ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-12040/2023

г. Челябинск

26 сентября 2023 года

Дело № А47-4339/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 сентября 2023 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Аникина И.А., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола помощником судьи Анисимовой С.П.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу    главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 29.06.2023 по делу № А47-4339/2023.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Мечта» - ФИО2 (паспорт, доверенность от 01.12.2021, диплом),

главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 – ФИО3 (паспорт, доверенность от 10.05.2022, диплом).

 

Общество с ограниченной ответственностью «Мечта» (далее – истец, ООО «Мечта») обратилось в Бугурусланский районный суд Оренбургской области к главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (далее – ответчик, глава КФХ ФИО1) о расторжении договора аренды от 20.05.2021, о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 20.05.2021 за 2022 год в размере 45 000 руб., а также судебных (почтовых) расходов в размере 351 руб. 04 коп.

Определением Бугурусланского районного суда Оренбургской области от 21.02.2023 дело было передано на рассмотрение по подсудности в Арбитражный суд Оренбургской области (л.д. 98-100).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК) РФ Арбитражный суд Оренбургской области к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлек ФИО4 (далее – третье лицо, ФИО4). 

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 29.06.2023 (резолютивная часть решения от 27.06.2023) исковые требования удовлетворены.

С указанным решением суда не согласился глава КФХ ФИО1 (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда первой инстанции отменить.

В апелляционной жалобе ее податель сослался на то, что суд первой инстанции лишил ответчика возможности предоставить дополнительные доказательства, имеющие важное и неотъемлемое отношение к делу, а именно отказал в привлечении в качестве третьего лица Управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Оренбургской области. Апеллянт указал, что привлечение указанного лица и предоставление им сведений о фактическом использовании арендуемых земельных участков явилось бы опровержением основных доводов стороны истца по делу. 

По мнению апеллянта, вынесенное Управлением Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Оренбургской области предостережение от 05.09.2022 № 510 не указывает на нарушение ответчиком порядка целевого использования земельных участков. Предостережение по сути является информационным письмом, а не документом, устанавливающим факт нарушения лицом законодательства и виновных действий лица. 

Апеллянт указал, что суд первой инстанции дал ошибочную оценку обстоятельству заключения договора аренды и ряду перепродаж земельного участка. Действующее законодательство не возлагает на лицо, использующее недвижимое имущество на праве аренды, отслеживать публикации по кадастровым номерам на кадастровой карте, как и отслеживать какие-либо публикации, в связи с чем апеллянт полагал, что обязательство по оплате арендной платы было им произведено надлежащему лицу.

Апеллянт полагает, что судом первой инстанции при вынесении решения не были учтены положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), согласно которым досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, тогда как истцом не было доказано факта невнесения ответчиком арендных платежей более 2-х раз подряд. Апеллянт также полагал, что судом первой инстанции была дана неверная оценка факту того, что 22.05.2023 платежным поручением № 56 ответчик перечислил в адрес ФИО4 денежные средства в сумме 45 000 руб. в счет оплаты арендной платы за 2022 г. По мнению апеллянта, факт смены собственника не означает и не ведёт к возложению обязанности на арендатора по выяснению реквизитов для перечисления, порядка перечисления арендной платы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель третьего лица не явился.

В отсутствие возражений представителей истца и ответчика, в соответствии со статьями 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося представителя третьего лица.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции от ООО «Мечта» поступило возражение на апелляционную жалобу, в котором истец просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ФИО4 (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды от 20.05.2021 (далее также – договор, л.д. 26-27), по условиям п. 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование:

- земельный участок, кадастровый номер 56:07:2309001:285, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадью 159 200 (сто пятьдесят девять тысяч двести) кв. м, адрес объекта: Российская Федерация, Оренбургская область, р-н Бугурусланский, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 56:07:2309001, принадлежащий на праве собственности на основании свидетельства о праве на наследство по закону серия 56АА № 180459, выдано 18.11.2003, нотариально удостоверен ФИО5, нотариусом нотариального округа г. Бугуруслан и Бугурусланский район Оренбургской области р. № 56/34-н/56-2018-2-98, свидетельства на право собственности на землю серия РФ-У-ОРБ-07 № 471543, выданного Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Бугурусланского района Оренбургской области, проекта межевания земельным участков, выдан 22.03.2019. Право собственности зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области;

