АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-41741/2023

г. Краснодар

14 января 2026 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2026 года. Постановление в полном объеме изготовлено 14 января 2026 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Коржинек Е.Л., судей Зотовой И.И. и Садовникова А.В., при ведении протокола судебного заседания, проводимого с использованием системы видео-конференц-связи, помощником судьи Ступченко В.В., при участии от ответчика (истца по встречному

иску) – индивидуального предпринимателя ФИО4

Викторовича (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 27.03.2023), от третьего лица (по первоначальному иску, ответчика по встречному иску) – администрации города Ростова-на-Дону – ФИО2 (доверенность от 25.12.2025), в отсутствие истца (по первоначальному иску) – департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьего лица – ФИО3, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.12.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2025 по делу

№ А53-41741/2023, установил следующее.

Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону (далее – департамент) обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее – предприниматель) о сносе самовольной постройки – нежилого здания площадью 414,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Октябрьский р-н, СНТ «Восход», 79, о взыскании судебной неустойки.

Предприниматель обратился в суд со встречным иском к администрации

города Ростова-на-Дону (далее – администрация) о признании права собственности на

самовольную постройку – нежилое здание площадью 414,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, Октябрьский р-н, СНТ «Восход», 79 (далее – спорный объект).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО3.

Решением суда от 25.12.2024, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции 18.09.2025, в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано. Встречный иск удовлетворен. Суд признал право собственности предпринимателя на самовольную постройку – нежилое здание площадью 414,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, Октябрьский р-н, СНТ «Восход», 79.

В кассационной жалобе администрация просит отменить состоявшиеся судебные акты. По мнению заявителя, суды проигнорировали доводы департамента и администрации о том, что предприниматель при строительстве спорного объекта действовал недобросовестно, за разрешением на строительство не обращался, проектную документацию не получал.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель указал на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов, просил в удовлетворении жалобы отказать.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы жалоб, просил суд кассационной инстанции отменить судебные акты.

Представитель предпринимателя возражал против удовлетворения жалоб, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа приходит к следующим выводам.

Как видно из материалов дела и установлено судами, Региональной службой государственного строительного надзора Ростовской области проведено выездное обследование земельного участка, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Октябрьский р-н, СНТ «Восход», 79, в результате которого выявлен факт нарушения градостроительного законодательства.

Согласно сведениям ЕГРН по состоянию на 09.10.2023 земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081002:33 площадью 617+/-8 кв. м, категория земель «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «магазины», расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Октябрьский р-н, СНТ «Восход», 79, принадлежит на праве собственности предпринимателю.

Из акта выездного обследования от 20.10.2023 следует, что на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0081002:33 расположено здание, предположительно завершенное строительством (на момент осмотра строительные работы не производились), несущими элементами здания служат металлические колонны и фермы, в качестве ограждающих конструкций применен профилированный стальной лист, со стороны улицы Вавилова к зданию имеется свободный подъезд, с фасадной стороны установлены ворота для доступа в здание. На уровне первого и (предположительно) второго этажей установлены окна. Визуальным осмотром определено, что несущие стальные колонны установлены на железобетонном фундаменте. Здание имеет прочную связь с землей.

По данным информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города Ростова-на-Дону разрешения на строительство (реконструкцию) и на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0081002:33, не выдавались.

Ссылаясь на то, что нежилое здание является самовольной постройкой, департамент обратился с иском в суд.

Предприниматель, указывая на то, что нежилое здание обладает необходимыми признаками для его легализации, обратился со встречным иском к администрации о признании права собственности на спорный объект.

В силу положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил.

По правилам пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится

земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

– если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

– если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

– если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Указанная норма направлена на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации.

Суды, отказывая в удовлетворении требований департамента и удовлетворяя требования предпринимателя, исходили из того, что спорный объект соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, создание угрозы жизни и здоровью граждан не допущено.

Между тем суды не учли следующего.

Согласно сложившейся судебной практике при рассмотрении данной категории споров суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта, имеются ли в действиях истца очевидные признаки явного и намеренного недобросовестного поведения (пункт 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»; далее – постановление Пленума № 44)

Как указано в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.05.2020 № 306-ЭС19-19642, такой подход направлен на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса (статья 10 названного Кодекса), и касается, например, ситуации, когда лицо, создавшее постройку, обращается в компетентный орган за выдачей разрешения на ее строительство лишь для вида, очевидно понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, т. е. в отсутствие заблуждений относительно их перечня и порядка выдачи разрешения.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 43 постановления Пленума № 44, следует, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса).

