Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-2608/2019

г. Хабаровск

29 июля 2019 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 23 июля 2019 года.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Медведевой О.В.

при  ведении  протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел в заседании суда дело по исковому заявлению  общества с ограниченной ответственностью «Лев» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

<

...>)

к  индивидуальному предпринимателю ФИО2  (ОГРНИП 305270334600054, ИНН 

<

***>)

о взыскании 2 887 394,57 руб. задолженности, процентов

и по встречному иску   индивидуального предпринимателя ФИО2  (ОГРНИП 305270334600054, ИНН 

<

***>)

к  обществу с ограниченной ответственностью «Лев» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

<

...>)

о взыскании переплаты по коммунальным платежам и части дохода от сдачи в аренду мест общего пользования

при участии в судебном заседании:

от ООО «Лев»: ФИО3, доверенность от 17.09.2018

от ИП ФИО2: ФИО2 (лично), ФИО4, доверенность от 05.03.2019

Общество с ограниченной ответственностью «Лев» (далее – ООО «Лев») обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2) о взыскании неосновательного обогащения за период с 01.01.2016 по 31.12.2018 в размере 2 887 394,57 руб., возникшее в связи с неоплатой ответчиком услуг по содержание общего имущества здания, коммунальных услуг, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 473 264,94 руб. за период с 11.02.2016 по 26.03.2019.

Представитель истца в ходе судебного разбирательства неоднократно уточнял размер исковых требований. Согласно последним уточнениям, истец просит взыскать долг по коммунальным и обязательным платежам за период с 01.01.2016 по 30.04.2019 в размере 1 981 913,56 руб., в том числе: за электроэнергию - 18 596,99 руб., за воду и водоотведение - 2 960,77 руб., за содержание общего имущества - 1 487 090,86 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 473 264,94 руб. за период с 11.02.2016 по 26.03.2019. Уточнения приняты судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

Определением от 30.05.2019 судом для совместного рассмотрения с первоначальным иском принято встречное исковое заявление ИП ФИО2 к ООО «Лев» о направлении часть имеющейся переплаты 225 201,46 руб. на погашение долга на электроэнергию, за воду и водоотведение; взыскании оставшейся суммы переплаты в сумме 203 643,70 руб. за период с 01.01.2016 по 30.04.2019, а также 56 702,10 руб. дохода от сдачи в аренду площадей общего пользования, рассчитанного в процентном отношении к общей площади.

ИП ФИО2 заявил ходатайство об уточнении встречных исковых требований, просит взыскать с ООО «Лев» переплату в размере 199 687,64 руб. за тепловую энергию,  денежные средства от сдачи в аренду площадей общего пользования в размере 78 655 руб., рассчитанные в процентном отношении к общей площади. Уточнения по встречному иску судом приняты в порядке статьи 49 АПК РФ.

Ходатайство ИП ФИО2 от 27.06.2019 об уточнении исковых требований по встречному иску не принято судом в силу статьи 49 АПК РФ, поскольку требования о признании недействительными решений общих собраний собственников помещений: протоколы №1 от 18.02.2013, №2 от 29.05.2013, №3 от 04.06.2014, от 17.04.2014, не могут выступать в качестве уточнений встречного иска о взыскании неосновательного обогащения, а являются самостоятельным исковым заявлением. Принятие второго встречного иска в рамках одного дела не предусмотрено АПК РФ. Отклонение судом ходатайства зафиксировано в протоколе судебного заседания от 17.07.2019.

Представитель ООО «Лев» в судебном заседании на требованиях настаивает, ссылаясь на то, что в силу положений статей 249, 289, 290 ГК РФ, 158 ЖК РФ ответчик как собственник нежилого помещения в здании по адресу г. Хабаровск, ул. Льва Толстого, 12, обязан нести бремя содержания общего имущества дома, в соответствии с решениями общего собрания собственников помещений в нем, в том числе в отсутствие договорных отношений между сторонами. В удовлетворении встречного иска просит отказать, ссылаясь на то, что доход от аренды общего имущества использовался на содержание здания; в отношении переплаты за тепловую энергию, ее размера не возражает.

ИП ФИО2 с иском ООО «Лев» не согласен, в возражениях указывает на отсутствие доказательств, подтверждающих выбор собственниками помещений в здании ООО «Лев» в качестве управляющей компании, установление тарифа на содержание и ремонт общего имущества. Представленные протоколы подписаны лицами, не являющимися собственниками помещений, в отсутствие требуемого по закону кворума. На встречном иске настаивает, в обоснование заявленных требований ссылается на наличие у него как собственника помещения права получить долю в доходах от сдачи общего имущества в аренду, а также на возврат переплаты.

