АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-45408/2021

г. Краснодар

22 июня 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 24 мая 2022 года

Полный текст решения изготовлен 22 июня 2022 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Вороновой И.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Журавель Ю.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

истец: администрация муниципального образования города Сочи (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Велес» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о расторжении договора аренды от 05.09.2007 № 4900770760 о предоставлении в пользование земельного участка площадью 21150 кв. м., с кадастровым номером 23:49:0201005:45, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, микрорайон Мамайка, указав в решении, что оно является основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю регистрационной записи об обременении в виде договора аренды от 05.09.2007 № 4900770760 в Едином государственном реестре недвижимости.

при участии:

от истца: ФИО1, (доверенность, паспорт)

от ответчика: ФИО2, (доверенность, паспорт)

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Соячи (далее – истец, администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением  к обществу с ограниченной ответственностью «Велес» (далее – ответчик, ООО «Велес») с требованиями о расторжении договора аренды от 05.09.2007 № 4900770760 о предоставлении в пользование земельного участка площадью 21150 кв. м., с кадастровым номером 23:49:0201005:45, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, микрорайон Мамайка, указав в решении, что оно является основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю регистрационной записи об обременении в виде договора аренды от 05.09.2007 № 4900770760 в Едином государственном реестре недвижимости.

Представитель истца поддержал требование.

Представитель ответчика высказал возражения.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 17.05.2022 объявлен перерыв до 24.05.2022 до 16 часов 00 минут. После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено в отсутствии лиц, участвующих в деле.

Спор рассматривается с учетом положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие по имеющимся материалам дела.  

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Изучив и оценив представленные в дело доказательства, суд считает, что требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (арендодатель) и ЗАО «Санаторий «Фазотрон-С» (арендатор) на основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю от 27.08.2007 № 580-р заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 05.09.2007 №7700000760 (далее - договор)

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный в первой зоне округа горно-санитаркой охраны курорта, с кадастровым номером 23:49:0201005:0045,    находящийся  по  адресу: Краснодарский  край, г. Сочи, Центральный район, микрорайон  Мамайка (далее - участок), для эксплуатации пляжных сооружений, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 21150 кв.м. 

В соответствии с пунктом 1.2 договора на участке имеются пляжные сооружения.

Срок аренды участка, согласно пункту 2.1 договора, установлен с 27.08.2007 по 27.08.2032.

Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (его территориальных органах) (пункт 2.2 договора).

Пунктом 4.1 договора установлено, что арендодатель имеет право осуществлять контроль за использованием и охраной участка (пункт 4.1.3 договора), требовать досрочного расторжения договора при следующих существенных нарушениях условий договора (пункт 4.1.5):

- использовании участка (его части) не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в пункте 1.1 договора;

- неиспользовании участка (его части) в течение одного года;

- нарушении арендатором условий предоставления участка, указанных в пункте 9 договора и невыполнении арендатором обязанностей, указанных в пункте 5.2, 5.3 договора;

- невнесении арендной платы за землю более двух раз подряд по истечении установленного п. 3.6 договора срока платежа;

- неподписании арендатором дополнительных соглашений к договору;

- использовании участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.

Согласно пункту 5.2.1 арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора.

В соответствии с пунктом 5.2.7 арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в пункте 1.1 договора.

Пунктом 5.2.13 договора установлено, что арендатор обязан не допускать строительство новых объектов, реконструкцию существующих до получения письменного согласия арендодателя, разработки проектной документации, согласования, проведения экспертиз и утверждения, а так же до оформления разрешения на строительство в установленном порядке. 

В соответствии с пунктом 7.2, договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.5 договора.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. 

В связи с передачей земельного участка в муниципальную собственность города-курорта Сочи, заключено дополнительное соглашение от 30.10.2010 к договору аренды земельного участка №7700000760 согласно которому, договор от 05.09.2007 №7700000760 принято считать договором №4900770760.

На основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 06.11.2007 права переданы ООО «РАХАСИНВЕСТ».

В соответствии с договором о передаче прав от 18.05.2017 права по договору аренды переданы ООО «Новые рынки-изучение и консультирование» (дата регистрации 19.06.2017).

В соответствии с договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20.03.2020 права по спорному договору аренды переданы ООО «Велес».

Пунктом 1.1 договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20.03.2020 установлено, что правообладатель (ООО «Новые рынки- изучение и консультирование») передает свои права и обязанности арендатора правопреемнику (ООО «Велес»), а правопреемник, принимает соответствующие права и обязанности арендатора в полном объеме по договору аренды земельного участка. Настоящий договор о передаче прав и обязанностей заключен сторонами в связи с отчуждением недвижимого имущества, указанного в пункте 1.4. настоящего договора, Правообладателем в пользу правопреемника по договору купли-продажи недвижимого имущества, согласно которого стороны являются продавцом и покупателем соответственно.

Согласно пункту 1.4 договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20.03.2020 правообладатель владеет земельным участком на основании договора от 18.05.2017 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенному между правообладателем и обществом с ограниченной ответственностью «РАХАС-ИНВЕСТ».

Пунктом 1.5 договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20.03.2020 установлено, что на земельном участке расположено следующее недвижимое имущество:

-  Незавершенные строительством пляжные сооружения, 28% готовности. Площадь застройки: 540 кв.м. Степень готовности: 28. Литер(а) А, А1. Адрес (местоположение) объекта: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, Мамайка. Кадастровый (или условный) номер объекта 23:49:0000000:4087.

- Пляжные сооружения - волноотбойная стена протяженностью 380 метров. Инвентарный номер 03:426:002:000028810:VL Адрес: Россия, Краснодарский край, г. - Сочи, Центральный район, мкр. Мамайка, Условный номер 23:49:02-14,2003-116, кадастровый номер 23:49:0000000:4255;

- Пляжные сооружения - буна №1. Протяженность 108 м. Инвентарный номер 03:426:002:000028810:1. Адрес: Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, мкр. Мамайка. Условный номер 23:49:02-14.2001-121, кадастровый номер 23:49:0000000:4320;

- Пляжные сооружения - буна №2. Протяженность 62 м. Инвентарный номер 03:426:002:00002:8810:11. Адрес: Российская . Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, мкр. Мамайка. Условный номер 23:49:02-14.2003-120, кадастровый номер 23:49:0000000:3575;

- Пляжные сооружения - буна №3. Протяженность 65 м. Инвентарный номер 03:426:002:000028810:1П, Адрес: Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, мкр. Мамайка. Условный номер 23:49:02-14.2003-119, кадастровый номер 23:49:0000000:4129;

- Пляжные сооружения - буна №4. Протяженность 65 м. Адрес: Россия. Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, Мамайка. Условный номер 23:49:02-14.2003-118. Кадастровый номер 23:49:0000000:3921;

- Пляжные сооружения — буна №5. Протяженность 98 м. Адрес: Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, Мамайка. Условный номер 23:49:02-14.2003-117, кадастровый номер 23:49:0000000:2806.

В соответствии с пунктом 4.1 договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20.03.2020, настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до окончания срока действия договора аренды земельного участка.

Договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20.03.2020 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем Управлением Росреестра по Краснодарскому краю 24.03.2020 сделана запись.  

В целях осуществления контроля за использованием участка, управлением муниципального земельного контроля администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края проведен осмотр вышеуказанного земельного участка.

При проведении осмотра установлено, что в предполагаемых границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201005:45 площадью 21 150 кв. м. при входе на участок расположен объект охраны (пропускной пункт КПП), далее несколько нестационарных объектов мелкорозничной торговли, этажностью 1-этаж, два объекта капитального строительства этажностью 1 этаж (туалеты), несколько раздевалок, а также в предполагаемых границах участка расположено два летних кафе, этажностью 1-этаж, дополнительно на территории участка расположен объект капитального строительства этажностью 2-этажа, территория земельного участка частично забетонирована, на участке выставлены скамейки, произрастают деревья и зеленые насаждения, участок огорожен, межевые знаки на местности отсутствуют.

