ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

ФИО1 ул., д. 4, 

<

...> 

http://1aas.arbitr.ru, тел/факс: 

<

***>) телефон 

<

***>, факс 

<

***>  

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А79-390/2023

г. Владимир

01 сентября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 01 сентября 2025 года.  

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Сарри Д.В., судей Волгиной О.А., Евсеевой Н.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Савиновой Л.В.,  

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2 на определение Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 17.04.2025 по делу № А79-390/2023, принятое по заявлению ФИО3 к финансовому управляющему ФИО4 в отношении имущества ФИО5, ФИО6, ФИО2 о признании недействительными торгов по реализации имущества – земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства с кадастровым номером: 21:21:260301:86, договора купли-продажи от 26.02.2024, заключенного между ФИО5 в лице финансового управляющего ФИО4 и ФИО6 в отношении имущества - земельного участка с кадастровым номером: 21:21:260301:86, договора купли-продажи от 05.06.2024, заключенного между ФИО6 и ФИО2 в отношении имущества – земельного участка с кадастровым номером: 21:21:260301:86, и применении последствий недействительности сделок,  

при участии в судебном заседании:  

ФИО3 – лично, на основании паспорта гражданина Российской Федерации, его представителя ФИО7 по доверенности от 20.06.2024 серия 21АА № 1670789 сроком действия пять лет;  

ФИО5 – ФИО5 лично, на основании паспорта гражданина Российской Федерации,  

установил:

в рамках дела о банкротстве ФИО5 (далее – ФИО5, должник) в Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии обратился ФИО3 (далее – заявитель, заинтересованное лицо) с заявлением о признании недействительными торгов по реализации имущества – земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства с кадастровым номером: 21:21:260301:86, договора купли-продажи от 26.02.2024, заключенного  

между ФИО5 в лице финансового управляющего ФИО4 (далее – финансовый управляющий) и ФИО6 (победитель торгов) в отношении земельного участка с кадастровым номером: 21:21:260301:86, договора купли-продажи от 05.06.2024, заключенного между ФИО6 и ФИО2 в отношении имущества – земельного участка с кадастровым номером: 21:21:260301:86, и применении последствий недействительности сделок.  

Определением от 17.04.2025 Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии удовлетворил заявленное требование в полном объеме.  

Не согласившись с принятым судебным актом, ФИО2 (далее – ФИО8) обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить обжалуемое определение и принять по делу новый судебный акт.  

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом необоснованно рассмотрено заявление ФИО3, поскольку его права и законные интересы не нарушены, поскольку права на построенный на земельном участке жилой дом до торгов он не имел. Меры, направленные на исключение спорного земельного участка из конкурсной массы, ввиду осведомленности о проведении торгов по его реализации, не принимались. Предусмотренная законом обязанность финансового управляющего указывать в сообщении о торгах сведения о наличии на земельном участке строения отсутствует; сведения о зарегистрированных правах на этот объект недвижимости в Росреестре отсутствовали. Вывод суда об отсутствии у должника права на объект недвижимости, расположенный на реализуемом земельном участке, ведущий к невозможности согласования предмета договора купли-продажи недвижимости, являющегося существенным условием договора, является нарушением порядка проведения торгов, несостоятелен. Судом не учтен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Настаивает на том, что является добросовестным приобретателем.  

Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе. 

Финансовый управляющий в отзыве поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил определение отменить и удовлетворить апелляционную жалобу.  

ФИО3 в отзыве заявил возражения на доводы апелляционной жалобы, просил оставить в силе определение суда и отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.  

Рассмотрение апелляционной жалобы в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации откладывалось с целью представления лицами, участвующими в деле, письменных пояснений по вопросам суда.  

ФИО6 в отзыве поддержала доводы апелляционной жалобы; ссылается на отсутствие нарушений при проведении торгов, просила удовлетворить апелляционную жалобу в полном объеме.  