- земельный участок, кадастровый номер 56:07:2309001:284, категория земель; земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадью 199 000 (сто девяносто девять тысяч) кв.м, адрес объекта: Российская Федерация, Оренбургская область, р-н Бугурусланский, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 56:07:2309001, принадлежащий на праве собственности на основании свидетельства о праве на наследство но закону серия 56АА № 180459, выдано 18.11.2003, нотариально удостоверен ФИО5, нотариусом нотариального округа г. Бугуруслан и Бугурусланский район Оренбургской области р. № 56/34-н/56-2018-2-98, свидетельства на право собственности на землю серия РФ-У-ОРБ-07 №471543, выданного Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Бугурусланского района Оренбургской области, проекта межевания земельных участков, выдан 22.03.2019. Право собственности зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.

В соответствии с п. 2.1. договора срок действия договора устанавливается на 5 лет.

В п. 3.1. договора установлено, что договор является одновременно и актом приема-передачи земельного участка.

По настоящему договору арендная плата арендодателю составляет по 4 500 килограммов товарного зерна в год, что составляет в денежном выражении 45 000 руб. на момент выплаты. Порядок и сроки отпуска зерна определяются арендатором. Размер арендной платы устанавливается на весь период аренды, размер арендной платы подлежит корректировки в случае последующего заключения договора аренды. Налоговые и иные платежи за землю произведенные арендодателем, возмещаются арендатором (п. 4.1. договора).

В силу п. 5.1.2. договора арендодатель имеет право требовать от арендатора устранения нарушений, связанных с использованием участков не по целевому назначению и использованием, не отвечающим виду их разрешенного использования, а также прекращения применения способов использования, приводящих к его порче. При этом арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора при использовании участков не по целевому назначению и не в соответствии с видом его разрешенного использования, а также при использовании способами, приводящими к его порче.

Согласно п. 5.1.5. договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, и в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору и нарушении других условий договора.

Арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определяемом договором и последующими изменениями и (или) дополнениями к нему (п. 5.4.6. договора).

Согласно п. 6.3. договора аренды договор аренды может быть досрочно расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при:

- при существенном нарушении договора другой стороной (п. 6.3.1 договора);

- при использовании  арендатором участков в целях, не предусмотренных договором (п. 6.3.2 договора);

- при неиспользовании арендатором участков в течение трех месяцев с даты подписания договора, в соответствии с целями, указанными в договоре (п. 6.3.3 договора).

Земельные участки поставлены на кадастровый учет 04.05.2021, право аренды ФИО1 зарегистрировано 27.05.2021 (л.д. 27).

Согласно материалам дела и решению Бугурусланского районного суда Оренбургской области от 20.07.2022 по делу № 2(1)-1029/2022 установлено, что 28.09.2021 ФИО4 земельный участок с кадастровым номером 56:07:2309001:284 продал ФИО6, а ФИО6, в свою очередь, спорный земельный участок 18.01.2022 продал ООО «Мечта» (л.д. 34-35).

Земельный участок с кадастровым номером 56:07:2309001:285 по договору купли-продажи от 22.11.2021 ФИО4 продал ООО «Мечта» (л.д. 32-33).

Оба договора купли-продажи зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 30.11.2021, от 26.01.2022 ООО «Мечта» является собственником объектов недвижимости, а именно:

- земельный участок, кадастровый номер 56:07:2309001:285, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадью 159 200 (сто пятьдесят девять тысяч двести) кв.м, адрес объекта: Российская Федерация, Оренбургская область, р-н Бугурусланский, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 56:07:2309001;

- земельный участок, кадастровый номер 56:07:2309001:284, категория земель; земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадью 199 000 (сто девяносто девять тысяч) кв.м, адрес объекта: Российская Федерация, Оренбургская область, р-н Бугурусланский. земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 56:07:2309001 (л.д. 28-31).

