Арбитражный суд Краснодарского края

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32,

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

№ А32-2866/2020

г. Краснодар

05 февраля 2021 г.

Резолютивная часть решения объявлена 02 февраля 2021 года

Полный текст решения изготовлен 05 февраля 2021 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Язвенко В.А.  при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Педько Л.О. рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея,

к ООО «АТЛАС-ЭСТЕЙТ», г. Москва

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ООО «ТЕРРИТОРИЯ АБРАУ-ДЮРСО», Департамент лесного хозяйства по Южному федеральном округу, г. Ростов-на-Дону, Администрация города Новороссийска Краснодарского края

о сносе самовольно возведенного строения,

при участии:

от истца: ФИО1 по доверенности.

от ответчика: ФИО2 по доверенности.

от ООО «ТЕРРИТОРИЯ АБРАУ-ДЮРСО»: ФИО3, ФИО4 по доверенности;

от Администрации МО г. Новороссийск: не явились;

от Департамента лесного хозяйства: не явились.

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «АТЛАС-ЭСТЕЙТ» о сносе самовольно возведенного строения – нежилое здание с кадастровым номером 23:47:0116011:330, площадью 795,7 кв.м., этажность 3, в том числе подземных 1, расположенного по адресу: Краснодарский край, лесничество, квартал 63А части выделов 22,30.

Исковые требования мотивированы усмотрением в действиях ООО «АТЛАС-ЭСТЕЙТ» признаков нарушения градостроительного и земельного законодательства, выразившихся в возведении спорного объекта без разрешительной документации, на земельном участке не предусматривающем его строительства.

Представители Департамента лесного хозяйства и администрации МО г. Новороссийск в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом.

Суд на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации на официальном сайте Арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

Истец в судебное заседание настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме. 

Представители ответчика и третьего лица ООО «ТЕРРИТОРИЯ АБРАУ-ДЮРСО» в судебном заседании против требований возражали, представили дополнительное правовое обоснование относительно заявленных требований. 

Исследовав документы и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает исковые требования МТУ Росимущества в Краснодарском крае и республике Адыгея не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно Положению о Межрегиональном территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея от 19.12.2016 № 459, Межрегиональное территориальное управление осуществляет от имени Российской Федерации юридические действия по защите Имущественных и иных прав, и законных интересов Российской Федерации три управлении федеральным имуществом и его приватизации, в том числе осуществляет полномочия по обращению в суды с исками, с заявлениями от имени Российской Федерации, в защиту имущественных и иных прав и законных интересов Российской Федерации по вопросам приватизации, управления и распоряжения федеральным имуществом.

Как усматривается из материалов настоящего дела, между Департаментом лесного хозяйства Краснодарского края и Обществом с ограниченной ответственностью «Территория Абрау-Дюрсо» 19.09.2012 заключен договор аренды лесного участка, находящегося в государственной собственности № 10-03а-004-5, предметом которого является лесной участок, площадью 8,5 га, местоположение: Краснодарский край, лесничество Новороссийское, участковое лесничество Абраусское, квартал 63А части выделов 22,30 (далее – Участок).

В связи с последующим изменением категории предоставленного в аренду по Договору аренды лесного участка № 10-03а-004-5 от 19.09.2012 (далее – Договор) и отнесения последнего к землям населенных пунктов, между  Департаментом лесного хозяйства Краснодарского края и Межрегиональным территориальным управлением подписано соглашение от 30.12.2016 о переводе на Межрегиональное территориальное управление прав и обязанностей по договору аренды лесного участка, находящегося в государственной собственности № 10-03а-004-5 от 19.09.2012. 

Договор не претерпел изменений при включении земельного участка в границы населённого пункта, сохраняя условия, в том числе определяющие порядок пользования участком.

Позднее между Межрегиональным территориальным управлением и ООО «Территория Абрау-Дюрсо» заключено дополнительное соглашение от 17.07.2017  к Договору аренды лесного участка № 10-03а-004-5 от 19.09.2012 (далее – Дополнительное соглашение).

На основании договора от 03.06.2019 права и обязанности арендатора по договору аренды лесного участка, находящегося в государственной собственности № 10-03а-004-5 от 19.09.2012 перешли ООО «АТЛАС-ЭСТЕЙТ».

В ходе осуществления контроля за управлением, распоряжением, использованием по назначению и сохранностью земельных участков, находящихся в федеральной собственности, отделом  Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея проведено обследование (осмотр) в ходе которого установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером 23:47:0116011:221 расположен объект капитального строительства. 

Управлением архитекторы и градостроительства муниципального образования город Новороссийск Краснодарского края  ООО «ТЕРРИТОРИЯ АБРАУ-ДЮРСО» выдано разрешение №RU23308000-1 на строительство капитального объекта – курортный дом № 5, расположенного по адресу: Краснодарский край, лесничество Новороссийское, участковое лесничество Абраусское, квартал 63А части выделов 22,30 с кадастровым номером 23:47:0116011:221. 

Согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0116011:221 расположен объект капитального строительства – нежилое здание 23:47:0116011:330, площадью 795,7 кв.м., этажность 3, в том числе подземных 1, расположенного по адресу: Краснодарский край, лесничество, квартал 63А части выделов 22,30. На объект недвижимости зарегистрировано право собственности ООО «АТЛАС-ЭСТЕЙТ» (запись в ЕГРН  № 23:47:0116011:330-23/021/2019-2 от 11.06.209).

Истец полагает, что спорный объект возведен в отсутствие воли собственника земельного участка - Российской Федерации, без получения на то необходимой разрешительной документации, с нарушением его целевого использования, что является безусловным основанием для признания указанного объекта недвижимости в качестве самовольной постройки.

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

При рассмотрении настоящего спора суд полагает исходить из следующего. 

В силу статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации защите подлежит нарушенное или оспоренное право или законный интерес.

Согласно положениям статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

По правилам частей 1, 2 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом. В случаях, предусмотренных Кодексом, в арбитражный суд вправе обратиться и иные лица.

Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, в том числе и в случае самовольного занятия участка (статья 60 Земельного кодекса Российской Федерации, далее – Земельный кодекс). Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за все время незаконного пользования (пункт 2 статьи 76 Земельного кодекса).

Таким образом, истец, как собственник земельного участка вправе требовать сноса капитального объекта, по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

В предмет доказывания по иску о признании постройки самовольной и ее сносе входят следующие обстоятельства: создание объекта недвижимости на земельном участке, не отведенном в установленном порядке для этих целей; строительство объекта без получения необходимых разрешений либо с существенным нарушением градостроительных норм и правил, создающим угрозу причинения вреда жизни и здоровью граждан, наличие у истца права на обращение в суд с требованием о сносе самовольной постройки.

В пункте 24 постановления № 10/22 разъяснено, что ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

Согласно пункту 2 части 1 и пункту 4 части 2 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка, а действия, нарушающие права на землю, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

В силу пункта 2 статьи 62 Земельного кодекса на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, а именно сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, и освобождению земельного участка.

Статьей 76 Земельного кодекса предписано приведение самовольно занятых земельных участков в пригодное для использования состояние гражданами, виновными в указанном земельном правонарушении, или за их счет.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 22 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

В соответствии с пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. 

В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

В силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 АПК РФ).

Как установлено судом, между Департаментом лесного хозяйства Краснодарского края и Обществом с ограниченной ответственностью «Территория Абрау-Дюрсо» 19.09.2012 заключен договор аренды лесного участка, находящегося в государственной собственности № 10-03а-004-5, предметом которого является лесной участок в составе земель лесного фонда, площадью 8,5 га, местоположение: Краснодарский край, лесничество Новороссийское, участковое лесничество Абраусское, квартал 63А части выделов 22,30.

В силу пункта 1.5. и приложения №3 Договора арендатору передается лесной участок для осуществления рекреационной деятельности.

В соответствии с пунктом 3.3.2 Договора арендатор возводить в установленном порядке на срок лесопользования временные строения и сооружения, связанные с осуществлением данного вида лесопользования, а также осуществлять благоустройство этого лесного участка. Указанные мероприятия осуществляются Арендатором на основании правил использования лесов для данного вида лесопользования и проектом освоения лесов.

Согласно пункту 3.4.1. Договора арендатор обязан использовать лесной участок по назначению в соответствии с лесным законодательством, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и настоящим Договором.

В соответствии с условиями Дополнительного соглашения, а именно пунктом 5.1.2. арендодатель имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием Участка при условии письменного согласия Арендодателя.

