АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-13113/2020

24 июня 2021 года

г. Новосибирск

Резолютивная часть решения объявлена 23 июня 2021 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Векшенкова Д.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению мэрии города Новосибирска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Дискус-строй (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третьи лица: 1) потребительский жилищно-строительный кооператив «Просторный- квартал 1»; 2) потребительский жилищно-строительный кооператив «Просторный квартал 2» 

 о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки, 

при участии в судебном заседании представителей сторон:

истца – ФИО2, доверенность от  30.12.2020 №01/40/07645, диплом от 28.06.2006, удостоверение,

ответчика – ФИО3, доверенность от 20.02.2020, удостоверение адвоката от 09.01.2003,

третьих лиц – не явились, извещены,

установил:

Мэрия города Новосибирска (далее- истец, мэрия) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Дискус-строй» (далее- ответчик, общество) задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 30.12.2016 №127565р за период с февраля 2019 года по ноябрь 2019 года в сумме 823 147 рублей 90 копеек, неустойки  за период с 02.04.2019 по 10.12.2019 в сумме 43 803 рублей 72 копеек.

Ответчик в пояснениях указывает на то, что требования подлежат частичному удовлетворению, так как многоквартирный жилой дом сдан в эксплуатацию, проведена государственная регистрация права собственности на помещения в жилом доме, неустойка подлежит снижению из-за недостатков земельного участка.

Третьи лица отзыв на исковое заявление не представили, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, дело рассмотрено в их отсутствии.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителей истца и ответчика, арбитражный суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям. 

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться 

неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пункты 4 и 12 статьи 22 ЗК РФ (действовавшие на момент заключения договора аренды, до 01.03.2015) устанавливают, что размер арендной платы определяется договором аренды, который является существенным условием договора аренды земельного участка.

Исходя из положений статьи 36 Жилищного кодекса РФ, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Из письма Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области от 04.02.2021 №01-01-37-433/21 усматривается, согласно данным Единого государственного реестра недвижимости 27.06.2019 была проведена первая государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества – квартира, расположенная по адресу: 

<

...>, в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...>.

При наличии права собственности на помещение в многоквартирном доме у собственника возникает право общей долевой собственности на общее имущество, в том числе и на земельный участок, в границах которого расположен дом.

В силу закона права арендодателя по договору аренды переходят к сособственникам земельного участка, а общество сохраняет право пользования земельным участком до завершения работ.

Как следует из материалов дела, 30 декабря 2006 года между мэрией и обществом заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска №127565р.

По пунктам 1.1, 1.3 договора аренды общество приняло в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:35:053605:31, площадью 22108 кв. м, расположенный в пределах Кировского района города Новосибирска, разрешенное использование: многоквартирные 9-13 этажные дома, в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками; подземные автостоянки по ул. Краснодарской.

В соответствии с пунктом 2.3.2 договора аренды арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным месяцем. 

Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0, 05% от суммы задолженности за истекший месяц (пункт 2.3.3 договора).

Как следует из материалов дела, государственная регистрация права собственности на квартиру в вышеназванном доме проведена 27 июня 2019 года, с указанной даты у мэрии прекратились права арендодателя по договору аренды земельного участка от 30.12.2016 №127565р.

Из материалов дела усматривается, арендная плата не вносилась ответчиком с февраля 2019 года, обязанность по погашению задолженности по арендной платы ответчиком не исполнена.

Обществом представлен технический расчет задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка с 01.03.2019 по 27.06.2019 в сумме 321 027 рублей 68 копеек и неустойки в сумме 6 338 рублей 24 копеек.

Проверив представленный расчет, суд приходит к выводу, что он является неполным и необоснованным, так как исковые требования мэрии заявлены о взыскании задолженности с февраля 2019 года, поэтому задолженность ответчика по арендной плате с февраля 2019 по 27.06.2019 составит 403 342 рубля 47 копеек (321 027, 68 + 82 314, 79). 

С учетом периода возникновения и размера задолженности судом произведен перерасчет неустойки за период с 02.04.2019 по 10.12.2019, которая составила 43 803 рубля 72 копейки.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении (п. 1).

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (п. 2).

По разъяснениям, данным в пункте 69 Постановления №7 Пленума Верховного Суда РФ «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» от 24.03.2016, подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (п. 1 ст. 333 ГК РФ).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п. 3 - 4 ст. 1 ГК РФ) (пункт 75 Постановления №7 Пленума Верховного Суда РФ «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» от 24.03.2016).

Согласно пункту 77 Постановления №7 Пленума Верховного Суда РФ «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» от 24.03.2016 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (п. п. 1 и 2 ст. 333 ГК РФ).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика (пункт 73 Постановления №7 Пленума Верховного Суда РФ «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» от 24.03.2016).

Из материалов дела усматривается, оснований для снижения размера неустойки не имеется, условия договора согласованы обеими сторонами, возражения относительно размера неустойки ответчиком не заявлялись, договорная неустойка не является завышенной, соответствует принятой практики мэрии при заключении договоров аренды, какие-либо исключительные обстоятельства по делу отсутствуют.

В связи с этим довод ответчика о снижении неустойки несостоятелен.

Материалами дела подтверждается неисполнение ответчиком своих обязательств по оплате арендных платежей в сумме 403 342 рублей 47 копеек в установленные сроки.  

В материалы дела обществом не представлено доказательств о наличии объективных причин, из-за которых ответчик не имел возможности исполнить свои обязательства.

Таким образом, исковые требования мэрии подлежат частичному удовлетворению в связи с тем, что земельный участок, поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства, а требования мэрии в этой части являются незаконными и необоснованными. 

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, то  государственная пошлина пропорционально удовлетворенным требованиям (51% удовлетворенных требований) в размере 6 091 рубль подлежит взысканию в федеральный бюджет с ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 171  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

р е ш и л:

взыскать в пользу мэрии города Новосибирска с общества с ограниченной ответственностью «Дискус-строй» задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 30.12.2016 №127565р за период с февраля 2019 года по 27 июня 2019 года в сумме 403 342 рублей 47 копеек, неустойку по договору аренды за период с 02.04.2019 по 10.12.2019 в сумме 43 803 рублей 72 копеек,

             взыскать в федеральный бюджет с общества с ограниченной ответственностью «Дискус-строй»  государственную пошлину в размере 6 091 рубля.

 Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

 Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

 Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                                         Д.В. Векшенков