ФИО3 в пояснениях указал, что должником не оспаривается фактическое владение земельным участком, на котором расположен объект незавершенного строительства, ФИО3 Является заинтересованным лицом, чьи права и имущественные интересы нарушены и обладает правом на защиту ввиду того, что иной способ защиты нарушенного права у него ввиду  

выбытия объекта недвижимости в пользу третьего лица отсутствует. Просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.  

В судебном заседании ФИО3 и его представитель поддержали возражения на доводы апелляционной жалобы, просили оставить определение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

ФИО5 в судебном заседании заявил возражения на доводы апелляционной жалобы, просил оставить определение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.  

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Первого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу www.1aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Суд апелляционной инстанции с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в порядке части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного разбирательства.  

Законность и обоснованность судебного акта, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии с положениями статей 257-262, 266, 270, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 14.08.2023 (резолютивная часть от 07.08.2023) должник признан банкротом и введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утверждена ФИО4.  

Определением от 23.11.2023 утверждено Положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества должника - земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый номер: 21:21:260301:86; площадь: 1122+/-23, расположенного по адресу: Чувашская Республика - Чувашия, р-н Чебоксарский, с/пос. Чиршкасинское, д. Чалымкасы, земельный участок расположен в Северо-Восточной части кадастрового квартала, с начальной ценой продажи 684 000 руб.; земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый номер: 21:21:260301:51; площадь 895+/-20:, расположенный по адресу: Чувашская Республика - Чувашия, р-н Чебоксарский, с/пос. Чиршкасинское, д.Чалымкасы, земельный участок расположен в Северо-Восточной части кадастрового квартала, с начальной ценой продажи 546 000 руб., в редакции, разработанной и предложенной финансовым управляющим.  

24.12.2023 финансовым управляющим размещено сообщение о проведении торгов вышеуказанного имущества.  

 Между ООО «Электронный Брокер» (агент) и ФИО6 21.02.2023 (принципал) заключен договор № 109-2024 на участие в электронных торгах (том 2, л.д. 18-20).  

22.02.2024 на электронной площадке в форме открытого публичного предложения, проведены торги по продаже имущества должника ФИО5 лот № 1 «Земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый номер: 21:21:260301:86; площадь: 1122+/-23, расположенный по адресу: Чувашская Республика-Чувашия, р-н Чебоксарский, с/пос. Чиршкасинское, д.Чалымкасы, земельный участок расположен в северо-восточной части кадастрового квартала» с начальной ценой продажи 615 600 рублей.  

В соответствии с протоколом № 204697 от 22.02.2024 победителем торгов признано ООО «Электронный Брокер» (ФИО6) предложившее 82 300 рублей.  

26.02.2024 ФИО5 в лице финансового управляющего ФИО4 (продавец) и ФИО6 (покупатель) был заключен договор купли - продажи земельного участка с кадастровым номером: 21:21:260301:86, площадью 1122+/-23 кв.м., расположенный по адресу: Чувашская Республика-Чувашия, Чебоксарский район, сельское поселение Чиршкасинское, д.Чалымкасы, земельный участок расположен в северо-восточной части кадастрового квартала по цене 82 300 рублей.  

Впоследствии 05.06.2024 ФИО6 (продавец) и ФИО2 был заключен договор купли - продажи земельного участка с кадастровым номером: 21:21:260301:86, площадью 1122+/-23 кв.м., расположенный по адресу: Чувашская Республика-Чувашия, Чебоксарский район, сельское поселение Чиршкасинское, д.Чалымкасы, земельный участок расположен в северо-восточной части кадастрового квартала по цене 82300 рублей.  

Ссылаясь на то, что на спорном земельном участке находится объект недвижимости, принадлежащий ФИО3, в связи с чем в результате проведения торгов и заключенных по их результатам договоров, нарушенные его права и имущественные интересы, последний обратился в уд с рассматриваемым заявлением.  

Рассмотрев имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, арбитражный апелляционный суд не находит правовых оснований для отмены определения арбитражного суда первой инстанции, исходя из следующего.  

