ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-1975/2019

04 октября 2024 года

г. Санкт-Петербург

/ход.7

Резолютивная часть постановления объявлена     09 сентября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  04 октября 2024 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Серебровой А.Ю.

судей  Кротова С.М., Радченко А.В.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Воробьевой А.С. 

при участии:  

от ФИО1 – представитель ФИО2 (по доверенности от 21.03.2023),

от конкурсного управляющего ФИО3 – представитель ФИО4 (по доверенности от 10.07.2023),

 

от ФИО5 – представитель ФИО6 (по доверенности от 27.10.2023),

от ФИО7 – представитель ФИО6 (по доверенности от 27.10.2023),

от ФИО8 представитель ФИО6 (по доверенности от 09.11.2022),

от ФИО9 – представитель ФИО6 (по доверенности от 02.06.2023),

от Малочки Л-Н.Н. – представитель ФИО6 (по доверенности от 19.10.2022),

от ФИО10 – представитель ФИО6 (по доверенности от 02.06.2023),

от ФИО11 - представитель ФИО6 (по доверенности от 21.07.2023),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-10584/2024)  конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Элемент-бетон» ФИО3 

на определение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.02.2024 по делу № А56-1975/2019/ход.7 (судья  Блажко А.Ю.), принятое по заявлению ФИО1 и ФИО12 о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на нежилые помещения в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Элемент-бетон»

 

об удовлетворении заявления в части,

установил:

решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.05.2019 общество с ограниченной ответственностью «Элемент-бетон»  (далее – Общество) признано несостоятельным (банкротом) по правилам, предусмотренным нормами параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» о банкротстве застройщика, в отношении должника открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден ФИО13.

Определением от 23.10.2019 ФИО13 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего.

Определением от 20.11.2019 конкурсным управляющим должника утвержден ФИО14. 

Определением от 20.05.2021 ФИО14 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего. 

Определением арбитражного суда от 22.06.2021 конкурсным управляющим ООО «Элемент-бетон» утвержден ФИО3.

ФИО1 и ФИО12 31.03.2020 обратились во Всеволожский городской суд Ленинградской области с иском к кадастровому инженеру ФИО15 и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее – Управление Росреестра) о признании реестровой ошибкой сведений государственного кадастра недвижимости о постановке на кадастровый учет нежилых помещений с кадастровыми номерами: 47:07:0479002:1526 (пом. № 1), площадью 312 кв.м., 47:07:0479002:1527 (пом. № 2), площадью 895,4 кв.м.; 47:07:0479002:1528 (пом. № 3), площадью 9,4 кв.м., расположенных в строении техническое подполье многоквартирного жилого дома по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Юкковское сельское поселение, 

<

...> как самостоятельных обособленных помещений.

Истцы просили устранить реестровую ошибку путем обязания Управления Росреестра по Ленинградской области внести изменения в государственный кадастр недвижимости в отношении объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: 47:07:0479002:1526 (пом. № 1), площадью 312 кв.м., 47:07:0479002:1527 (пом. № 2), площадью 895,4 кв.м.; 47:07:0479002:1528 (пом. № 3), площадью 9,4 кв.м. (далее – Помещения) расположенных в строении техническое подполье многоквартирного жилого дома по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Юкковское сельское поселение, 

<

...> (далее – МКД) в части указания вида нежилого помещения – общее имущество многоквартирного дома на основании технического плана корпуса 2 от 14.05.2015 года, выполненного кадастровым инженером ФИО16, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 47-RU47504312-84-2013 от 12.08.2015 и проектной документации.

Рассмотрение иска объединено в одно производство с исковым заявлением о признании отсутствующим права собственности Общества на Помещения. 

ФИО8, ФИО17, ФИО18, ФИО9, ФИО11, ФИО19, ФИО10, ФИО7, ФИО20, ФИО21, ФИО22 заявили о вступлении в дело с самостоятельными требованиями к Управлению Росреестра по Ленинградской области, ООО «Элемент-Бетон» о признании реестровой ошибкой внесения сведений в Государственный кадастр недвижимости о Помещениях, о снятии их с кадастрового учета и постановке на кадастровый учет помещений, создание которых предусмотрено договорами долевого участия в строительстве, заключенными с указанными гражданами.