Управлением Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Оренбургской области вынесено предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований № 510 от 05.09.2022, согласно которому земельные участки с кадастровыми номерами 56:07:2309001:284; 56:07:2309001:285 не используются, заросли сорной растительностью, на пашне не проводятся работы по возделыванию почвы, не проводятся агротехнические мероприятия — вспашка, лущение, культивация, не используются для сенокошения, выпаса скота (л.д. 63-64).

Арендная плата за 2022 год по договору аренды земельных участков ответчиком истцу не выплачивалась.

Ссылаясь на нарушение условий договора аренды от 20.05.2021, истцом в адрес ответчика было направлено предупреждение (претензия) от 18.11.2022 о необходимости оплаты арендной платы за 2022 год, а также с просьбой расторгнуть договор аренды от 20.05.2021 в срок не позднее 18.12.2022 и в указанный срок вернуть арендованное имущество арендодателю (л.д. 19, 20).

В предупреждении (претензии) было указано, что в случае полного и (или) частичного отказа в удовлетворении требований претензии ООО «Мечта» будет вынуждено обратиться в исковым заявлением в суд для защиты своих прав и интересов.

Оставление указанной претензии со стороны главы КФХ ФИО1 без удовлетворения послужило основанием для обращения ООО «Мечта» в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что в период действия договора аренды глава КФХ ФИО1 существенно нарушил условия договора аренды, ответчиком не была исполнена обязанность в соответствии с пунктом 4.1. договора по внесению арендной платы в адрес собственника земельного участка – ООО «Мечта» более чем за 6 месяцев, а также допущено неиспользование арендатором участков в течение трех месяцев в соответствии с целями, указанными в договоре.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

На основании пункта 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как следует из материалов дела, между ФИО4 (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды от 20.05.2021, по условиям п. 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельные участки с кадастровыми номерами 56:07:2309001:285, 56:07:2309001:284.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 30.11.2021, от 26.01.2022 ООО «Мечта» является собственником указанных земельных участков.

На основании пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.

При замене стороны в договоре аренды и в обязательстве, вытекающем из договора аренды, в силу пункта 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода прав. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что в период развития спорных правоотношений и на момент рассмотрения настоящего дела сторонами договора аренды от 20.05.2021 являлись ООО «Мечта» как арендодатель и глава КФХ ФИО1 как арендатор.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 309, пункта 1 статьи 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В п. 4.1 договора установлено, что арендная плата арендодателю составляет по 4 500 килограммов товарного зерна в год, что составляет в денежном выражении 45 000 руб. на момент выплаты. Порядок и сроки отпуска зерна определяются арендатором. Размер арендной платы устанавливается на весь период аренды, размер арендной платы подлежит корректировки в случае последующего заключения договора аренды. Налоговые и иные платежи за землю произведенные арендодателем, возмещаются арендатором.

Согласно п. 5.1.5. договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев.

С учетом указанных норм суд первой инстанции пришел к выводу, что стороны договора установили условия по оплате арендной платы за каждые шесть месяцев, определив за просрочку данной обязанности ответственность в виде возможного досрочного расторжения договора аренды.

Согласно пункту 5.4.6 арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определяемом договором.

Доказательства того, что глава КФХ ФИО1 надлежащим образом исполнил свою обязанность по внесению арендной платы за 2022 г., ответчиком в материалы дела представлены не были.

Представленное главой КФХ ФИО1 платежное поручение № 56 от 22.05.2023, которым ответчик перечислил в адрес ФИО4 денежные средства в сумме 45 000 руб. в счет оплаты арендной платы за 2022 г., было обосновано не принято судом первой инстанции в качестве доказательства надлежащего исполнения обязанности арендатора по договору, поскольку оплата была произведена неуполномоченному лицу (ненадлежащему кредитору).

Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что действующее законодательство не возлагает на лицо, использующее недвижимое имущество на праве аренды, отслеживать публикации по кадастровым номерам на кадастровой карте, как и отслеживать какие-либо публикации, в связи с чем апеллянт полагал, что обязательство по оплате арендной платы было им произведено надлежащему лицу; что факт смены собственника не означает и не ведёт к возложению обязанности на арендатора по выяснению реквизитов для перечисления, порядка перечисления арендной платы, были предметом исследования суда первой инстанции и получили надлежащую оценку.