В силу пункта 5.2.6 Дополнительного соглашения арендатор обязан использовать Участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в пункте 1.1. Дополнительного соглашения, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 23:47:0116011:221, местоположение установлено ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, лесничество Новороссийское, участковое лесничество Абраусское, квартал 63А части выделов 22,30, с разрешенным использованием – «осуществление рекреационной деятельности», общей площадью 24000 кв. м.

Согласно  Приложения № 3 данного договора от 19.09.2012  цели и объемы использования лесов на арендуемом лесном участке также подтверждает осуществление рекреационной деятельности.

При проведении 28.10.2019 Межрегиональным территориальным управлением осмотра земельного участка с кадастровым номером 23:47:0116011:221 установлено, что в границах Участка расположен двухэтажный объект капитального строительства. 

Как следует из материалов дела, на основании договора от 03.6.2019 права и обязанности арендатора по договору аренды лесного участка, находящегося в государственной собственности № 10-03а-004-5 от 19.09.2012 перешли от ООО «Территория Абрау-Дюрсо» к ООО «АТЛАС-ЭСТЕЙТ». 

Из материалов регистрационного дела, полученного по запросу суда, следует,  что на основании договора купли-продажи объекта недвижимости от 03.06.2019, заключенного между ООО «Территория Абрау-Дюрсо» и  ООО «АТЛАС-ЭСТЕЙТ»,  право собственности на спорный объект перешло к последнему.  

Согласно п.1.1.на основании  договора от 03.06.2019 Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях договора следующий объект недвижимости: нежилое здание с кадастровым номером 23:47:0116011:330, площадью 795,7 кв.м., этажность 3, в том числе подземных 1, расположенного по адресу: Краснодарский край, лесничество, квартал 63А части выделов 22,30, принадлежащий Продавцу на праве собственности, запись государственной регистрации права №23-23-21/210/2014-068 от 29.09.2014, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0116011:221, площадью 2400 кв.м. Данное обстоятельство также подтверждается выпиской из единого государственного реестра от 23.01.2020 № 99/2020/308437956,  запись в ЕГРН  от 23.01.2020 № 99/2020/308412812.

Возражая на иск ответчик и общество указываю, что строительство спорного объекта было осуществлено ООО «Территория Абрау-Дюрсо» в установленном законом порядке и при наличии всей необходимой разрешительной документации, кроме того земельный участок был переведен из земель лесного фонда в земли населенных пунктов согласно решения городской Думы г. Новороссийска от 22.11.2011 № 158, которым утвержден генеральный план городского округа муниципального образования город Новороссийск. 

Как установлено судом, Управлением архитектуры и градостроительства муниципального образования город Новороссийск Краснодарского края ООО «Территория Абрау-Дюрсо»  09.07.2013 выдано разрешение на строительство № RU 23308000-1201-13 на объект капитального строительства  - Курортный дом № 4, расположенного по адресу: Краснодарский край, лесничество Новороссийское, участковое лесничество Абраусское, квартал 63А части выделов 22,30 с кадастровым номером 23:47:0116011:226, впоследствии выдано  Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 23308000-2078-14.

Порядок подготовки и утверждения генерального плана поселения, генерального плана городского округа определен статьей 24 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс), которая предусматривает обязательное согласование проекта генерального плана в соответствии со статьей 25 Градостроительного кодекса. Проект генерального плана подлежит согласованию с уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в порядке, установленном этим органом, в случае, если предусматривается включение в соответствии с указанным проектом в границы населенных пунктов (в том числе образуемых населенных пунктов), входящих в состав поселения, городского округа, земельных участков из земель лесного фонда. Федеральное агентство лесного хозяйства до 01.01.2015 согласовывало включение земельных участков земель лесного фонда в границы населенных пунктов, исключение земельных участков из границ населенных пунктов и включение их в состав земель лесного фонда (Положение о Федеральном агентстве лесного хозяйства, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 23.09.2010 № 736). Обязательность публичной процедуры перевода земель лесного фонда в земли населенных пунктов отражена в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 09.01.1998 № 1-П по делу о проверке конституционности Лесного кодекса Российской Федерации. 

Решением Октябрьского районного суда города Новороссийска от 09.06.2015 по делу № 2-2274/15, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 01.10.2015 по делу № 33-21199/2015 Рослесхозу отказано в удовлетворении заявления о признании недействующим решения городской Думы муниципального образования город Новороссийск от 22.11.2011 № 158 об утверждении генерального плана городского округа в части включения в границы населенного пункта лесных участков. Определением Краснодарского краевого суда от 11.04.2016 по делу № 44г-183/2016 отказано в передаче дела для рассмотрения в суд кассационной инстанции по кассационному представлению прокурора Краснодарского края на названные судебные акты. Судебными инстанциями признаны законными процедуры согласования и утверждения проекта генерального плана городского округа, в том числе в части, касающейся включения спорного лесного участка в границы с. Абрау-Дюрсо. 

Решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу, в силу части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса, обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле. В Постановлениях от 05.02.2007 № 2-П, от 21.12.2011 № 30-П Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена именно свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений. Признание преюдициального значения судебного решения, направленное на обеспечение стабильности и общеобязательности этого решения и исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если имеют значение для его разрешения. В качестве единого способа опровержения (преодоления) преюдиции во всех видах судопроизводства должен признаваться пересмотр судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам.

В этой связи, суд исходит из того, что включение лесного участка в границы с. Абрау-Дюрсо, его перевод в категорию земель населенных пунктов и кадастровый учет как земельного участка с присвоением кадастрового номера 23:47:0116011:221 осуществлены в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Иной подход, в силу вышеприведенной позиции Конституционного Суда Российской Федерации, приведет к противоречию принципам определенности, процессуальной экономии и стабильности судебных решений, создаст предпосылки для конфликта судебных актов. 

Вместе с тем, действовавшей в спорный период редакцией Земельного кодекса предусматривалась возможность предоставления находящихся в публичной собственности земельных участков для строительства либо без предварительного согласования места размещения объекта на торгах, либо без проведения таковых с предварительным согласованием места размещения объекта. Процедура предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта включала в себя выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта, выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и осуществление его государственного кадастрового учета, принятие решения о предоставлении земельного участка заинтересованному лицу (статьи 30, 31 и 32 Земельного кодекса). 

Органы местного самоуправления городских или сельских поселений информировали население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Граждане, общественные организации (объединения), религиозные организации и органы территориального общественного самоуправления имели право участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения, религиозных организаций и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства. 

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 № 4224/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой информированием населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства обеспечивается реализация гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан. Публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию. Акт о выборе земельного участка может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования. Заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка после опубликования информационного сообщения о возможном или предстоящем предоставлении участка для строительства, даже зная о наличии иных претендентов. Законодательство не ограничивает существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов. В отсутствие законодательно установленного порядка предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта при наличии конкурирующих заявлений право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги, что отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу. 

В соответствии с положениями статей 421, 450, 451 Гражданского кодекса, условия договора определяются по усмотрению сторон, договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке, а изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены – в соответствии с назначением имущества. Пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса допускалось использование земельных участков их арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. 

Применительно к названным нормам Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 № 1756/13 сформулировал следующий правовой подход. Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по своему выбору. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование названных положений противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды. Арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Земельным кодексом установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства, в том числе жилищного строительства, и для целей, не связанных со строительством. Недопустимо обращение с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка с целью обхода процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков. 

Пунктом 16 статьи 1 Градостроительного кодекса застройщик определен как физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для строительства. 

Подготовка проектной документации, в силу части 11 статьи 48 Градостроительного кодекса, осуществляется на основании, в том числе задания застройщика и градостроительного плана земельного участка. Право подготовить проектную документацию возникает у лица, обратившегося за выдачей градостроительного плана земельного участка, лишь после получения такого плана – документа, содержащего всю необходимую для проектирования и строительства информацию. Отказ в выдаче градостроительного плана со всей очевидностью создает препятствия к осуществлению строительства (определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.03.2016 № 78-АПГ16-2).

Градостроительный план земельного участка необходим для получения разрешения на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (часть 7 статьи 51, часть 3 статьи 55 Градостроительного кодекса), а также для проведения государственной экспертизы проектной документации (пункты 10 и 11 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 № 87). В соответствии со статьей 44 Градостроительного кодекса, подготовка градостроительных планов осуществляется применительно к предназначенным для строительства капитальных объектов земельным участкам. 

Часть 1 статьи 51 Градостроительного кодекса определяет разрешение на строительство как документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных этим Кодексом.