В судебном заседании 17.07.2019 судом на основании статьи 163 АПК РФ объявлены перерывы до 19.07.2019, 23.07.2019.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд

У С Т А Н О В И Л:

Функциональное нежилое помещение II(6-8, 10, 13), площадью 393,9кв.м., расположенное на 2-м этаже в здании по адресу 

<

...>, являются собственностью ИП ФИО2 с 09.07.2012, что подтверждается выпиской из ЕГРН №01/258/2014-929 от 14.05.2014. 

На основании протокола №1 от 18.02.2013 собственниками помещений в здании создано ООО «Лев», видами деятельности которого, согласно выписке из ЕГРЮЛ по состоянию на 14.02.2019, являются аренда и управление собственным и арендованным имуществом, производство строительно-монтажных работ. 

В соответствии с протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в здании по адресу: 

<

...>, от 17.04.2014, ООО «Лев» наделен полномочиями представлять интересы собственников помещений в здании и вести от их имени и в их интересах все дела в отношениях с любыми государственными и муниципальными органами, юридическими лицами и гражданами, а также в судах общей юрисдикции и арбитражных судах по поводу общего имущества здания (вопрос 1), предоставлять общее имущество здания лицам, осуществляющим деятельность в помещениях здания, для установки и эксплуатации информационных и рекламных конструкций (вопрос 2).

Протоколом №3 от 04.06.2013 утверждена смета расходов на содержание здания, согласно которой тариф на содержание общего имущества здания составляет 99,35 руб. на 1кв.м площади помещения.

В соответствии с указанными протоколами, заключенными с поставщиками коммунальных услуг договорами ООО «Лев» в заявленный в иске период осуществляло деятельность по содержанию и обслуживанию общего имущества здания по адресу 

<

...>, выставляло собственникам помещений счета на оплату услуг.

Общим собранием собственников помещений административного здания, расположенного по адресу 

<

...>, принято решение, оформленное протоколом №1 от 24.04.2019, об изменении способа управления зданием на управление товариществом собственников недвижимости (ТСН) с одновременным расторжением договора управления здания с ООО «Лев» (вопрос №4).

Ссылаясь на то, что ИП ФИО2., являясь собственником помещения в здании, надлежащим образом не оплачивал коммунальные услуги, содержание и обслуживание общего имущества здания, ООО «Лев» в адрес ответчика 26.09.2018 направило претензию исх. №41 от 25.09.2018 с требованием оплатить задолженность. Претензия оставлена ИП ФИО2 без удовлетворения, что послужило основанием для обращения ООО «Лев» в арбитражный суд с настоящим иском.

ИП ФИО2, указывая на наличие переплаты за теплоэнергию, а также свое право на получение доли дохода от сдачи общего имущества в аренду, обратился в суд с встречным исковым заявлением.

Удовлетворяя требования по первоначальному иску в полном объеме, арбитражный суд руководствуется следующим.

В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ  и пункту 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

При этом, поскольку отношения сособственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление № 64) разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289, 290 ГК РФ. При этом собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (абзац 3 пункта 1 Постановления № 64). 

В силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Статьей 39 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

В статье 44 ЖК РФ определено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

В соответствии с пунктом 5 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Согласно статье 158 ЖК РФ собственник помещений в многоквартирном доме с момента государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество обязан производить оплату за содержание общего имущества, которая определяется общим собранием собственников.

Исходя из положений Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491 (далее – Правила №491), платежи за содержание, ремонт, техническое обслуживание дома являются структурной  частью платы за содержание и ремонт занимаемых помещений в многоквартирном доме, плательщиками которой являются собственники помещений в многоквартирном доме (статья 154 ЖК РФ). 

Техническое обслуживание - это комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов  и внутридомовых систем здания, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств, и целью технического обслуживания является нормальное функционирование здания и его устройств в течение установленного срока службы.

Текущий ремонт - это комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановление работоспособности) элементов оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 №179).

Данное определение текущего ремонта содержится и в Правилах №491.

Таким образом, услуги по техническому обслуживанию жилого дома, текущему ремонту,  оказываемые управляющей компанией, в смысле статьи 779 ГК РФ являются деятельностью, а не совершением определенных действий, и данная деятельность является платной. При этом плата вносится собственниками помещений не за выполнение конкретной работы, а за осуществление деятельности по поддержанию в исправном состоянии элементов и конструкций здания и обеспечению их функционирования в целом.

Поскольку результатом деятельности по техническому обслуживанию здания является поддержание здания и его элементов в исправном состоянии, доказательством неисполнения управляющей компанией ее обязательств по оказанию данной услуги является установление фактов технической неисправности здания, его элементов и инженерных систем.

На основании указанных норм права, принимая во внимание, что собственником нежилого помещения является ответчик, что им не оспаривается, на нем, как собственнике помещения, лежит обязанность по осуществлению расходов по коммунальным услугам собственного помещения, а также содержанию общего имущества пропорционально доле в праве общей собственности на общее имущество. 

