АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-41216/2017

г. Краснодар

17 июля 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 17.07.2018.

Полный текст решения изготовлен 17.07.2018.

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                 ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

администрации города Сочи – исполнительно – распорядительный орган муниципального образования город – курорт Сочи (ОРГН 1022302934367, ИНН 

<

***>), 354000, 

<

...> (далее – истец, администрация)

к муниципальному унитарному предприятию города Сочи «Бодрость» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 354000, 

<

...> (далее – ответчик, предприятие)

о взыскании 785 399,80 рублей

при участии:

от истца: ФИО2 – представитель, по доверенности

от ответчика: ФИО3 – представитель, по доверенности

УСТАНОВИЛ:

Администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к о взыскании с предприятия задолженности за пользование земельным участком площадью 469 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0402030:0064, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая, 34 за период с 01.07.2016 по 30.06.2017 в размере 516 940,51 рублей и пени в сумме 268 459,29 рублей.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 10.07.2018 объявлен перерыв до 15 часов 15 минут 17.07.2018. После перерыва судебное заседание продолжено с участием тех же представителей сторон.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, администрация (арендодатель) и муниципальное унитарное предприятие «Платан» (арендатор; правопредшественник предприятия) заключили договор от 18.03.2004 № 4900003076 аренды земельного участка в целях эксплуатации здания бани до 01.10.2052. Запись с номером регистрации 23-01/22-4/2004-399 о договоре аренды внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.04.2004. Арендная плата, определенная как произведение базовой ставки арендной платы, площади земельного участка и коэффициента зонирования, подлежала ежеквартальному внесению равными частями до 15 числа начала следующего квартала, за 4 квартал - до 15 ноября текущего года (пункты 2.2., 2.3).

Администрация направила предприятию для подписания проект дополнительного соглашения от 12.12.2012 об установлении годовой арендной платы в размере 1 817 693 рублей на основании отчета об оценке ее рыночной величины от 30.08.2012 № 040/83-2012, который предприятием не подписан.

Ссылаясь на ничтожность договора аренды и наличие у предприятия задолженности за фактическое пользование земельным участком с 01.07.2016 по 30.06.2017, администрация обратилась в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судебными инстанциями в рамках дела №А32-13785/2017 отказано в признании спорного договора аренды недействительным (ничтожным) ввиду пропуска истцом срока исковой давности. Судебные инстанции в рамках указанного дела указали следующее.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статьи 167, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в действовавшей на момент заключения администрацией и правопредшественником предприятия договора аренды земельного участка редакции, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел о взыскании по договору, под которыми подразумеваются дела, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Права владения, пользования и распоряжения своим имуществом предоставлены собственнику. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду (статьи 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 10 Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 406-ФЗ), пункта 5 статьи 31, пункта 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (далее - Закон № 33-ФЗ), статьи 1, пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» (далее - Закон № 26-ФЗ), Указа Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей» и распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р, расположенные в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов Анапы, Геленджика и Сочи земельный участок относится к категории земель особо охраняемых природных территорий федерального значения. До вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» (далее - Закон № 244-ФЗ) земельный участок находился в собственности Российской Федерации, а администрация не обладала полномочиями по распоряжению им в момент заключения договора аренды. Уполномоченный орган не принимал решение о предоставлении земельного участка в аренду предприятию. Договор аренды недействителен (ничтожен) ввиду его противоречия положениям статей 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что арендная плата за находящиеся в публичной собственности земельные участки является регулируемой ценой.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление Пленума № 73) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - постановление Правительства № 582) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Основные принципы являются общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке. При этом принцип запрета необоснованных предпочтений (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) исключал возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа.

Спорный земельный участок расположен на территории города-курорта Сочи и в заявленный истцом период находился в собственности указанного муниципального образования.

К отношениям сторон (в период с 01.07.2016 по 01.08.2016) подлежит применению постановление главы города Сочи от 30.06.2009 № 210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи» (далее - постановление № 210), которым определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009-2016 годы).

Постановление № 210 утратило силу в связи с изданием Постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699, вступающего в силу со дня официального опубликования (02.08.2016).

В соответствии с пунктом 2 постановления № 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно пункту 5.7 постановления № 210 с 01.03.2010 при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления.

В пунктах 5.1 - 5.5 постановления № 210 приведены случаи расчета арендной платы согласно постановлению № 791 (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления № 210).

Поскольку спорный земельный участок к упомянутым в пунктах 5.1 - 5.5 постановления № 210 категориям не относится, арендная плата за его использование подлежит определению исходя из величины рыночной стоимости участка (пункт 2 постановления № 210).

Поскольку в пункте 2 постановления № 210 нечетко сформулированы положения, касающиеся формулы определения арендной платы за муниципальные земли в городе Сочи, исходя из их рыночной стоимости, то при определении арендной платы за спорный участок в указанной части надлежит руководствоваться постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 № 121 «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов» (далее – постапновление № 121).

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.06.2017 по делу № А32-14759/2016.

В отсутствие соответствующего регулирования в постановлении № 210, с учетом содержания названных принципов для расчета арендной платы в данном случае в силу постановления № 121 применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости.

Для муниципальных земельных участков индексация арендной платы установлена в пункте 9.2 постановления № 210, который предусматривает возможность ежегодного, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка одностороннего изменения арендной платы на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Таким образом, к спорным правоотношениям подлежит применению пункт 9.2 постановления № 210.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.04.2015 по делу № А32-2133/2014.

В материалах дела также имеется отчет оценщика - ООО «Бизнес технологии» - от 30.08.2012 № 040/83-2012 об определении рыночной стоимости величины (размера) годовой арендной платы за спорный земельный участок, согласно которому арендная плата составляет 477 041,00 рубль, рассчитанная по формуле 6 326 810,00 рублей (рыночная стоимость участка) x 7,54% (коэффициент капитализации).

Поскольку рыночная оценка земельного участка произведена по состоянию на 2012 год, с 2013 года при расчете арендной платы следует использовать коэффициент инфляции, размер которой на 2013 год - 1,055, на 2014 год - 1,05, на 2015 год - 1,05, на 2016 год - 1,07, 2017 год – 1,04.

Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2017 по делу № А32-12896/2016.

Согласно пункту 2 Постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 «О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов», действующему с 02.08.2016 (далее - Постановление № 1699), размер регулируемой арендной платы определяется, в частности, на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 7 Постановления № 1699 установлено, что в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участка.

Применив, указанную выше методику расчета платы за пользование спорным земельным участком, а также с учетом произведенных ответчиком оплат, суд установил, что на дату вынесения настоящего решения суда задолженность по арендной плате перед администрацией отсутствует (имеется переплата - 0,02 рублей).

На основании изложенного суд приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований в части взыскания платы за пользование спорным земельным участком за период с 01.07.2016 по 30.06.2017 надлежит отказать.

Также истцом заявлено требование о взыскании пени в размере 268 459,29 рублей.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, взыскание договорной неустойки в силу ничтожности договора, является недопустимым, в связи с чем, в указанной части иск подлежит оставлению без удовлетворения. Кроме того пеня начисляется на сумму основного долга, а так как истцу отказано в части взыскания арендной платы, то начисление пени не представляется возможным, поскольку сумма основного долга отсутствует.

Таким образом, исковые требования в части взыскания пени не подлежат удовлетворению.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо – Кавказского округа от 12 марта 2018 года по делу №А32-13785/2017.

Руководствуясь статьями 4, 9, 65, 70, 110, 137, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

 

Судья

О.С. Левченко