Согласно информации, предоставленной в письме от 01.03.2021 № 2878/02.01-45, департаментом имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края согласовано размещение на указанном земельном участке нестационарных объектов. Однако, в предполагаемых границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201005:45 ведутся работы по возведению строения из металлических конструкций на бетонном основании, а также на территории участка по возведению одноэтажного строения с навесом из деревянных конструкций, на остальной части участка производятся работы по планировке территории.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что в соответствии с пунктом 5.2.13 договора аренды арендатор обязан не допускать строительство новых объектов, реконструкцию существующих до получения письменного согласия Арендодателя, разработки проектной документации, согласования, проведения экспертиз и утверждения, а также до оформления разрешения на строительство в установленном порядке. Кроме того, согласно пункту 5.2.14 договора аренды арендатор обязан до начала строительных работ получить соответствующее разрешение в установленном порядке.

Как упоминалось выше, в соответствии с пунктом 7.2. договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном Гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.5 договора.

Администрация полагает, что выявленные нарушения свидетельствуют о несоблюдении условий договора аренды и требований к использованию муниципального имущества, переданного арендатору, и как следствие, являются нарушением основополагающих принципов гражданского законодательства.

В целях досудебного урегулирования спора истец направил в адрес ответчика претензионное письмо от 24.06.2021 № 9756/02.01-45 с требованием в 30-дневный срок со дня получения настоящей претензии устранить выявленные нарушения и предоставить в департамент письменное подтверждение. 

В связи с неисполнением вышеуказанной претензии в адрес ООО «Велес» была  направлена претензия о расторжении договора от 05.08.2021 № 12333/02-01-45, с требованием в 15- дневный срок со дня получения письма явиться в департамент для подписания соглашения о расторжении договора аренды от 05.09.2007 № 4900770760. 

В установленный в претензии срок арендатор в департамент для подписания соглашения о расторжении договора аренды договора аренды от 05.09.2007 №4900770760 не явился.

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в суд за защитой нарушенного права. 

При рассмотрении заявленных требований суд руководствуется следующим. 

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. 

В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. Из указанной нормы следует, что предъявление иска, с учетом характера нарушенного права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица. 

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, установленными данной нормой, а именно путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом. 

Способ защиты своих прав и законных интересов является исключительным способом и применяется в случае, если иные способы не приведут к более быстрому и эффективному восстановлению нарушенных, либо оспариваемых прав и интересов. 

Выбор способа защиты гражданских прав является прерогативой истца, между тем он должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение заявленных требований приведет к восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав и законных интересов путем удовлетворения заявленных истцом требований. 

В силу положений п. 11 ст. 1 Федерального закона Российской Федерации от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" полномочиями по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 23:49:0201005:45 обладает муниципальное образование город-курорт Сочи, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 23.09.2021 № 99/2021/419383123. 

С точки зрения правовой природы спорные отношения регулируются гл. 34 ГК РФ. 

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Исходя из содержания п. 1 ст. 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. 

Обязательства, возникающие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства, как и одностороннее изменение его условий, не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 309 и ст. 310 ГК РФ). 

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором. 

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 

1) при существенном нарушении договора другой стороной; 

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. 

Пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ, 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. 

Обстоятельства, указанные в статье. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок. 

Прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством (ст. 287 ГК РФ). 

Частью 3 ст. 619 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязанности в разумный срок. 

Материалами дела подтверждено соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора аренды земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательства, так и в части предложения расторгнуть договор. 

Как указано в исковом заявлении, в рамках проведения осмотра Управлением муниципального земельного контроля администрации муниципального образования город-курорт Сочи земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201005:45 установлено, что в границах участка расположены следующие объекты:

- объект охраны (пункт КПП);

- несколько нестационарных объектов розничной торговли;

- два туалета;

- несколько раздевалок;

- два одноэтажных летних кафе;

- а также объект капитального строительства.

