Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-1732/2021

24 июня 2021 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  17 июня 2021 года

Полный текст решения изготовлен  24 июня 2021 года

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Бугорской Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

истец: общество с ограниченной ответственностью "Дубрава" 

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "Детская площадка" 

о взыскании задолженности по уплате арендной платы по договору аренды №200/20-ж от 21.01.2020г. в размере 1 288 603 рублей 50 копеек за июль, август, сентябрь 2020 года, пени за просрочку уплаты арендной платы в сумме 348 996 руб. 78 коп. за период с 21 марта 2020 года по 09 июля 2020 года, 

при участии: 

от истца представитель ФИО2 (по доверенности от 13.05.2021), 

от ответчика представитель ФИО3 по доверенности от 05.02.2021;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Дубрава" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Детская площадка" о взыскании задолженности по уплате арендной платы по договору аренды №200/20-ж от 21.01.2020 в размере 1 288 603 рублей 50 копеек за июль, август, сентябрь 2020 года, пени за просрочку уплаты арендной платы в сумме 348 996 руб. 78 коп. за период с 21 марта 2020 года по 09 июля 2020 года. 

Определением от 20.01.2021 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание с возможностью перехода в основное судебное заседание в отсутствие возражений сторон. 

В судебном заседании 25.03.2021 арбитражный суд нашел дело подготовленным к судебному разбирательству и поскольку от лиц, участвующих в деле, не поступило возражений относительно продолжения рассмотрения дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, с учетом обстоятельств дела, суд, завершив предварительное судебное заседание в порядке статей 136 - 137 АПК РФ, перешел к рассмотрению дела по существу.

В судебном заседании 17.06.2021 представитель Истца настаивал на удовлетворении иска.

Представитель Ответчика против удовлетворения иска возражал.

Исследовав материалы дела, доводы иска и отзыва на него, заслушав мнения присутствующих в судебном заседании лиц, суд установил следующее.

21.01.2020 между ООО «ДУБРАВА» (далее - «Арендодатель») и ООО «Детская площадка» (далее - «Арендатор») заключен Договор аренды №200/20-ж (далее - «Договор»), в соответствии с которым Арендатор использует под офис часть нежилого здания (учрежденческое) с кадастровым номером 78:31:0001043:2019, расположенное по адресу: 

<

...>, лит.А.

Общая площадь переданной части здания в аренду составила 224,3 кв.м. (часть помещение 3-Н (комнаты 202-203, 223-230) на 4 этаже). 

Договор заключен на срок по 30.11.2020.

Помещение передано Арендатору по Акту приема-передачи 21.01.2021.

Согласно п.3.1 Договора арендная плата начисляется с даты подписания Сторонами Акта сдачи-приемки Помещения. Ежемесячная арендная плата состоит из Фиксированной части и Переменной части (п.3.1 Договора).

Размер ежемесячной арендной платы составил 429 534,50 руб. Арендная плата должна вноситься в рублях РФ ежемесячно не позднее 20 (Двадцатого) числа месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу, датой платежа считается дата поступления денежных средств на расчетный счет Арендодателя.

При заключении Договора Арендатор исполнил обязательство, предусмотренное п.3.5.2. Договора, уплатил Арендодателю сумму депозита в размере 859 069 руб. Указанная сумма депозита обеспечивает исполнение (надлежащее исполнение) любого из обязательств Арендатора по Договору, в том числе обязательства, предусмотренные пп. 2.2.10, 3.7., 7.2. Соответствующее нарушение обязательств Арендатором Арендодатель констатирует самостоятельно и сообразно нарушению, допущенному Арендатором и вправе использовать сумму депозита для возмещения сумм штрафов, неустоек, задолженностей по всем видам платежей.

В соответствии с п.5.5. Договора Арендодатель вправе отказаться от исполнения Договора в одностороннем внесудебном порядке в любое время его действия, путем направления заказным письмом уведомления от отказе от Договора. Договор считается прекращенным по истечении одного месяца с даты направления Арендодателем Арендатору такого уведомления.

