АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-219/22 

Екатеринбург

23 марта 2022 г.

 

Дело № А47-17588/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 марта 2022 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рябовой С.Э.,

судей Купреенкова В.А., Тороповой М.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области (далее - ТУ Росимущества в Оренбургской области) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 29.09.2021 по делу № А47-17588/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2021 по тому же делу. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «ГИРС-сервис» (далее - общество «ГИРС-сервис») – ФИО1 (доверенность от 10.03.2022).

Общество «ГИРС-сервис» обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к ТУ Росимущества в Оренбургской области о признании недействительным расчета арендной платы, являющегося приложением № 1 к договору аренды земельного участка от 20.02.2019 № 15025-ФЗ в части установления рыночной стоимости арендной платы в год в размере 3 671 000 руб.; об обязании ТУ Росимущества в Оренбургской области произвести с 01.11.2018 перерасчет арендной платы по договору аренды от 20.02.2019 № 15025-ФЗ земельного участка с кадастровым номером 56:44:0253003:3 с применением арендной платы в год в размере 1 359 589 руб. (с учетом принятого арбитражным судом первой инстанции уточненного искового требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 29.09.2021 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2021решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ТУ Росимущества в Оренбургской области просит указанные судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судами норм материального права. 

В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель указывает на то, 

что подписав договор, истец полностью принял его условия и, соответственно, согласился с указанным размером арендной платы.

В отзыве на кассационную жалобу общество «ГИРС-сервис» просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

При рассмотрении спора судами установлено, что 20.02.2019 между обществом с ограниченной ответственностью «Оренбургнефтегеофизика» (далее – общество  «Оренбургнефтегеофизика») (арендатор) и ТУ Росимущества в Оренбургской области (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка № 15025-ФЗ, согласно условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 56:44:0253003:3 площадью 13 904 кв. м, местоположением: 

<

...> земельный участок № 12; категорией земель: земли населенных пунктов, разрешенным использованием: производственная деятельность (код 6.0 приложения к приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», группа 9 приложения № 9 к постановлению администрации города Оренбурга от 29.11.2016 № 3698-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, входящих в состав территории муниципального образования «город Оренбург») (выписка из ЕГРН от 01.1 1.2018 № 56:44:0253003:3-56/001 /2018-1).

Пунктом 1.2 договора предусмотрены характеристики объекта недвижимости, расположенного на земельном участке и находящегося в собственности арендатора:

- двух-трехэтажное здание с подвалом - административное, гараж, лиг ер ЕЕ6ГГ1, общая площадь 2518.2 кв. м, условный номер 56-01/00-77/2001-1067;

- одноэтажное здание - проходная, литер Е2ЕЗ, общая площадь 30,6 кв. м, условный номер 56-01/00-77/2001-1065;

- одноэтажное здание - склад, литер Б, общая площадь 185,2 кв. м, условный номер 56-01/00-77/2001-1068;

- двухэтажное здание - мастерские, литер ВБ4, общая площадь 777,8 кв. м, условный номер 56-01/00-77/2001-1069;

- нежилое помещение № 2, (литер Е4Е5), расположенное на первом этаже одноэтажного здания с подвалом литер E4F.5E8E9; номера на поэтажном плане 3-9, общая площадь 59 кв. м, условный номер 56-01/00-77/200071;

- трехэтажное административное здание, литер Б1, общая площадь 560 кв. м, условный номер 56-01/00-77/2001-1064;

- двухэтажное административное здание, литер Е7, общая площадь 756.6 кв. м, условный номер 56-01/00-77/2001-1066;

- одно-двухэтажное здание ремонтные мастерские, литер В1В2Г2ГЗБ, общая площадь 1252,4 кв. м, условный номер 56-01/00-77/2001-1070;

- одноэтажное здание автомойки, литер Б5, общая площадь 65,8 кв. м, условный номер 56-56-01/090/2006-130;

- одноэтажное здание склада геофизического кабеля, литер Б1, общая площадь 262.7 кв. м, условный номер 56-56-01/090/2006-131, по адресу (местоположение): 

<

...>.

В соответствии с пунктом 2.1 договора земельные участки, указанные в пункте 1.1 договора, передаются в аренду на 49 лет с 20.02.2019.

Согласно пункту 3.1 договора расчет арендной платы определен в приложении № 1 к договору.

Годовой размер арендной платы определен на основании статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление № 582) (пункт 3.2 договора).

30.05.2019 в связи с переходом права собственности на объекты недвижимого имущества между обществом «Оренбургнефтегеофизика» (далее - сторона 1) и обществом «ГИРС-сервис» (далее - сторона 2) заключено соглашение oт 30.05.2019 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20.02.2019 № 15025-ФЗ.

Согласно указанному соглашению сторона 1 передает, а сторона 2 принимает на себя все права и обязанности по договору аренды земельного участка З от 20.02.2019 № 1505-Ф (пункт 1.1 соглашения).

Пунктом 1.5 соглашения стороны указали, что согласие Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области на передачу прав и обязанностей по договору не требуется, в силу положений пункта 4.3.3 договора и норм действующего законодательства Российской Федерации.

Передача прав и обязанностей осуществляется путем подписания акта приема-передачи к соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20.02.2019 № 1505-ФЗ (приложение № 1) (пункт 1.6 соглашения).

В пункте 4.2 соглашения стороны указали, что не прекращенные исполнением права и неисполненные обязанности по договору переходят от стороны 1 к стороне 2 в полном объеме с момента подписания настоящего соглашения (пункт 4.2 договора).

Настоящее соглашение является неотъемлемой частью договора аренды земельного участка от 20.02.2019 № 1505-ФЗ и подлежит государственной регистрации в порядке и сроки, предусмотренные законодательством Российской Федерации (пункт 5.3 договора).

Соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 06.06.2019.