Как следует из материалов дела, в частности протоколов №1 от 18.02.2013, №3 от 04.06.2013, от 17.04.2014, договоров с поставщиками коммунальных услуг, ООО «Лев» в заявленный в иске период с 01.01.2016 по 30.04.2019 осуществляло функции управления, содержания и обслуживания общего имущества здания по адресу 

<

...>.

В материалы настоящего дела сторонами не представлен договор управления, содержания и технического обслуживания общего имущества здания, расположенного по адресу 

<

...>, заключенный собственниками помещений с ООО «Лев». Из пояснений представителей сторон следует, что данный договор заключен не был. В связи с чем, суд приходит к выводу об осуществлении ООО «Лев» деятельности по управлению, содержанию и обслуживанию общего имущества здания в отсутствие оформленного в письменном виде договора, на основании выше перечисленных протоколов.

Довод ИП ФИО2 об обратном, мотивированный тем, что при принятии указанных решений участвовали лица, не являющиеся собственниками помещений в здании, не принят судом, поскольку данные решения в установленном законом порядке не оспорены,  недействительными не признаны.

Кроме того,  вывод суда подтверждается тем, что собственники помещений в здании, в том числе ИП ФИО2, своими действиями по частичной оплате  ООО «Лев» коммунальных услуг, эксплуатационных затрат в размере, определенном протоколом №3 от 04.06.2013, а также принимая решение об изменении способа управления зданием на управление ТСН с одновременным расторжением договора управления здания с ООО «Лев» (вопрос №4 протокола №1 от 24.04.2019), подтвердили свое ранее принятое решение о выборе ООО «Лев» в качестве управляющей компании для осуществления функций управления, содержания и обслуживания общего имущества здания.

Протоколом №3 от 04.06.2013 утверждена смета расходов на содержание здания и тариф на содержание общего имущества здания 99,35 руб. на 1кв.м площади помещения. Данный протокол также не оспорен, недействительным в установленном законом порядке не признан.

ИП ФИО2 задолженность за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные услуги оплачена частично. Неоплаченная ответчиком за период с 01.01.2016 по 30.04.2019 задолженность в размере 1 508 648,62 руб. составляет долг за электроэнергию - 18 596,99 руб., за воду и водоотведение - 2 960,77 руб., за содержание общего имущества - 1 487 090,86 руб. По тепловой энергии согласно расчету ООО «Лев» у ИП ФИО2 имеется переплата в размере 206 308,93 руб.

Уточенный расчет за услуги по содержанию и обслуживанию общего имущества, коммунальные услуги обоснованно произведен ООО «Лев» в соответствии с протоколом №3 от 04.06.2013, исходя из доли ответчика (по площади его помещения) в общей площади нежилых помещений в здании. 

Учитывая изложенное, исковые требования ООО «Лев» о взыскании с ИП ФИО2 задолженности ответчиком за период с 01.01.2016 по 30.04.2019 в размере 1 508 648,62 руб., в том числе за электроэнергию - 18 596,99 руб., воду и водоотведение - 2 960,77 руб., содержание общего имущества - 1 487 090,86 руб., подлежат удовлетворению судом.

ООО «Лев» начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 ГК РФ за период с 11.02.2016 по 26.03.2019 в размере 473 264 руб. 94 коп.

Согласно статье 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

За несвоевременное или неполное внесение платы за содержание и обслуживание общего имущества, коммунальные услуги Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрена ответственность в виде пени, начисляемой по правилам части 14 статьи 155 ЖК РФ. При этом, данной нормой установлено, что увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается.

Судом установлен факт просрочки внесения ИП ФИО2 платежей за содержание и обслуживание общего имущества здания, коммунальных платежей.

Учитывая, что начисленная ООО «Лев» по правилам статьи 395 ГК РФ сумма процентов меньше суммы пеней, которая подлежала бы взысканию в соответствии с пунктом 14 статьи 155 ЖК РФ, следовательно, увеличения размера установленной законом неустойки при применении положений статьи 395 ГК РФ в данном случае не произошло. В связи с чем, иск ООО «Лев» в части взыскания пени за период с 11.02.2016 по 26.03.2019 в размере 473 264,94 руб. признан судом обоснованным, подлежащим удовлетворению.

Расходы ООО «Лев» по государственной пошлине возлагаются на ответчика ИП ФИО2 в порядке статьи 110 АПК РФ. При этом, госпошлина в размере 4 618 руб. подлежит возврату ООО «Лев» из федерального бюджета на основании статьи 333.40 НК РФ в связи с уменьшением истцом размера исковых требований как излишне уплаченная.

В отношении встречного иска арбитражный суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). 

