АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

улица Пушкина, дом 45, Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-1583/2018

11 мая 2018 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 10 мая 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 мая 2018 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: И.М. Луговой

Судей: С.Ю. Лесненко, И.В. Ширяева

при участии:

от заявителя: ООО «КАМ-ЛТД» - Коняева Н.А., представитель по доверенности от 10.10.2017;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю - представитель не явился;

от Корякского сельского поселения в лице Администрации Корякского сельского поселения - представитель не явился;

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю

на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2018

по делу №  А24-1034/2017 Арбитражного суда Камчатского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Копылов А.А., в апелляционном суде судьи: Гончарова А.В., Анисимова Н.Н., Гуцалюк С.В.

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «КАМ-ЛТД» (ОГРН 1024101032845, ИНН 4101029003, место нахождения: 683002, Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Ларина, 30, кв. 45)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (ОГРН 1044100664167,                              ИНН 4101099096, место нахождения: 683024, Камчатский край,                              г. Петропавловск-Камчатский, переулок Ботанический, 4); Корякскому сельскому поселению в лице Администрации Корякского сельского поселения (ОГРН 1064141002023, ИНН 4105029702, место нахождения: 684021, Камчатский край, район Елизовский, с. Коряки, ул. Шоссейная, 2) 

о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности; об обязании погасить (аннулировать) запись; об обязании произвести государственную регистрацию права и выдать свидетельство о государственной регистрации права 

 

Общество с ограниченной ответственностью «КАМ-ЛТД» (далее - заявитель, общество) обратилось с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (далее - управление, Росреестр, регистрирующий орган), Корякскому сельскому поселению в лице Администрации Корякского сельского поселения (далее – администрация) о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества: тепловые сети (от котельной № 1, 2, 5), кадастровый номер 41:05:0101029:623, номер кадастрового квартала 41:05:0101029, имеющий местоположение: Камчатский край, Елизовский район, с. Коряки; обязании управления и администрации погасить (аннулировать) запись от 08.04.2016 № 41-41/001-41/002/007/2016-47/1У по принятию на учет как бесхозяйного объекта недвижимого имущества: сооружения тепловые сети, кадастровый номер 41:05:0101026:623; обязании управления произвести государственную регистрацию права заявителя на указанный объект недвижимости и выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности в установленный законом срок.

Решением от 28.06.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано по причине отсутствия надлежащих доказательств принадлежности спорного объекта продавцу – УМПКХ «Темп».

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2018  решение суда отменено, требования общества удовлетворены в части: признан незаконным отказ Росреестра в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества: тепловые сети (от котельной № 1, 2), кадастровый номер 41:05:0101029:623, номер кадастрового квартала 41:05:0101029, имеющий местоположение: Камчатский край, Елизовский район, с. Коряки, содержащийся в сообщении об отказе в государственной регистрации исх. № 41/001/001/2016-2868 от 13.12.2016.

 

Росреестр обязан совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества.

В удовлетворении остальной части требований – отказано.

Не согласившись с постановлением, управление обратилось в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение норм материального права и несоответствие выводов суда содержащихся в судебном акте фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит постановление апелляционной коллегии отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции. 

Росреестр в жалобе настаивает, что государственная регистрация перехода права без подтверждения ранее зарегистрированного права продавца на объект недвижимости, невозможна; признание документов юридически действительными не равнозначно государственной регистрации прав в реестре; полагает, что по представленным государственному регистратору документам спорный объект не мог быть идентифицирован, как принадлежащий продавцу, в связи с чем отказ в регистрации перехода права считает законным и обоснованным.

ООО «КАМ –ЛТД» в отзыве и его представитель в судебном заседании суда округа доводы жалобы отклонили, предлагая постановление апелляционной коллегии оставить без изменений.

Администрация, извещенная в установленном порядке о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы отзыв не представила, явку представителей, как и Росреестр, не обеспечила, что в силу части 3 статьи 284 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Суд округа, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, решением Арбитражного суда Камчатской области от 21.05.2007 по делу                                 № А24-5322/2006 УМП КХ «Темп» признано несостоятельным банкротом, введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим назначен Кочетов Ю.В.

 

На основании утвержденного протоколом собрания кредиторов от 07.05.2009 № 14 положения о продаже недвижимого имущества должника, посредством публичного предложения  (на торгах) конкурсным управляющим реализованы объекты  «теплотрассы» в с. Коряки Елизовского района Камчатского края, результаты торгов утверждены протоколом от 27.05.2009.