-  указано, что территория участка частично забетонирована, выставлены скамейки, произрастают зеленые насаждения, участок огорожен.

Истец указывает, что ответчик осуществляет строительство на земельном участке в отсутствие проекта и разрешения на производство указанных работ.

Так согласно пункту 5.2.13 договора аренды арендатор обязан не допускать строительство новых объектов, реконструкцию существующих до получения письменного согласия арендодателя, разработки проектной документации, согласования, проведения экспертиз и утверждения, а также до оформления разрешения на строительство в установленном порядке.

Вместе с тем, судом установлено, что ответчиком в апреле 2020 года, после государственной регистрации перехода прав к ответчику по заключенным сделкам, была разработана и направлена на утверждение в Администрацию города Сочи внешний вид и схема размещения нестационарных торговых объектов в границах используемого земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201005:45, которая была согласована в соответствии с письмом Департамента курортов и туризма Администрации города Сочи от 30.04.2020 года.

Также, письмом от 01.03.2021 года за исходящим номером 2878/02.01-45 Департамент имущественным отношений МО городской округ город-курорт Сочи, осуществляя полномочия собственника земельного участка, согласовал размещение в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201005:45 при условии использования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования и условиями указанного договора аренды следующих объектов:

- администрации пляжа;

- пункта полиции;

- поста охраны;

- медицинского пункта;

-  общественных туалетов - в количестве 2 штук;

- волейбольной площадки;

- торговых павильонов - в количестве 6 штук;

- дайвинг-клуба;

- серфинг-клуба; 

- столовой;

- кафе - в количестве 4 штук.

Ответчиком был разработан и 04.05.2021 года (вх. № 21.01-18.П-1390/21) направлен в департамент архитектуры и градостроительства администрации города Сочи проект размещения нестационарных торговых объектов в количестве 14 штук, в том числе их внешний облик, в целях согласования их размещения.

Целью размещения указанных объектов является создание условий для комфортного пребывания посетителей на открытой пляжной полосе, которым должны быть созданы условия для приобретения и приема пищи, питья, отдыха, безопасного пребывания под солнцем.

Суд отмечает, что важным обстоятельством является тот факт, что вход на пляжную полосу, которая фактически является земельным участком с кадастровым номером 23:49:0201005:45, является свободным.

Письмом от 06.05.2021 года № О21.01-18.П-1390/21 департамент Архитектуры и строительства администрации Сочи согласовал размещение нестационарных торговых объектов, в количестве 14 штук и дал положительное заключение на соответствие планируемых к размещению объектов Правилам благоустройства и санитарного содержания территории города Сочи, утвержденных решением ГСС от 31.10.2017 года № 194.

Таким образом, размещение указанных объектов на пляже было согласовано. 

В судебном процессе администрация заявила о недействительности выданных согласований о размещении НТО, однако доказательств о ненадлежащем согласовании объектов на пляже истцом не предоставлено.

В пункте 1.2 договора аренды указано, что на участке имеются пляжные сооружения, однако конкретный перечень объектов договором не установлен. 

Более того, размещенные нестационарные сборно-разборные объекты, являются не капитальными и полностью соответствуют действующему градостроительному и земельному законодательству.

Так пунктом 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ установлено, что земли, указанные в пункте 1 статьи 7 ЗК РФ, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Участок с кадастровым номером № 23:49:0201005:45 расположен в градостроительной зоне Р-1 — пляжная зона общего пользования и Р-4 - зона объектов спорта, туризма и активного отдыха, в соответствии с «Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи», утвержденными Решением Городского 13 собрания города Сочи от 29.12.2009 года № 202, что подтверждается полученными Сведениями ГИС ОГД муниципального образования городской округ город-курорт Сочи от 08.04.2022 года№ 22/03/31030860405317425.