 Согласно частям 11, 13 статьи 51 Градостроительного кодекса уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство проводит проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство (1), проверку соответствия проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, а также красным линиям (2), выдает разрешение на строительство или отказывает в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа (3). Уполномоченный на выдачу разрешения на строительство орган отказывает в выдаче разрешения при отсутствии документов, предусмотренных частью 7 данной статьи, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка.

Частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса установлен перечень документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство, в числе которых значатся правоустанавливающие документы на земельный участок и градостроительный план земельного участка. 

По смыслу вышеприведенных нормативных положений, правом на обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка и разрешения на строительство обладает лицо, являющееся титульным владельцем земельного участка, на котором допускается строительство. В отсутствие у общества провоустанавливающего документа на земельный участок у администрации и управления архитектуры отсутствовали законные основания как для утверждения по заявлению общества градостроительного плана земельного участка, так и для выдачи ему разрешения на возведение на земельном участке объекта капитального строительства. Договор аренды лесного участка для рекреационных целей не мог служить правоустанавливающим документом на землю, необходимым для подготовки по заявлению общества градостроительного плана земельного участка, оформления проектной документации и получения разрешения на строительство. Внесение в договор аренды лесного участка каких-либо изменений, связанных с утверждением генерального плана городского округа и переводом лесного участка в категорию земель населенных пунктов, не повлекло бы придание ему статуса правоустанавливающего документа на земельный участок в целях строительства, а изменение разрешенного использования земельного участка с рекреационных целей на строительство противоречило бы установленному земельным законодательством порядку предоставления публичных земель для строительства. Лесной (земельный) участок по договору аренды был предоставлен обществу для рекреационной деятельности. Доказательства его предоставления обществу для строительства с соблюдением вышеназванных публичных процедур в материалах дела отсутствуют. 

Материалами дела подтверждено, что разрешение на строительство указанного объекта, истец как представитель собственника  земельного участка - Российской Федерации, не давал, объект построен без получения на то необходимой разрешительной документации.

В этой связи, суд полагает градостроительный план земельного участка № Ru23308000-047-0011-0002397 и разрешение от 12.07.2013 № RU 23308000-1201-13 на строительство на земельном участке объекта капитального незаконными, а их выдача противоречит нормам Земельного и Градостроительного кодексов. 

Между тем, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, суд считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению в силу следующего.

С целью установления характера спорных строений, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.07.2020 по настоящему делу была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Новая экспертиза» (

<

...>) ФИО5, ФИО6, ФИО7

Перед экспертами поставить следующие вопросы: 

«1.Определить технико-экономические показатели объекта недвижимости с кадастровым номером 23:47:0116011:330, расположенного по адресу: Краснодарский край, лесничество Новороссийское, участковое лесничество Абраусское, квартал 63 «А» части выделов 22,30 (далее – спорный объект) (площадь, конструктивные элементы, этажность, техническое состояние, год постройки и т.д.).

2. В границах какого земельного участка расположен спорный объект? Определить расположение спорного объекта на земельном участке.

3. Пересекается ли земельный участок с кадастровым номером 23:47:0116011:221 с землями лесного фонда, в случае пересечения (наложения) установить её площадь?

4. Определить является ли спорный объект – объектом капитального строительства или временным строениям? В том числе установить, имеет ли он (объект) фундамент, какова глубина его залегания, а также указать, возможно ли его перемещение без причинения ему несоразмерного ущерба?

5. Соответствует ли спорный объект в существующей стадии строительства проектной и технической документации, разрешению на строительство № RU 23308000-1 201-13 от 09.07.2013, разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № Ru 23308000-2078-14 от 01.08.2014, градостроительным, строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки муниципального образования город Новороссийск, Генеральному плану муниципального образования город Новороссийск, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, охранных зонах, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости, красных линий (границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для их размещения)? Если не соответствует, то установить указанные несоответствия, а также процент нарушений предельно допустимых параметров строительства.

6. Создает ли строительно-техническое состояние спорного объекта угрозу жизни и здоровья граждан?».

Заключением строительно-технической экспертизы № 48-20 от 28.09.2020 установлено следующее: 

1. Технико-экономические показатели исследуемого объекта с кадастровым номером 23:47:0116011:330, расположенного по адресу: Краснодарский край, лесничество Новороссийское, участковое лесничество Абраусское, квартал 63 «А» части выделов 22,30:

Двухэтажное здание (см. Таблица №1, фото 1-4), классифицируемое, согласно Проектной документации (том III – л.д. 1-44) как «Коттедж №5» коттеджного поселка «Голубое озеро» на берегу ох. Абрау,г.Новороссийск, пос. Абрау-Дюрсо и имеющее назначение по данным Технического плана здания (том III – л.д. 90-107) – нежилое; по фактическим данным находящееся в ста-дии незавершенного строительства (см. Таблица №1, фото 5-23) и не эксплуатируемое, а, следовательно, неустановленного назначения.

Объект экспертизы представляет собой двухэтажное здание (см. Таблица №1, фото 1-4), сложной конфигурации в плане с плоской кровлей (см. Таблица №1, фото 1-2):

общая площадь – 797,9 м2 (по данным Технического плана здания (том III – л.д. 90-107)), по фактическим данным –797,7 м2;

кровля – мягкая вентилируемая;

перекрытия чердачные – деревянные; 

перекрытия междуэтажные – деревянные; 

водосточная система с кровли – организованная через сливы устроенные в конструкции кровли;

фундаменты здания – бетонные; согласно данным технического паспорта (том III – л.д. 76-89), фундаменты – бетонные колонны;

конструктивная схема объекта – комбинированная с несущими наружными стенами из деревянных колонн и деревянных элементов, включающих обрешетку заполненную утеплителем и обшитую облицовочными материалами;

перегородки – отсутствуют;

окна – металлопластиковые;

двери внутренние – отсутствуют;

двери наружные – металлопластиковые;

наружная отделка стен – покрытие лаком и обшивка сайдинг панелями;

внутренняя отделка стен и перегородок – покрытие лаком и обшивка гипсокартоном;

полы – дощатые;

потолки – деревянная обрешетка. 

Год постройки/год ввода в эксплуатацию согласно данным технического паспорта здания по состоянию на 07.07.2014г. (том III – л.д. 76-89) – 2014 г.; по фактическим данным.

По фактическому, техническому состоянию конструктивных эле-ментов здания дефекты не обнаружены, следовательно, конструктивная целостность и безопасность находится в удовлетворительном работоспособном состоянии (2-я категория технического состояния), согласно классификации, принятой в «Рекомендациях по оценке надежности строительных конструкций по внешним признакам» (см. Раздел 8.2).

2. По результатам проведенной камеральной обработки данных, полученных при инженерно-геодезическом изыскании, установлено, что объект исследования расположен на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0116011:221 (см. Приложение №2).

3. Земельный участок с кадастровым номером 23:47:0116011:221 не пересекается с землями лесного фонда (см. Приложение №2). Он граничит с земельными участками с к.н. 23:47:0116011:226, 23:47:0116011:223, 23:47:0116011:222, категории земель которых «Земли населенных пунктов». К землям лесного фонда относится земельный участок с кадастровым номером 23:47:0116011:210, который с земельным участком не имеет общих границ и пересечений (наложений) (см. Приложение №2).

4. Объект экспертизы является объектом капитального строительства, имеющим фундаменты с различной глубиной залегания – 2,5м для столбчатых и смешанных фундаментов и 1,3м для ленточных. При этом фундаменты неразрывно связаны с землей и конструкциями подземного этажа здания, в связи с чем, перемещение без причинения зданию несоразмерного ущерба не-возможно, так как подземный этаж является частью здания, в которую входит три помещения.

5. Объект исследования имеет отклонения от сведений проектной и технической документации, а также Разрешения на строительство № RU 23308000-1 201-13 от 09.07.2013 и Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № Ru 23308000-2078-14 от 01.08.2014 в части различных технико-экономических показателей, а именно:

По проектной документации:

•Отсутствие перегородок, формирующих поэтажную планировку здания и разделение этажей на помещения;

•Отсутствие разводки инженерных систем: нет санитарных, осветительных и отопительных приборов, нет трубопроводов, воздуховодов и проводов внутренней системы электроснабжения, нет отверстий для прокладки трубопроводов, воздуховодов и проводов;

•Отсутствие в бетонном дымоходе, установленном снаружи здания, отверстия на уровне первого этажа в нижней его части, необходимого для присоединения и для забора воздуха;

•Выявлено отсутствие на дымоходе зонта, предназначенного для исключения проникновения дождевых вод в сечение дымохода;

•Выявлено отсутствие элементов внутренней, отделки помещений: отсутствуют облицовочные материалы, такие как плитка керамическая и гипсокартон;

•Выявлено несоответствие положения межэтажной лестницы.

