ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                     Дело № А68-4963/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 25.02.2019 

Постановление изготовлено в полном объеме 25.02.2019 

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Дайнеко М.М., судей Заикиной Н.В. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Осиповой Д.И., при участии от истца – Бурдина Г.А. (доверенность от 29.01.2019, паспорт), от ответчика -                               Михайлова И.Б. (доверенность от 01.07.2018, удостоверение), Панферова Е.И. (доверенность от 25.07.2017, паспорт), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Спар-Тула» на решение Арбитражного суда Тульской области от 04.12.2018 по делу № А68-4963/2018 (судья Шабанова Т.Ю.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью коммерческое предприятие «РИФМ» (ИНН: 7102006903, ОГРН: 1027100689780) к обществу с ограниченной ответственностью «Спар-Тула» (ИНН: 7104044982, ОГРН: 1047100326503) о взыскании задолженности, пени и убытков

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью коммерческое предприятие «РИФМ» (далее – истец, арендодатель) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Спар-Тула» (далее – ответчик, арендатор) о взыскании: 

- задолженности за содержание и ремонт общедомового имущества по Договору аренды нежилого помещения ТулР 1/13 от 27.05.2013 за период с 01.05.2015 по 30.06.2016 в размере 197 784 руб. 00 коп., 

- неустойки за просрочку исполнения оплаты расходов, предусмотренных п. 5.7 Договора ТулР 1/13 от 27.05.2013 по состоянию на 27.04.2018 в размере 852 299 руб. 45 коп., 

- неустойки за просрочку исполнения оплаты расходов, предусмотренных п. 5.7 Договора ТулР 1/13 от 27.05.2013 за период с 28.04.2018 до момента фактического исполнения судебного решения в размере 0,5% от суммы неисполненного обязательства,

 - задолженности за содержание и ремонт общедомового имущества по договору аренды нежилого помещения ТулР 1/16 от 01.07.2016 за период с 01.07.2016 по 31.01.2018 в размере 308 513 руб. 52 коп.,

- неустойки за просрочку исполнения оплаты расходов, предусмотренных п. 5.7 договора ТулР 1/16 от 01.07.2016 по состоянию на 27.04.2018 в размере 544 549 руб. 83 коп.,

  -неустойки за просрочку исполнения оплаты расходов, предусмотренных п. 5.7 Договора  ТулР 1/16 от 01.07.2016 за период с 28.04.2018 до момента фактического исполнения судебного решения в размере 0,5% от суммы неисполненного обязательства,

 - неустойки за просрочку внесения арендной платы за январь 2018 года по договору аренды нежилого помещения ТулР 1/16 от 01.07.2016 за период с 07.01.2018 по 26.02.2018 в размере 120 760 руб. 50 коп. 

Определением от 19.07.2018 арбитражный суд привлек к делу в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Уют Дом» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>). 

25.07.2018 истец уточнил иск в части взыскания задолженности за содержание и ремонт общедомового имущества по договору аренды нежилого помещения ТулР 1/16 от 01.07.2016 за период с 01.07.2016 по 31.01.2018, просил суд взыскать задолженность в размере 310 432 руб. 32 коп., остальные исковые требования оставлены без изменения.

Решением суда от 04.12.2019 иск удовлетворен в части взыскания  долга в размере 508 216 руб. 32 коп., неустойки в размере 177 271 руб. 77 коп., расходов по уплате государственной пошлины в размере 22 805 руб. 95 коп., неустойки в размере 0,5 %, начисленной на сумму долга в размере 508 216 руб. 32 коп., начиная с 28.04.2018 г. по день фактической оплаты долга (включая день оплаты). В остальной части иска отказано. 

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой его отмене. В обоснование своей позиции указывает на необоснованность вывода суда о наличии у него обязательства по оплате коммунальных и иных эксплуатационных платежей.

Представитель ответчика доводы жалобы поддержал в полном объеме, решение просил отменить, в иске отказать.

Представитель истца с доводами жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве. Решение просил оставить без изменения.

В судебном заседании 18.02.2019 в порядке ст. 163 АПК РФ объявлен перерыв до 25.02.2019, сторонам предложено рассмотреть вопрос о мирном урегулировании спора.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого решения.