Арендодатель в порядке п.5.5. Договора направил в адрес Арендатора уведомление от 18.09.2020 (исх.№ 1410-9/20). При этом в уведомлении указал, что действие Договора прекращается 17.10.2020. Кроме того, Арендодатель в указанном уведомлении уведомил Арендатора, что сумма депозита в размере 859 062 руб. зачитывается Арендодателем в счет погашения задолженности Арендатора по уплате арендной платы за:

-апрель 2020 года в размере 214 767 руб. 25 коп. (часть арендной платы за апрель 2020г. в размере 214 767 руб. 25 коп. оплачена Арендатором двумя платежами от 23.04.2020 №303 и от 07.05.2020 №308),

-май 2020 года в размере 214 767 руб. 25 коп. (часть арендной платы за май 2020г. в размере 214 767 руб. 25 коп. оплачена Арендатором платежом от 17.06.2020 №326).

Ссылаясь на то, что по расчетам арендодателя задолженность арендатора по Договору составила 1 288 603,5 руб., Истец направил ему претензию, оставление которой без удовлетворения явилось основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующему выводу.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Разрешая настоящий спор необходимо учитывать, что 01.04.2020 вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ).

Режим повышенной готовности введен на территории Санкт-Петербурга постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 13.03.2020 № 121 «О мерах по противодействию распространению в Санкт-Петербурге новой коронавирусной инфекции (COVID-19)». 

Кроме того, Указом Президента Российской Федерации от 02.04.2020 № 239 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» с 4 по 30 апреля 2020 года включительно были установлены нерабочие дни и приостановлена (ограничена) деятельность отдельных организаций независимо от организационно-правовой формы и формы собственности, а также индивидуальных предпринимателей.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором, или на неопределенный срок (пункт 1 статьи 610 ГК РФ). 

По условиям пункта 7.1 договора аренды он заключен на срок до 30.11.2020. 

Согласно статье 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). 

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. 

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ). 

Как следует из пункта 10 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» по общему правилу право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий должно быть предусмотрено ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Положениями части 4 статьи 23 Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» статья 19 Закона № 98-ФЗ дополнена, среди прочих, частью 4 следующего содержания: «Арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 434 (далее - Перечень).

Осуществление организациями и индивидуальными предпринимателями деятельности в соответствующей сфере деятельности, наиболее пострадавшей в условиях ухудшения ситуации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, определяется по коду основного вида деятельности, информация о котором содержится в Едином государственном реестре юридических лиц либо в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей по состоянию на 01.03.2020 (пункт 2 Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 N 409 «О мерах по обеспечению устойчивого развития экономики»).

Согласно выписке из ЕГРЮЛ основным видом деятельности ООО «Детская площадка» является код ОКВЭД 56.10.1 – деятельность ресторанов и кафе с полным ресторанным обслуживанием, ресторанов быстрого питания и самообслуживания (ГРН от 04.09.2019). Указанный вид деятельности включен в раздел 6 Перечня. 

Принимая во внимание, что Ответчик осуществляет деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, следует признать, что на него распространяются положения Закона N 98-ФЗ.

Как следует из материалов дела, письмом от 23.04.2020 Ответчик обратился к Истцу с просьбой о снижении размера арендной платы. По утверждению Ответчика, Истец согласовал снижение размера арендной платы на период май-апрель 2020 года до 214 767,25 руб. в месяц. Во исполнение достигнутых договоренностей Ответчик платежными поручениями от 23.04.2020, 07.05.2020, 17.06.2020 оплатил арендную плату за апрель-май  2020 года  по  214 767,25 руб. в месяц.

01.06.2020 Ответчик повторно обратился к Истцу с просьбой о снижении размера арендной платы на период  июнь-июль 2020 года на 50%.

Однако,  к соглашению о последующем уменьшении размера арендной платы стороны не пришли.

