АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-6572/2017

г. Белгород

29 июля 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 23 июля 2020 года

Полный текст решения изготовлен 29 июля 2020 года

Арбитражный суд Белгородской области

в составе судьи Ю.И. Назиной

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарём судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО "БелИнвест" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к Комитету имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода, Муниципальному образованию Городской округ «Город Белгород» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

третье лицо: ООО "Белгородское землеустроительное проектно-изыскательное предприятие" 

о признании недействительным договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения в части; обязании установить цену продажи объекта недвижимости за вычетом произведенных неотделимых улучшений 

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен надлежащим образом; 

от ответчиков: ФИО2, доверенность от 23.12.2019;

от третьего лица: не явился, извещен надлежащим образом;

УСТАНОВИЛ:

ООО "БелИнвест" обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к Комитету имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода, Муниципальному образованию Городской округ «Город Белгород»  о признании недостоверным отчета ООО «Белгородское землеустроительное проектно-изыскательное предприятие»  № 029/17 об определении рыночной стоимости нежилого помещения площадью 227,5 кв.м., расположенного по адресу:  

<

...>; признании недействительным абз. 1 пункта 2.1 в редакции договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения с кадастровым номером 31:16:0101001:6445 муниципального фонда города Белгорода, расположенного по адресу: 

<

...>, регистрационный № 08 от 06.06. 2017 года;  о признании рыночной стоимости неотделимых улучшений объекта недвижимости с кадастровым номером 31:16:0101001:6445, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 12.09.2016 года в размере 1 861 424 руб. 94 коп; о признании рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 31:16:0101001:6445, расположенного по адресу: 

<

...>, за вычетом произведенных  неотделимых улучшений по состоянию на  12.09.2016 года в размере 6 470 879 руб. 06 коп.; об обязании ответчика установить цену в договоре купли-продажи арендуемого нежилого помещения с кадастровым номером 31:16:0101001:6445 муниципального фонда г. Белгорода, расположенного по адресу: 

<

...>, регистрационный номер № 08 от 06.06.2017 года, в размере его рыночной стоимости за  вычетом  произведенных неотделимых улучшений по состоянию на 12.09.2016 года в размере 6 470 879 руб. 06 коп.

            В порядке ст. 51 АПК РФ, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ООО «Белгородское землеустроительное проектно-изыскательное предприятие». 

Представители истца и третьего лица в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. 

По смыслу ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Поэтому лицо, определившие права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов судопроизводства.

Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте судебного разбирательства дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве и иных процессуальных прав, поэтому не является препятствием для рассмотрения дела судом.

На основании ст.ст.121-123, 156 АПК РФ, суд считает возможным рассмотрение дела по существу в отсутствие представителей истца и третьего лица, надлежаще уведомленных о времени и месте судебного разбирательства. 

В судебном заседании представитель ответчика полагал требования истца не подлежащими удовлетворению по доводам, изложенным в отзыве и дополнениях к нему.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей ответчика, арбитражный суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что комитет имущественных и земельных отношений администрации г. Белгорода (арендодатель)  и ООО «»БелИнвест» (арендатор) 01.03.2016 года заключили договор аренды нежилого помещения № 7995, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду нежилое помещение муниципального фонда г. Белгорода, с кадастровым номером31:16:0000000:0000:000321-00/001:0001/А/1007, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 227,5 кв.м., с целевым назначением торгово-офисного центра. 

Договор заключен на срок с 01.03.2016 года по 01.02. 2016 года по 01.02.2017 года (п. 7.1 договора).

Ранее обществом в  2009 – 2015 г.г.  заключались договоры аренды данного помещения аналогичного содержания, а также с разрешения администрации от 08.04.2009 года № 705 и от 09.04.2009 года № 2212 истцом произведена перепланировка и реконструкция спорного нежилого помещения.

12.09.2016 года общество обратилось в комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.

