АРБИТРАЖНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

426011, г. Ижевск, ул. Ломоносова, 5

http://www.udmurtiya.arbitr.ru

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А71-10105/2023

г. Ижевск

10 октября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 4 октября 2023 года. Полный текст решения изготовлен 10 октября 2023 года.           

 

Арбитражный суд Удмуртской Республики в составе судьи Коньковой Е.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Епишкиной А.А., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Пойма» к Управлению имущественных отношений и земельных ресурсов Администрации муниципального образования «Город Ижевск» об урегулировании разногласий по соглашению №1394/изм от 2 марта 2023 года,

при участии представителей:

от истца: ФИО1 – адвокат по доверенности от 01.04.2023,

от ответчика: не явились (уведомление в деле),

дело рассмотрено в отсутствие ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания посредством размещения соответствующих судебных актов в информационной системе «Картотека арбитражных дел» (статьи 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Пойма» (далее – истец, общество, арендатор) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к Управлению имущественных отношений и земельных ресурсов Администрации муниципального образования «Город Ижевск» (далее – администрация, ответчик, арендодатель) об урегулировании разногласий при заключении соглашения №1394/изм от 2 марта 2023 года к договору аренды земельного участка №1394 от 29 декабря 1998 года (с учетом уточнения в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, даты соглашения). 

Как следует из материалов дела, общество на основании договора купли-продажи приобрело в собственность нежилое помещение с кадастровым номером 18:26:032032:507, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 18:26:032032:6 по адресу: 

<

...>, находящемся в государственной собственности, площадью 4632 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов (далее – земельный участок).

14 февраля 2023 года общество направило в адрес администрации заявление о вступлении в договор аренды земельного участка №1394 от 29 декабря 1998 года (далее – договор аренды) на стороне арендатора.

Ответчик подготовил и направил истцу проект соглашения №1394/изм от 2 марта 2023 года к договору аренды (далее – соглашение), изложив в пункте 3 раздела I соглашения пункт 5.4 договора аренды в следующей редакции: «За нарушение п. 4.2.2., 4.24., 4.2.5., 4.2.6., 4.2.8., 4.2.12 Договора Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в размере 50% от годовой арендной платы за каждый выявленный факт нарушения.

Факты нарушений могут быть подтверждены актами осмотра Арендодателя, материалами Управления Росреестра по УР, МЧС России по УР, правоохранительных органов, административных комиссий, сведениями иных органов и организаций, осуществляющих контрольные и надзорные функции в соответствии с действующим законодательством.

Штраф уплачивается по реквизитам, указанным в пункте 2.4 Договора».

Не согласившись с предложенной ответчиком редакцией пункта 5.4 договора, истец направил протокол разногласий от 14 марта 2023 года, в котором предложил исключить из соглашения пункт 3 раздела I и оставить пункт 5.4. Главы V договора аренды в действующей редакции: «В случае, выявления использования арендатором земельного участка не в соответствии с установленным разрешенным использованием, в том числе частично, установленным пунктом 1.4 Договора, арендатор оплачивает штраф в размере 50% от годовой арендной платы. Факт выявления использования земельного участка не в соответствии с установленным разрешенным использованием, подтверждается актом осмотра Арендодателя либо материалами Управления Росреестра по УР. Штраф уплачивается по реквизитам, указанным в пункте 2.6 Договора».

По итогам рассмотрения указанного протокола разногласий ответчик направил истцу протокол урегулирования разногласий от 7 апреля 2023 года с предложением оставить пункт 3 раздела I соглашения в редакции арендодателя, с которым последний не согласился.

Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Администрация, возражая против удовлетворения исковых требований, указала, что ссылка истца на то, что он является слабой стороной договора аренды, несостоятельна, поскольку штрафная санкция будет применяться после выявления правонарушения компетентными органами и истец не будет лишен возможности оспаривания решений указанных органов.

Всесторонне исследовав и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству Российской Федерации условий договора.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. 

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 438 Гражданского кодекса Российской Федерации акцепт должен быть полным и безоговорочным. Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, обычая делового оборота или из прежних деловых отношений сторон.

