ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-15103/2017

город Ростов-на-Дону

11 декабря 2017 года

15АП-16268/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 декабря 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ереминой О.А.

судей  Величко М.Г., Новик В.Л.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «ДАС» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.08.2017 по делу № А32-15103/2017 

по иску ООО «ДАС»

к ответчику - Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар

об обязании произвести зачет стоимости неотделимых улучшений

принятое в составе судьи Ермоловой Н.А.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ДАС» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар об обязании произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в размере 2034925 рублей.

Решением от 21.08.2017 в иске отказано.

Решение мотивировано тем, что истцом избран неверный способ защиты. ООО «ДАС» вправе обратиться с иском к муниципальному образованию город Краснодар в лице соответствующего органа о взыскании стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, доказывая: 1) наличие согласия арендодателя, 2) стоимость улучшений с учетом критериев, указанных в вышеуказанном постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. В случае удовлетворения указанного иска, присужденную сумму общество вправе зачесть при исполнении договора купли-продажи

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что до заключения договора купли-продажи муниципального имущества от 01.12.2015 № 22 между сторонами существовали отношения по аренде этого имущества с 12.05.2009. При передаче в аренду имущество находилось в неудовлетворительном состоянии, в связи с чем в пункте 5.3.5 договора аренды № 40/3 от 12.05.2009 арендатор обязался в течении 6 месяцев произвести за свой счет текущий и капитальный ремонт. Выкупная стоимость имущества определяется по рыночной стоимости, однако, при проведении оценки стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, не учтена. Кроме того, обжалуемое решение противоречит выводам Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А32-34555/2016.

В судебное заседание апелляционной инстанции представитель ООО «ДАС» не явился. Общество о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещено надлежащим образом. Обществом представлено обоснование избранного способа защиты права.

Представитель Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар в заседание не явился, отзыв не представил. Департамент извещен о рассмотрении апелляционной жалобы надлежащим образом.

Изучив материалы дела и обсудив доводы жалобы, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 12.05.2009 между сторонами заключен договор аренды муниципального имущества (т. 1 л.д. 4348), согласно которому Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (арендодатель) обязался предоставить, а ООО «ДАС» (арендатор) принять во временное владение и пользование за плату муниципальное имущество (нежилое помещение, здание, сооружение), общей площадью 147,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ, ул. им. Селезнева, 134, лит. п/А, пом. № 25, 26, 27, 28, 29, 31, 32, 33 (по техническому паспорту, который хранится у арендодателя весь срок действия договора, для использования под детско-юношеский спортивный клуб. 

Срок действия договора установлен с 12.05.2009 по 11.05.2014 (пункт 2.1).

Во исполнение названного договора помещения переданы арендатору по акту от 12.05.2009 (т. 1 л.д. 49).

По окончании срока действия названного договора, 30.07.2014 между сторонами заключен договор аренды (т. 1 л.д. 53-59), по условиям которого  Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (арендодатель) обязался предоставить, а ООО «ДАС» (арендатор) – принять и оплатить во временное владение и пользование за плату муниципальное имущество (нежилое помещение, здание, сооружение), общей площадью 147,3 кв.м, расположенное по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ, ул. им. Селезнева, 134, лит. п/А, пом. № 25, 26, 27, 28, 29, 31, 32, 33.

Срок действия договора установлен с 12.05.2014 по 11.05.2019 (пункт 2.1).

Сторонами пописан к договору акт приема-передачи (т. 1 л.д. 60).

Между сторонами 01.2.2015 заключен договор купли-продажи № 22 от 01.12.2015, по условиям которого продавец в порядке и на условиях, предусмотренных договором, передает в собственность покупателя имущество, принадлежащее на праве собственности муниципальному образованию город Краснодар, а покупатель уплачивает продавцу стоимость имущества и сумму начисленных процентов, принимает имущество в собственность.

В соответствии с пунктом 2.1 цена договора включает в себя стоимость имущества, равную его рыночной стоимости, установленную в соответствии с отчетом об оценке имущества от 05.10.2015 № М-15-98-71558-079 в размере 3050000 рублей и сумму начисленных процентов в порядке, установленном пунктом 2.2 договора, в размере согласно приложению № 2 к договору (т. 1 л.д. 16).

Оплата имущества осуществляется покупателем в рассрочку. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования решения городской Думы Краснодара, указанного в преамбуле договора (пункт 2.2 договора).

В пункте 2.3 договора установлено, что суммы, подлежащие оплате покупателем в соответствии с условиями договора оплачиваются им ежеквартально до 15 числа начала каждого квартала в течении пяти лет в сроки и в размере согласно графику платежей.

Согласно приложению № 1 к договору в перечень отчуждаемого имущества входит: нежилые помещения подвала № 25-29, 31-33 здания литеры А, под/А по ул. Селезнева, 134, общей площадью 147,3 кв.м.

