АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А63-4964/2023

02 октября 2023 года

г. Ставрополь

Резолютивная часть решения объявлена 25 сентября 2023 года

                                            Решение изготовлено в полном объеме 02 октября 2023 года 

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Губжоковой Д.Р. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Жерлицыной А.Д. рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРНИП 305264623100082, ИНН 

<

***>,

к администрации Нефтекумского городского округа Ставропольского края,        ОГРН 

<

***>, 

управлению имущественных и земельных отношений администрации Нефтекумского городского округа Ставропольского края, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

о признании права собственности на нежилое здание (магазин) площадью 403 кв.м, расположенное на земельном участке из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:22:070711:389 площадью 450 кв.м с видом разрешенного использования «магазины» по адресу: 

<

...>, 

в отсутствие сторон,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Ставропольского края по подсудности передано дело по иску  индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – истец, ФИО1) к управлению имущественных и земельных отношений администрации Нефтекумского городского округа Ставропольского края (далее – управление),  администрации Нефтекумского городского округа Ставропольского края (далее - администрация) в котором истец просит: 

признать право собственности на нежилое здание (магазин) площадью 403 кв.м, расположенное на земельном участке из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:22:070711:389 площадью 450 кв.м с видом разрешенного использования «магазины» по адресу: 

<

...>;

указать в резолютивной части решения, что оно является основанием для регистрации права собственности ФИО1 на указанное нежилое здание (магазин) площадью 403 кв.м.

В судебном заседании 01.08.2023 истец поддержал исковые требования, указал, что строительство объекта завершено в 2021 году, договор аренды был возобновлен на неопределенный срок, ФИО1 продолжает оплачивать арендные платежи по договору, в связи с чем имеются основания для признания за ней права собственности на спорный объект.

Представитель администрации возражал против удовлетворения требований истца, указал, что срок аренды земельного участка истек, разрешение на строительство не продлевалось, с соответствующим заявлением ФИО1 в администрацию не обращалась. 

Управление возражало против удовлетворения требований истца, представило отзыв, в котором указало, что спорное нежилое помещение было возведено после истечения срока договора аренды земельного участка от 30.01.2019 № 35, в связи с чем индивидуальному предпринимателю отказано во вводе объекта в эксплуатацию.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание 25.09.2023 не явились, были извещены надлежащим образом.

От ФИО1 поступило ходатайство о проведении судебного заседания в ее отсутствие, в котором она просила приобщить к материалам дела квитанцию об оплате арендных платежей по договору от 23.12.2015 № 6 за 3 квартал 2023 года, договор строительного подряда от 15.11.2021, акт сдачи-приемки работ от 05.01.2022 № 1.

От администрации поступили дополнительные письменные пояснения, в которых ответчик указал, что согласно полученному 03.08.2023 от управления письму № 2502, ФИО1 за продлением договора аренды земельного участка от 30.01.2019 № 35 не обращалась, помимо этого доказательств принятия необходимых мер для легализации спорного объекта недвижимости и соблюдения установленного законом административного порядка получения соответствующего разрешения или судебного порядка оспаривания отказа в выдаче такого разрешения не представила. 

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о начавшемся судебном процессе суд в силу положений статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассматривает дело в их отсутствие по имеющимся письменным доказательствам.

11 мая 2023 года от управления поступило ходатайство о замене ответчика на отдел строительства архитектуры и транспорта администрации Нефтекумского городского округа Ставропольского края, который, по его мнению, является органом, уполномоченным на осуществление контроля за выполнение отраслевых норм и правил, устанавливающих требования к постройкам и, следовательно, надлежащим ответчиком по искам о признании права собственности на самовольную постройку.

В судебном заседании 28.06.2023 истец возражал против замены ответчика на отдел строительства архитектуры и транспорта администрации Нефтекумского городского округа Ставропольского края, так как отдел не является самостоятельным юридическим лицом, требования правомерно заявлены к управлению.

Согласно частям 1, 2 статьи 47 АПК РФ, в случае, если при подготовке дела к судебному разбирательству или во время судебного разбирательства будет установлено, что иск предъявлен не к тому лицу, которое должно отвечать по иску, арбитражный суд может по ходатайству или с согласия истца допустить замену ненадлежащего ответчика надлежащим, если истец не согласен на замену ответчика другим лицом, суд может с согласия истца привлечь это лицо в качестве второго ответчика.

Нормами статьи 46 АПК РФ установлено, что по общему правилу правом выбора ответчика обладает истец. Иное толкование данной статьи нарушало бы принцип диспозитивности арбитражного процесса.

Следовательно, суду не предоставлено право по своему усмотрению без соответствующего волеизъявления истца привлекать надлежащего ответчика по делу, за исключением случаев прямо предусмотренных в законе.