Администрация города Белгорода приняла решение от 05.05.2017 года об условиях приватизации объекта муниципальной собственности нежилого помещения площадью 227,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, на основании которого ООО «БелИнвест» в соответствии с Законом N 159-ФЗ получило преимущественное право приобретения арендуемого муниципального имущества путем заключения договора купли-продажи арендуемых им помещений.

Комитет направил истцу проект договора купли-продажи арендуемого помещения. В пункте 2.1 проекта договора от 06.06.2017 установлена цена продажи помещения в размере 16 296 000 рублей, определенная на основании отчета ООО «Белгородское землеустроительное проектно-изыскательское предприятие» от 21.04.2017 года № 029/17.

Истец подписал проект договора с протоколом разногласий, предложив продать помещения по цене 3 858 268 рублей 05 копеек, определенной на основании кадастровой стоимости объекта недвижимости, указанным в Едином государственном реестре недвижимости.

Ссылаясь на наличие возникших у сторон при заключении договора купли-продажи арендуемого объекта недвижимости разногласий, касающихся цены объекта, полагая, что указанная в распоряжении комитета стоимость помещения завышена, а величина рыночной стоимости объекта, установленная отчетом от 21.04.2017 года № 029/17, является недостоверной, общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Закона N 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1)арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.

В соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

На основании вышеизложенного общество «БелИнвест» обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества.

Согласно пункту 2 части 9 этой же статьи субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

С целью сохранения за собой преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, установленного п. 2. ч. 9 ст. 4 Закона N 159-ФЗ, истец подписал представленный ответчиком договор в установленный законом срок, вместе с тем  не согласившись с ценой имущества в договоре, представил ответчику протокол разногласий.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В силу статьи 421 ГК РФ и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с абзацем вторым части второй статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на усмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ в случаях, когда, в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора) и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 455 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имеются разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Для установления рыночной стоимости выкупаемого имущества судом была назначена судебная экспертиза.

Согласно экспертному заключению от 29.11.2018 N 5181/6-3 по делу  стоимость неотделимых улучшений (произведенных работ и понесенных затрат) в арендуемом имуществе – нежилом помещении площадью 227,5 кв.м., расположенном по адресу: 

<

...> по состоянию на 12.09.2016 года рассчитана в локальном сметном расчете№ 1 (в ценах на 3 квартал 2016 года) и составляет 1 861 424 рцб. 94 коп. Рыночная стоимость объекта недвижимости площадью 227,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 31:16:0101001:6445, с учетом неотделимых улучшений по состоянию на 12.09.2016 года с учетом НДС составляет 8 332 304 руб. 

Вместе с тем, из пояснений эксперта, данных в судебном заседании, следует, что при осмотре помещения экспертом не «обращено внимания» на материал оконных блоков и профилей, а наименование и объем работ взяты из сметы, представленной истцом. При осмотре помещения в ходе проведения по делу судебной экспертизы директор ООО «Белинвест» в присутствии иных лиц, участвующих в осмотре, указал эксперту на то, что в торговом зале установлены алюминиевые б/у окна (а не ПВХ). В экспертном заключении данные сведения отсутствуют.

Также эксперт пояснил, что не может отразить в сметном расчете неотделимых улучшений обстоятельства, которые существовали на дату оценки (12.09.2016 г.), поскольку у нее отсутствует возможность проверить данные сведения и  в связи с чем оценивала улучшения помещения, существовавшие на день осмотра (09.07.2018 г.).

  Однако, данное обстоятельство не помешало эксперту включить в сметный расчет неотделимое улучшение, на которое ответчик, как собственник объекта, согласия не давал. Речь идет о произведенной реконструкции - возведении кирпичной перегородки. Из плана нежилого помещения, изображённого в технических паспортах, составленных на 21.12.2009 г. (до даты осмотра и оценки) и на 27.08.2018 г. (после даты осмотра и оценки), следует, что все стены и перегородки своего положения не изменили, новые перегородки и стены отсутствуют.

