АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ 

http://tver.arbitr.ru,      http://my.arbitr.ru

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А66-3568/2024

г.Тверь

11 ноября 2024 года

резолютивная часть объявлена 28.10.2024

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Погосян Л.Г., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Коротковым В.А., при участии представителей сторон: от истца – ФИО1 (доверенность от 23.08.2023), от ответчика – ФИО2 (доверенность от 19.09.2024), третьего лица ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании дело, возбужденное по иску ФИО4, г. Тверь к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области, г. Тверь (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), третьи лица: Главное управление по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области, ФИО3, г. Тверь,  спор неимущественный,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО4, г. Тверь обратился в Центральный районный суд г. Твери с иском к ответчику Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области, г. Тверь с требованиями: признать отказ Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области, в соразмерном уменьшении арендной платы по Договору аренды федерального недвижимого имущества № 1608-т от 29.03.2023 года, находящегося в собственности Российской Федерации, «Усадьба городская, 2-ая пол. XVIII в.., 2-ая пол. XIX в., сер. XX в. с кадастровым номером 69:40:0400056:267, площадью 84 кв.м., расположенная по адресу: 

<

...>», выраженный в письме от 02.08.2023 исх. № 69-КА-02/4324-р, - незаконным; обязать Территориальное управление Федерального агентства по правлению государственным имуществом в Тверской области соразмерно уменьшить арендную плату по Договору аренды федерального недвижимого имущества № 1608-т от 29.03.2023 года, согласно фактически используемой площади помещения - Торговый зал - площадью 53,5 кв. метра, до 55 411,55 рублей (66 493,86 рублей, с учетом НДС), до устранения недостатков по договору аренды.

Определением Центрального районного суда г. Твери от 12 декабря 2023 года гражданское дело №2-2435/2023 по иску  ФИО4, г. Тверь было передано на рассмотрение по подсудности в Арбитражный суд Тверской области.

Апелляционным определением Тверского областного суда от 29 февраля 2024 года определение Центрального районного суда г. Твери от 12 декабря 2023 года оставлено без изменения. 

12 марта 2024 года в Арбитражный суд Тверской области поступило дело №2-2435/2023, делу присвоен №А66-3568/2024.

Определением от 14 марта 2024 года исковое заявление было принято к производству Арбитражного суда Тверской области.

На основании запроса Центрального районного суда г. Твери от 15.03.2024 №2-2435 о возврате указанного дела в свой адрес в связи с поступлением кассационной жалобы на определение от 12 декабря 2023 года, дело №А66-3568/2024 было возвращено.

Определением от 26 марта 2024 года суд приостановил производство по делу №А66-3568/2024 до рассмотрения по существу кассационной жалобы на определение Центрального районного суда г.Твери от 12 декабря 2023 года по гражданскому делу №2-2435/2023. 

Определение Центрального районного суда г. Твери от 12 декабря 2023 года апелляционное определение Тверского областного суда от 29 февраля 2024 года, было оставлено без изменения кассационная жалоба ФИО3 - без удовлетворения.

Определением от 20 мая 2024 года суд возобновил производство по делу №А66 – 3568/2024.

Протокольным определением от 30 июля 2024 года суд принял заявленное истцом уточнение исковых требований, а именно: истец просит снизить размер арендной платы по договору аренды федерального недвижимого имущества № 1608-т от 29.03.2023 года, согласно фактически используемой площади помещения - Торговый зал - площадью 53,5 кв. метра, до 55 411,55 рублей (66 493,86 рублей, с учетом НДС), с момента заключения договора аренды до устранения недостатков, препятствующих к использованию арендованного имущества.

До начала судебного заседания от третьего лица  ФИО3 поступили дополнительные письменные пояснения.  

Судебное заседание проводится без участия представителя третьего лица Главного управления по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области  в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ).

В ходе судебного заседания представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика и третье лицо возражали против исковых требований.  

При разрешении спора суд исходит из следующего.

29 марта 2023 года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) был заключен договор аренды №1608-т (далее – договор аренды), согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект недвижимого имущества, являющийся выявленным объектом культурного наследия с кадастровым номером 69:40:0400056:267 площадью 84 кв.м, находящимся в собственности Российской Федерации, который расположен по адресу: 

<

...>; целевое назначение - виды деятельности, не запрещенные действующим законодательством, осуществление которых допускается в объектах культурного наследия.

Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0400056:7 общей площадью 191,00 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под магазин.

Договор действует с 29 марта 2023 года по 28 марта 2038 года, зарегистрирован Управлением Росреестра по Тверской области 31 марта 2023 года.

Согласно выписке из ЕГРН, объект недвижимости представляет собой отдельно стоящее кирпичное здание, кадастровый номер 69:40:0400056:267, количество этажей - 2, в том числе один подземный.   