Согласованные с департаментом имущественных отношений администрации города Сочи объекты, размещены на территории земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201005:45 соответствуют основным видам разрешенного использования в установленной территориальной зоне, а также установленному в договоре аренды виду разрешенного использования земельного участка - эксплуатация пляжных сооружений.

Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 08.11.2013 № 1345-ст утвержден и введен в действие Национальный стандарт Российской Федерации «Туристские услуги. Услуги пляжей. Общие требования» (ГОСТ Р 55698-2013). 

Пунктом 5.5 стандарта установлено, что пляж должен быть оснащен инженерным оборудованием,  обеспечивающим  наличие:

- системы центральной канализации или локальных очистных сооружений (при отсутствии  возможности  подключения  к централизованным  сетям);

- холодное   водоснабжение.

При отсутствии инженерных сетей водоснабжения и канализации допускаются неканализованные уборные (люфт-клозеты, биотуалеты и т.п.).

Пункт 5.34 предусматривает, что на пляжах должны находиться следующие санитарно-гигиенические объекты: туалеты/биотуалеты, раздевалки (кабины для переодевания), души и душевые, устройства для мытья ног, урны для мусора. Количество санитарных объектов должно соответствовать количеству посетителей пляжа в пик                       сезона     и     протяженности   пляжа.

Пункт 5.35 устанавливает, что туалеты/биотуалеты, кабины для переодевания, душевые должны располагаться на расстоянии не менее 50 м до места купания (акватории) и не более 100 м друг от друга. Количество туалетов/биотуалеты, кабин для переодевания, душей на пляже должно быть установлено из расчета не менее 1 единицы на 75 человек.

Пункт 6.1 позволяет организовывать на пляжах оказание дополнительных услуг, связанных с созданием удобств посетителям пляжей, в том числе:

- организация мест (зон) массового и индивидуального отдыха потребителей (туристов), в том числе оказание физкультурно-оздоровительных и спортивных услуг и др.;

- услуги развлечений;

- услуги по обучению плаванию, дайвингу, серфингу и т.п.;

- услуги проката пляжных зонтов, шезлонгов, лежаков, матрацев и полотенец;

- услуги проката туристского инвентаря и снаряжения для плавания и ныряния;

- организация досуга детей, в том числе анимационные услуги для детей, детские игровые комнаты;

- оказание фото- и видеоуслуг;

- услуги по организации питания потребителей (туристов) в сезонных предприятиях питания различных типов и форматов;

- услуги мелкорозничной торговли продуктами питания с организацией потребления на месте; услуги разносной (передвижной) торговли;

- услуги по реализации сопутствующих товаров, в том числе сувенирной продукции, средств гигиены, парфюмерно-косметических и других товаров;

- предоставление организованной стоянки (парковки) для автомобилей туристов;

- оказание услуг связи;

- организация оказания бытовых услуг и др.

В соответствии с пунктом 6.3 на пляжах рекомендуется оборудовать площадки для игры в пляжный волейбол, бадминтон, кегли и другие виды спорта.

Аналогичные требования и рекомендации к пляжам установлены Приказом Министерства курортов, туризма и олимпийского наследия от 19.04.2021 №65 «Об утверждении Методических рекомендаций (стандарта) по организации пляжного отдыха в Краснодарском крае». 

Таким образом,  нарушений закона или положений договора аренды при использовании участка  и размещение временных (сборно-разборных) объектов рекреационного назначения в границах земельного участка 23:49:02001005:45, со стороны ответчика не имеется.

Объектами, о которых заявляет истец и в отношении которых осуществлялся их монтаж, являются деревянное кафе и нестационарные объекты.

В соответствии с пунктом 5.1.3 договора аренды, арендатор имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием участка при условии письменного уведомления арендодателя.

Как было установлено выше, арендатор согласовал размещение объектов.