С учетом изложенного суд отказывает в удовлетворении ходатайства управления о замене ответчика на отдел строительства архитектуры и транспорта администрации Нефтекумского городского округа Ставропольского края.

Суд, изучив материалы дела и оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе поступившие через систему электронного документооборота «Мой арбитр», считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, 27.07.2016 ФИО1 выдано разрешение            № 26-517303-34-2016 на строительство магазина сроком до 25.07.2017. 

24 декабря 2018 года за ФИО1 было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № 26:22:07071:402, назначение нежилое, общей площадью  застройки 760,5 кв.м, степень готовности – 18 %, расположенное по адресу: 

<

...>. 

30 января 2019 года между управлением имущественных и земельных отношений администрации Нефтекумского городского округа Ставропольского края и ФИО1  был заключен договор аренды № 35, по условиям которого управление предоставило ФИО1 в аренду для завершения строительства магазина земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:22:070711:389, расположенный по адресу: 

<

...> Г. 

Согласно пункту 2.2 договора срок аренды земельного участка устанавливается на 3 года. Истцом в целях завершения строительства магазина был заключен договор строительного подряда от 15.11.2021, строительство спорного объекта недвижимого имущества окончено 01.01.2022 и сдано 05.01.2022 ФИО1 по акту сдачи-приемки работ от 05.01.2022 № 1. Также по заказу ФИО1 05.12.2022 был подготовлен технический паспорт спорного объекта, произведена оценка среднерыночной стоимости здания по состоянию на декабрь 2022 года.

В декабре 2022 года истец обратился в администрацию Нефтекумского городского округа Ставропольского края с заявлением о выдаче разрешения на ввод спорного объекта недвижимого имущества в эксплуатацию. 

Письмом от 09.12.2022 № 10298 администрация Нефтекумского городского округа Ставропольского края отказала ФИО1 в предоставлении услуги на ввод спорного объекта недвижимого имущества в эксплуатацию. 

Указывая на невозможность зарегистрировать право собственности на спорный объект, истец, в соответствии со статьей 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации, обратился в суд. 

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации                   (далее – Кодекс) признание права является одним из способов защиты нарушенных гражданских прав. 

В силу статьи 222 Кодекса самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 

В соответствии с частью 3 статьи 222 Кодекса право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. 

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. 

Согласно выводам Президиума Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством от 19.03.2014, в соответствии с которыми право собственности на самовольное строение, возведенное без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно техническому плану здания от 05.12.2022 спорный объект недвижимого имущества имеет следующие характеристики: вид объекта недвижимости – здание, назначение – нежилое, наименование объекта недвижимости - магазин, кадастровый номер исходного объекта недвижимости 26:22:070711:402, кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположен объект недвижимости  26:22:070711:389, площадь объекта недвижимого имущества – 403 кв.м, местоположение объекта недвижимости  – 

<

...> Г.

Как следует из материалов дела, спорный объект был достроен ФИО1 в январе 2022 года до окончания срока действия договора аренды (30.01.2022), что подтверждается актом сдачи приемки работ от 05.01.2022, объект расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером 26:22:070711:389 с разрешенным использованием: магазины, предоставленного ФИО1 в аренду по договору аренды от 30.01.2019 № 35 и соответствует разрешенному использованию земельного участка. 

В соответствии с заключением эксперта от 27.01.2023 № 039, составленным по результатам проведения судебной экспертизы при рассмотрении дела в суде общей юрисдикции, спорный объект находится в пределах земельного участка и не нарушает его границы и границы смежных земельных участков, соответствует градостроительным, строительным, пожарным, санитарным, экологическим нормам и правилам безопасной эксплуатации, а также установленным требованиям правил землепользования и застройки; износ спорного объекта составил величину 5,00%, что соответствует оценке технического состояния как хорошее, работоспособное, то есть повреждения и деформации, негативно влияющие на конструктивные элементы и строение в целом, отсутствуют; спорный объект недвижимого имущества не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Таким образом, материалами дела подтверждается, что спорный объект создан истцом за счет собственных средств на земельном участке, в период действия договора аренды (до 30.01.2022), объект соответствует виду разрешенного использования земельного участка, спорный объект также соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, а также санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим и экологическим нормам, требованиям норм пожарной безопасности, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) изложена позиция, согласно которой отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. 

В Постановлении №10/22 сформулировано самостоятельное дополнительное условие, необходимое для признания права собственности, не указанное в статье 222 Кодекса, выражающееся в доказательстве применения надлежащих мер по получению разрешения на строительство после его начала. То есть истец должен доказать, что им были приняты все необходимые меры для соблюдения установленных законом требований к строительству, в том числе для получения необходимого для этого разрешения на строительство. 

Таким образом, с учетом данных в Постановлении №10/22 разъяснений, обращению в суд должно предшествовать обращение к уполномоченному органу за разрешением на строительство или разрешением на ввод в эксплуатацию и получение отказа в выдаче этих документов, свидетельствующие об отсутствии иной возможности урегулирования статуса спорного объекта недвижимости. 