20.07.2020 на основании части 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ в порядке, предусмотренном ст. 450.1 ГК РФ Ответчик направил Истцу  уведомление об отказе от заключенного договора,  просил обеспечить доступ в помещение для осуществления вывоза имущества и оформления возврата помещения по акту приема-передачи в течение трех рабочих дней; просил известить арендатора о времени допуска в помещение. Уведомление получено Ответчиком 21.07.2020.

Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, поскольку оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (п. 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002  N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В тоже время, как разъяснено в п. 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества, что согласуется с общими положениями гражданского законодательства об ответственности за нарушение обязательства, закрепленными в статьях 405 - 406, 408 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, арендодатель оставил уведомление от 21.07.2021 без ответа, о времени и месте приемки помещения арендатора не известил, что расценено судом как уклонение от приемки помещения, лишающее арендодателя возможности получать арендную плату за соответствующий период.

При таких обстоятельствах, Договор прекратил свое действие 21.07.2021, арендная плата подлежит начислению по указанную дату.

Из расчетов Истца следует, что на момент рассмотрения спора арендодатель не согласен с тем, что на период апрель-май 2020 года были предоставлены льготные условия арендной платы, в связи с чем в своих расчетах исходит из полной стоимости арендной платы.

Вместе с тем, как было указано выше, в соответствии с частью 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Как указано в ответе на вопрос 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, в соответствии с частью 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению, независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

В тоже время суд принимает во внимание, что положениями вышеуказанных правовых норм не предусмотрено возможности полного освобождения арендатора от обязательства по внесению арендной платы.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2", утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, содержатся рекомендации, согласно которым размер сниженной арендной платы, например, может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Поскольку введение коронавирусных ограничений затрагивает права как арендатора, так и арендодателя, который также не получает выручку от сдачи имущество в аренду, суд полагает справедливым уменьшить размер постоянной арендной платы за период, в течение которого помещение не могло быть использовано арендатором в силу введенных ограничений (апрель 2020 года – 21.07.2020) на 50%.

Размер арендной платы за указанный период составил 789 789,24 руб. (214767,25Х3 – апрель- июнь)  + 145 487,49 руб. 21 день июля 2020 года.

Из условий Договора, расчета самого Истца следует, возможность зачета обеспечительного платежа в счет арендной платы. Не исключается возможность зачета обеспечительного платежа и положениями часть 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ.

С учетом внесения 429 534,50 руб. арендной платы в спорный период, а также обеспечительного платежа в сумме  859 069 руб., в результате расторжения Договора недоплаты со стороны арендатора не имеется. 

Доводы арендодателя о том, что арендованное по договору помещение использовалось Ответчиком под офис, в связи с чем арендатор не пострадал в результате введения ограничительных мер, не принимается судом, поскольку согласно правовой позиции, приведенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.04.2021 N 305-ЭС20-23028, указание основного вида деятельности в регистрационных документах хозяйствующего субъекта предполагает, что именно этой деятельностью оно и занимается. Упоминание этой деятельности в постановлении Правительства Российской Федерации, которым введен мораторий, предполагает, что в данной экономической сфере объективно возникли проблемы, требующие государственной поддержки, и, как следствие, осуществление лицом этой деятельности является достаточным обстоятельством для применения такого вида поддержки, как освобождение от гражданско-правовой ответственности за неисполнение денежных обязательств. Возникновение долга по причинам, не связанным с теми, в связи с которыми введен мораторий, не имеет значения. Освобождение от ответственности направлено на уменьшение финансового бремени на должника в тот период его просрочки, когда она усугубляется объективными, непредвиденными и экстраординарными обстоятельствами.

Акцессорное требование о взыскании неустойки в связи с изложенным выше также не подлежит удовлетворению. Кроме того, согласно подпункту "в" пункта 3 Требований штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются.

Учитывая изложенное, в удовлетворении иска следует отказать.

Расходы по делу распределяются в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Бугорская Н.А.