Договор аренды муниципального имущества № 13 от 30.07.2014 расторгнут по соглашению от 29.12.2015 (т. 1 л.д. 78).

Право собственности ООО «ДАС» на имущество зарегистрировано 19.01.2016 (свидетельство о государственной регистрации права – т. 1 л.д. 8).

Полагая, что к стоимости имущества по договору подлежит зачету стоимость произведенных неотделимых улучшений, ООО «ДАС» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. 

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно статье 3 названного Федерального закона субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2015 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В соответствии со статьей 5 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (пункт 2 статьи 5).

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (пункт 3 статьи 5).

В силу пункта 6 статьи 5 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В обоснование своих требований заявитель жалобы ссылается на то, что в период аренды имущества, являющегося предметом вышеуказанных договоров аренды, которые впоследствии приобретены им в собственность по договору купли-продажи № 22 от 01.12.2015, арендатором произведены неотделимые улучшения в виде капитального ремонта на сумму 2034925 рублей. При проведении оценки стоимости спорного имущества при заключении договора купли-продажи № 22 от 01.12.2015 в размере 3050000 рублей учтены и неотделимые улучшения, которые были произведены за период аренды, в связи с чем стоимость имущества завышена.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал на избрание истцом неверного способа защиты нарушенного права.

В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Статья 12 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) содержит перечень способов защиты гражданских прав. При этом данная статья допускает защиту гражданских прав как указанными в ней способами, так и иными способами, предусмотренными законами.

Способы защиты гражданских прав составляют систему мер, направленных на защиту и обеспечение неприкосновенности собственности и свободное осуществление субъективных гражданских прав, и предопределены правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение.

Заявляя о защите нарушенного права, истец должен был выбрать один из незапрещенных законом способов или использовать одновременно несколько способов, и сослаться на закон, определяющий выбранный им способ защиты нарушенного права.

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Согласно представленному в материалы дела локально-сметному расчету № 1 стоимость выполненных работ составила 2034925 рублей.

Впоследствии недвижимое имущество передано в собственность ООО «ДАС» по договору купли-продажи № 22 от 01.12.2015 в соответствии с Федеральным законом «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В апелляционной жалобе заявитель ссылается на выводы Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А32-34555/2016, изложенные в постановлении от 01.03.2017, по иску ООО «ДАС» об изменении условий договора купли-продажи муниципального имущества от 01.12.2015 № 22.

Однако, в постановлении от 01.03.2017 по делу № А32-34555/2016 указано, что ООО «ДАС» не лишено права обратиться с иском к муниципальному образованию город Краснодар в лице соответствующего органа о взыскании стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, доказывая: 1) наличие согласия арендодателя, 2) стоимость улучшений с учетом критериев, указанных в вышеуказанном постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, и, если общество докажет наличие права на удовлетворение иска, присужденную сумму оно вправе зачесть при исполнении договора купли-продажи.

Суд апелляционной инстанции в указанном постановлении указал на то, что воздерживается от оценки наличия согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений.

В данном случае заявлен иск об обязании произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в размере 2034925 рублей, что, по мнению суда первой инстанции, является ненадлежащим способом защиты, в связи с чем в иске отказано.

Между тем, в договорах аренды муниципального имущества от 12.05.2009 и от 30.07.2014 предусмотрено в пункте 5.3.14 условие о том, что в случае прекращения договора все произведенные перестройки, а также улучшения составляющие принадлежность передаваемого имущества, арендатор обязался безвозмездно передать арендодателю.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального значения пункта 5.3.14 договоров следует, что неотделимые улучшения, произведенные арендатором, передаются безвозмездно в собственность арендодателю, то есть, фактически, муниципальному образованию. Таким образом, по условиям договоров аренды не предусматривалось возмещение расходов арендатора на улучшения имущества ни в какой форме.

Договор от 30.07.2014 заключен в период действия статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ, согласно которой за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Условие пункта 5.3.14 договора аренды от 30.07.2014 арендатором не оспаривалось в установленном порядке.

С учетом изменения редакции пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации суд не вправе сделать вывод о недействительности указанного условия договора, так как несоответствие условия договора нормам пункта 6 статьи 5 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», является основанием для признания договора недействительным (в части) по основаниям оспоримости. В данном случае заявитель не обращался с требованием о признании пункта 5.3.14 договора аренды недействительным.

Оснований для признания пункта 5.3.14 договора аренды ничтожным на основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции не усматривает.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии у заявителя права на зачет произведенных расходов на неотделимые улучшения арендуемых помещений к выкупной стоимости данного имущества, оснований для изменения либо отмены обжалуемого решения суд апелляционной инстанции не усматривает.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.08.2017 по делу № А32-15103/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                             Еремина О.А.

 

Судьи                                                                                                               Величко М.Г.

 

                                                                                                                  Новик В.Л.