ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-45879/2020

14 марта 2022 года

г. Санкт-Петербург

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Баженовой Ю.С.

судей  Галенкиной К.В., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем ФИО1

при участии:  

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 16.11.2021;

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 03.12.2021;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании 03.03.2022 апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-38286/2021) общества с ограниченной ответственностью «СК «Северо-Запад» на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.10.2021 по делу № А56-45879/2020, принятое 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Лента» (197374, Санкт-Петербург, ул.Савушкина, дом 112, литера Б, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «СК «Северо-Запад» (236023, 

<

...>, пом.III, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о взыскании убытков,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Лента» (далее – Истец, ООО «Лента») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СК «Северо-Запад» (далее – Ответчик, ООО «СК «Северо-Запад») о взыскании 1 225 761 руб. 10 коп. убытков на устранение недостатков (с учетом уменьшения размера исковых требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ).

Решением Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.10.2021 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, Ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы ее податель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, и недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными. По мнению подателя жалобы, в основу экспертизы положены ненадлежащие, достоверные и недостоверные доказательства. Ответчик считает, что суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении его ходатайства об отложении судебного разбирательства для подготовки с обоснованием ходатайства о проведении дополнительной экспертизы.

В судебном заседании представитель Ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель Истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее.

23.01.2019 между ООО «Лента» (покупателем) и ООО «СК «Северо-Запад» (продавцом) заключен договор купли-продажи объектов недвижимости (далее - Договор), по условиям которого продавец обязуется продать в собственность покупателю, а покупатель обязуется купить и оплатить в порядке и на условиях, установленных Договором, следующее недвижимое имущество:

1) нежилое здание, назначение: нежилое, наименование: «Предприятие розничной торговли», общей площадью 10418,9 кв. м, 2-этажное, кадастровый номер 51:20:0002015:2383, адрес: Мурманская обл., городской округ город Мурманск, 

<

...> (далее - Торговый комплекс);

2) земельный участок, кадастровый номер 51:20:0002015:2229, площадью 19 528 кв.м., адрес: Мурманская обл., МО 

<

...> категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - «Предприятия розничной торговли» (далее - Земельный участок-1);

3) сооружение, назначение: Сооружение по охране окружающей среды и рациональному природопользованию, наименование: «подпорная стенка», протяженность 412 м., кадастровый номер 51:20:0002015:2384, адрес: Мурманская обл., городской округ 

<

...> (далее - Подпорная стена);

4) земельный участок, кадастровый номер 51:20:0002015:2197, площадью 91 кв.м., адрес: Мурманская обл., МО 

<

...> категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - «Предприятия розничной торговли» (далее - Земельный участок-2).

Согласно п.2.1 Договора цена Земельного участка-1 составляет                           179 750 000 руб., оплата покупателем цены Земельного участка-1 производится путем перечисления на расчетный счет продавца не позднее 10 рабочих дней с даты государственной регистрации права собственности покупателя на Объекты.

В соответствии с п.2.2 Договора цена Торгового комплекса составляет                 843 916 764 руб. 71 коп., и подлежит оплате в следующем порядке и на следующих условиях:

- сумма в размере 12 203 389 руб. 83 коп. перечисляется на расчетный счет продавца покупателем не позднее 2 (Двух) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора.

- сумма в размере 806 100 979 руб. 98 коп. перечисляется на расчетный счет продавца покупателем не позднее 10 (десяти) рабочих дней с даты государственной регистрации права собственности покупателя на Объекты;

- сумма в размере 25 612 394 руб. 90 коп., уплачиваются покупателем продавцу по истечению 1 (одного) календарного года с даты государственной регистрации права собственности покупателя на Объекты, при условии выполнения продавцом, обязательств, предусмотренных подпунктами 3.1.4, 3.1.5 Договора, а также отсутствия иных претензий к состоянию здания и/или оборудованию в составе Торгового комплекса (п.2.2.3).

Согласно п.2.3 Договора цена Подпорной стены составляет 22 016 949 руб.  15 коп., оплата покупателем цены Подпорной стены производится путем перечисления на расчетный счет продавца не позднее 10 (Десяти) рабочих дней с даты государственной регистрации права собственности покупателя на Объекты.