На странице 9 экспертного заключения указано, что «...устройство потолков типа «Армстронг» ... относятся к отделимым улучшениям, так как обладают соответствующими признаками (имеется технологическая возможность демонтажа объекта (конструктивного элемента) без повреждения этого объекта и объекта, на котором он расположен, а также имеется техническая возможность повторного использования демонтированного объекта (конструктивного элемента) в полном объеме...».

Однако, данный вид работ включен в локальный сметный расчет стоимости неотделимых улучшений.

Также, из заключения эксперта от 29.11.2018 года № 5181/6-3 следует, что Экспертом неполно дан ответ на первый вопрос (страница 37 заключения) - стоимость неотделимых улучшений рассчитана без учета их фактического состояния, износа, степени повреждения и прочих факторов физического состояния помещения по состоянию на 12.09.2016.

 Кроме этого, при проведении анализа рынка недвижимости, экспертом выявлены (обнаружены) всего 3 предложения (как для сравнительного, так и для доходного подхода), и именно они использованы им в качестве аналогов при определении рыночной стоимости нежилого помещения.

С учетом изложенных обстоятельств в соответствии со статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и на основании ходатайства ответчика суд назначил повторную судебную экспертизу по оценке рыночной стоимости неотделимых улучшений и объекта недвижимости, проведение которой поручено эксперту Союза «Белгородская торгово-промышленная палата».

Согласно заключению эксперта  Союза «Белгородская торгово-промышленная палата» от 14.01.2020 года № 067.04-0911 рыночная стоимость неотделимых улучшений  в арендуемом имуществе – нежилом помещении площадью 227,5 кв.м., расположенном по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 31:16:0101001:6445 по состоянию на 12.09.2016 года, а также объем произведенных работ и понесенных  затрат, который привел к созданию действительно неотделимых улучшений арендуемого имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и прочих факторов физического состояния помещения по состоянию на12.09.2016 года составляет  1 375 437 руб. 

Рыночная стоимость объекта недвижимости площадью 227,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 31:16:0101001:6445, с учетом неотделимых улучшений по состоянию на 12.09.2016 года составляет 11 596 000 руб. без учета НДС.

В суде эксперт ФИО3 дала пояснения по обстоятельствам проведения экспертных исследований, поддержав свои выводы и ответив на вопросы суда и сторон.

Несогласие истца с выводами экспертного заключения само по себе не свидетельствует о порочности исследований.

Оценка методики исследования, способов и приемов, примененных экспертом, не является предметом судебного рассмотрения, поскольку определяется лицом, проводящим исследование и обладающим специальными познаниями для этого. Доводов о незаконности применения экспертом определенной методики исследования не заявлено.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ), который распространяет свое действие и на лиц, осуществляющих производство судебных экспертиз вне государственных судебно-экспертных учреждений (статья 41), эксперт независим от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела, и дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, что соответственно предполагает независимость в выборе методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых для выяснения поставленных вопросов и решения экспертных задач.

Принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений (часть 2 статьи 7 Закона N 73-ФЗ) предполагает его самостоятельность в выборе методов проведения экспертного исследования, которые должны основываться на требованиях законодательства.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что при производстве судебной экспертизы вывод о величине рыночной стоимости объекта и неотделимых улучшений в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

На основании вышеуказанного, заключение эксперта от 14.01.2020 года № 067.04-0911 является полным, мотивированным и не содержит противоречий, полностью соответствует Федерального закона N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, в связи с чем,  отсутствуют сомнения в обоснованности заключения эксперта.

Представленная истцом рецензия № 1 на экспертное заключение  не может быть оценена в качестве опровергающего выводы эксперта доказательства, поскольку она получена не в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и является субъективным мнением специалиста. Действующее законодательство Российской Федерации не предусматривает рецензирование заключений судебных экспертиз.

Более того, составление одним экспертом критической рецензии на заключение другого эксперта одинаковой с ним специализации без наличия на то каких-либо процессуальных оснований квалифицируется судом как нарушение профессиональной этики.

