение эксперта, неверно оценив его. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе.

Комитет просил рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие представителя; суд округа счел возможным удовлетворить данное ходатайство.

ФИО4 в отзыве на кассационную жалобу и его представитель в судебном заседании не согласились с доводами заявителя, просили оставить обжалованное постановление суда апелляционной инстанции в силе, а жалобу Комитета – без удовлетворения.

ФИО3 отзыв на кассационную жалобу в суд округа не представил, будучи извещенным надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, не направил представителя в судебное заседание окружного суда, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанций,  нежилое помещение П2 с кадастровым номером 52:18:0030063:45 (адрес: 

<

...>) общей площадью 67 квадратных метров, является муниципальной собственностью.

Комитет (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) 22.03.2018 заключили договор аренды № 2/2358 указанного нежилого помещения сроком до 21.03.2023 для использования под офис, бытовое обслуживание, обслуживание жилищного фонда, общественное питание, торговую, медицинскую, педагогическую деятельность, деятельность в области спорта, культуры, организации досуга. В тот же день объект найма передан арендатору по акту приема-передачи.

Арендатор в письме от 23.03.2020 уведомил арендодателя о намерении реализовать преимущественное право выкупа указанного нежилого помещения. 

Комитет в письме от 21.04.2020 № Исх-03-02-183032/20 возвратил указанное уведомление истцу, ввиду того, что на момент подачи заявления (23.03.2020) у истца имелась задолженность по договору аренды от 22.03.2018 № 2/2358. 

Повторно, 06.05.2020, Комитет получил заявление Предпринимателя о намерении воспользоваться преимущественным правом выкупа спорного нежилого помещения в рассрочку на 59 месяцев. По результатам рассмотрения заявления издано постановление администрации города Нижнего Новгорода от 24.07.2020 № 2549 об условиях приватизации спорного помещения.

Комитет в письме от 04.08.2020 № Исх-03-02-344837/20 направил ФИО4 проект договора купли-продажи объекта по цене 4 541 666 рублей 67 копеек, определенной на основании отчета от 17.06.2020 № 3701, выполненного ФИО3

ФИО4 27.08.2020 направил Комитету протокол разногласий, предложив установить выкупную цену в размере 2 867 500 рублей, определенном по состоянию на 17.06.2020 обществом с ограниченной ответственностью «Экспертный центр «Норматив» (далее – ООО «Экспертный центр «Норматив») в отчете № 933.

Комитет в письме от 02.09.2020 № Исх-03-02-391599/20 отклонил протокол разногласий.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения ФИО4 в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы и отзыва на нее и заслушав представителя истца, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел правовых оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом следующего.

В силу статей 445 (пункта 2) и 446 (пункта 1) Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. 

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в пункте 42 разъяснил следующее.

При принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда. При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Предметом разногласий сторон является выкупная цена имущества, определенная на основании отчета о рыночной оценке, в порядке, предусмотренном в Законе № 135-ФЗ.

Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в пункте 2 отметил следующее.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 кодекса. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 – 87 кодекса).

В кассационной жалобе Комитет ссылается на неправомерное назначение судом апелляционной инстанции повторной судебной экспертизы и неверную оценку заключения эксперта судом.

Суд первой инстанции определением от 09.02.2021 удовлетворил ходатайство истца и назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Коллегия судебных экспертов» ФИО6; на разрешение эксперта поставлены вопросы:

1) соответствует ли отчет об оценке от 30.11.2020 № 3929, который выполнен ФИО3, требованиям Закона № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;

2) при наличии несоответствий определить, повлияли ли указанные недостатки на итоговую величину стоимости объекта оценки, выявить степень выявленных несоответствий;

3) какова рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 06.05.2020 без учета НДС.

Согласно заключению судебной экспертизы рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на указанную дату определена в размере 1 658 333 рублей 33 копеек (без НДС). В судебном заседании эксперт ФИО6 пояснила, что величина рыночной стоимости помещения определена с учетом наиболее эффективного использования, по мнению эксперта, в качестве складского, которое соответствует виду текущего использования объекта. Недостоверность отчета № 3929 ФИО3 вызвана неверным определением назначения помещения и видом наиболее эффективного использования как торгового, следовательно ФИО3 неверно определил сегмент рынка, привел анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами из данного сегмента рынка, учел не соответствующие виду наиболее эффективного использования объекта (как складского) основные факторы, влияющие на спрос, рыночные процессы, в связи с чем неверно определил величину рыночной стоимости помещения.