Как следует из материалов дела, 27.05.2013 между ООО «Спар-Тула» и ООО КП «Рифм» заключен договор аренды нежилого помещения № ТулР 1/13 (далее по тексту - Договор № 1), согласно которому Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду встроенные нежилые помещения с номерами на поэтажном плане №№ 1, 3-27, 27а, 28, 29, 29а, 30, 31 согласно техническому паспорту отделения по г. Туле Тульского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» по данным инвентаризации по состоянию на 05.01.2007, расположенные на первом этаже лит.«А» в жилом доме № 45а по ул. Металлургов, общей площадью 738,0 кв. м, далее именуемое «Имущество» (п. 1.1 Договора). 

Арендатор после заключения договора аренды недвижимого имущества  обязан заключить договоры о его энергообеспечении, водообеспечении и теплоснабжении с ОАО «Тульская энергосбытовая компания», ОАО «Тулагорводоканал», ЗАО «Тулатеплосети» и (или) иными специализированными организациями, и надлежащим образом оплачивать коммунальные 4 услуги организациям их оказывающим, а также оплачивать эксплуатационные и прочие расходы (п. 5.7 Договора).

 Согласно п. 1.3 Договора срок аренды устанавливается с 01.06.2013 по 01.06.2016. Согласно передаточным актам от 01.06.2013 и 30.06.2016 фактический срок использования помещений составил с 01.06.2013 по 30.06.2016. 

По истечении срока действия Договора № ТулР 1/13, 01.07.2016 между ООО «СпарТула» и ООО КП «Рифм» заключен Договор аренды нежилого помещения № ТулР 1/16 (далее по тексту - Договор № 2), согласно которому Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду встроенные нежилые помещения с номерами на поэтажном плане №№ 1, 3-27, 27а, 28, 29, 29а, 30, 31 согласно техническому паспорту отделения по г. Туле Тульского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» по данным инвентаризации по состоянию на 05.01.2007, расположенные на первом этаже лит. «А» в жилом доме № 45а по ул. Металлургов, общей площадью 738,0 кв. м, далее именуемое «Имущество» (п.1.1 Договора). 

Арендатор после заключения договора аренды с Арендодателем обязан заключить договоры об его энергообеспечении, водообеспечении и теплоснабжении с ОАО «ТНС энерго Тула», АО «Тулагорводоканал», ЗАО «Тулатеплосеть» и (или) иными специализированными организациями, и надлежащим образом оплачивать коммунальные услуги организациям их оказывающим, а также оплачивать эксплуатационные расходы и иные прочие платежи (п. 5.7 Договора). 

Согласно п. 1.3 Договора срок аренды устанавливается с 01.07.2016 по 30.06.2021. За пользование указанным арендованным Имуществом Арендатор выплачивает Арендодателю арендную плату в размере 492 000 руб. 00 коп. в месяц, НДС не облагается (п. 5.1 Договора). Арендная плата перечисляется ежемесячно безналичным порядком на счет Арендодателя не позднее 7-го числа текущего месяца (п. 5.2 Договора). 

Согласно передаточным актам от 01.07.2016 по 31.01.2018 и 05.02.2018, фактический срок использования помещений №№ 1, 3-6, 8-27, 28, 29, 29а, 30, 31 общей площадью 703,5 составил с 01.07.2016 по 31.01.2018, а помещений № 7 и 27а общей площадью 34,5 кв. м – с 01.07.2016 по 05.02.2018. 

Как указывает Истец, в нарушение п.п.5.7 Договоров ООО «Спар-Тула» не заключило Договор на управление с управляющей компанией, что повлекло ущерб ООО КП «Рифм» в виде образовавшейся задолженности по оплате за содержание и текущий ремонт общедомового имущества вышеуказанных помещений за период пользования ими ООО «Спар-Тула» за период с 01.05.2015 по 30.06.2016 в размере 197 784 руб. 00 коп,. за период с 01.07.2016 по 31.01.2018 в размере 310 432 руб. 32 коп. 