В соответствии с п.2.4 Договора цена Земельного участка-2 составляет               250 000 руб., оплата покупателем цены Земельного участка-2 производится путем перечисления на расчетный счет продавца не позднее 10 (Десяти) рабочих дней с даты государственной регистрации права собственности покупателя на Объекты.

Согласно дополнительному соглашению от 30.01.2019 к Договору стороны договорились о следующем:

1. часть денежных средств, ранее уплаченных покупателем продавцу в рамках Предварительного договора № 262 от 09.09.16 г., в счёт в обеспечения исполнения обязательств покупателя, в размере 1 006 519 353 руб. 48 коп., в дату заключения настоящего Договора засчитываются в качестве:

- полной оплаты цены в сумме 179 750 000 (сто семьдесят девять миллионов семьсот пятьдесят тысяч) руб., НДС не облагается, за Земельный участок-1;

- полной оплаты цены в сумме 250 000 (двести пятьдесят тысяч) руб., НДС не облагается, за Земельный участок-2;

- полной оплаты цены в сумме 22 016 949 (двадцать два миллиона шестнадцать тысяч девятьсот сорок девять) руб. 15 коп., в том числе НДС 20% -               3 669 491 (три миллиона шестьсот шестьдесят девять тысяч четыреста девяносто один) руб. 53 коп., за Подпорную стену;

- частичной оплаты цены в сумме 804 502 404 (восемьсот четыре миллиона пятьсот две тысячи четыреста четыре) руб. 33 коп., в том числе НДС 20% -                     134 083 734 (сто тридцать четыре миллиона восемьдесят три тысячи семьсот тридцать четыре) руб. 06 коп., за Торговый комплекс.

2. окончательная оплата цены Торгового комплекса осуществляется покупателем в соответствии с п.п. 2.2.2, 2.2.3 Договора.

С учетом дополнительного соглашения от 30.01.2019 остаток неуплаченной ООО «Лента» цены за здание Торгового комплекса составил 39 414 360 руб. 38 коп. 

В последующем, ООО «Лента» платежным поручением от 07.02.2019 № 22 оплатило Ответчику денежные средства в размере 13 801 965 руб. 48 коп. в счет частичной  оплаты стоимости торгового комплекса.

За вычетом произведенной оплаты остаток стоимости Торгового комплекса составил 25 612 394 руб. 90 коп.

В соответствии с п. 3.1.1 Договора Ответчик обязан передать Объекты покупателю по акту приема-передачи объектов недвижимости в день государственной регистрации права собственности Покупателя на Торговый комплекс, Подпорную стену, Земельный участок-1 и Земельный участок-2.

Согласно п. 3.1.4 Договора продавец обязуется устранить все строительные недоделки Торгового комплекса и его оборудования в оговорённый сторонами срок (п.1.4), в противном случае, покупатель имеет право устранить их самостоятельно и возместить документально подтвержденные расходы на устранение таких недостатков, включая расходы на материалы и оборудование, за счет продавца. При этом сумма, указанная в п. 2.2.3 подлежит оплате покупателем за вычетом документально подтвержденных расходов покупателя на устранение вышеуказанных недостатков, независимо от возражений продавца.

В п. 5.1 Договора стороны согласовали, что продавец несет ответственность за исправное состояние Торгового комплекса (при условии их эксплуатации в соответствии с назначением, установленным Проектной документацией) на протяжении следующих сроков с даты государственной регистрации права продавца на Торговый комплекс и Подпорную стену:

- здание Торгового комплекса и Инженерные сети, включая все инженерные системы, оборудование, материалы и работы - 24 (Двадцать четыре) месяца;

- конструкция дорожной одежды и покрытие Земельного участка - 60 (шестьдесят) месяцев;

- кровля: 60 (шестьдесят) месяцев;

- технологическое и слаботочное оборудование - не ниже указанного в документации предприятия-изготовителя (поставщика), и подтверждается предприятиями, производящими его монтаж, наладку и ввод в эксплуатацию;

- подпорная стена: 24 (Двадцать четыре) месяца.

Если в установленные п.5.1 Договора сроки обнаружатся недостатки (невыполненные фактически работы, недоделки), связанные с некачественно выполненными работами или примененными материалами, смонтированным оборудованием или иными обстоятельствами, за которые отвечает продавец, то продавец обязан их устранить за свой счет и в согласованные сроки (п. 5.2 Договора).