Суд первой инстанции установил, что ИП ФИО1 в апреле 2022 года с достоверностью было известно о том, что собственником земельных участков с кадастровыми номерами 56:07:2309001:285 и 56:07:2309001:284 является ООО «Мечта». Указанные обстоятельства подтверждаются материалами судебного дела № А47-1773/2022, где ИП ФИО1 был подан иск о взыскании неосновательного обогащения с ООО «Мечта» за бездоговорное использование земельных участков с кадастровыми номерами 56:07:2309001:285 и 56:07:2309001:284.

В материалы судебного дела № А47-1773/2022 поступил отзыв ООО «Мечта» по иску 20.04.2022, где указывалось, что общество является собственником земельных участков, а также прикладывались правоустанавливающие документы.

22.04.2022 ИП ФИО1 было подано заявление об ознакомлении с материалами дела, с которыми он был ознакомлен.

26.04.2022 состоялось судебное заседание по делу, где ИП ФИО1 участвовал лично, и где обстоятельства по делу по представленным документам обсуждалась сторонами спора.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что ИП ФИО1 владел информацией о собственнике земельных участков уже в апреле 2022 года.

Кроме того, 14.06.2022 ФИО7 подал в Бугурусланский районный суд Оренбургской области исковое заявление к ООО «Мечта» и прежним собственникам земельного участка с кадастровым номером 56:07:2309001:284 о расторжении договора от 18.01.2022, на основании которого ООО «Мечта» приобрело права на участок.

Также 18.11.2022 в адрес ИП ФИО1 было направлено предупреждение (претензия), где указывалось о необходимости выплаты арендной платы ООО «Мечта» по договору аренды за 2022 год.

Таким образом, ИП ФИО1 в первой половине 2022 года владел информацией о перемене собственника земельных участков, однако арендные платежи за 2022 год не были им выплачены ни прежнему собственнику, ни ООО «Мечта».

Суд первой инстанции обосновано отметил, что, достоверно зная о том, что ФИО4, выбыл из отношений по договору аренды от 21.05.2021, заявив в ходе судебного разбирательства о такой позиции, ИП ФИО1 действовал в нарушение положений статьи 10 ГК РФ, а также в нарушение принципа эстоппель, запрещающего лицу отрицать существование обстоятельств, которые им до этого подтверждались и на которые полагалось другое лицо, действующее на основании данных обстоятельств, указанное свидетельствует о недобросовестном процессуальном поведении ответчика и влечет потерю ответчиком права на соответствующие доводы.

В соответствии с пунктом 3 статьи 382 ГК РФ, если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу. 

В качестве доказательства уведомления ответчика о переходе права собственности истец представил предупреждение (претензию) от 18.11.2022 (л.д. 9). В соответствии с представленным предупреждением ООО «Мечта» извещало предпринимателя о принятии переходе права собственности на спорные земельные участки.

Производя оплату платежным поручением № 56 от 22.05.2023 ФИО4, в период рассмотрения настоящего дела, в материалах которого имеются выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 30.11.2021, от 26.01.2022, согласно которым ООО «Мечта» является собственником спорных земельных участков, будучи осведомленным об исковых требованиях  ООО «Мечта» к нему, глава КФХ ФИО1 действовал недобросовестно, в силу чего оплата по платежному поручению № 56 от 22.05.2023 не может быть принята в качестве надлежащего исполнения условий договора аренды.

Суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что на момент вынесения резолютивной части судебного акта, 27.06.2023 ответчиком так и не исполнена обязанность в соответствии с пунктом 4.1. договора по внесению арендной платы в адрес собственника земельного участка – ООО «Мечта».

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правильному и обоснованному выводу о наличии оснований для взыскания с главы КФХ ФИО1 в пользу ООО «Мечта» задолженности по арендной плате по договору аренды от 20.05.2021 в размере 45 000 руб.