 В соответствии с п. 7.3 Договоров № 1 и № 2, Истец начислил неустойку за просрочку оплаты расходов, предусмотренных п.п.5.7 Договоров, в размере 0,5% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, что по состоянию на 27.04.2018 составляет: по Договору № 1 – 852 299 руб. 45 коп., по Договору № 2 – 544 549 руб. 83 коп. 

Истцом также начислена неустойка за период с 07.01.2018 по 26.02.2018 в размере 120 760 руб. 50 коп., поскольку Ответчиком арендная плата за январь 2018 года в размере 492 000 руб. 00 коп. внесена 26.02.2018, что является нарушением п.7.3 Договора № 2. 27.03.2018.

Истцом в адрес Ответчика направлена досудебная претензия № 22 с требованием об оплате задолженности и начисленных неустоек. 

Ответчиком указанная претензия оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения Истца в Арбитражный суд Тульской области с настоящим иском. 

В силу статей 309, 310, 606, 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Согласно разъяснениям пункта 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Факт передачи и возврата имущества по Договорам № ТулР 1/13 и № ТулР 1/16 подтверждается передаточными актами от 01.06.2013, от 30.06.2016, от 01.07.2016, от 31.01.2018, от 05.02.2018. Фактический срок использования помещений Ответчиком по Договорам составил с 01.06.2013 по 30.06.2016, с 01.07.2016 по 05.02.2016.

В соответствии с п. 5.1, п. 5.2 Договора № ТулР 1/16 за пользование арендованным имуществом Арендатор выплачивает Арендодателю арендную плату в размере               492 900 руб. 00 коп. в месяц, НДС не облагается. Арендная плата перечисляется ежемесячно безналичным порядком на счет Арендодателя не позднее 7-го числа текущего месяца. 

Арендная плата за январь 2018 года должна быть оплачена по 09.01.2018 (с учетом требований ст.193 ГК РФ). Фактически оплата арендной платы за январь 2018 года произведена Ответчиком 26.02.2018, что подтверждается платежным поручением               № 5500 от 26.02.2018. 

В связи с изложенным истцом в порядке п. 7.3 договора  начислена неустойка за период с 07.01.2018 по 26.06.2018 в размере 120 760 руб. 50 коп.

Расчет пени проверен судом области и признан обоснованным.

Ответчиком заявлено о снижении пени в порядке ст. 333 ГК РФ, которое судом области удовлетворено. Размер ответственности арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы снижен до 23 659 руб. 20 коп., рассчитанной с применением ставки 0,1%. Апелляционная жалоба не содержит доводов относительно незаконности и необоснованности решения в данной части.

Относительно требования истца о взыскании 508 216 руб. 32 коп. судебная коллегия отмечает следующее.

Согласно ст. 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований.

Из положений ст. ст. 15, 1064 ГК РФ следует, что лицо, право которого нарушено, вправе требовать полного возмещения причиненных ему убытков. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Для взыскания убытков лицо, требующее их возмещения, должно доказать факт их причинения, наличие причинной связи между понесенными убытками и противоправным (виновным) поведением лица, причинившего вред, а также размер убытков.

Правовым обоснованием требования о взыскании убытков является ненадлежащее исполнение арендатором принятого по договору обязательства по оплате коммунальных платежей и внесения платы за содержание общедомового имущества.

В соответствии с п.п.5.7 Договоров аренды Арендатор после заключения договора аренды с Арендодателем обязан заключить договоры об его энергообеспечении, водообеспечении и теплоснабжении с ОАО «Тульская энергосбытовая компания», ОАО «Тулагорводоканал», ЗАО «Тулатеплосети» и (или) иными специализированными организациями, и надлежащим образом оплачивать коммунальные услуги организациям их оказывающим, а также оплачивать эксплуатационные и прочие расходы.

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. 

Исходя из буквального толкования п.п. 5.7 Договоров, суд области пришел к правомерному выводу о добровольном принятии ответчиком на себя обязательства по оплате коммунальных и иных эксплуатационных расходов.