В случае уклонения продавца от выполнения работ в назначенные сроки по исправлению недостатков, указанных в акте обнаруженных недостатков, или не устранения недостатков в назначенные покупателем сроки, покупатель вправе поручить выполнение таких работ третьим лицам с последующим взысканием стоимости работ с продавца, в том числе путем проведения зачета встречных требований суммы, предусмотренной п. 2.2.3 настоящего Договора (п. 5.4 Договора).

Пунктом 2.2.3 Договора определено, что сумма в размере 25 612 394 руб.             90 коп. уплачиваются покупателем продавцу по истечению 1 календарного года с даты государственной регистрации права собственности покупателя на Объекты, при условии выполнения продавцом, обязательств, предусмотренных подпунктами 3.1.4, 3.1.5. Договора, а также отсутствия иных претензий к состоянию здания и/или оборудованию в составе Торгового комплекса.

Государственная регистрация права собственности Истца на Объекты осуществлена 30.01.2019. 

Истец принял Объекты по акту приема-передачи от 30.01.2019.

В соответствии с п.2 акта приема-передачи стороны подтвердили, что здание Торгового комплекса на момент передачи Объектов имеет строительные недоделки, которые продавец обязуется устранить за свой счет в срок не позднее 30.06.2019, о чем стороны подписывают акт устранения строительных недоделок (п.1.4 Договора).

Письмом от 21.06.2019 Ответчик сообщил об устранении 385 замечаний из 503, а также подтвердил свою готовность к устранению всех замечаний, возникших при сдаче Объекта и в процессе эксплуатации.

Письмом № 04-19/05-201 от 26.06.2019 Истец уведомил Ответчика о проведении 02.07.2019 комиссии по факту выявления не устранённых замечаний, недоделок и несоответствий.

02.07.2019 комиссией с участием представителя ООО «СК «Северо-Запад» было установлено, что Ответчиком не устранены замечания, о чем составлены акты:

- о неустранении замечаний, выявленных в ходе приемки объекта (84 замечания);

- о неустранении замечаний, выявленных в ходе эксплуатации объекта (16 замечаний).

В связи с неустранением замечаний силами продавца, ООО «Лента» (заказчик) заключило с ООО «Мегастрой» (исполнитель) договор № 262УЗ от 01.08.2019, в соответствии с которым исполнитель принял на себя обязательство выполнить комплекс строительно-монтажных работ на Предприятии розничной торговли по адресу: Мурманск, ул. Радищева, д.2.

Цена работ определена в размер 33 743 335 руб. (п. 3.1 договора № 262УЗ от 01.08.2019) и впоследствии изменялась дополнительными соглашениями  в связи с изменением объема работ.

Ссылаясь на несение расходов на устранение недостатков, имевшихся в приобретённым Объекте (Торговый комплекс) и возникших в процессе эксплуатации, Истец, ссылаясь на положения пп. 3.1.4 и 5.2 Договора, направил Ответчику претензии с требованиями о возмещении убытков,  составляющих разницу между расходами по устранению строительных недостатков Торгового комплекса и остатком задолженности по оплате цены Торгового комплекса, оставление без удовлетворения которых послужило основанием для обращения Истцом в арбитражный суд с настоящим иском.

В ходе рассмотрения дела Истец заявил об уменьшении размера исковых требований с учетом результатов судебной экспертизы по делу и просил взыскать с Ответчика 1 225 761 руб. 10 коп., составляющих разницу между стоимостью работ по устранению строительных недостатков Торгового центра и недостатков, выявленных в ходе его эксплуатации, установленной в ходе проведения судебной экспертизы (26 838 156 руб.) и остатком задолженности по оплате цены Торгового комплекса (25 612 394 руб. 90 коп.).

Суд первой инстанции, признав заключение судебной экспертизы достоверным доказательствам, удовлетворил исковые требования.

Проверив  законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

В соответствии с п.1 ст.475 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Правила статьи 475 ГК РФ применяются к договорам купли-продажи недвижимости в силу положений статьи 557 ГК РФ.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Под убытками в силу пункта 2 статьи 15 ГК РФ следует понимать расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с пунктом 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, требование о взыскании убытков может быть удовлетворено, только если доказана совокупность следующих условий: факт нарушения другим лицом возложенных на него обязанностей (совершение незаконных действий или бездействие), наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у заявителя убытками, а также размер убытков.