Также судом установлено, что в рамках дела № А47-4701/2020 ТУ Росимущества в Оренбургской области обращалось к обществу «Оренбургнефтегеофизика» с иском о взыскании задолженности по договору аренды от 20.02.2019  № 15025-ФЗ в размере 2 182 484 руб. 93 коп. - основной долг за период с 01.11.2018 по 05.06.2019, а также пени за период с 26.05.2019 по 12.03.2020 в размере 127 457 руб. 12 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица было привлечено общество «ГИРС-сервис».

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда по делу от 28.09.2020  № А47-4701/2020 отказано в удовлетворении исковых требований к обществу «Оренбургнефтегеофизика» по основаниям перевода долга по договору аренды земельного участка от ответчика к третьему лицу на основании гражданско-правовой сделки (соглашение от 30.05.2019).

Приложением № 1 к указанному договору аренды являлся расчет арендной платы, произведенный в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка № 21-Н/2018, в соответствии с которым рыночная стоимость арендной платы в год составила 3 671 000 рублей.

Истец, полагая, что расчет арендной платы за земельный участок, являющийся приложением к договору от 20.02.2019, не соответствует основным принципам определения стоимости арендной платы, установленной постановлением № 582, обратился в суд с указанным исковым требованием.

Не соглашаясь с расчетом ответчика, истцом проведена оценка рыночной стоимости права аренды, согласно которому годовая рыночная стоимость права пользования земельным участком на условиях аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0253003:3 по состоянию на 20.02.2019 составила 1 426 000 руб.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском.

Полагая, что применение отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка № 2-Н/2018 при определении размера арендной платы и включение в приложение № 1 к договору расчета, основанного на указанном отчете, являются незаконными, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).

Согласно статье 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре» указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

В соответствии с постановлением № 582 размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, определяется: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов (конкурсов, аукционов); в соответствии со ставками арендной платы либо методологическими указаниями по ее расчету, утвержденными Минэкономразвития России; на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

С учетом особенностей спорного земельного участка, порядка заключения и условий договора аренды в рассматриваемом случае применению подлежит пункт 6 постановления № 582, которым предусмотрено, что арендная плата за земельный участок рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее - информационное письмо № 92) разъяснено, что в силу статьи 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В соответствии с пунктом 2 информационного письма № 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Статья 17.1 Закона № 135-ФЗ предусматривает проведение экспертизы отчета, под которой понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Определяя размер арендной платы по спорному договору, ТУ Росимущества в Оренбургской области руководствовалось отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка № 21-Н/2018, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Южно-Уральская оценочная компания», согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет 3 671 000 руб.

В то же время общество «ГИРС-сервис» представило отчет № 4292/20, выполненный ФИО2, согласно которому по состоянию на 20.09.2019 годовая рыночная стоимость права аренды земельного участка составила 1 426 000 руб. 

В связи с наличием в материалах дела двух отчетов об оценке с различным определением рыночной стоимости одного объекта недвижимости суд первой инстанции назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту индивидуальному предпринимателю ФИО3

По результатам судебной экспертизы эксперт пришел к выводу о том, что подготовленный  обществом с ограниченной ответственностью «Южно-Уральская оценочная компания», является недостоверным, поскольку нарушен пункт 22б Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»: в отчете используются объекты аналоги с разрешенным видом использования не соответствующие объекту оценки. 

Согласно заключению эксперта от 27.08.2021 № 21/105  рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 56:44:0253003:3 по состоянию на дату оценки составляет 1 359 589 руб.

Проанализировав указанное экспертное заключение, суды пришли к выводу, что оно соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам данного вида (статья 86 АПК РФ); содержащиеся в нем выводы надлежащими доказательствами не опровергнуты. Кроме того, ходатайство о назначении повторной экспертизы в ходе судебного разбирательства сторонами не заявлено.

Учитывая изложенное, исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, установив несоответствие отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка № № 21-Н/2018, положенного в основу расчета арендной платы по спорному договору, требованиям закона, суды правомерно установили рыночную стоимость арендуемого земельного участка в целях применения при расчете арендной платы в размере, определенном судебной экспертизой.

Довод ТУ Росимущества в Оренбургской области о том, что подписав договор, истец полностью принял его условия и, соответственно, согласился с указанным размером арендной платы, что лишает его возможности оспаривать размер арендной платы, рассмотрен и правомерно отклонен судом апелляционной инстанции на основании следующего.

По смыслу правовой позиции, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 14.11.2019 № 305-ЭС19-13353, в случае несогласия с размером арендной платы, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды, арендатор вправе оспорить изменившуюся на основании уведомления арендодателя арендную плату в судебном порядке (в том числе и при рассмотрении спора о взыскании с него арендной платы), представить доказательства, подтверждающие, что такой отчет подготовлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а величина оценки является недостоверной, а также заявить в порядке статьи 82 АПК РФ ходатайство о проведении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости права аренды земельного участка (пункт 2 Информационного письма № 92).

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются как основанные на ошибочном толковании положений действующего законодательства применительно к конкретным обстоятельствам рассматриваемого спора. Кроме того, указанные доводы являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка и сводятся, по сути, лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств.

Как разъяснено в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции», при проверке соответствия выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (часть 3 статьи 286 АПК РФ) необходимо исходить из того, что суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции (часть 2 статьи 287 АПК РФ). С учетом того, что наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, устанавливается судом на основании доказательств по делу (часть 1 статьи 64 АПК РФ), переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводы относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, в частности, относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 АПК РФ), не допускается.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 АПК РФ).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 АПК РФ, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 29.09.2021 по делу № А47-17588/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2021 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             С.Э. Рябова 

 

Судьи                                                                          В.А. Купреенков 

 

                                                                                      М.В. Торопова