Оценив, экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи суд считает представленное экспертное заключение надлежащим доказательством по делу, в связи с чем, цена сделки определяется в соответствии с оценкой заключения эксперта, представленного суду.

В соответствии со статьей 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

В статье 446 ГК РФ установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ подлежит рассмотрению судом, суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В соответствии с частью 1 статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

При изложенных обстоятельствах, арбитражный суд считает возможным определить редакцию договора в спорной части исходя из экспертного заключения Союз «Белгородская торгово-промышленная палата Белгородской области « от 14.01.2020 года № 067.04-0911, полученного в результате назначенной арбитражным судом экспертизы, принимая во внимание ее независимый характер, а также исходя из разъяснений, изложенных в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (пункт 2).

Согласно п. 2.2.5 договора аренды нежилого помещения от 01.03.2016 года № 7995 арендатор по согласованию с арендодателем в установленном порядке вправе производить капитальный ремонт имущества за свой счет. Арендатору не возмещаются  затраты на произведенный текущий и капитальный ремонт принятого в аренду имущества. 

В силу ст. 2.2.6 договора аренды арендатор вправе с письменного  согласия арендодателя, по оформленному в установленном порядке разрешению, производить за свой счет реконструкцию и переоборудование имущества. Затраты, понесенные при выполнении указанных работ арендатору не возмещаются. Неотделимые улучшения, произведенные арендатором в ходе выполнения работ по реконструкции, остаются муниципальной собственностью.

Факт уведомления  истцом арендодателя о планируемой перепланировке и реконструкции нежилого помещения подтверждается представленными в материалы дела  разрешениями администрации от 08.04.2009 года № 705 и от 09.04.2009 года № 2212.

В связи с изложенным, суд полагает возможным определить в договоре купли-продажи стоимость нежилого помещения  в сумме 10 220 563 руб., исключив  из нее определённую экспертом стоимость неотделимых улучшений  (11 596 000 руб. (рыночная стоимость с учетом неотделимых улучшений) – 1 375 437 руб. (стоимость неотделимых улучшений).

В связи с вышеизложенным, абзац 1 п.2.1 пункта 2.1 в редакции договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения с кадастровым номером 31:16:0101001:6445 муниципального фонда города Белгорода, расположенного по адресу: 

<

...>, регистрационный № 08 от 06.06.2017 года суд признает недействительным.

При рассмотрении исковых требований ООО «БелИнвест» о признании недостоверным отчета от 21.04.2017 года № 029/17, выполненного ООО «Белгородское землеустроительное проектно-изыскательное предприятие» суд исходит из следующего.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 указано, что дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно материалам дела истец обратился к ответчику с заявлением о выкупе имущества – 12.09.2016 года, однако оценка рыночной стоимости имущества, положенная комитетом в основу заключаемого договора и оспариваемая обществом, проведена на более позднюю дату – 21.04.2017 года.

Таким образом, ввиду неверного указания даты, на которую должна быть установлена рыночная стоимость арендованного истцом имущества, отчет от 21.04.2017 года № 029/17, выполненный ООО «Белгородское землеустроительное проектно-изыскательное предприятие», не принимается судом во внимание. 

Недостоверность данного отчета истцом не доказана.

При изложенных обстоятельствах исковые требования истца ООО «БелИнвест» подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО "БелИнвест" удовлетворить частично.

Признать абзац 1 пункта 2.1 в редакции договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения с кадастровым номером 31:16:0101001:6445 муниципального фонда города Белгорода, расположенного по адресу: 

<

...>, регистрационный № 08 от 06.06.2017 года недействительным.

Установить цену в договоре купли-продажи арендуемого нежилого помещения с кадастровым номером 31:16:0101001:6445 муниципального фонда города Белгорода, расположенного по адресу: 

<

...>, регистрационный № 08 от 06.06.2017 года в размере его рыночной стоимости за вычетом произведенных неотделимых улучшений по состоянию на 12.09.2016 года в размере 10 220 563 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

Судья

Ю.И. Назина