Ответчик не оспаривает наличие недостатков в переданном Истцу объекте недвижимости. Перечень этих недостатков зафиксирован сторонами в актах от 02.07.2019, подписанных представителями обеих сторон. Факт наличия названных недостатков в переданном объеме Ответчиком (продавцом) не оспаривается. О наличии иных недостатках, не указанных в актах от 02.07.2019, Истец (покупатель) не заявляет.

В соответствии с п. 5 ст. 393 ГК РФ размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.

Поскольку между сторонами имелся спор по вопросу об объеме и стоимости ремонтных работ, по устранению недостатков, указанных в актах от 02.07.2019, и выполненных по заданию покупателя, судом первой инстанции определением от 25.12.2020 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Научно-исследовательский институт судебных экспертиз».

Согласно заключению экспертов от 12.07.2021 № СЭ-1276-2021, составленному по результатам проведения судебной экспертизы: 

- объемы работ, перечисленных в Актах от 02.07.2019 года, отражающих не устраненные замечания, выявленные в ходе приемки объекта, а также выявленные в ходе эксплуатации объекта Торговый центр «Лента», расположенного в 

<

...> не полностью соответствует объемам работ, выполненным по договору № 262УЗ, заключенному 01.08.2019 между «Лента» и ООО «Мегастрой»;

- объемы работ, перечисленных в Актах от 02.07.2019 года и выполненных по Договору №262УЗ и Д/С №2 представлены в Ведомости объемов работ, перечисленных в Актах от 02.07.2019 года, отражающих не устраненные замечания, выявленные в ходе приемки объекта, а также выявленные   при эксплуатации объекта Торговый центр «Лента», расположенного в   

<

...>, соответствующие объемам работ, выполненным по договору № 262УЗ, заключенному 01.08.2019 между «Лента» и ООО «Мегастрой»;

- рыночная стоимость работ по устранению замечаний, выявленных в ходе приемки объекта Торговый центр «Лента», расположенного в 

<

...> составила 25 612 394 (двадцать пять миллионов шестьсот двенадцать тысяч триста девяносто четыре) руб. 90 коп.;

- рыночная стоимость работ выявленных в ходе эксплуатации объекта Торговый центр «Лента», расположенного в 

<

...> составила фактическим затратам ООО «Лента», связанным с устранением указанных замечаний и указанных в актах от 02.07.2019 в качестве неустраненных составила 26 838 156 (двадцать шесть миллионов восемьсот тридцать восемь тысяч сто пятьдесят шесть) руб. с учетом НДС.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Представленное в материалы дела заключение судебной экспертизы соответствует требованиям, предъявляемым статьи 86 АПК РФ, предъявляемым к его форме и содержанию, не противоречит сведениям, содержащимся в иных материалах дела, в связи с чем, сведения, изложенные в нем, правильно оценены судом первой инстанции как достоверные.

Из материалов дела следует, что эксперты при рассмотрении дела в суде первой инстанции в судебном заседании подробно пояснили свои выводы, дали пояснения по вопросам Ответчика в отношении исследовательской части заключения. При этом, эксперты пояснили, что составленные Истцом и Ответчиком акты от 02.07.2019 о неустранении замечаний не содержат ссылок на объемы недоделок, дефектовочные ведомости к ним отсутствуют, объемы работ определены с учетом имеющейся проектной и частично-исполнительной документации.

Ссылки Ответчика на отсутствие исполнительной документации на часть работ, стоимость которых учтена экспертами в качестве подлежавших выполнению для устранения недостатков объекта, не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку в силу положений статьи 15 ГК РФ к убыткам относятся не только те расходы, которые лицо, чье право нарушено, понесло, но и те расходы, которые оно должно будет понести для восстановления нарушенного права.

Доводы Ответчика сводятся к несогласию с выводами эксперта и основанием для назначения дополнительной или повторной судебной экспертизы согласно ст. 87 АПК РФ не являются.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем, у апелляционного суда отсутствуют основания для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 01.10.2021 по делу №  А56-45879/2020  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Ю.С. Баженова

Судьи

 

К.В. Галенкина

 Н.С. Полубехина