﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А45-15882/2020

Резолютивная часть постановления объявлена  28 сентября 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  05 октября 2021 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			Тихомирова В.В.

судей							Зиновьевой Т.А.

								Щанкиной А.В.

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу администрации города Бердска на решение от 29.01.2021 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Булахова Е.И.) и постановление от 28.05.2021 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Киреева О.Ю., Афанасьева Е.В., Фертиков М.А.) по делу № А45-15882/2020 по иску администрации города Бердска (633010, Новосибирская область, город Бердск, улица М. Горького, 9, ОГРН 1025404731109, ИНН 5445113914) к обществу с ограниченной ответственностью «Лесоторговая база №1» (630102, Новосибирская область, город Новосибирск, улица Зыряновская, дом 55, квартира 289,                           ОГРН 1115445002309, ИНН 5445011486), обществу с ограниченной ответственностью «Межрегиональная управляющая корпорация» (119002, город Москва, переулок Карманицкий, дом 9, помещение I, комната 14, ОГРН 5147746134498, ИНН 7704874801) об изъятии объекта незавершенного строительства.

Другие лица, участвующие в деле: акционерное общество «ДВИЦ Ипотечный центр».

В заседании приняли участие представители:

от общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональная управляющая корпорация»  – Чаленко А.А. по доверенности от 01.08.2020, 

от  акционерное общество «ДВИЦ Ипотечный центр»  – Мольков А.С. по доверенность от 11.01.2021. 

Суд установил:

администрация города Бердска (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Лесоторговая база №1» (далее – ООО «Лесоторговая база №1»), обществу с ограниченной ответственностью «Межрегиональная управляющая корпорация» (далее – ООО «Межрегиональная управляющая корпорация», ответчик) об изъятии объектов незавершенного строительства площадью 637 кв.м с кадастровым номером 54:32:010366:519 и площадью 540,7 кв.м с кадастровым номером 54:32:010366:520, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 54:32:010366:46, по адресу: г. Бердск, ул. Черемушная, в районе рынка, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства». 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «ДВИЦ Ипотечный центр» (далее – АО «ДВИЦ Ипотечный центр»).

Решением от 29.01.2021 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 28.05.2021 Седьмого арбитражного апелляционного суда, прекращено производство по делу в части иска администрации к ООО «Лесоторговая база №1» в связи с отказом в этой части; в удовлетворении  остальных требований отказано.

В кассационной жалобе администрация просит отменить обжалуемые решение и постановление полностью, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

При заявителем указано  следующее:  нарушение срока строительства объекта связано с виновными (действиями) бездействием уполномоченных органов, так как строительство объектов на участке с кадастровым номером 54:32:010366:46 не могло быть поставлено в зависимость от проведения (непроведения) аукциона в отношении участка с кадастровым номером 54:32:010366:27; после истечения срока договора ООО «ЛТБ №1» не обращалось в администрацию с заявлениями о проведении аукциона, что свидетельствует об утрате интереса в осуществлении дальнейшего строительства; суд неправильно применил положения пункта 11 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), учитывая, что все договоры участия в долевом строительстве были погашены, участники долевого строительства в отношении объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 54:32:010366:519 и 54:32:010366:520 на момент вынесения решения суда первой инстанции отсутствовали, как и факт привлечения денежных средств дольщиков.

До начала судебного заседания от администрации поступило ходатайство об объявлении перерыва, учитывая невозможность участия в онлайн-заседании и ограниченных сроков для выделения денежных средств для личной явки представителя в судебное заседание. Данное ходатайство подлежит отклонению с учетом того, что в суде кассационной инстанции явка участвующих в деле лиц не является обязательной.

ООО «Межрегиональная управляющая корпорация» и АО «ДВИЦ Ипотечный центр» представили письменные отзывы, в которых выразили возражения по доводам жалобы и мнение о законности вынесенных судебных актов.

Проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, кассационная инстанция не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела следует, что на основании протокола результатов аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 26.03.2015, между администрацией и ООО «Лесоторговая база № 1» заключен договор от 07.04.2015 № 231-д аренды земельного участка, согласно которому арендатору был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:32:010366:46 по адресу: г. Бердск, ул. Черемушная, в районе рынка, площадью 3025,0 кв.м, под многоквартирную жилую застройку с нежилыми помещениями на 1-м этаже.

Управлением Росреестра по Новосибирской области 06.02.2020 зарегистрирован переход права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:32:010366:519 ООО «Межрегиональная управляющая корпорация». 

Согласно положительного заключения негосударственной экспертизы №78-1-4-0024-15 по проектной документации на многоэтажный жилой дом с нежилыми помещения и магазином в соответствии с которым предусмотренный к строительству объект располагается на двух земельных участках 54:32:010366:46 и 54:32:010366:27. Срок действия договора от 07.04.2015 № 231-д аренды земельного участка окончен, регистрационная запись о праве аренды земельного участка ООО «Лесоторговая база №1» погашена.

На момент заключения договора от 07.04.2015 № 231-д аренды земельного участка с кадастровым номером 54:32:010366:46 смежный с ним земельный участок с кадастровым номером 54:32:010366:27 уже принадлежал по договору аренды от 12.04.2012 № 233-д ООО «Лесоторговая база №1» для складирования, хранения и реализации строительных материалов. Срок действия договора аренды закончился 15.02.2016. 