27.05.2009 между УМПКХ «Темп» (продавец по договору) и обществом (покупатель) заключен договор купли-продажи имущества № 2, согласно пункту 1.1 которого продавец продает, а покупатель на условиях настоящего договора приобретает в собственность следующие объекты имущества:

- теплотрассы, водопроводные и канализационные сети, благоустройство, адрес: Елизовский район Камчатского края, с. Коряки, характеристики которых указаны в приложениях к настоящему договору;

- теплотрассы, водопроводные и канализационные сети, п. Зеленый, характеристики которых указаны в приложениях к настоящему договору.

В приложении № 2 к договору содержится описание спорного объекта: тепловые сети, инв. № 00000327, Елизовский район, Камчатского края,                        с. Коряки.

Пунктом 2.1 договора определена цена за объекты - 1 709 581 руб. Платежными поручениями от 05.06.2009 № 4, от 04.06.2009 общество в счет исполнения обязательств по договору от 27.05.2009 № 2 перечислило денежные средства в сумме 454 289,38 руб. и 1 663 305,58 руб. соответственно. 

Согласно бухгалтерской справки от 17.06.2009, подписанной конкурсным управляющим УМПКХ «Темп» Кочетовым Ю.В., общество полностью исполнило договор купли-продажи имущества от 27.05.2009 № 2, оплатив установленную цену.

04.06.2009 стороны договора подписали акт приема-передачи.

Определением арбитражного суда от 28.08.2009 по делу                          № А24-5322/2006 конкурсное производство в отношении УМПКХ «Темп» завершено, и 10.09.2009 в ЕГРЮЛ внесена запись о ликвидации юридического лица.

По заявке ООО «КАМ –ЛТД» от 09.07.2012 № 25 ГУП «Камчатское краевое БТИ» 12.07.2012 и 15.07.2012 осуществило техническую инвентаризацию объекта с присвоением инвентарного номера № 13481 и кадастровый учет объекта, с выдачей кадастрового и технического паспортов, в которых зафиксировано, что объект «тепловая сеть лит.II» имеет протяженность подземной прокладки - 2205 м, количество колодцев - 26, действительную стоимость – 40 3782 руб.

11.03.2016 составлен новый кадастровый паспорт объекта, в котором указано, что объект «тепловая сеть лит.II», предыдущий номер 13481,  имеет протяженность  2 068,0 м, количество колодцев – 23, присвоен кадастровый номер 41:05:0101029:623. Согласно строке 17 кадастрового паспорта: сведения об объекте имеют статус «ранее учтенные».

Вместе с этим указанный объект принят Корякским сельским поселением на учет в качестве бесхозяйного объекта недвижимости 08.04.2016, о чем в  ЕГРП внесена запись №41-41/001-41/002/007/2016-47/1У, что следует из выписки из ЕГРП от 27.02.2017.

20.07.2016 в Росреестр с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества: сооружение тепловые сети, имеющие местоположение: Камчатский край, р-н Елизовский, с. Коряки обратилось ООО «КАМ –ЛТД».

Уведомлением от 03.08.2016 государственная регистрация прав приостанавливалась на основании пунктов 1, 3 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ, Закон о регистрации), с предложением к обществу устранить замечания путем предоставления дополнительных документов в срок до 02.09.2016.

Согласно уведомлению о приостановлении:

1. Единый государственный реестр прав не содержит сведений о правах УМПКХ «Темп» на объект;

2. УМПКХ «Темп» не обратилось с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности;

3. в нарушение пункта 5 статьи 18 Закона 122-ФЗ договор от 27.05.2009 №2 представлен на государственную регистрацию в одном экземпляре-подлиннике и в виде одной копии;

4. по сведениям из представленного приложения № 2 к договору от 27.05.2009 № 2 невозможно идентифицировать объект недвижимости;

5. не представлены документы, подтверждающие процедуру проведения торгов;

6. не представлены документы, подтверждающие начальную цену продажи имущества и отчет об оценке имущества;

7. УМПКХ «Темп» не представлены сведения об исполнении финансовых обязательств по договору купли-продажи;

8. не представлены документы, подтверждающие, что договор от 27.05.2009 № 2 не является крупной сделкой для общества или одобрение учредителей общества на совершение данной сделки;

9. из представленных документов, невозможно установить: на каком земельном участке расположен заявленный объект.

Уведомлением от 02.09.2016 государственная регистрации приостановлена  до 30.11.2016 в соответствии с пунктом 3 статьи 19 Закона № 122-ФЗ на основании заявления представителя общества.