Суд первой инстанции признал данное заключение ненадлежащим доказательством по делу. Он указал, что судебным экспертом не учтены вид разрешенного использования помещения, согласованный сторонами в договоре аренды от 22.03.2018 № 2/2358, условие о недопустимости его использования в иных целях (пункты 1.1 и 4.2.3 договора). Эксперт определил величину рыночной стоимости по состоянию на 06.05.2020 в соответствии с его текущим использованием, неверно применил аналоги, публикации которых датированы после 06.05.2020, без корректировки на время продажи, и аналоги, относящихся в торгово-офисному сегменту, при наличии вывода эксперта о наиболее эффективном использовании помещения под склад.

В связи с наличием в заключении судебной экспертизы противоречий в выводах эксперта суд неоднократно предлагал сторонам назначить по делу повторную судебную экспертизу и разъяснял возможность наступления неблагоприятных последствий в случае нереализации ими процессуальных прав и несовершения соответствующих процессуальных действий. Представители сторон от назначения повторной экспертизы отказались.

Суд апелляционной инстанции, назначая повторную экспертизу по делу (определение от 03.03.2022), исходил из обстоятельств настоящего спора, учел существенную разницу в рыночной стоимости объекта, определенной по результатам внесудебной и судебной экспертиз, неустранение в процессе судебного разбирательства сомнений в выводах эксперта, которые надлежащим образом не были опровергнуты.

Апелляционный суд поручил проведение экспертизы эксперту общества с ограниченной ответственностью «Компания «Оценочный стандарт» ФИО5; на разрешение поставлены вопросы:

1) соответствует ли отчет об оценке от 30.11.2020 № 3929 по определению рыночной стоимости нежилого помещения требованиям Закона № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;

2) при несоответствии, определить, повлияли ли выявленные недостатки на итоговую величину стоимости объекта оценки, степень выявленных несоответствий и рыночную стоимость нежилого помещения по состоянию на 06.05.2020 без учета НДС.

Согласно заключению эксперта от 29.03.2022 отчет об оценке от 30.11.2020 не соответствует вышеназванным требованиям. В частности, в исследуемом отчете некорректно определен сегмент рынка, к которому относится оцениваемый объект. Сегмент рынка определен как торговые помещения, тогда как по фактическому использованию и конструктивным особенностям (отсутствие окон, отсутствие отопления) объект следует отнести к сегменту –складские помещения или помещения свободного назначения. Эти факторы могут значительно влиять на стоимость объекта при его оценке. Выявленные недостатки повлияли на итоговую величину стоимости объекта экспертизы. Рыночная стоимость нежилого помещения, по состоянию на 06.05.2020 без учета НДС составляет 2 168 566 рублей 67 копеек.

При этом эксперт исходил из того, что объект относится к помещениям универсального (свободного) назначения, что не противоречит условиям ранее заключенного сторонами договора аренды, и исследовал сегмент – рынок встроенных помещений коммерческого (свободного) назначения площадью от 40 до 180 квадратных метров, расположенных в Заречной части города Нижнего Новгорода (Канавинский и Автозаводский районы).

Суд апелляционной инстанции заключил, что заключение является полным и обоснованным; выводы эксперта носят последовательный непротиворечивый характер; обстоятельства, вызывающие сомнения в достоверности проведенной повторной экспертизы и изложенных в заключении выводов эксперта, не усматриваются. Апелляционный суд отклонил аргументы Комитета о неверной оценке.

В силу статьи 87 (части 2) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

При наличии противоречивых выводов судебной экспертизы суд должен устранить это противоречие при помощи механизмов, предоставленных процессуальным законодательством (в том числе, вызов эксперта для дачи пояснений, назначение дополнительной или повторной экспертиз) (пункт 32 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2018), утвержденного его Президиумом 14.11.2018). Указанная правовая позиция высказана для оценки строительно-технической экспертизы по делам о признании права собственности на самовольную постройку, т.к. одновременные отказы в иске о сносе самовольной постройки и в иске о признании права собственности на самовольную постройку за застройщиком противоречат принципу правовой определенности. Данная правовая позиция справедлива, в т.ч. и для споров об урегулировании разногласий, поскольку разрешение судом подобного спора сводится, по существу, к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Урегулирование разногласий не предполагает как отказа в иске, так и произвольного установления условий договора при наличии обоснованных сомнений.