Следовательно, для удовлетворения иска о признания права собственности на самовольную постройку истец должен доказать, что им были приняты все необходимые меры для соблюдения установленных законом требований к строительству, в том числе для получения необходимых для этого разрешений. 

Материалами дела подтверждается, что истцу 25.07.2016 года было выдано разрешение на строительство № 26-517303-34-2016, а также то, что истец в декабре 2022 года обратился в комитет градостроительства администрации г. Ставрополя с заявлением о выдаче разрешения на ввод спорного объекта недвижимого имущества в эксплуатацию. 

Письмом от 09.12.2022 № 10298 администрация Нефтекумского городского округа Ставропольского края отказала ФИО1 в выдаче разрешения на ввод спорного объекта недвижимого имущества в эксплуатацию.

Основанием для отказа послужило отсутствие документов, указанных в частях 3 и 4 Градостроительного кодекса Российский Федерации. Как указали ответчики в судебных заседаниях, истцу было отказано, поскольку спорное нежилое помещение было возведено после истечения срока договора аренды земельного участка от 30.01.2019 № 35.

Судом установлено, что строительство объекта осуществлялось на земельном участке с кадастровым номером 26:22:070711:389 по адресу 

<

...>, предоставленном ФИО1 на праве аренды, по договору аренды земельного участка от 30.01.2019 № 35 (со сроком аренды на три года), здание было достроено до окончания данного срока, что подтверждается подготовленным актом сдачи-приемки от 05.01.2022.

Более того, в настоящее время ФИО1 продолжает вносить арендные платежи за пользование земельным участком в соответствии с условиями договора аренды, что подтверждается имеющимися в материалах дела платежными поручениями, с заявлением в суд об освобождении истцом земельного участка ни ответчик, ни третьи лица не обращались.

Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 22.07.2020, приведенное в пункте 26 Постановления №10/22 разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 ГК 12 РФ (статья 10 ГК РФ). Оно касается, например, ситуации, когда лицо, создавшее постройку, обращается в компетентный орган за выдачей разрешения на ее строительство лишь для вида, очевидно понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, то есть в отсутствие заблуждений относительно их перечня и порядка выдачи разрешения. 

При этом разъяснение, содержащееся в пункте 26 Постановления № 10/22, не может быть истолковано так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а, следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать. Подобное прочтение пункта 26 постановления № 10/22 может блокировать применение пункта 3 статьи 222 ГК РФ в случае создания постройки без разрешения и по сути введет дополнительное условие для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, которое не предусмотрено данным пунктом (определение Верховного суда Российской Федерации от 02.06.2022 № 308-ЭС21-29061).

Таким образом, учитывая наличие всех вышеперечисленных документов по спорному объекту, получение разрешения на строительство спорного объекта, обращение за вводом спорного объекта в эксплуатацию, а также доводы отказа в выдаче акта ввода в эксплуатацию, суд приходит к выводу о том, что истец предпринимал надлежащие меры к легализации спорного объекта и что обращение в администрацию Нефтекумского городского округа Ставропольского края за выдачей акта ввода в эксплуатацию не носило формальный характер.

Исходя из вышеизложенного, единственным признаком самовольной постройки спорного объекта является отсутствие продления срока разрешения на строительство, разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию, при этом судом установлено, что истец предпринимал надлежащие меры к легализации спорного объекта, в частности, к получению разрешения на строительство и к получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. 

Таким образом, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, учитывая, что спорный объект был создан истцом за счет собственных средств, на предоставленном в аренду земельном участке, в период действия договора аренды земельного участка, с соблюдением целевого назначения земельного участка, спорный объект соответствует градостроительным, строительным, противопожарным, санитарно-гигиеническим, экологическим нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права и интересы других лиц, а также, учитывая, что истец предпринимал надлежащие меры к легализации спорного объекта и эти меры не носили формальный характер, суд удовлетворяет заявленные требования истца.

Поскольку удовлетворение заявленного иска о признании права собственности на спорный объект не было обусловлено установлением обстоятельств нарушения прав истца со стороны администрации, судебные расходы, понесенные в связи с рассмотрением данного дела, подлежат отнесению на истца (пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», пункт 27 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022).

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРНИП 305264623100082, ИНН 

<

***>, удовлетворить.

Признать за ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ИНН 

<

***>) право собственности на нежилое здание (магазин) площадью 403 кв.м, расположенное на земельном участке из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:22:070711:389 площадью 450 кв.м с видом разрешенного использования «магазины» по адресу: 

<

...>.  

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве собственности ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ИНН 

<

***>) на указанную недвижимую вещь.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края  в  Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный  срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и  в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                                      Д.Р. Губжокова