Впоследствии постановлением №3872 от 28.10.2014 «О внесении изменений в характеристики сведений государственного кадастра недвижимости» внесены изменения в характеристики сведений государственного кадастра недвижимости, а именно: разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 54:32:010366:27, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Бердск, ул. Черемушная в районе автостоянки, площадью 4230 кв.м считать  «под многоквартирную жилую застройку». 

Администрацией 16.02.2015 издано постановление №504 о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:32:010366:27. Впоследствии истец отказался от проведения аукциона, в котором участие принимало                              и ООО «ЛесоТорговаяБаза №1».

Администрацией было подписано соглашение к договору аренды № 233-д о продлении срока договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:32:010366:27 до 15.02.2016.

Наряду с указанными выше договорами аренды земельных участков, администрацией г. Бердска на основании постановления № 3651 от 22.10.2015 ООО «ЛесоТорговая База № 1» было дано разрешение на использование при строительстве многоквартирного жилого дома земельного участка с местоположением: Новосибирская область, город Бердск, ул. Боровая, в районе дома 96 (кадастровые кварталы 54:32:010366 и 54:32:010060) для размещения элементов благоустройства территории                 при строительстве многоквартирного жилого дома с нежилыми помещениями по адресу: Новосибирская область, г. Бердск, ул. Черемушная, в районе рынка без предоставления земельного участк; срок использования  –                       до 05.10.2016.

В материалы дела представлено постановление от 25.05.2015 №1740 об утверждении градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 54:32:010366:27 и постановление № 420 от 04.02.2015 о предоставлении условно разрешенного вида использования земельным участкам с кадастровым номером 54:32:010366:27 и с кадастровым номером 54:32:010366:46 – многоэтажные жилые дома выше 10 этажей. 

Поскольку строительство объектов не завершено, срок действия разрешения на строительство от 07.10.2015 №54-301000-89-2015, выданного ООО «Лесоторговая база №1», закончился 19.06.2018, ООО «Межрегиональная управляющая корпорация» 01.10.2020 обратилось в администрацию о предоставлении земельного участка для окончания строительства, то есть после предъявления иска в суд. 

Письмом от 22.10.2020 обществу было отказано с мотивировкой о предъявлении иска в арбитражный суд об изъятии незавершенных строительством объектов в целях реализации с публичных торгов. 

Ссылаясь на то, что строительство указанных объектов недвижимости не завершено, срок договора аренды земельного участка истек, администрация предъявила в суд требование об изъятии у ответчика объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Суды, руководствуясь статьями 235, 239.1 ГК РФ, статьей 39.1 ЗК РФ, положениями Федерального закона № 171-ФЗ от 23.06.2014 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», статьями 3, 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Федерального закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства,  утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации № 1299 от 03.12.2014, исходили из того, что нарушение сроков строительства явилось следствием бездействия истца, отказав в удовлетворении заявленных требований.

Обозначенные выводы являются правомерными.

Основания для отказа в удовлетворении требования о продаже объекта незавершенного строительства установлены пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ, согласно которому иск не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц.

Данные нормативные положения могут быть связаны с ограничениям, предусмотренными статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав                       и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства       не по своей вине.

При этом возможность осуществления строительства объекта, указанного в договоре, должна быть обеспечена со стороны арендодателя в виде надлежащего исполнения им обязательства по предоставлению участка в состоянии, объективно позволяющем начать такое строительство. Также возможность осуществления строительства согласно условиям договора должна существовать в течение всего периода действия договора.

Суды пришли к выводу о том, что застройщик был лишен возможности закончить строительство объекта в установленный срок, известив истца о наличии указанных обстоятельств, препятствующих строительству объекта, что свидетельствует о наличии оснований для отказа в удовлетворении исковых требований по пункту 3 статьи 239.1 ГК РФ.

При этом было учтено также, что доказательств недобросовестности              со стороны ответчика в материалы дела не представлено.

Довод кассационной жалобы об отсутствии препятствий в использовании земельного участка со стороны истца  отклоняется. 

Исходя из обстоятельств настоящего дела действия (бездействия) администрации, препятствующие строительству в установленный срок, выражены в действиях, направленных на изъятие земельного участка с кадастровым номером 54:32:010366:27 у застройщика осенью 2015 года, в период действия договора аренды № 233-д от 12.04.2012. 

Как указал суд, изъятие земельного участка с кадастровым номером 54:32:010366:27 означало для ООО «Лесоторговая база № 1» смену проектных решений, дополнительные затраты по перепроектированию, поскольку согласно прошедшей обязательную экспертизу проектной документации, а также выданного в соответствии с данной документацией разрешения на строительство данный земельный участок был задействован под размещение элементов благоустройства территории при строительстве многоквартирного жилого дома.

Таким образом, из обстоятельств дела следует, что нарушение срока строительства объекта связано с объективной невозможностью проведения строительных работ по причине невозможности использования земельного участка с кадастровым номером 54:32:010366:27.

Кроме того, было обоснованно отмечено, что к соответствующим объектам строительства применимы требования Закона № 214-ФЗ, пунктом 1 статьи 4 которого установлено, что к объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 ГК РФ не применяются.

В целом доводы кассационной жалобы, аналогичные доводам апелляционной жалобы, являлись предметом рассмотрения судебных инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия отсутствуют. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судами  обстоятельств дела и принятых доказательств,                 что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 АПК РФ.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые                   в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене                или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено. С учетом изложенного судебные акты по делу отмене не подлежат. 

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 29.01.2021 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 28.05.2021 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-15882/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий					В.В. Тихомиров

Судьи									Т.А. Зиновьева

										А.В. Щанкина