В ходе рассмотрения дела истцы отказались от требований к ФИО23  и к Управлению  Росреестра по Ленинградской области.

Представитель третьих лиц отказался от требований к ФИО23 и просил рассматривать требования к Управлению Росреестра по Ленинградской области и к Обществу. 

Судом общей юрисдикции производство по требованию третьих лиц к ФИО23 прекращено.

К участию в деле в качестве третьего лица допущен ФИО21.

Произведена замена истца ФИО12 на ФИО24. 

Истцы уточнили требования в порядке статьи 49 АПК РФ, и просили признать на Помещения право общей долевой собственности собственников в МКД. 

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 04.07.2022 по делу № 2-8604/2022 исключены из ЕГРН сведения о праве собственности ООО «Элемент-Бетон» и постановке на кадастровый учет как самостоятельных обособленных объектов недвижимости нежилых помещений с кадастровыми номерами 47:07:0479002:1526 площадью 312 кв.м, 47:07:0479002:1527 площадью 895,4 кв.м, 47:07:0479002:1528 площадью 9,4 кв.м, расположенных в техническом подполье МКД по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский район Юкковское сельское, 

<

...>, с указанием вида помещения технического подполья, как общего имущества собственников многоквартирного дома, за исключением предусмотренных в данном помещении технического подполья проектной и технической документацией нежилых помещений, обозначенных под условными номерами 1Н-76Н, подлежащих постановке на кадастровый учет, как самостоятельных обособленных объектов в недвижимости и в соответствии с договорами участия в долевом строительстве, предметом которых такие помещения являются.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Апелляционным определением Ленинградского областного суда от 18.01.2023 по делу № 33-220/2023 решение Всеволожского городского суда от 04.07.2022 отменено, дело передано для рассмотрения по подсудности в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области, в деле о банкротстве Общества.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований в отношении предмета спора, привлечены ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35

Определением от 29.02.2024 исключены из ЕГРН сведения о праве собственности ООО «Элемент-Бетон» и постановке на кадастровый учет как самостоятельных обособленных объектов недвижимости нежилых помещений с кадастровыми номерами 47:07:0479002:1526 площадью 312 кв.м, 47:07:0479002:1527 площадью 895,4 кв.м, 47:07:0479002:1528 площадью 9,4 кв.м, расположенных в техническом подполье МКД по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский район Юкковское сельское, 

<

...>, указав вид помещения технического подполья, как общее имущество собственников многоквартирного дома, за исключением предусмотренных в данном помещении технического подполья проектной и технической документацией нежилых помещений, обозначенных под условными номерами 1Н-76Н, подлежащих постановке на кадастровый учет, как самостоятельных обособленных объектов в недвижимости и в соответствии с договорами участия в долевом строительстве, предметом которых такие помещения являются.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Суд первой инстанции посчитал установленным, что, согласно представленной в материалы дела проектной документации, в техническом подполье корпуса 2 было запроектировано строительство 76 нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества корпуса 2, что отражено в проектной декларации Общества о проекте первой очереди строительства жилого комплекса по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Юкковское сельское поселение, деревня Лупполово, участок 23. То же количество самостоятельных нежилых помещений указано в проектной документации закрытого акционерного общества «Ленпроект» 10.12.2012 и на поэтажных планах технического подполья корпуса 2, которые являются составной частью Технического плана на здание от 26.12.2016, выполненного кадастровым инженером ФИО23 

В приложениях к договорам долевого участия в строительстве, заключенных с третьими лицами, также указаны характеристики самостоятельных нежилых помещений. 