Суд первой инстанции, признавая заключение эксперта ненадлежащим доказательством, в судебном акте указал только на наличие недостатков при расчете рыночной стоимости помещения. Однако, исходя из перечня вопросов, поставленных на разрешение эксперта, следует, что отчет независимого оценщика составлен  с нарушениями; содержащаяся в нем информация допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение. По мнению эксперта, расчет стоимости объекта оценки выполнен без учета факторов, существенно влияющих на величину рыночной стоимости; выявленные недостатки в значительной степени повлияли на итоговую величину стоимости объекта оценки. 

Названные выводы эксперта суд первой инстанции мотивированно не отверг, отчет независимого оценщика оценен судом как относимое, допустимое и достоверное доказательство, подтверждающее рыночную стоимость нежилого помещения на дату обращения истца с заявлением. Суд первой инстанции заключил, что оно является ясным, полным и обоснованным, не содержит противоречий в выводах эксперта и не противоречит нормам действующего законодательства. 

С учетом этого, при наличии вывода о том, что и отчет независимого оценщика не является достоверным в силу различных причин, суд первой инстанции не вправе устраняться от дальнейшего выяснения вопроса о рыночной стоимости объекта, в т.ч. путем назначения повторной экспертизы. 

Апелляционный суд устранил данное нарушение. В этом случае назначение повторной экспертизы направлено на создание условий для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела (часть 3 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ссылка заявителя на то, что истец в суде первой инстанции, несмотря на предложения суда первой инстанции рассмотреть вопрос о заявлении ходатайства о назначении повторной экспертизы, не заявил такого ходатайства, судом округа не принял во внимание. 

Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации относит оценку доказательств к вопросам, разрешаемым при принятии решения суда (часть 1 статьи 168); позиция суда относительно допустимости и достоверности представленных доказательств окончательно формируется лишь в совещательной комнате (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 30.11.2021 № 2437-О).

Истец полагал заключение первоначальной экспертизы правомерным и обоснованным, о чем свидетельствует уточнение им исковых требований. В такой ситуации проведение экспертизы в суде апелляционной инстанции не является нарушением, поскольку истец объективно не мог предполагать оценку доказательства судом, изложенную в решении, притом, что суд первой инстанции не дал оценки выводам эксперта о недостоверности отчета оценщика. В такой ситуации, в отсутствие подобных мотивов отклонения выводов эксперта, назначение повторной экспертизы являлось обязанностью суда, в целях устранения противоречий в доказательной базе. 

Как неоднократно отмечал Конституционный суд Российской Федерации, в т.ч. в определении от 28.06.2018 № 1427-О, осуществление судом функции правосудия предполагает законодательное наделение его правом проверять и оценивать представленные сторонами доказательства. Суд вправе назначить повторную экспертизу, направленную на разрешение сомнений в обоснованности ранее полученного заключения эксперта и устранение противоречий в сделанных выводах. Названное право является непременным условием использования судом тех или иных доказательств для принятия на их основе правосудных решений. Иное не позволяло бы суду при рассмотрении дел давать объективную оценку отстаиваемым сторонами позициям, устранять возникающие в ходе судебного разбирательства сомнения в их обоснованности, а также не обеспечивало бы независимость и беспристрастность суда при отправлении правосудия.

Суд апелляционной инстанции дал оценку заключению повторной экспертизы и признал его надлежащим доказательством; все возражения Комитета, вопреки позиции заявителя, оценены и отклонены. 

По приведенным мотивам апелляционный суд правомерно изменил решение суда первой инстанции.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованном постановлении выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованного судебного акта по приведенным в кассационных жалобах доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционным судом не допущено.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за подачу кассационных жалоб судом округа не рассматривался, поскольку на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Комитет освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2022 по делу Арбитражного суда Нижегородской области № А43-27668/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Председательствующий

 

О.Н. Голубева

 

Судьи

Е.Г. Кислицын

Е.Ю. Трубникова