По техническому паспорту здания с кадастровым номером 23:47:0611011:330 по состоянию на «07» июля 2014г. (том III – л.д. 76-89), установлено отклонение общей площади здания на 40,8м2, внутренней и наружной отделки стен, полов и перекрытий, конструктивному исполнению кровли, а также окон и дверей;

По техническому плану здания (том III – л.д. 90-107), установлено отклонение в части расположения межэтажной лестницы и этажности здания. Все остальные фактические показатели, в том числе общая площадь здания, с уче-том допустимой погрешности, в данном случае составляющей 0,2м2, полностью соответствуют показателям, указанным в техническом плане здания (том III – л.д. 90-107);

По технической документации на курортный дом №5, составленной по состоянию на 18.07.2018г. (том III – л.д. 110-121), экспертами установлено отклонение общей площади здания на 26,8 м2 и этажности на 1 этаж, что является ошибочными сведениями, ввиду наличия неверно обозначенных данных по этажности и количеству помещений здания, а именно: по данным технической документации на курортный дом №5 этаж ниже планировочной отметки земли принят как первый, хотя на самом деле является подвальным, и на данном этаже, согласно указанному документу, учитывается 4 помещения, в то время как по фактическим данным их 3 (см. Раздел 9, по вопросу №5);

По разрешению на строительство (том I – л.д. 60) установлено отклонение общей площади здания от фактического показателя на 40,5 м2 и изменение площади застройки с 517,2м2 до 572м2, то есть на 54,8 м2;

По разрешению на ввод объекта в эксплуатацию №Ru 233308000-2 078-14 от «01» августа 2014г. (том II – л.д. 22-23), экспертами установлено отклонение общей площади здания от фактического показателя на 42,6 м2 и изменение площади застройки с 517,2м2 до 572м2, то есть на 54,8 м2;

Нарушения в части действующих строительных, градостроительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, в том числе требований сейсмобезопасности и расположения объектов строительства внутри охранных зон отсутствуют.

6. Ввиду отсутствия нарушений норм и правил, угроза жизни и здоровью людей на объекте исследования отсутствует.

Между тем, изучив указанное экспертное заключение, у ответчика и третьего лица ООО «ТЕРРИТОРИЯ АБРАУ-ДЮРСО» возникли вопросы, требующие дополнительного пояснения со стороны экспертов.

В судебном заседании от 27.10.2020 третьим лицом ООО «ТЕРРИТОРИЯ АБРАУ-ДЮРСО» заявлено ходатайство о вызове экспертов.

В судебном заседании от 27.10.2020 суд заслушал экспертов ООО «Новая экспертиза» относительно экспертного заключения № 48-20 от 28.09.2020, письменные пояснения которых приобщены к материалам дела.

Эксперт пояснил, что методика определения капитальности объекта исследования изложена в Заключении №48-20 от 28.09.2020 в 9 Разделе, по вопросу №4 – стр. 48-50. При этом данная методика обоснована положениями нормативной и практической базы знаний – использованы положения Градостроительного кодекса в части определения понятий: «объект капитального строительства», «линейные объекты» и «некапитальные строения, сооружения», а также сведения СП 13-102-2003 для проведения обследования объекта экспертизы и его элементов, в том числе фундаментов и связи с ними. На основании собранных данных и их сопоставительного анализа позднее сформированы выводы по вопросам суда.

Для ответа на вопрос о капитальности исследуемого объекта экспертами использованы сведения о наличии, видах и параметрах фундаментов обследуемого здания. Данный этап анализа заключается в определении наличия связи с землей, ее неразрывности и возможности переноса объекта, в том числе с учетом вероятности причинения ущерба зданию и изменения его конструктивных и эксплуатационных параметров, при выполнении такого мероприятия. Итогом данных действий является информация о технической возможности определения данного объекта как капитального или некапитального. Вместе с тем, основным признаком капитальности, как определено экспертами в Заключении №48-20 от 28.09.2020, является такое техническое и конструктивное состояние объекта строительства, которое характеризуется наличием прочной связи с землей, исключающей возможность демонтажа с последующим переносом и возведением объекта на новом месте без фактического нарушения конструктивных и эксплуатационных характеристик. Следовательно, определение любого аспекта, который свидетельствует о наличии у конкретного исследуемого объекта строительства вышеуказанного признака, позволяет утверждать о том, что он является капитальным. Иными словами, если здание и сооружение прочно связано с землей и перенос его на новое место характеризуется вероятностью разрушения конструкций, последующей невозможностью обеспечения своих прежних эксплуатационных показателей или их изменением, или же его перенос вовсе невозможен с технической точки зрения, то такой объект, согласно Градостроительному кодексу РФ, называется капитальным.

В данном случае, в рамках экспертного исследования по делу №А32-2866/2020 определено наличие у объекта исследования фундаментов трех типов: «первый – ленточный фундамент подземного этажа, то есть той части, которая расположена под землей, второй – сложный в той же подземной части, соединяющий в себе ленточный и столбчатый фундаменты, и третий – столбчатый фундамент под деревянные колонны, на которых размещено перекрытие первого этажа» (см. Заключение №48-20 от 28.09.2020, стр. 49-50). Данная конструктивная система характеризуется таким техническим состоянием, при котором фундаменты здания, частью которых в том числе являются конструкции стен подземного этажа, имеют неразрывную связь с землей и их перенос невозможен, ввиду отсутствия в настоящее время апробированных на практике и утвержденных способов осуществления таковых мероприятий (выемка из грунта конструкций фундамента, являющихся конструктивно и неразрывно связанными в пространстве монолитными элементами, невозможна без их разрушения).

Вместе с тем, дублируя ранее изложенное, экспертами отмечается, что для признания объекта некапитальным должна быть не только возможность переноса здания, а также гарантия сохранения им эксплуатационных и технических характеристик, позволяющих ему выполнять свои функции. В данном же случае, объект исследования в подземной части имеет помещения, входящие в полезную площадь здания, в том числе помещение с размещенным в нем вводно-распределительным устройством (ВРУ) системы электроснабжения. В связи с этим, исследуемое здание и признается объектом капитального строительства, так как перенос подземной части невозможен, а, следовательно, невозможно и сохранение эксплуатационных и технических показателей при переносе. На основании этого экспертами и сформированы выводы о капитальности объекта и наличии ущерба.

В соответствии с ГОСТ Р 22.10.01-2001 «Безопасность в чрезвычайных ситуациях. Оценка ущерба. Термины и определения»: «Ущерб – Потери некоторого субъекта или группы субъектов, части или всех своих ценностей», то есть такое явление, при котором физическое или юридическое лицо при определенных обстоятельствах лишается части и всех своих ценностей. При этом под ценностями этим же ГОСТ Р понимается следующее: «Ценности –Имущество, деньги, нематериальные блага, а также их свойства или отношения». Иными словами, ущерб также подразумевает нарушение показателей того или иного объекта; в данном случае изменение эксплуатационных и конструктивных характеристик также является ущербом.

Обобщая вышеизложенное, поясняется – вывод о капитальности объекта исследования сформирован не только на основании наличия у здания фундамента, а по причине совокупности факторов причинно-следственной связи, превалирующим из которых является наличие фундаментов, формирующих неразрывную связь с землей подземной части объекта исследования, которая, в свою очередь, является неотъемлемым элементом здания и невозможна для переноса. Изложенное и является непосредственным отображением признака капитальности исследуемого объекта.

Относительно вопроса устанавливался ли экспертами процент ущерба на случай передислокации здания? Если нет, то почему? Соотносился ли процент несоразмерного ущерба с общей стоимостью   Здания?   Если   да,   то   какое   процентное соотношение было установлено Экспертами? экспертами в первую очередь поясняется о том, что судом перед экспертами не поставлена задача определить: «процент ущерба на случай передислокации Здания», а также «соотнести процент несоразмерного ущерба с общей стоимостью Здания». Для ответа на вопрос в части капитальности объекта исследования, экспертами, с целью формирования вывода о капитальности/некапитальности объекта экспертизы, рассматривался факт возможности переноса здания на новое место без ущерба его конструктивному, техническому и эксплуатационному состоянию. Не степень этого ущерба, а его наличие или отсутствие в случае проведения мероприятий по переносу объекта. Как определено ранее, объект исследования является капитальным, так как его «передислокация» невозможна в полной мере.