С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что при постановке на кадастровый учет помещений корпуса 2 на основании Технического плана в ГКН ошибочно внесены сведения о Помещениях, так как это противоречит указанным выше документам.  Право третьих лиц на нежилые помещения (кладовые) в техническом подполье, как отметил суд, застройщиком (Обществом) не оспаривается.

Судом назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы, которая поручена обществу с ограниченной ответственностью «Дан-эксперт». В заключении от 01.02.2022 эксперт указал, что в Помещениях расположены инженерные коммуникации и иное, обслуживающее более одного помещения в жилом доме оборудование, требующее постоянного, открытого доступа для его эксплуатации и контроля (в помещениях 47:07:0479002:1526, 47:07:0479002:1527 расположены общедомовые коммуникации холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, ревизии, запорная арматура и т.д., в помещении 47:07:0479002:1528 расположена электрощитовая).

Эксперт посчитал, что постановка на кадастровый учет Помещений была ошибочной, поскольку они носят вспомогательный характер и не являются изолированными; кроме того, в состав Помещений входят самостоятельные нежилые помещения (кладовые), которые могли быть поставлены на кадастровый учет как отдельные объекты недвижимости. Нежилые помещения обособлены и изолированы от инженерных сетей жилого дома и не влияют на их эксплуатацию; инженерные коммуникации запроектированы с учетом наличия помещений – кладовых.

Со ссылкой на выводы судебной экспертизы, суд посчитал, что помещения кладовых могут быть поставлены на кадастровый учет. 

Суд пришел к выводу о том, что требование ФИО1 и ФИО24 о признании отсутствующим права собственности Общества на Помещения могут быть удовлетворены лишь в том случае, если истцы являются собственниками спорных объектов недвижимости и их владельцами, права истцов как участников общей собственности на имущество многоквартирного дома не могут защищаться таким способом.

С учетом этого, в удовлетворении иска в части признания отсутствующим права собственности Общества на Помещения отказано.

Суд отклонил доводы ФИО1 о невозможности постановки помещений (кладовых) на кадастровый учет исходя из того, что требования участников долевого строительства об их передаче включено в реестр требований участников долевого строительства о передаче помещений в деле о банкротстве, а также выводов определения от 07.03.2023 по обособленному спору №А56-1975/2019/тр.43(в)/искл.1 об отказе конкурсному управляющему в удовлетворении заявления об исключении ФИО5 и ФИО7 из реестра требований по передаче нежилого помещения. Суд отметил, что факт существования спорных помещений в натуре подтвержден заключением эксперта. 

Заключив, что Помещения относятся к общему имуществу собственников многоквартирного дома, суд посчитал, что сведения о них подлежат исключению из ЕГРН. 

По требованиям третьих лиц, с учетом изложенного выше, суд посчитал, что оснований для признания помещений №№ 1-76 общим имуществом собственников многоквартирного дома не имеется. 

При этом, суд отказал в удовлетворении требований третьих лиц об исправлении реестровой ошибки, посчитав, что исключение из ЕГРН сведений о праве собственности Общества на Помещение приведет к прекращению этого права, что выходит за пределы исправления реестровой ошибки. 

В то же время суд указал, что требования третьих лиц о снятии с кадастрового учета помещений с кадастровыми номерами 47:07:0479002:1526, 47:07:0479002:1527 подлежит удовлетворению, поскольку это позволит третьим лицам реализовать право на постановку на кадастровый учет нежилых помещений в техническом подполье (кладовых). Права третьих лиц подлежат восстановлению путем исключения из ЕГРН сведений об указанных двух помещениях. 

На определение суда подана апелляционная жалоба конкурсным управляющим, который просит отменить обжалуемый судебный акт и принять новый об отказе в удовлетворении заявления.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что конкурсным управляющим был привлечен кадастровый инженер, который подготовил кадастровый план нежилого помещения подполья с отражением в нем фактически имеющихся выделенных 27-ми помещений площадью до 7 кв.м. 

Конкурсный управляющий полагает, что все выявленные помещения должника подлежат включению в конкурсную массу, изменение статуса помещений повлечет нарушение прав кредиторов.