В соответствии со статьей 32 Закона о банкротстве, частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным данным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).  

Согласно пункту 1 статьи 213.25 Закона о банкротстве все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 названной статьи.  

В соответствии с пунктом 3 статьи 213.26 Закона о банкротстве имущество гражданина, часть этого имущества подлежат реализации на торгах в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, если иное не предусмотрено решением собрания кредиторов или определением арбитражного суда. Драгоценности и другие предметы роскоши, стоимость которых превышает сто тысяч рублей, и вне зависимости от стоимости недвижимое имущество подлежат реализации на открытых торгах в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.  

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.  

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом. Как разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016) (вопрос 10), торги могут быть признаны недействительными в связи с допущенными судебным приставом-исполнителем нарушениями, повлекшими за собой незаконную передачу на публичные торги имущества должника.  

Положения статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации должны применяться во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и быть направлены на соблюдение режима законности при проведении торгов и защиту интересов лиц, чьи права затронуты нарушением правил проведения торгов. При этом нарушения, с которыми заинтересованное лицо связывает недействительность торгов, должны быть существенными, то есть влияющими на результат торгов, и затрагивающими интересы лица, обратившегося с иском о признании торгов недействительными.  

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.  

Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.  

В силу пунктов 1 и 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» при  

рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.  

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019).  

Таким образом, основанием для признания проведенных торгов недействительными является совокупность двух обстоятельств: нарушение норм закона при проведении торгов и нарушение прав и законных интересов лица, оспаривающего такую сделку.  

Судом установлено и подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, что на спорном земельном участке с кадастровым номером 21:21:260301:86 расположен жилой дом, о чем свидетельствуют фотографии и отчет об определении рыночной стоимости жилого дома, расположенного по адресу 

<

...>, а также заключение кадастрового инженера от 07.02.2024 (том 1, л.д. 119).  

Указанные обстоятельства сторонами не оспариваются. 

При рассмотрении вопроса об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника финансовым управляющим о наличии строения на земельном участке с кадастровым номером 21:21:260301:86 сведений не представлено.  

Наряду с этим судебная коллегия отмечает, что его принадлежность должнику, на основании первичных документов, что могло бы повлиять на начальную стоимость реализуемого имущества, не исследовалась, к рассмотрению заявления финансового управляющего об утверждении Положения ФИО3 не привлекался.  

Между тем, в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статей 552, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, реализации подлежит не только земельный участок, но и прочно связанные с ним объекты.  

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.  

Из материалов дела следует, что должнику не принадлежит строение, находящееся на земельном участке с кадастровым номером 21:21:260301:86.  

Более того, как в суде первой инстанции, так и на стадии апелляционного производства сам должник в ходе рассмотрения дела также подтвердил, что не имел сомнений, что ФИО3 построил дом на принадлежащем ему участке, каких-либо прав ФИО9 на строение на земельном участке с кадастровым номером 21:21:260301:86 не оформлено.  

Таким образом, суд первой инстанции правомерно констатировал, что вопреки требованиям пункта 4 статьи 20.3 и пункта 8 статьи 213.9 Закона  

о банкротстве, финансовым управляющим при реализации спорного имущества не определены существенные параметры земельного участка, принадлежащего должнику.  

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что отсутствие у должника права на объект недвижимости, расположенный на реализуемом земельном участке, ведет к невозможности согласования предмета договора купли-продажи недвижимости, являющегося существенным условием договора, а также является нарушением порядка проведения торгов по реализации имущества должника.  

Доводы о необоснованном рассмотрении судом заявления ФИО3 являются несостоятельными и подлежат отклонению, учитывая, что он как собственник жилого дома, расположенного на спорном земельном участке, что не опровергнуто финансовым управляющим, ФИО6, ФИО8 надлежащей доказательственной базой против представленных первичных документов, подтверждающих понесенные заявителем затраты на строительство, является заинтересованным лицом в данном споре, чьи права и имущественные интересы нарушены и обладает правом на судебную защиту.  