В связи с вышеизложенным, экспертами заключается об отсутствии необходимости определения процента ущерба на случай передислокации Здания и соотнесения процента несоразмерного ущерба с общей стоимостью   Здания. Указанные действия излишни (нецелесообразны, трудозатратны и не требуются судом) – определение упомянутых показателей не является необходимым в рамках исследования и не влечет к изменению уже сформированных выводов.

В ответ на третий вопрос ответчика экспертами поясняется, что сметная стоимость демонтажа Здания и его последующей сборки не сравнивалась со сметной стоимостью на возведение аналогичного здания «с нуля». Сметная стоимость ни одного из упомянутых вариантов не определялась вовсе, так как данная задача не была поставлена судом перед экспертами. Более того, определение указанных показателей не оказывает какого-либо влияния на сформированные экспертами выводы.

Как неоднократно отмечалось ранее, исследуемое здание является капитальным по причине наличия неразрывной связи с землей и невозможности переноса части объекта, ввиду последующего изменения его конструктивных, технических и эксплуатационных характеристик. При этом к данному выводу эксперты пришли, основываясь на данных семантического анализа положений Градостроительного кодекса РФ и результатов натурного осмотра объекта экспертизы. Для формирования вывода о капитальности исследуемого объекта строительства в данном случае не требуется определение сметной стоимости демонтажа Здания и его последующей сборки и сметной стоимости на возведение аналогичного здания «с нуля». Данные показатели и их сравнение независимо от полученного результата не позволят сформировать иной вывод. 

Вместе с тем, с целью пояснения, дополнительно экспертами отмечено, что определение понятия «некапитальные строения, сооружения» по данным Градостроительного кодекса РФ содержит упоминание о «демонтаже» и последующей «сборке» строения, сооружения. В первую очередь, следует осуществить семантический анализ перечисленных терминов. Так, в соответствии с ГОСТ Р 58033-2017:

«3.1.2 сооружение: Объекты завершенного строительства, включающие в себя такие сооружения, как плотина, мост, дорога, железная дорога, взлетная полоса, системы водоснабжения, теплоснабжения, энергоснабжения, трубопровод, систему канализации, или результат операций, например земляные работы, геотехнические процессы, но исключая жилые здания и связанные с ними работы на строительной площадке.

3.1.3 здание: Объект, предназначенный для постоянного или временного пребывания в нем людей, запроектированный в качестве отдельно стоящего объекта».

В соответствии с Приказом Минземстроя РФ №37 от «4» августа 1998 года «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации»:

«Строение – отдельно построенное здание, дом, состоящее из одной или нескольких частей, как одно целое, а также служебные строения».

В соответствии с «Градостроительным кодексом РФ»:

«п. 13) строительство – создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства);

п. 14.4) снос объекта капитального строительства – ликвидация объекта капитального строительства путем его разрушения (за исключением разрушения вследствие природных явлений либо противоправных действий третьих лиц), разборки и (или) демонтажа объекта капитального строительства, в том числе его частей».

В соответствии с ГОСТ 3.1109-82 «Единая система технологической документации (ЕСТД). Термины и определения основных понятий» (с Изменением №1):

«Сборка – образование соединений составных частей изделия».

Из совокупности перечисленных терминов следует, что некапитальными объектами строительства, помимо всего прочего, принято считать те, конструктивная система которых имеет вид совокупности различных составных элементов, соединенных посредством разъемных связей, что, в свою очередь, позволяет осуществить относительно простой с технико-экономической точки зрения демонтаж и последующую сборку. При этом термины «сборка» и «строительство» не являются синонимами и обозначают абсолютно разные процессы. В связи с чем, важно также понимать и определять разницу между объектом, предусматривающим возможность демонтажа с последующей сборкой в исходном состоянии на новом месте, и объектом, демонтаж которого с последующей сборкой невозможен. Иными словами, существуют объекты, котируемые как мобильные, модульные, состоящие из комплекса различных конструктивных элементов, предусматривающих возможность их соединения с целью формирования полноценного объекта строительства, пригодного для эксплуатации. А есть объекты строительства, характеризуемые наличием такой конструктивной системы, которая исключает возможность поэлементной разборки с целью последующей транспортировки и сборки на новом месте. Вместе с тем, первые – модульные, обладают также признаками временного использования, то есть не предназначены для постоянного пребывания людей и вообще долгосрочного размещения на определенном месте; а вторые, как следует из определения – «здание», которое фигурирует в понятии «объект капитального строительства» и не фигурирует в понятии «некапитальные строения, сооружения», являются объектами, предназначенными для постоянного пребывания граждан – жилья, работы. Отзыв о том или ином объекте как о здании, во многом и зачастую уже – заведомо подразумевает его капитальность, равно, как и наоборот, отнесение объекта к строению или сооружению, в некоторой степени, иногда также является характеристикой его некапитальности.

На основании вышеизложенного можно также заключить, что косвенными признаками возможности отнесения объекта строительства к капитальному или некапитальному, является исполнение его конструктивной схемы и предназначение с точки зрения повременности эксплуатации (временное или постоянное). Вместе с тем, также можно утверждать о том, что определение строения или сооружения как некапитального, относительно возможности его демонтажа и последующей сборки, возможно, а вот здания зачастую уже нет, так как оно является объектом, возведение которого осуществляется посредством строительства, а не сборки. Следовательно, сборка здания с технической точки зрения невозможна – возможно его строительство. В данном же случае, объектом исследования, по данным всей имеющейся документации, а также иным визуальным, эксплуатационным и техническим признакам, является здание, а не строение или сооружение. В связи с этим, возможность его демонтажа для формирования выводов о его капитальности не рассматривалась экспертами при написании Заключения №48-20. Соответственно, и сметная стоимость здания, его демонтажа и прочих аспектов также не рассматривалась.

На четвертый вопрос ответчика экспертами поясняется, что определение соразмерности ущерба, равно как и сама величина ущерба, назначению здания, для возможности соотнесения здания к объекту капитального строительства, не осуществлялась. Исследуемое здание котируется экспертами как капитальное по причине наличия неразрывной связи с землей и отсутствия возможности его перемещения на новое место без изменения эксплуатационных характеристик. В данном случае не так важна степень ущерба, формирующаяся при перемещении здания, как наличие факта самого ущерба и изменения конструктивных и эксплуатационных характеристик перемещаемого объекта. Если перемещение объекта на новое место характеризуется изменением его показателей (кол-ва этажей, этажности, общей площади и т.д.), то нельзя утверждать об обеспечении условий некапитальности объекта.

Таким образом, величина и соразмерность ущерба при перемещении исследуемого здания экспертами не определялись, так как эти действия для данного конкретного случая являются излишними и не влекут изменение сформированных в Заключении №48-20 выводов.

Относительно пятого вопроса, экспертами поясняется тот факт, что ответ на данный вопрос носит вероятностный характер – эксперты не могут спрогнозировать точные показатели и условия передислокации объекта, ввиду существования различных рисков, вызванных как природной и техногенной составляющими, так и различными человеческими факторами, в том числе психологическими. В данном случае возможно составление выводов, котируемых как допущения – формирование определенного технического состояния исследуемого объекта при определенных обстоятельствах.

Таким образом, при условии, что объект исследования будет перенесен, путем отсоединения надземной его части от подземной или сопутствующего разрушения подземной части, и возведения надземной части на новом месте, вновь образованное здание будет характеризоваться следующими изменениями конструктивных и эксплуатационных характеристик:

количество этажей – изменится (подземный этаж по данным Приложения А СП54.13330.2016 причисляется к кол-ву этажей здания);

общая площадь здания – изменится (подземный этаж имеет группу помещений, в том числе для размещения ВРУ);

полезная площадь здания – изменится (подземный этаж имеет помещения, эксплуатируемые для размещения оборудования);

количество помещений – изменится (подземный этаж имеет группу помещений);

конструктивная схема – изменится (подземный этаж будет исключен, следовательно, первый этаж будет размещен на грунте, для этого требуется новое основание и фундаменты);

архитектурно-планировочная система – изменится (подземный этаж, в котором размещено ВРУ, исключен, следовательно, ВРУ переместится на первый этаж; в соответствии с п.7.1.28 ПУЭ для ВРУ следует выделять отдельное помещение);

показатели тепловой защиты здания – изменятся (первый этаж здания при отсутствии подземного этажа будет располагаться на грунте; площадь наружных ограждающих конструкций изменится; данные аспекты напрямую влияют на количество потерь тепловой энергии в холодное время года и поступление тепловой энергии в теплое время года);

показатели расхода тепловой и электрической энергии здания – изменятся (за счет изменения общей площади здания – количества отапливаемых и освещаемых помещений);

показатели площади фасадов и соприкосновения с грунтом – изменятся (подземный этаж исключен);

показатели несущей способности отдельных элементов здания – изменятся (ввиду изменения конструктивной системы здания).