Исходя из анализа правовых норм ст. 210, п. 3 ст. 308 Гражданского кодекса РФ,      ст. 158 Жилищного кодекса РФ, а также по смыслу п. 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы, то есть обязанность арендатора по оплате коммунальных услуг должна быть прямо предусмотрена договором аренды, в противном случае на период действия договора аренды она сохраняется за арендодателем как обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса РФ, пункт 3.1.1 договора аренды).

Кроме того, с учетом правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном 26.06.2015 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.11.2015 N 305-ЭС15-7462 следует, что обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не с ресурсоснабжающей организацией, которая не является стороной договора аренды.

При этом, ресурсоснабжающая организация в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды, в связи с чем, действует общее правило о том, что в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и ресурсоснабжающей организацией, заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Осуществляя права арендатора спорного нежилого помещения, размещенного в многоквартирном доме, ответчик не может не использовать общее имущество этого многоквартирного дома, а, следовательно, возможность возложения на него обязанности по уплате соответствующих расходов на период арендных отношений не противоречит закону и соответствует условиям, подписанного сторонами договора аренды.

Таким образом, суд обоснованно указал, что в данном случае условиями договоров обязанность по оплате коммунальных услуг и иных эксплуатационных расходов принята добровольно арендатором при заключении договора (п.5.7). Следовательно, ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора аренды, является основанием для применения к нему ответственности в виде взыскания убытков.

Как следует из материалов дела и не оспаривается ответчиком, последний оплату оказанных услуг не произвел. 

По расчету истца задолженность ответчика за содержание и ремонт общедомового имущества за период с 01.05.2015 по 30.06.2016 составила 197 784 руб. 00 коп., за период с 01.07.2016 по 31.01.2018 - 310 432 руб. 32 коп. (всего 508 216,32 руб.). произведенный расчет проверен судом области и признан обоснованным и соответствующим действующим на тот момент тарифам. Ответчиком контррасчета не представлено.

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск в данной части.

Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки за просрочку оплаты расходов, предусмотренных п. 5.7 по Договору № ТулР 1/13 за период с 31.05.2015 по 27.04.2018 в размере 852 299 руб. 45 коп., по Договору ТулР 1/16 за период с 31.07.2016 по 31.01.2018 в размере 544 549 руб. 83 коп.

Судом расчет истца проверен и признан арифметически неверным, в связи с чем произведен самостоятельный расчет размера ответственности арендатора:

- по Договору от 27.05.2013  с 12.07.2016  (30.06.2016 г. + 10 дней) по 27.04.2018  = 655 дней * 197 784 руб. 00 коп. * 0,5 % = 647 742 руб. 60 коп., 

- по Договору от 01.07.2016  с 13.01.2018  (31.01.2018 г. + 10 дней) по 27.04.2018  = 78 дней * 308513 руб. 52 коп. * 0,5 % = 120 320 руб. 27 коп. 

На основании изложенного, обоснованными признаны требования истца о взыскании неустойки в размере 768 062 руб. 87 коп. Оснований для применения ст. 401  ГК РФ не установлено.

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении пени в порядке ст. 333 ГК РФ, которое судом области удовлетворено, суд пришел к выводу о снижении неустойки до 153612 руб. 57 коп., правовых оснований для переооценки указанного вывода суда первой инстанции нет.

Истцом также заявлено требование о взыскании с Ответчика в пользу Истца неустойки в размере 0,5 % начисленную на сумму долга в размере 508 216 руб. 32 коп. за каждый день просрочки, начиная с 28.04.2018 по день фактического погашения долга (включая день оплаты долга).

 В силу пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О применении практики некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» от 24.03.2016 № 7 по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации Истец вправе требовать присуждение неустойки по день фактического исполнения обязательства. 

Присуждая неустойку, суд по требованию Истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства. Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в 19 том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 202 ГПК РФ, статья 179 АПК РФ). При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки. 

С учетом вышеизложенного суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о взыскании неустойки в размере 0,5 % за каждый день просрочки оплаты обязательства, начисленной на сумму долга в размере 508 216 руб. 32 коп., начиная с 28.04.2018 по день фактической оплаты долга (включая день оплаты).

В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями  266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 04.12.2018 по делу № А68-4963/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                М.М. Дайнеко

Судьи Н.В. Заикина

Е.В. Рыжова