В свою очередь, на основании пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям.

В соответствии со статьей 443 Гражданского кодекса Российской Федерации ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

Таким образом, исходя из совокупного смысла положений статей 432, 438, 443 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что акцепт оферты должен быть полным и безоговорочным, а акцепт на иных условиях не допускается.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, находящемся в муниципальной или государственной собственности, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 6 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды (пункт 7 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

При наличии возражений относительно условий договора аренды для внесения определенности в отношения сторон спорные условия договора подлежат установлению судом.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В ходе заключения соглашения к договору аренды между сторонами остались не согласованными условия по пункту 3 раздела I соглашения. 

Указанные разногласия подлежат рассмотрению в рамках настоящего дела.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации  установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации  при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» также разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Исходя из изложенного, одновременно с передачей прав на имущество, находящееся на земельном участке, продавец осуществляет передачу прав на земельный участок в том же объеме и на тех же условиях, которые были у истца, в связи с чем в силу статей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации,             35 Земельного кодекса Российской Федерации к новому арендатору переходит вся совокупность прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, имеющаяся на момент перехода права собственности на объект недвижимости, в том числе, установленная пунктом 5.4 договора ответственность за неисполнение обязательств по договору аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Договорная неустойка устанавливается соглашением о неустойке, которое согласно статье 331 Гражданского кодекса Российской Федерации должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Относительно условий гражданско-правовой ответственности за нарушение договора аренды земельного участка Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрено иного регулирования, отличного от установленного гражданским законодательством.

Исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.

В пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 №56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» разъяснено, что арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против ее установления.

Поскольку действующее законодательство, регулирующее арендные отношения, не предусматривает установление штрафа за ненадлежащее исполнение условий договора аренды как возможной меры ответственности, а согласие обеих сторон на включение штрафа в спорный договор не достигнуто, то суд не вправе самостоятельно устанавливать такую ответственность при разрешении преддоговорного спора.

Кроме того, в соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в пункте 9 Постановления от 14.03.2014    № 16 «О свободе договора и ее пределах» (далее – Постановление № 16), в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

При рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д.

Вместе с тем при оценке того, являются ли условия договора явно обременительными и нарушают ли существенным образом баланс интересов сторон, судам следует иметь в виду, что сторона вправе в обоснование своих возражений, в частности, представлять доказательства того, что данный договор, содержащий условия, создающие для нее существенные преимущества, был заключен на этих условиях в связи с наличием другого договора (договоров), где содержатся условия, создающие, наоборот, существенные преимущества для другой стороны (хотя бы это и не было прямо упомянуто ни в одном из этих договоров), поэтому нарушение баланса интересов сторон на самом деле отсутствует (пункт 10 Постановления № 16).

Вопреки доводам администрации, в рассматриваемом случае предложенная ответчиком редакция пункта 5.4 договора ухудшает положение истца, так как предусматривает ответственность арендатора за нарушение нескольких условий договора, в то время как действующая редакция пункта 5.4 договора устанавливает ответственность арендатора исключительно за использование последним земельного участка не в соответствии с установленным разрешенным использованием.

Таким образом, пункт 3 раздела I подлежит исключению из соглашения №1394/изм от 2 марта 2023 года к договору аренды земельного участка №1394 от 29 декабря 1998 года.

С учетом вышеизложенного, применительно к фактическим обстоятельствам спора, суд признал исковые требования правомерными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В рассматриваемом случае судебные расходы отнесены судом на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 173, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Удмуртской Республики

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Урегулировать разногласия, возникшие между Администрацией города Ижевска в лице Управления имущественных отношений и земельных ресурсов и Обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Пойма» при заключении соглашения №1394/изм от 2 марта 2023 года к договору аренды земельного участка №1394 от 29 декабря 1998 года, исключив из соглашения пункт 3 раздела I и оставив пункт 5.4. Главы V договора аренды без изменения.

Взыскать с Управления имущественных отношений и земельных ресурсов Администрации города Ижевска в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Пойма» 6 000 руб. 00 коп. в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

 

Судья                                                                                                    Е.В.Конькова