Список не исчерпывающий, перечислены наиболее значимые параметры.

Отвечая на шестой вопрос ответчика, экспертами поясняется, что рассмотрение возможности переноса здания без подземного этажа не выполнялось при проведении исследования и формировании выводов. Перенос надземной части здания без подземной возможен, однако не позволяет признать исследуемый объект некапитальным, ввиду изменения его конструктивных и эксплуатационных характеристик, в случае выполнения данного мероприятия.

Вместе с тем, в соответствии с положениями Градостроительного кодекса РФ, капитальным или некапитальным является непосредственно объект со всей совокупностью его элементов. Отдельная его часть не может быть отделена с целью признания капитальной или некапитальной отдельно от объекта. Подземный этаж исследуемого здания является его неотъемлемой частью. Поэтому некапитальным такой объект будет являться только в случае возможности переноса не отдельных его частей, а всего здания в целом, что как было определено ранее – невозможно.

Размер ущерба при рассмотрении возможности переноса здания не определялся, ввиду отсутствия таковой необходимости. Исследуемое здание не имеет возможности переноса без изменения его эксплуатационных и конструктивных характеристик, а, следовательно, является капитальным. В связи с этим, определение ущерба, его величины и соразмерности не является необходимым и, более того, влечет к необоснованному увеличению объема экспертного исследования, а, следовательно, к повышению трудоемкости экспертных действий.

Подводя итог вышеизложенного, экспертами отмечается следующее, что исследование (Судебное Заключение №48-20 от 28.09.2020г.) является полным, всесторонним, объективным и не нарушает положений ФЗ № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а выводы экспертов по всем вопросам суда, согласно определению Арбитражного суда Краснодарского края от 03.06.2020. 

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 – 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Представленное суду заключение строительно-технической экспертизы № 48-20 от 28.09.2020 подписано экспертом, удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» требованиям, эксперт под подписку предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения экспертов судом не установлено, правовых оснований для назначений повторной либо дополнительной экспертизы в соответствии со статьями 85, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации у суда не имеется.

На основании вышеизложенного, заключение строительно-технической экспертизы № 48-20, выполненное ООО «Новая экспертиза» принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Возражая против удовлетворения исковых требований ООО «ТЕРРИТОРИЯ АБРАУ-ДЮРСО» в отзыве на исковое заявление ссылается на то, что на возможность строительства Абрау-Дюрсо временных объектов на Земельном участке без получения разрешения собственника на их строительство было прямо предусмотрено Договором аренды. Так, в период возведения Здания действовал Договор аренды в редакции, которая в п. 3.3.2 предусматривала право арендатора возводить на арендованном Земельном участке временные строения и сооружения (т. 1, л.д. 20). В данном положении Договора аренды собственник Земельного участка прямо предоставил арендатору право возводить на Земельном участке временные строения и сооружения. При этом для их возведения не требовалось получать отдельное согласие от собственника Земельного участка (арендодателя), поскольку право арендатора на возведение таких временных объектов не было обусловлено получением разрешения собственника Земельного участка на их возведение. Таким образом, общество полагает, что  Договор аренды допускает возведение на Земельном участке временных строений без получения каких-либо дополнительных разрешений от собственника Земельного участка.

На момент строительства Здания Абрау-Дюрсо вправе было возводить временные объекты на основании права, предоставленного ему п. 3.3.2 Договора аренды (в редакции, действующей на момент строительства Здания). Это положение Договора аренды предоставляло арендатору право возводить временные строения и сооружения на Земельном участке без получения каких-либо дополнительных разрешений арендодателя. 

Кроме того, в письменных пояснениях на исковое заявление третье лицо ООО «Территория Абрау-Дюрсо» указывает, что в соответствии с ч. 2 ст. 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Разрешенное использование Земельного участка – для осуществления рекреационной деятельности. Оно было таким, как на момент строительства, так и на момент рассмотрения настоящего спора. Это подтверждается градостроительным планом № Ru23308000-047-0011-0002397 от 03.06.2013 (т. 3, л.д. 45-51), выпиской из ЕГРН по состоянию на 21.06.2017 (т. 1, л.д. 51), данными общедоступного сервиса «Публичная кадастровая карта».

В силу п. 8 ч. 1 ст. 25 ЛК РФ леса могут использоваться для осуществления рекреационной деятельности. В соответствии с п. 6 ч. 1 ст. 21 ЛК РФ для осуществления рекреационной деятельности на землях лесного фонда допускается строительство, реконструкция и эксплуатация объектов, не связанных с созданием лесной инфраструктуры. Аналогичная возможность закреплена в ч. 2 ст. 41 ЛК РФ. Таким образом, законодательство допускает возведение строений, если они предназначены для осуществления рекреационной деятельности.

Поскольку Земельный участок предоставлен в аренду, для определения видов его возможного использования помимо категории земли и вида разрешенного использования необходимо учитывать цель, для которой Земельный участок предоставлялся в аренду. Это следует из п. 1 ст. 615 ГК РФ, согласно которому арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

Третье лицо пояснило, что согласно Договору аренды Земельный участок также предоставлялся для осуществления рекреационной деятельности (п. 1.5 Договора аренды и приложение № 3 к нему) (т. 1, л.д. 18, 29). Более того, как было указано выше, п. 3.3.2 данного договора прямо предусматривал возможность возводить временные строения, соответствующие данному виду лесопользования. Поэтому Договор аренды также разрешал строительство на Земельном участке временных объектов рекреационного назначения.

Здание предназначено для осуществления рекреационной деятельности, что подтвердили судебные эксперты (т. 6, л.д. 58-61). То есть Здание соответствует как виду разрешенного использования Земельного участка, так и цели, для которой он предоставлялся в аренду.

В отзыве на исковое заявление ответчик ссылается на то, что решением городской Думы муниципального образования город Новороссийск от 22.11.2011 № 158 Земельный участок был переведен из земель лесного фонда в земли населенных пунктов. В связи с этим изменился и перечень действий, которые допускается осуществлять на земельном участке. Решением Октябрьского районного суда города Новороссийска от 09.06.2015 по делу № 2-2274/15 решение городской Думы муниципального образования город Новороссийск от 22.11.2011 № 158 по утверждению генерального плана города Новороссийск (далее – Генплан, приложение № 2-3) признано законным (т. 2, л.д. 57-64). Законность перевода Земельного участка из земель лесного фонда в земли населенных пунктов также подтверждена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.07.2016 по делу № А32-5363/2014 (т. 2, л.д. 65-72).

Таким образом, с 22.11.2011 Земельный участок относится к землям населенных пунктов. Соответствующие сведения внесены в ЕГРН (т. 1, л.д. 51). Строительство же Здания происходило в 2014 году, т.е. почти спустя три года после перевода Земельного участка в земли населенных пунктов (т. 6, л.д. 67).

В соответствии с Генпланом, в редакции, действующей на дату выдачи разрешения на строительство от 09.07.2013, Земельный участок относится к зоне курортных учреждений с нормативной плотностью (75-140 м2/чел). В п. 2.7.3 Генплана прямо указано, что в рекреационной зоне допускается строительство капитальных объектов. Но при этом действуют два ограничения:

Строение не должно отрицательно влиять на экологические условия;

Строение должно быть связано с функционированием и обслуживанием курортов (Генплан. Том 1, часть 1, стр. 78-83).

В рамках проведенной судебной экспертизы, эксперт установил, что здание соответствует всем санитарно-эпидемиологическим нормам (т. 6, л.д. 62). При этом Здание связано с функционированием и обслуживанием курортов. Так, эксперт установил, Здание соответствует градостроительным нормам (т. 6, л.д. 61). В свою очередь, в соответствии с действующими градостроительными нормами на Земельном участке разрешается строительство только рекреационно-туристических учреждений (баз отдыха, гостевых домов и проч.). То есть эксперты также подтвердили, что Здание является рекреационно-туристическим учреждением.

Таким образом, ответчик полагает, что с учетом категории земельного участка и его территориальной зоны, вопреки доводам МТУ Росимущества, на дату начала строительства на нем разрешалось возведение капитальных строений, аналогичных Зданию.