Уведомлением от 13.12.2016 № 41/001/001/2016-2868. Росреестр, со ссылкой на абзацы 4, 9, 10 пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ сообщил обществу об отказе в государственной регистрации перехода права собственности в связи с непредставлением документов, в том числе правообладателем для государственной регистрации ранее возникших прав и представлением документов, которые по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Не согласившись с решением Росреестра, общество обратилось с заявлением в арбитражный суд, который в удовлетворении требований отказал.

Апелляционная коллегия по установленным в ходе судебного разбирательства обстоятельствам и представленным доказательствам, решение суда отменила, требования заявителя удовлетворила, правомерно исходя из  следующего.

В силу статей 8.1, 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзацах 3, 4 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ №10/22), покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В данном случае общество, обращаясь в регистрирующий орган с соответствующим заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, представило в качестве основания для возникновения его права собственности на указанный объект недвижимого имущества договор купли-продажи от 27.05.2009 № 2, заключенный с УМПКХ «Темп», которое обладало правом хозяйственного ведения в отношении спорного имущества.

Согласно части 1 статьи 6 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, указанный Закон определил, что государственная регистрация такого права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (часть 2 статьи 6 Закона о регистрации).

Исходя из действительности ранее возникших прав, указанный Закон предусмотрел, что заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом.

Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

При этом, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда. 

Данная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Материалами дела подтверждается, что спорный объект был закреплен за УМПКХ «Темп» уполномоченным органом на праве хозяйственного ведения на основании договора от 15.02.1995, в связи с чем такое право считается ранее возникшим и юридически действительным даже в отсутствие его государственной регистрации.

Также судами установлено, что спорный договор купли-продажи от 27.05.2009 № 2 полностью исполнен сторонами, объект недвижимого имущества передан обществу по акту приема-передачи от 04.06.2009, которое, в свою очередь, платежными поручениями от 04.06.2009 № 25 и от 05.06.2009 № 4 произвело оплату УМПКХ «Темп» всей стоимости приобретенного имущества.

Вместе с этим по завершении процедуры банкротства УМПКХ «Темп» ликвидировано, о чем в Единый государственный реестр юридических лиц 10.09.2009  внесена соответствующая запись.

В этой связи судебная коллегия пришла к обоснованному выводу о том, что отсутствие государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости за УМПКХ «Темп» на дату заключения договора купли-продажи от 27.05.2009 № 2 и на момент обращения общества в Росреестр само по себе не могло повлечь спор  о действительности сделки как основания возникновения соответствующего обязательства и передаваемых по ней прав.

С учетом изложенного апелляционный суд, установив, что в настоящее время УМПКХ «Темп» ликвидировано, и принятые сторонами на себя обязательства в рамках заключенного между ними договора купли-продажи от 27.05.2009 № 2 исполнены в полном объеме, а также принимая во внимание отсутствие доказательств наличия обоснованных правопритязаний со стороны иных лиц, включая администрацию, в отношении спорной недвижимости, руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 62 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22, пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемый обществом отказ регистрирующего органа в осуществлении государственной регистрации права собственности на спорную недвижимость не соответствует вышеприведенным нормам материального права и разъяснениям об их применении, противоречит принципу правовой определенности, в связи с чем заявленные обществом удовлетворил в части.

Кроме того, апелляционный суд правильно заметил, что на основании указанного договора за обществом в ЕГРП зарегистрированы права на иные объекты недвижимости, также приобретенные им в составе единого лота при реализации имущества должника.

Выводы апелляционной инстанции признаются судом округа сделанными на основе полного, всестороннего исследования и оценки всех имеющихся в материалах настоящего дела доказательств с правильным применением норм материального права. Такой подход судов к разрешению данного конкретного спора в целом соответствует правовой позиции, отраженной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.09.2009 № 1395/09 и Определении судебной коллегии Верховного Суда РФ от 27.06.2017 №306-ЭС17-2124).

Соответственно установленным обстоятельствам, апелляционной коллегией применен и способ восстановления нарушенного права.

При установленном и иные доводы Росреестра, приведенные в кассационной жалобе, судом округа отклоняются, поскольку они основаны на ошибочном понимании и толковании норм материального права и противоречат фактическим обстоятельствам дела.

Таким образом, и поскольку нарушений либо неправильного применения арбитражным судом норм материального и процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену оспариваемых судебных актов (часть 4 статьи 288 АПК РФ), кассационной инстанцией не установлено, оснований для отмены обжалуемого апелляционного постановления и удовлетворения кассационной жалобы, в данном случае не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2018 по делу № А24-1034/2017 Арбитражного суда Камчатского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                           И.М. Луговая                   

Судьи                                                                                    С.Ю. Лесненко         

 

	И.В. Ширяев