Из материалов дела не следует, что предприниматель подготовил необходимую проектную документацию для строительства спорного объекта, обращался в администрацию за разрешением на строительство и ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно пункту 6 постановления Пленума № 44 статья 222 Гражданского кодекса не распространяется на объекты, которые в силу прямого указания закона подчинены режиму недвижимых вещей, но не являются таковыми в силу своих природных свойств (например, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания), объекты движимого имущества (например, нестационарные торговые объекты), неотделимые улучшения земельного участка (в том числе замощения, ограждения). Вопрос об освобождении земельного участка, на котором располагается такой объект, может быть разрешен с учетом характеристик этого объекта и на основании положений законодательства, регулирующего соответствующие отношения. Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, вправе обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса), а в случаях, когда такой объект создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе обратиться с иском о запрещении его эксплуатации (пункт 1 статьи 1065 Гражданского кодекса).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2015 по делу № 304-ЭС15-11476, при решении вопроса о признании вещи недвижимостью необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен

разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11052/09, суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса.

Таким образом, суд при рассмотрении соответствующего спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, является ли объект недвижимым имуществом, отвечающим признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса, вопрос о принадлежности имущества к категориям движимого или недвижимого имущества может быть разрешен судом с учетом его технических параметров, исходя из наличия или отсутствия у него самостоятельного функционального назначения, позволяющего рассматривать его в качестве объекта гражданского права.

Термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию «объект недвижимого имущества», имеющую иную отраслевую принадлежность, объем и содержание (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 № 1160/13).

Наличие у объекта бетонного фундамента не может являться единственным и определяющим при квалификации объекта как недвижимости по смыслу статьи 130 Гражданского кодекса, потому что закрепленный в названной норме признак неразрывной связи с землей определяется не только физической связью фундамента с земельным участком, но и неразрывной связью всего объекта, в том числе его надземной части, с поверхностью земли, и только такая связь позволяет говорить о единстве объекта недвижимости и земельного участка (постановления Арбитражного суда Уральского округа от 03.02.2022 по делу № А07-18384/2021, от 04.09.2023 по делу № А76-25108/2021, Арбитражного суда Поволжского округа от 05.12.2023 по делу № А65-17501/2022).

Металлические опоры и горизонтальные конструкции без существенных технических и материальных затрат могут быть разобраны, перенесены на новое место и воссозданы без утраты объектом его первоначального предназначения. Плита не является фундаментом для прикрепленного к ней объекта из металлических конструкций, она лишь выполняет поддерживающую функцию. Расположение объекта на бетонной плите создает

ровную поверхность. Наличие бетонного основания не является единственным и достаточным признаком для отнесения сооружения к недвижимому имуществу и не свидетельствует о невозможности перемещения сооружения без несоразмерного ущерба его назначению (постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа

от 21.07.2022 по делу № А32-1502/2021, от 22.12.2022 по делу № А32-42483/2021).

Для признания вещи недвижимой необходимо не только установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных (физических) свойств или на основании закона к недвижимым объектам, но также установить, что указанная вещь изначально создавалась как объект недвижимости в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил (определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2015 по делу № 304-ЭС15-11476, Обзор судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010 – 2013 годы, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 02.07.2014).

В рассматриваемом споре суды, признавая за предпринимателем право собственности на самовольную постройку, не указали, какие технические параметры спорного объекта позволяют прийти к выводу, что объект является недвижимым и может быть введен в гражданский оборот.

Согласно выводам судебной экспертизы от 06.12.2024 спорный объект имеет следующие характеристики конструктивных элементов:

– фундамент – бетонные стаканы; – перекрытие – нет; – полы – щебеночные; – кровля – сэндвич-панели; – оконные проемы – металлопластиковые; – электроснабжение – внешняя проводка; – водоснабжение – нет; – канализация – нет; – газ – нет. Эксперт не указал, из чего сделан каркас здания, на который крепятся сэндвич-панели.

На представленных с экспертным заключением фотографиях спорного объекта видно, что каркас здания металлический.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции полагает, что судами не установлены и не исследованы все существенные для правильного рассмотрения дела обстоятельства, выводы, содержащиеся в обжалуемых судебном акте, сделаны при неполном исследовании обстоятельств дела, имеющих значение для правильного рассмотрения спора.

Допущенные нарушения не могут быть устранены судом кассационной инстанции в связи с необходимостью установления фактических обстоятельств дела посредством исследования и оценки доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции (статья 287 Кодекса), поэтому принятые по делу судебные акты согласно пункту 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Кодекса подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо установить все имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, дать оценку всем доводам и возражениям лиц, участвующих в деле, а также всем представленным доказательствам в их совокупности с учетом требований, установленных статьей 71 Кодекса, разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело (по правилам статьи 110 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.12.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2025 по делу

№ А53-41741/2023 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном

статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Председательствующий Е.Л. Коржинек

Судьи И.И. Зотова

А.В. Садовников