Относительно позиции МТУ Росимущества о том, что перевод земельного участка из категории земель лесного фонда в земли населенных пунктов не влечет изменения его вида разрешенного использования ответчик указывает на то, что позиция истца противоречит ч. 2 ст. 7 ЗК РФ и ч. 1 ст. 8 ЗК РФ. В соответствии с ч. 2 ст. 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. В свою очередь отнесение земель, находящихся в собственности, публично-правового образования, к той или иной категории относится либо к компетенции Правительства Российской Федерации (для земель, находящихся в федеральной собственности), либо органам исполнительной власти субъекта Российской Федерации (для земель, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации), либо органами местного самоуправления (для земель, находящихся в муниципальной собственности,). Более того, для перевода земельного участка из одной категории в другую, Федеральным законом от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» установлен особый порядок изменения категории земельного участка. Среди способов изменения категории земельного участка не предусмотрена возможность ее изменения по соглашению сторон договора (даже если одна из сторон договора является публично-правовым образованием). Таким образом, стороны договора не вправе устанавливать категорию земельного участка. В случае противоречий между видом разрешенного использования, указанного в договоре аренды, и видом разрешенного использования, установленного в соответствии федеральным законом Федеральным законом от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», очевидно применяться должен вид разрешенного использований, установленный в законном порядке. Также стороны договора не могут самостоятельно изменить или установить вид разрешенного использования земельного участка, противоречащий виду разрешенного использований земельного участка, определенному в установленном законом порядке. В соответствии с ч. 2 ст. 7 ЗК РФ вид разрешенного использования определяется в соответствии с зонированием территорий. В свою очередь, зона, к которой относится тот или иной участок, устанавливается в правилах землепользования и застройки (ч. 2 и ч. 4 ст. 30 ГрК РФ). На то, что вид разрешенного использования земельного участка устанавливается правилами землепользования и застройки, указано и в ч. 6 ст. 30 ГрК РФ. В свою очередь, правила землепользования и застройки утверждаются представительным органом местного самоуправления (ч. 1 ст. 32 ГрК РФ).

Поэтому стороны договора не могут выбрать вид разрешенного использования земельного участка, противоречащий виду разрешенного использования земельного участка, установленного в правилах землепользования и застройки.

В связи с этим, довод МТУ Росимущества о том, что несмотря на перевод Земельного участка из одной категории в другую, Здание все равно противоречит виду разрешенного использования Земельного участка, поскольку в договор аренды не были внесены соответствующие изменения, противоречит ч. 2 ст. 7 ЗК РФ, ч. 1 ст. 8 Зк РФ, а также ч. 2, ч. 4 и ч. 6 ст. 30 ГрК РФ. Вид разрешенного использования земельного участка изменяется при принятии уполномоченным органом соответствующего решения вне зависимости от внесения изменений в договор аренды. Дополнительной санкции сторон договора на изменение вида разрешенного использования земельного участка не требуется.

Что касается указания в договоре аренды Земельного участка на то, что он предоставляется для рекреационной деятельности, то в соответствии с п. 2 ст. 7 ЗК РФ, для определения перечня действий, которые подпадают под рекреационную деятельность, необходимо учитывать положения Классификатора видов разрешенного использования земельных участков. Между тем, согласно данному классификатору рекреационная деятельность включает в себя, в том числе и строительство капитальных объектов рекреационного назначения.

Так, в соответствии указанным классификатором в рамках вида разрешенного использования «Отдых (рекреация)» (код 5.0) допускается осуществление действий, предусмотренных для видов разрешенного использования с кодами 5.1 – 5.5. Код 5.2.1. («Туристическое обслуживание»), входящий в приведенный выше диапазон, допускает размещение капитальных объектов:

«Размещение пансионатов, туристических гостиниц, кемпингов, домов отдыха, не оказывающих услуги по лечению, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них; размещение детских лагерей».

Как установлено судебными экспертами, Здание является рекреационным строением (т. 6, л.д. 61). Таким образом, строительство Здания на Земельном участке не противоречит цели предоставления Земельного участка в аренду.

Таким образом, ответчик и третье лицо ООО «Территория Абрау-Дюрсо» полагают, что здание не противоречит ни виду разрешенного использования Земельного участка, действующему на момент строительства, ни актуальному виду разрешенного использования Земельного участка, ни цели предоставления Земельного участка в аренду, установленной в договоре аренды.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ЛК РФ лица, которым лесные участки предоставлены в аренду, составляют проект освоения лесов в соответствии со ст. 12 ЛК РФ. В п. 3.2.2 Договора аренды прямо указано, что Абрау-Дюрсо вправе возводить строения на Земельном участке, если это предусмотрено планом освоения лесов.

Судом установлено, что в 2012 году Абрау-Дюрсо разработало Проект освоения лесов. Данный проект предусматривал строительство гостевого домика. Так, в таблице 4.1 (стр. 19 Проекта освоения лесов), в таблице 7.4.2 (стр. 68-69 Проекта освоения лесов) и в таблице 7.5 (стр. 72 Проекта освоения лесов) указано, что к проектируемым объектам относится гостевой домик.

В соответствии с п. 7.4 Проекта освоения лесов на Земельном участке проектировалось возвести гостевой домик с террасой, площадкой и соответствующей инфраструктурой общей площадью застройки 616 м2 (таблица 7.4.2 Проекта освоения лесов):

Наименование объекта

Площадь объекта, га

Площадь объекта, м2

Гостевой домик

0,0234 га

234 м2

Терраса

0,025 га

250 м2

Площадка

0,0071 га

71 м2

Бассейн

0,0045 га

45 м2

Беседка

0,0012 га

12 м2

Навес

0,0004 га

4 м2

Эксперты установили, что площадь застройки Здания составляет 572 м2 (т. 6, л.д. 71). Таким образом, Абрау-Дюрсо не вышло за пределы пятна застройки, установленного в Проекте освоения лесов.

Также, в Проекте освоения лесов указано, что Гостевой домик должен быть построен из дерева с элементами металлических конструкций, опирающихся на железобетонные столбики. Абрау-Дюрсо в точности выполнило указанное требование.

Эксперты установили, что Здание стоит на столбчатом фундаменте: бетонная часть столбика погружена в землю, а деревянная часть, на которой непосредственно стоит Здание, крепится к бетонной части болтами (т. 6, л.д. 52). Это наглядно видно на фото 16, 20, 22 и 23 заключения экспертов (т. 6, л.д. 45-46). Это свидетельствует о том, что требования к фундаменту курортного домика, установленные Планом освоения лесов, Абрау-Дюрсо выполнило.

Также, при постройке Здания было соблюдено требование к материалам, из которых должен быть изготовлен гостевой домик. Согласно Плану освоения лесов домик должен быть построен из дерева с элементами металлических конструкций (стр. 69 Проекта освоения лесов). Также в рамках проведенной судебной экспертизы эксперты установили, что несущие стены, чердачные и междуэтажные перекрытия сделаны из дерева (т. 6, л.д. 66-67).

Таким образом, Здание соответствует требованиям к гостевому домику, строительство которого предусматривалось Проектом освоения лесов.

Проект освоения лесов прошел государственную экспертизу, предусмотренную ч. 1 ст. 89 ЛК РФ, и получил положительное заключение от 18.12.2012 № 421 Департамента лесного хозяйства Краснодарского края. В п. 1 резолютивной части указанного заключения отмечено, что мероприятия по использованию лесов (включая строительство гостевого домика) соответствуют лесному регламенту Новороссийского лесничества, лесному плану Краснодарского края и законодательству Российской Федерации.

Суд принимает во внимание, что Проект освоения лесов утвердил Департамент Лесного хозяйства Краснодарского края. Это тот же орган, который от имени Российской Федерации подписывал Договор аренды. Таким образом, уполномоченный представитель собственника Земельного участка в очередной раз разрешил возведение курортного домика на своем Земельном участке.

В связи с этим, суд учитывает, что спорный объект - нежилое здание с кадастровым номером 23:47:0116011:330, площадью 795,7 кв.м., этажность 3, в том числе подземных 1, расположенного по адресу: Краснодарский край, лесничество, квартал 63А части выделов 22,30 возведен в соответствии с Проектом освоения лесов, прошедшем государственную экспертизу и получившим положительное заключение. Строительство гостевого домика, аналогичного Зданию, было согласовано с уполномоченным представителем собственника Земельного участка – Департаментом лесного хозяйства Краснодарского края.

Кроме того, ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности. 

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) самовольной постройки является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольной постройки, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца. 