В материалы дела представлено строительно – техническое заключение от 18.11.2021 №52Ю/21-236 по определению капитальности (не капитальности) объектов, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Крымская, пляж «Куба», по выводам которого следует, что исследуемые объекты: кафе «Сантьяго де Куба», столовая, торговый павильон, серфинг клуб, дайвинг клуб, расположенные по адресу: 

<

...> пляж «Куба», являются не капитальными строениями.

В части доводов истца о нахождении в границах спорного участка общественных туалетов, суд отмечает следующее.

Согласно акту осмотра, в границах спорного земельного участка так же расположены два 2 общественных туалета.

Ответчик указывает, что указанные туалеты расположены на противоположных краях участка и существовали еще до момента приобретения ответчиком прав на спорный участок, указанные туалеты им не строились, были расположены на участке на момент приобретения прав у предыдущего арендатора, существуют со времени использования данной территорией ЗАО «Фазитрон», в период с 2004-2007г.

Указанный довод истцом не опровергнут.

Положениями Земельного кодекса РФ и Гражданского кодекса РФ арендатору земельного участка не запрещено использование бесхозяйных вспомогательных сооружений, имевшихся на земельном участке на момент его получения в аренду.

Как следует из представленного Градостроительного плана «23-2-09-0-00-2020-0967 и представленными сведениями из ГИС ОГД в отношении арендованного участка, указанные объекты расположены в его границах.

Довод истца с указанием, что объекты являются самовольными в силу отсутствия разрешительной документации является несостоятельным в силу следующего.

В соответствии с пунктом 23 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 2 Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Технический регламент позволяет относить к числу объектов вспомогательного использования здания и сооружения, но при этом не упоминает строения, конкретизируя цель создания зданий и сооружений вспомогательного использования в виде необходимости их наличия для создания основных зданий и сооружений.

Таким образом, объекты вспомогательного использования предназначены для обслуживания основного объекта.

Представленные истцом в дело фотоматериалы позволяют отнести общественные туалеты к помещениям вспомогательного использования.

Допустимость возведения объектов вспомогательного использования должна обеспечиваться правилами землепользования и застройки, при соблюдении предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Как следует из документов, имеющихся в материалах дела, в отношении спорного земельного участка установлена территориальная зона Р-1 «Пляжная зона общего пользования».

Размещение общественных туалетов не противоречит установленным действующими Правилами землепользования и застройки видам разрешенного использования (основные и вспомогательные).                                    

Истцом на оспаривается, что в виду того, что земельный участок представляет собой пляжную территорию, предназначенную для отдыха и купания в морской воде гостей и жителей города Сочи, расположенные в его границах туалеты имеют вспомогательное значение по отношению к основному виду использования земельного участка и используются исключительно в соответствии со своим целевым назначением.

Отсутствие государственной регистрации права ответчика на туалеты не влияет на их правовой статус и фактическое использование.

Право осуществления или не осуществления государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости в отношении строений вспомогательного использования — туалетов является прерогативой лица, которое является собственником или владеет, пользуется и распоряжается объектом как своим собственным.

Как упоминалось выше, п. 2 ст. 450 ГК РФ установлено, что  по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой 6 стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 ГК РФ определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11), пункт 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450, 619 Гражданского кодекса РФ.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.2013 № 8127/13, лица, участвующие в деле, обязаны соблюдать принципы арбитражного процесса по опровержению доказательств, представленных другой стороной.

В соответствии с части 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ установлено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу, что истец не доказал наличие установленных пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ условий для расторжения договора аренды земельного участка № 4900770760 от 05.09.2007.

Поведение арендатора признается судом добросовестным, направленным на реальное исполнение договора аренды с учетом цели предоставления земельного участка. 

При таких основаниях у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленных требований. 

С учетом вышеизложенного суд считает необходимым в удовлетворении исковых требований администрации города Сочи отказать. 

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы распределению не подлежат. 

 На основании изложенного, руководствуясь статьями 4, 9, 65, 70, 110, 163, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований отказать.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                            И.Н. Воронова