Помимо прочего, суд апелляционной инстанции отмечает, что заслуживает внимание утверждение заявителя об отсутствии обоснования экономической выгоды ФИО6 от последующей реализации в столь короткий срок спорного объекта недвижимости ФИО8, который, как указывает представитель ФИО3, является заинтересованным по отношению к финансовому управляющему лицом.  

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что торги по реализации имущества должника - земельного участка с кадастровым номером: 21:21:260301:86 и заключенные на основании них договоры купли-продажи от 26.02.2024, от 05.06.2024 подлежат признанию недействительными, поскольку нарушают имущественные интересы лица, обратившегося с иском о признании торгов недействительными.  

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

 С учетом изложенного, суд первой инстанции, руководствуясь положениями пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 61.6 и абзацем вторым пункта 6 статьи 61.8 Закона о банкротстве, правомерно применил последствия недействительности сделок в виде возврата земельного участка с кадастровым номером: 21:21:260301:86 в собственность ФИО5  

Кроме того, права, предусмотренные статьями 301-304 Гражданского кодекса Российской Федерации, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.  

Определяющее значение имеет то, что не указание в сообщении о торгах сведений о наличии на земельном участке строения влечет неопределенность его правовой судьбы и может существенным образом повлиять на стоимость реализуемого земельного участка.  

При этом в силу пункта 8 статьи 213.9 Закона о банкротстве финансовый управляющий был обязан определить существенные параметры земельного участка, принадлежащего должнику.  

Законодатель исходит из того, что нарушения, допущенные при проведении торгов, являются основанием для признания их недействительными тогда, когда они оказали существенное влияние на результат торгов и повлекли ущемление прав и законных интересов заявителя.  

Применительно к обстоятельствам настоящего дела, при утверждении судом Положения не исследовались и не оценивались принципиально важные вопросы о соответствии описания имущества, размещенного впоследующем в объявлении о торгах, действительности, а также о влиянии полноты сведений на права и законные интересы ФИО3, должника и его кредиторов.  

Таким образом, на торги выставлялось имущество, характеристики которого имели существенные различия с фактическими параметрами объекта недвижимости.  

Поскольку законные основания для перехода прав собственности в отношении спорного имущества к последующим приобретателям отсутствовали, поскольку торги совершены с явным нарушением закона, приобретатель по такой сделке не может быть признан добросовестным. Вопреки доводам апелляционной жалобы, ввиду порока предмета сделки, ответчик не может быть признан добросовестным приобретателем.  

Возражения о непринятии мер, направленных на исключение земельного участка из конкурсной массы, подлежат отклонению как несостоятельные, учитывая, что финансовым управляющим ранее не раскрывалась информация о наличии на нем незарегистрированного объекта строительства.  

При таких фактических обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно признал торги и заключенные по их результатам договоры недействительными и применил последствия недействительности сделок.  

Приведенные заявителем жалобы доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме и подлежат отклонению в силу их необоснованности по конкретно рассматриваемым обстоятельствам.  

При этом неотражение в судебных актах всех имеющихся в деле доказательств либо доводов стороны не свидетельствует об отсутствии их надлежащей судебной проверки и оценки (определение Верховного Суда Российской Федерации от 30.08.2017 № 305-КГ17-1113).  

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.  

Доводы заявителя жалобы являются аналогичными доводам, указанным в суде первой инстанции, которым судом дана надлежащая правовая оценка. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у суда апелляционной инстанции отсутствуют.  

Иная оценка заявителем апелляционной жалобы обстоятельств настоящего обособленного спора не означает допущенной при рассмотрении дела судебной  

ошибки и не свидетельствует о нарушениях судом первой инстанции норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.  

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя апелляционной жалобы.  

Руководствуясь статьями 268, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 17.04.2025 по делу № А79-390/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 - без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий месяц со дня его принятия, через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.  

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.  

Председательствующий судья Д.В. Сарри 

Судьи О.А. Волгина Н.В. Евсеева