На основании пунктов 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Согласно разъяснениям Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 60 постановления от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

В п. 5.1.5. договора стороны установили, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, и в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору и нарушении других условий договора.

Согласно п. 6.3. договора аренды договор аренды может быть досрочно расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при:

- при существенном нарушении договора другой стороной (п. 6.3.1 договора);

- при использовании  арендатором участков в целях, не предусмотренных договором (п. 6.3.2 договора);

- при неиспользовании арендатором участков в течение трех месяцев с даты подписания договора, в соответствии с целями, указанными в договоре (п. 6.3.3 договора).

То есть стороны определили для себя, что указанные выше нарушения условий договора признаются существенными и достаточными для принятия решения о расторжении договора.

Как разъяснено в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением (пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Как следует из материалов дела и было установлено судом первой инстанции, ответчиком не была исполнена надлежащим образом обязанность арендатора по оплате арендной плате за 2022 г., что в силу п. 5.1.5. договора является достаточным основанием для расторжения договора аренды.

Кроме того, Управлением Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Оренбургской области вынесено предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований № 510 от 05.09.2022, согласно которому земельные участки с кадастровыми номерами 56:07:2309001:284; 56:07:2309001:285 не используются, заросли сорной растительностью, на пашне не проводятся работы по возделыванию почвы, не проводятся агротехнические мероприятия — вспашка, лущение, культивация, не используются для сенокошения, выпаса скота (л.д. 63-64).

18.11.2022 истцом в адрес ответчика было направлено предупреждение (претензия) о необходимости оплаты арендной платы за 2022 год, содержащее ссылку на выявленный Управлением Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Оренбургской области факт неиспользования по целевому назначению земельных участков с кадастровыми номерами 56:07:2309001:284; 56:07:2309001:285. Истец просил расторгнуть договор аренды от 20.05.2021 в срок не позднее 18.12.2022 и в указанный срок вернуть арендованное имущество арендодателю, а также указал, что в случае полного и (или) частичного отказа в удовлетворении требований претензии ООО «Мечта» будет вынуждено обратиться в исковым заявлением в суд для защиты своих прав и интересов.

Ответчик на указанное требование не ответил, соглашение о расторжении договора аренды не подписал, задолженность по арендной плате не погасил.

В силу изложенного суд первой инстанции правомерно признал допущенные главой КФХ ФИО1 нарушения условий договора аренды существенными и достаточными для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя.

Довод апеллянта о несоблюдении ООО «Мечта» претензионного порядка урегулирования вопроса о расторжении договора аренды отклонен судебной коллегией с учетом наличия в деле предупреждения (претензии) от 18.11.2022 как противоречащий фактическим обстоятельствам дела.

Ссылка апеллянта на положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ признана судебной коллегией несостоятельной, поскольку ООО «Мечта» были представлены достаточные доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка его арендатором.

 Суд первой инстанции пришел по существу к правильному выводу о расторжении договора аренды от 20.05.2021.

Довод апеллянта о том, что суд первой инстанции лишил ответчика возможности предоставить дополнительные доказательства, имеющие важное и неотъемлемое отношение к делу, а именно отказал в привлечении в качестве третьего лица Управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Оренбургской области, признан необоснованным.

В соответствии с частью 1 статьи 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

По смыслу указанных процессуальных норм обязательное участие третьего лица в судебном разбирательстве требуется, если судебный акт, которым заканчивается рассмотрение дела в арбитражном суде первой инстанции, может повлиять на его права или обязанности, то есть приведет к возникновению, изменению или прекращению соответствующих правоотношений между третьим лицом и стороной судебного спора.

Предусмотренный процессуальным законодательством институт третьих лиц, как заявляющих, так и не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, призван обеспечить судебную защиту всех заинтересованных в исходе спора лиц и не допустить принятия судебных актов о правах и обязанностях этих лиц без их участия.

При этом необходимо учитывать, что категория «принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле» (пункт 4 части 4 статьи 270 АПК РФ) не тождественна категории «судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон» (часть 1 статьи 51 АПК РФ).