Податель жалобы отметил, что заявители в установленном порядке требований о передаче в их пользу помещений не заявляли, а требование направлено на получение ими помещений по договору долевого участия в строительстве. Участники долевого строительства имеют возможность для защиты нарушенных прав обратиться в суд с требованием о передаче помещения согласно условиям договора долевого участия в строительстве в натуре для постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности. 

Как полагает податель жалобы, формулировка принятого по делу судебного акта влечет к исключению имущества из конкурсной массы и нарушению прав кредиторов.

В отзыве на апелляционную жалобу ФИО5, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО17 Л-Н.Н., ФИО10 против ее удовлетворения возражали, настаивая на том, что сохранение права собственности Общества на Помещения нарушает права участников долевого строительства, договорами с которыми предусмотрено получение помещений в техническом подполье МКД. 

В отзыве на апелляционную жалобу ФИО1 просит оставить без изменения обжалуемое определение в части «Исключить из ЕГРН сведения о праве собственности ООО «Элемент-Бетон» и постановке на кадастровый учет как самостоятельных обособленных объектов недвижимости нежилых помещений с кадастровыми номерами 47:07:0479002:1526 площадью 312 кв.м, 47:07:0479002:1527 площадью 895,4 кв.м, 47:07:0479002:1528 площадью 9,4 кв.м, расположенных в техническом подполье МКД по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский район Юкковское сельское, 

<

...>, указав вид помещения технического подполья, как общее имущество собственников многоквартирного дома», в оставшейся части оставить без изменения и в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

ФИО1 настаивает на том, что Помещения не были спроектированы и не имеют целевого назначения. В то же время, истец полагает, что утверждение подателя апелляционной жалобы о том, что нежилые помещения (кладовки), передача которых участникам строительства предусмотрена договорами долевого участия в строительстве изначально проектировались застройщиком, не подтверждается, указанные помещения не созданы застройщиком, не выделены в натуре и не переданы третьим лицам. Согласно акту осмотра технического подполья от 10.10.2022 с приложенным техническим планом комиссией в составе собственников помещений МКД, членов правления ТСЖ «Финский домик 2», установлено фактическое наличие помещений в количестве 27, а не 76 штук; требования к должнику предъявлены 27 участниками строительства, при этом, не все помещения из указанных 27-ми штук выделены в натуре, в отношении помещений 1-Н, 32-Н,72-Н, 73-Н, 76-Н договоры долевого участия в строительстве не заключены. В разрешении на ввод в эксплуатацию ссылка на спорные помещения отсутствует, правоустанавливающие документы в отношении нежилых помещений отсутствуют,  проектная документация в полном объеме в материалы дела не представлена. 

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2024 ввиду нахождения в ежегодном отпуске судей Будариной Е.В. и Морозовой Н.А. в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ, состав суда изменен, судьи Бударина Е.В. Морозова Н.А. заменены на на судей Кротова С.М. и Радченко А.В

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего поддержал доводы апелляционной жалобы. Представитель ФИО1 поддержал позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу. Представитель третьих лиц против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Иные лица, участвующие в деле, явку в судебное заседание не обеспечили, в соответствии с положениями статьи 156 АПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц. 

Возражений против проверки законности и обоснованности определения суда в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом позиции ФИО1 не заявлено. Дело рассмотрено в порядке части 5 статьи 268 АПК РФ. 

Проверив законность и обоснованность определения, суд считает, что имеются основания для изменения судебного акта в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, Общество являлось  застройщиком МКД  по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Юкковское сельское  поселение дом № 23, корпуса 1 и 2.

ФИО1 и ФИО24 собственники жилых помещений в корпусе 2 МКД (квартиры №№ 63 и 73).

Исходя из данных разрешения на строительство МКД, общая площадь корпуса 2 должна была составлять  4940,5 кв.м., при этом общая площадь подполья - 1216,8 кв.м., общая площадь квартир 3243,2 кв.м.