Для признания самовольной постройки достаточно наличия одного из указанных нарушений. Из положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса следует, что к признанию самовольной постройки приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил; определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.2016 № 308-ЭС15-15458). 

Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 22 и 23 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22), собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой. С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом. В соответствии с разъяснениями, данным в абзаце 2 пункта 24 постановления № 10/22, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольной постройки, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. 

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса).

Согласно содержащимся в пункте 32 Постановления № 10/22 разъяснениям, собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. 

В силу положений статей 12 и 301 Гражданского кодекса, разъяснений, содержащихся в пунктах 32,36, 58 и 59 постановления № 10/22, в пунктах 1, 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» (далее – информационное письмо № 153), сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 12576/2011 правовой позиции, выбор способа защиты права, квалификация спорного отношения и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество; в отсутствие фактического владения надлежащим способом защиты нарушенного права является виндикационный иск. 

Рассмотрением виндикационного иска обеспечивается возможность соединения права и фактического владения, а также защита владельца правилами об исковой давности, что гарантирует всем участникам спора защиту их прав, интересов, а также стабильность гражданского оборота. 

Такой вывод соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 58 Gостановления № 10/22, сложившейся судебной практике (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.09.2007 № 3039/07 и от 27.01.2009 № 10527/2008). 

Истребование земельного участка без решения судьбы расположенной на нем недвижимости неправомерно, поскольку противоречит закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. 

Иск об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения может быть предъявлен собственником участка одновременно с иском о сносе самовольной постройки либо с иском о признании права собственности на нее по правилам пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.11.2015 по делу № 308-ЭС15-8731). 

Возможность применения норм о пропуске срока исковой давности к правоотношениям, регулируемым статьей 222 Гражданского кодекса, не исключена, но ограничена одним из условий: исковая давность не применяется в случае предъявления требования о сносе самовольной постройки создающей угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 22 постановления № 10/22), и исковая давность также не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком (пункты 6 и 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»)

В рамках проведенной судебной экспертизы № 48-20 от 28.09.2020, экспертами установлено, что ввиду отсутствия нарушений норм и правил, угроза жизни и здоровью людей на спорном объекте невидимости отсутствует (ответ №6 экспертного заключения № 48-20 от 28.09.2020). 

К требованию о сносе самовольной постройки, которая не создает угрозы жизни и здоровью граждан и возведена на земельном участке, выбывшем из владения истца, применяется общий срок исковой давности (определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.07.2015 по делу № 305-ЭС14-8858). 

Нежилое здание с кадастровым номером 23:47:0116011:330, площадью 795,7 кв.м., этажность 3, в том числе подземных 1, расположенного по адресу: Краснодарский край, лесничество, квартал 63А части выделов 22,30, возведено на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU 23308000-2078-14, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.09.2014 серии 23-АН № 031819. 

11.06.2019 в ЕГРН внесена запись № 23:47:0116011:330-23/021/2019-2 о том, что за ООО «АТЛАС-ЭСТЕЙТ» зарегистрировано право собственности на объект капитального строительства – нежилое здание, площадью 795,7 кв. м, этажность 3, в том числе подземных 1, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0116011:221. 

Таким образом, фактическое владение частью земельного участка под спорным объектом принадлежит ООО «АТЛАС-ЭСТЕЙТ» как собственнику, из чего следует, что негаторный иск для территориального управления недоступен. 

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013 № 16867/12 и в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 14.07.2015 по делу № 305-ЭС14-88587776, от 28.06.2016 по делу № 305-ЭС15-6246 и от 05.02.2018 № 308-ЭС17-18062 наличие на спорном земельном участке зарегистрированного за третьим лицом недвижимого имущества означает выбытие земельного участка из владения собственника.

Применительно к фактическим обстоятельствам рассматриваемого спора надлежащим способом защиты нарушенного права истца является виндикационное требование, следовательно, на заявленное территориальным управлением требование распространяется общий срок исковой давности, установленный статье 196 Гражданского кодекса в три года. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске. 

В связи с изложенным, у суда отсутствовали основания для отказа в применении срока исковой давности со ссылкой на негаторный характер требований истца.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.02.2015 вступившим в законную силу по делу А32-5363/2014 по иску заместителя прокурора Краснодарского края в интересах Российской Федерации и неопределенного круга лиц признаны недействительными постановление главы администрации муниципального образования город Новороссийск от 25.06.2013 № 4408 «Об утверждении градостроительного плана земельного участка в Краснодарском крае, Новороссийском лесничестве, Абраусском участковом лесничестве, квартале 63А, части выдела 22,30 с кадастровым номером 23:47:0116011:226, предоставленного под осуществление рекреационной деятельности» и разрешение на строительство от 12.07.2013 № Ru 23308000-1205- 13 объекта капитального строительства курортного дома № 4, выданное Управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Новороссийск ООО «Территория Абрау-Дюрсо». 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, было привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (в настоящее время - МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея). Таким образом, уже в 2015 году истцу было известно о возведении на земельном участке спорного объекта. 

Кроме того, из правового подхода Верховного Суда Российской Федерации, изложенного в определении от 25.12.2019 № 305-ЭС19-18665, следует, что течение срока исковой давности по данной категории исков (самовольное строительство на арендованном участке) начинается с момента осуществления технического учета объекта и государственной регистрации права собственности. 

Составление технического (кадастрового) паспорта на объект недвижимости, а также государственная регистрация права собственности на него является фиксацией факта создания объекта недвижимого имущества в соответствующих параметрах.

Согласно сведениям из ЕГРН право собственности на спорный объект зарегистрировано за обществом в 2014 году. 

Иск подан 24.01.2020, то есть по истечении трехлетнего срока, при его исчислении как с 2014. 

Поскольку МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея обратилось в суд с иском с пропуском срока исковой давности, оснований для удовлетворения требований о сносе самовольной постройки не имеется. 

Аналогичная позиция подтверждена в рамках дел №№ А32-57644/2019, А40-234735/2017, А40-84039/2018, А40-116901/2017, А40-255867/2017, А40-161885/2017.  

Определением суда от 06.02.2020 по настоящему делу приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Росреестра  по Краснодарскому краю осуществлять какие-либо регистрационные действия в отношении – земельного участка с кадастровым номером 23:47:0116011:221, по адресу: Краснодарский край, лесничество Новороссийское, участковое лесничество Абраусское,  квартал  63А части выделов 22,30 и нежилого здания с кадастровым номером 23:47:0116011:330, площадью 795,7 кв. м, этажность 3, в том числе подземных 1, по адресу: Краснодарский край, лесничество Новороссийское, Абраусское участковое лесничество, квартал 63А части выделов 22,30.

Пунктом 25 постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 № 55 «О применении арбитражными судами обеспечительных мер» определено, что исходя из части 5 статьи 96 АПК РФ, в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. В связи с этим арбитражный суд вправе указать на отмену обеспечительных мер в названных судебных актах либо после их вступления в силу по ходатайству лица, участвующего в деле, вынести определение об отмене обеспечительных мер.

В связи с отказом в удовлетворении иска по настоящему делу, суд считает необходимым отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда от 06.02.2020 по данному делу.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы на проведение судебной экспертизы по данному делу подлежат отнесению на истца.

Также в соответствии со ст. 110 АПК РФ оплата госпошлины относится на истца, который в соответствии со ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы на проведение судебной экспертизы по данному делу подлежат отнесению на Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и республике Адыгея.

При этом, остаток денежных средств в размере 62 000 руб. на депозите Арбитражного суда Краснодарского края, внесенные ООО «ТЕРРИТОРИЯ АБРАУ-ДЮРСО» платёжным поручением от 10.03.2020 № 5405 подлежат возврату обществу по предоставлению им соответствующих реквизитов.

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Обеспечительные меры, принятые определением суда от 06.02.2020 по данному делу отменить. 

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и республике Адыгея (ИНН 

<

***>) в пользу ООО «ТЕРРИТОРИЯ АБРАУ-ДЮРСО» (ИНН 

<

***>) 148 000 руб. стоимости проведенной судебной экспертизы. 

Произвести перевод денежных средств с депозитного счета Арбитражного суда Краснодарского края в размере 62 000 руб. излишне внесенных платёжным поручением от 10.03.2020 № 5405 на расчетный счет ООО «ТЕРРИТОРИЯ АБРАУ-ДЮРСО» (ИНН 

<

***>) по предоставлении соответствующих реквизитов.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный  суд кассационной  инстанции - в течение двух месяцев  со дня  вступления  решения  в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья    В.А. Язвенко