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - это предполагаемый участник материально-правового отношения, связанного по объекту и составу с тем, какое является предметом разбирательства в арбитражном суде. Основанием для вступления (привлечения) в дело третьего лица является возможность предъявления иска к третьему лицу или возникновения права на иск у третьего лица, обусловленная взаимосвязанностью основного спорного правоотношения между стороной и третьим лицом.

Согласно системному толкованию изложенных норм суд удовлетворяет либо не удовлетворяет ходатайство исходя из представленных в материалы дела доказательств и фактических обстоятельств, основываясь на внутреннем убеждении.

Целью участия третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, является предотвращение неблагоприятных для него последствий.

Лицо, чтобы быть привлеченным в процесс в качестве третьего лица, должно иметь объективно выраженный материальный интерес на будущее. То есть после разрешения дела судом у таких лиц возникают, изменяются или прекращаются материально-правовые отношения с одной из сторон.

В данном случае судебная коллегия не усматривает оснований для того, чтобы признать тот факт, что судебный акт по настоящему делу может каким-либо образом повлиять на права и обязанности Управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Оренбургской области по отношению к одной из спорящих сторон, поскольку оно не является участником спорного материального правоотношения, не является стороной в обязательстве, вытекающем из договора аренды земельных участков.

Доказательства того, что итоговый судебный акт по рассматриваемому делу напрямую затронет права и обязанности Управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Оренбургской области по отношению к истцу или ответчику, апеллянтом суду представлены не были. 

На основании вышеизложенного апелляционный суд находит правомерным непривлечение судом первой инстанции Управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Оренбургской области в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Ссылка апеллянта на то, что привлечение указанного лица и предоставление им сведений о фактическом использовании арендуемых земельных участков явилось бы опровержением основных доводов стороны истца по делу, признана несостоятельной, поскольку АПК РФ не предусматривает возможности привлечения третьих лиц только для целей представления ими дополнительных доказательств.

Доводам апеллянта о том, что вынесенное Управлением Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Оренбургской области предостережение от 05.09.2022 № 510 не указывает на нарушение ответчиком порядка целевого использования земельных участков; что предостережение по сути является информационным письмом, а не документом, устанавливающим факт нарушения лицом законодательства и виновных действий лица, была дана надлежащая оценка судом первой инстации.

Истцом также было заявлено о взыскании с ответчика судебных (почтовых) расходов в размере 351 руб. 04 коп.

В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. 

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (статья 106 АПК РФ). 

В силу пункта 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» в случаях, когда законом либо договором предусмотрен претензионный или иной обязательный досудебный порядок урегулирования спора, расходы, вызванные соблюдением такого порядка (например, издержки на направление претензии контрагенту, на подготовку отчета об оценке недвижимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости юридическим лицом, на обжалование в вышестоящий налоговый орган актов налоговых органов ненормативного характера, действий или бездействия их должностных лиц), в том числе расходы по оплате юридических услуг, признаются судебными издержками и подлежат возмещению исходя из того, что у истца отсутствовала возможность реализовать право на обращение в суд без несения таких издержек (статьи 94, 135 ГПК РФ, статьи 106, 129 КАС РФ, статьи 106, 148 АПК РФ). 

В части 1 статьи 110 АПК РФ установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. 

В подтверждение факта несения указанных судебных расходов в размере 351 руб. 04 коп. истцом в материалы дела представлена почтовая квитанция от 16.01.2023 о направлении копии искового заявления (л.д. 16). 

Рассмотрев требование истца о распределении судебных (почтовых) расходов, с учетом результатов рассмотрения заявленного иска, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика почтовых расходов на общую сумму 351 руб. 04 коп., факт несения которых подтвержден материалами дела. 

В указанной части возражений от лиц, участвующих в деле, в суд апелляционной инстанции не поступило. 

Апелляционная коллегия приходит к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Поскольку при подаче апелляционной жалобы главой КФХ ФИО1 не была уплачена государственная пошлина за ее рассмотрение, с главы КФХ ФИО1 в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 руб.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 29.06.2023 по делу № А47-4339/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 - без удовлетворения.

Взыскать с главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи:

И.А. Аникин

Ю.С. Колясникова