В Разрешение на ввод в эксплуатацию от 12.08.2015 № RU47504312-84-2013 второго корпуса указаны характеристики здания: 3 этажа, подземные этажи отсутствуют. 

При этом, на кадастровый учет поставлены нежилые помещения в техническом подполье общей площадью 1216,8 кв.м, соответственно, общая площадью дома составляет 4459,5 кв.м Кадастровый номер здания -  47:07:0479002:1450. Общая площадь нежилых помещений указана -  480,5 кв.м. 

Тем не мене, в ЕГРН содержатся сведения о наличии нежилых помещений на 4-м, подземном этаже здания: № 1 площадью 312 кв.м. с кадастровым номером 47:07:0479002:1526; № 2 площадью 895,4 кв.м.  с кадастровым номером 47:07:0479002:1527; № 3 общей площадью 9,4 кв.м., с кадастровым номером 47:07:0479002:1528,  общая площадь нежилых помещений - 1216,8 кв.м., нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в том числе лестничные клетки- 480,5 кв.м. Право собственности на Помещения в настоящее время зарегистрировано за Обществом, регистрация состоялась 15.06.2020 в отношении помещений №№ 1 и 3 и 20.03.2020 в отношении помещения № 2.

В материалы дела представлен технический план от 14.05.2015, составленный в отношении квартиры № 75 в корпусе 2 инженерном ФИО16, в составе поэтажных планов МКД 4-й подземный этаж не указан. В техническом плане содержатся сведения о наличии в МКД технического подполья площадью 1216,8 кв.м. 

В то же время, в Техническом плане от 09.12.2016, составленном кадастровым инженерном ФИО36, отражен подземный этаж и Помещения на нем. 

В материалах дела имеются договоры долевого участия в строительстве, заключенные с гражданами, в том числе с ФИО1, которыми предусмотрено создание и передача гражданам помещений в корпусе 2 – этаж подполье – нежилые помещения проектной площадью около 5 кв.м. 

Третьи лица с самостоятельными требованиями в отношении предмета спора заявили их в отношении передачи им помещений 6-Н, 15-Н, 19-Н, 29-Н, 31-Н, 37-Н, 38-Н, 39-Н, 49-Н, 69-Н, 35-Н, 36-Н. 

В материалы дела представлен ответ Администрации Муниципального образования «Юкковского сельского поселения Всеволожского муниципального района Ленинградской области» из которого следует, что в пояснительной записке к проекту «Многоквартирный жилой комплекс «Элемент» 1-я очередь строительства было предусмотрено создание под каждым корпусом МКД технического подполья для размещения инженерных коммуникаций. 

По результатам проведения судебной экспертизы выявлено, что в помещении с кадастровым номером 47:07:0479002:1527, площадью 895,4 кв.м. расположены инженерные коммуникации, в помещении  с кадастровым номером 47:07:0479002:1528, площадью 9,4 – электрощитовая. Помещения носят вспомогательных характер по отношению к жилым помещениям МКД. Из изложенного эксперт пришел к выводу о том, что постановка указанных помещений на самостоятельный кадастровый учет являлась кадастровой ошибкой.  

В отношении помещения с кадастровым номером 47:07:0479002:1526 эксперт пришел к выводу о том, что в нем общее имущество отсутствует. 

При этом, эксперт заключил, что в состав помещения с кадастровым номером 47:07:0479002:1527 входят помещения, которые могут быть поставлены на самостоятельный кадастровый учет, создание этих помещений предусмотрено проектной документацией и инженерные коммуникации проложены с учетом создания этих помещений (№№ 1Н-76Н). 

Возражая относительно заявленных требований, Общество сослалось на пропуск срока исковой давности. 

В силу положений пункта 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка удостоверяется разрешением на ввод объекта в эксплуатацию. 

Как указано в пункте 10 статьи 55 ГрК РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства. При этом, как указано в пункте 10.1 статьи 55 ГрК РФ, обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является представленный заявителем технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно пункту 11 статьи 55 ГрК РФ, в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны быть отражены сведения об объекте капитального строительства в объеме, необходимом для осуществления его государственного кадастрового учета. Состав таких сведений должен соответствовать установленным в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» требованиям к составу сведений в графической и текстовой частях технического плана.