Факт перечисления ИП ФИО2 в адрес ООО «Лев» денежных средств в размере 199 687,64 руб. подтвержден платежными поручениями, расчетом ООО «Лев» и пояснениями представителя ООО «Лев» в судебном заседании. Таким образом, судом установлено, что перечисление денежных средств в сумме 199 687,64 руб. ООО «Лев» произведено истцом в качестве платы за теплоэнергию за период с 01.01.2016 по 30.04.2019 в большем размере, чем составила стоимость потребленной теплоэнергии за данный период. Учитывая, что ООО «Лев» на основании решения собственников помещений в здании прекратило выполнять функции управляющей компании с 01.05.2019, денежные средства в размере 199 687,64 руб. в силу статьи 1102 ГК РФ полученные ООО «Лев» без законных оснований, являются неосновательным обогащением последнего.

Учитывая изложенное, встречный иск в части требований о взыскании с ООО «Лев» в пользу ИП ФИО2 неосновательного обогащения в размере 199 687,64 руб. судом удовлетворен на основании статьи 1102 ГК РФ.

В удовлетворении встречного иска в части требований о взыскании неосновательного обогащения, составляющего долю истца в доходе от сдачи в аренду площадей общего пользования в размере 78 655 руб. судом отказано.

В силу статьи 244 ГК РФ собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК РФ).

В тоже время, распределение полученного дохода от сдачи в аренду общего имущества между собственниками помещений в многоквартирном доме, равно как и в нежилом здании, действующим законодательством не предусмотрено. Данный вывод суда согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 23.04.2012 №10-П. 

При этом, собственниками помещений в здании по адресу: ул. Льва Толстого, 12, порядок распределения прибыли от сдачи в аренду общего имущества не утвержден. В связи с чем, основания для удовлетворения судом встречного иска в указанной части отсутствуют.

Расходы ИП ФИО2 по госпошлине по встречному иску относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям в силу статьи 110 АПК РФ. Госпошлина в размере 372 руб. подлежит возврату из федерального бюджета на основании статьи 333.40 НК РФ.

Таким образом, между сторонами, с учетом подлежащих удовлетворению требований по изложенным выше основаниям, судебных расходов, существует взаимная задолженность:

- у  ИП ФИО2 перед ООО «Лев» в размере 1 981 913,56 руб., в том числе 1 508 648,62 руб. задолженности, 473 264,94 руб. неустойки за период с 11.02.2016 по 26.03.2019;

- у  ООО «Лев» перед ИП ФИО2 в размере 199 687,64 руб. неосновательного обогащения в виде переплаты за тепловую энергию.

В соответствии со статьей 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

По общему правилу условием для прекращения обязательства зачетом является факт получения соответствующей стороной заявления о зачете. При этом обязательство не может быть прекращено зачетом встречного однородного требования после предъявления иска к лицу, имеющему право заявить о зачете, в этом случае зачет может быть произведен при рассмотрении встречного иска.

Возможность осуществления зачета в процессе судебного разбирательства основывается на ч. 1 п. 3 ст. 132 АПК РФ, в соответствии с которой встречный иск может быть принят арбитражным судом в случае, если встречное требование направлено к зачету первоначального требования. В этом случае зачет может быть произведен судом при рассмотрении встречного иска (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 №65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований»).

Случаев недопустимости зачета, предусмотренных  статьей 411 ГК РФ, судом не установлено.

С учетом изложенного, суд считает необходимым произвести зачет подлежащих удовлетворению требований ООО «Лев» и подлежащих удовлетворению по встречному иску  требований  ИП ФИО2

Таким образом, подлежат взысканию с ИП ФИО2 в пользу ООО «Лев» денежные средства в размере 1 808 898,92 руб. ((1 981 913,56 руб. + 32 819 руб. госпошлина) – (199 687,64 руб.+ 6 146 руб. госпошлина)). 

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Удовлетворить иск общества с ограниченной ответственностью «Лев» о взыскании  с индивидуального предпринимателя ФИО2 задолженности в размере 1 508 648 руб. 62 коп., пени за период с 11.02.2016 по 26.03.2019 в размере 473 264 руб. 94 коп., всего 1 981 913 руб. 56 коп., расходов по государственной пошлине в размере 32 819 руб.  

Удовлетворить встречный иск индивидуального предпринимателя ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Лев» в части требований о взыскании неосновательного обогащения в размере 199 687 руб. 64 коп., расходов по государственной пошлине в размере 6 146 руб. В удовлетворении остальной части встречного иска отказать.

Произвести зачет и взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Лев» денежные средства в размере 1 808 898 руб. 92 коп.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 из федерального бюджета государственную пошлину в размере 372 руб., оплаченную по чеку-ордеру от 29.05.2019.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Лев» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 4 618 руб., оплаченную по платежному поручению №25 от 11.02.2019.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

СудьяО.В. Медведева