Как следует из изложенного выше, ни проектной документацией, ни Разрешением на ввод корпуса 2 МКД в эксплуатацию создание Помещений в техническом подполье здания МКД не предусмотрено. Из представленных в материалы дела Технических планов следует, что технической документацией, которая была первоначально приложена к Разрешению на ввод здания в эксплуатацию, Помещения в качестве самостоятельных объектов недвижимости не сформированы.

Сведений о наличии основанных на требованиях нормативных актах оснований для включения Помещений в таком качестве в Технический план, составленный в 2016 году, в материалах дела не имеется.

В силу положений пункта 1 статьи 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ведение Единого государственного реестра недвижимости осуществляется путем внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости, изменения указанных сведений в данном реестре и исключения указанных сведений из данного реестра в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами Российской Федерации. Ведение Единого государственного реестра недвижимости осуществляется на русском языке на основе принципов единства технологии его ведения на всей территории Российской Федерации, достоверности и доступности его сведений.

По условиям пунктов 1, 2, 4 статьи 8 Закона № 218-ФЗ, в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений. В случаях, предусмотренных федеральным законом, основные сведения о сооружении могут изменяться в результате капитального ремонта сооружения. Данные сведения вносятся в кадастр недвижимости на основании документов, указанных в пунктах 7, 7.2 - 7.4 части 2 статьи 14 настоящего Федерального закона, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В кадастр недвижимости вносятся, в том числе, следующие основные сведения об объекте недвижимости: вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид); кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения; описание местоположения объекта недвижимости и иные сведения, составляющие индивидуальные характеристики объекта недвижимости. 

Согласно статье 13 Закона № 218-ФЗ, внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости осуществляется органом регистрации прав: в результате государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при внесении основных сведений об объекте недвижимости и, если иное не предусмотрено федеральным законом, дополнительных сведений об объекте недвижимости, указанных в пункте 4 части 5 статьи 8 настоящего Федерального закона, а также сведений о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках, подлежащих на основании федерального закона государственной регистрации; в порядке межведомственного информационного взаимодействия - при внесении дополнительных сведений об объекте недвижимого имущества, при внесении сведений в реестр границ, а также в установленных настоящим Федеральным законом случаях сведений о лице, за которым зарегистрировано право на объект недвижимости, а также лице, в пользу которого установлены ограничения права, обременения объекта недвижимости; в уведомительном порядке - при внесении в установленных настоящим Федеральным законом случаях дополнительных сведений, внесение которых в Единый государственный реестр недвижимости не влечет за собой переход, прекращение права, ограничение права или обременение объекта недвижимости.

Как указано в пунктах 3, 4 статьи 61 Закона № 218-ФЗ, воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом, либо в порядке, установленном до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки (документов, обеспечивающих исполнение такого решения суда). Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости, в порядке:

В случаях, если исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда. В суд с заявлением об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки также вправе обратиться орган регистрации прав.

Из изложенного выше следует, что суд пришел к правильному выводу о том, что кадастровый учет Помещений и внесение сведений о них в ЕГРН явилось следствием кадастровой ошибки.

Поскольку исправление указанной ошибки влечет прекращение зарегистрированного права собственности Общества в отношении Помещений в силу фактического отсутствия объекта права, вопрос об исправлении кадастровой ошибки мог быть разрешен только в судебном порядке. 

Как разъяснено в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если на стадии принятия иска суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения.

В соответствии со статьей 148 ГПК РФ или статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.

Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

В силу разъяснений пункта 52 постановления Пленума № 10/22, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из представленного в материалы дела заключения эксперта, а также иных доказательств по делу (актов осмотра технического подполья, договоров долевого участия в строительстве, заключенных с истцом и третьими лицами) следует, что в границах Помещений находится имущество, относящееся к общему имуществу многоквартирного дома, участниками права собственности в отношении которого в силу положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации являются истцы; а также их границы пересекаются с границами объектов, в отношении которых имеются правопритязания истца и третьих лиц на основании заключенных между ними и Обществом договоров долевого участия в строительстве, исключая, в том числе, возможность потенциальных правообладателей обратится о формировании и кадастровом учете этих объектов. 

При таких обстоятельствах, вопрос об исправлении кадастровой ошибки в отношении учета Помещений, которая влечет прекращение зарегистрированного права собственности на них затрагивает законные интересы истца и третьих лиц с самостоятельными требованиями на предмет спора, при этом, является единственным возможным способом защиты их прав. Права кредиторов не могут быть защищены посредством включения в конкурсную массу объектов недвижимости, сформированных с нарушением закона. 

Исходя из изложенного, требование об исправлении кадастровой ошибки и исключении сведений о Помещениях из ЕГРН обосновано удовлетворено судом, но, при этом, не разрешен подлежащий разрешению вопрос о праве собственности Общества в отношении Помещений, при том, что такое требование было заявлено истцами при обращении в суд. 

Соответственно, в этой части резолютивную часть решения суда следует изменить. 

Как разъяснено в пункте 57 постановления Пленума № 10/22, течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Из материалов дела следует, что сведения о регистрации Помещений за Обществом представлены лишь в ходе судебного разбирательства, равно как и сведения о содержании проектной и разрешительной документации в отношении МКД, содержащей сведения о спорных объектах.

При таких обстоятельствах, вывод о пропуске срока исковой давности для обращения заинтересованных лиц в суд не может быть сделан.

Поскольку, исходя из изложенного, Помещения как объект права отсутствуют, в отношении них не может быть установлен статус общего имущества должника. Техническое подполье, иные помещения в нем, в отношении которых заявлены правопритязания третьими лицами, на кадастровый учет в качестве самостоятельных объектов недвижимости не поставлены, технические сведения, предусмотренные статьей 8 Закона № 218-ФЗ в отношении указанных объектов, которые позволили бы их идентифицировать в качестве самостоятельных объектов недвижимости, не представлены.

При таких обстоятельствах, в отношении технического подполья в целом и иных помещений в нем (кладовок) у суда отсутствовало основание для установления их статуса как общего имущества должника или самостоятельных объектов недвижимости, подлежащих постановке на кадастровый учет.

Соответствующую оговорку следует исключить из резолютивной части судебного акта, принятого в данном обособленном споре, что не лишает заинтересованных лиц права на обращение о формировании и кадастровом учете новых объектов недвижимости в техническом подполье в МКД в установленном порядке при наличии правовых оснований. 

С учетом изложенного, определение суда следует изменить, изложив первый абзац его резолютивной части в следующей редакции:

«Признать отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью «Элемент-Бетон» на нежилые помещения с кадастровыми номерами 47:07:0479002:1526, 47:07:0479002:1527, 47:07:0479002:1528, расположенные в техническом подполье МКД по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский район, Юкковское сельское поселение, 

<

...>.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области исправить реестровую ошибку, исключив из государственного кадастра недвижимости сведения о спорных помещениях». 

В остальной обжалуемой части определение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

постановил:

Определение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.02.2024 по делу №А56-1975/2019/ход.7 в обжалуемой части изменить, изложив 1 абзац резолютивной части в новой редакции:

«Признать отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью «Элемент-Бетон» на нежилые помещения с кадастровыми номерами 47:07:0479002:1526, 47:07:0479002:1527, 47:07:0479002:1528, расположенные в техническом подполье МКД по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский район, Юкковское сельское поселение, 

<

...>.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области исправить реестровую ошибку, исключив из государственного кадастра недвижимости сведения о спорных помещениях .».

В оставшейся части обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

А.Ю. Сереброва

 

Судьи

 

С.М. Кротов

 

 А.В. Радченко