В соответствии с техническим паспортом в здании в подвальном этаже расположены складские помещения площадью 30,4 кв.м. и 40,1 кв.м., на первом этаже расположены: торговый зал площадью 53,6 кв.м., прихожая, склад, подсобное помещение, моечная, туалет, умывальная. 

Истцу по договору аренды были переданы склад площадью 30,4 кв.м. и торговый зал площадью 53,6 кв.м., итого общая площадь помещений - 84 кв. метра.

Сторонами при подписании договора аренды был подписан акт приема-передачи недвижимого имущества (приложение №2 к договору аренды), согласно которому на основании договора аренды, зарегистрированного в ТУ Росимущества в Тверской области от 29.03.2023 № 1608-т Арендодатель передает Арендатору объект недвижимого имущества, являющийся выявленным объектом культурного наследия, находящийся в собственности Российской, именуемый: Усадьба городская, 2-ая пол. XVIII в., 2-ая пол,- кон. XIX в., сер. XX в., общей площадью 84,00 кв. м., кадастровый номер 69:40:0400056:267, РНФИ П12690009366, расположенный по адресу: 

<

...> (далее - Объект). Целевое назначение - виды деятельности, не запрещенные действующим законодательством, осуществление которых допускается в объектах культурного наследия. Объект расположен на земельном участке, общей площадью 191,00 кв. м., кадастровый номер 69:40:0400056:7, категория земель - земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - под магазин, находящемся по адресу: 

<

...>. Техническое состояние объекта — хорошее.

По утверждению истца, в ходе эксплуатации арендованного помещения выяснилось, что отдельный вход на склад, находящийся в подвале,  отсутствует.

Арендатор 31.07.2023 обратился в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области о соразмерном уменьшении арендной платы (до 55 411,55 рублей), до устранения указанных недостатков имущества (обеспечение входа в помещение - Склад (подвал) - площадью 30,4 кв. метра).

Арендодатель отказал арендатору в соразмерном уменьшении арендной платы.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением (с учетом принятого судом заявления об изменении исковых требований).

Проанализировав материалы дела, арбитражный суд пришел к следующим выводам:

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту решения - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Указанная норма закона содержит перечень юридических фактов, с которыми связано возникновение гражданских прав и обязанностей, как по воле субъекта  гражданского права, так и помимо его воли. В частности, одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей  является договор.

Обязательство, в ходе исполнения которого возник настоящий спор, основано на надлежаще оформленном договоре аренды от  29 марта 2023 года №1608-т, и не противоречит требованиям статей 606, 607, 609 ГК РФ. Объект аренды идентифицирован. Размер, порядок и сроки внесения арендной платы сторонами согласованы в тексте договора, что соответствует нормам статьи 614 ГК РФ. Оснований считать данный договор незаключенным у суда не имеется.

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в порядке и сроки, установленные договором (статьи 309, 314, пункт 1 статьи 614 ГК РФ). Односторонний отказ ответчика от исполнения принятых на себя по договору обязательств не предусмотрен ни законом (статья 310 ГК РФ), ни договором аренды. 

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

При этом в силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Возражая относительно исковых требований, ответчик сообщил, что начальная цена рыночной арендной платы за объект недвижимого имущества - Усадьба городская, 2-ая пол. XVIII в., 2-ая пол.- кон. XIX в., сер. XX в., общей площадью 84,00 кв. м., кадастровый номер 69:40:0400056:267, расположенный по адресу: 

<

...>, согласно отчету об оценке от 14.11.2022 № 0136100012322000031-К8-2022, составляла 24 404,14 руб. в месяц без учета НДС.

Договор аренды был заключен сторонами по результатам проведения торгов; арендная плата по договору аренды от 29.03.2023 № 1608-т определена в размере 87 000,91 руб. в месяц без учета НДС.

Статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

В результате заключения дополнительных соглашений, изменяющих предмет договора, размер арендной платы, целевое назначение объекта и другие существенные условия договора у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ).

С учетом вышеизложенного, заключение дополнительных соглашений, изменяющих существенные условия договора без проведения торгов, является нарушением требований, предусмотренных статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, поскольку указанные условия согласованы в момент заключения договора на торгах (часть 5 статьи 448 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 20 статьи 4 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" предоставление таких преимуществ является государственной или муниципальной преференцией и подлежит контролю в порядке, установленном главой 5 названного закона.

Следовательно, уменьшение арендной платы является предоставлением преимущества отдельному хозяйствующему субъекту, которое обеспечивает ему более выгодные условия деятельности по сравнению с другими хозяйствующими субъектами.

Кроме того, как следует из материалов дела, в том числе из пояснений третьего лица ФИО3, технического заключения специалистов ООО Группакомпаний «Эксперт», и не оспаривается сторонами, в период с 14 марта по 29 марта 2023 года ФИО5, сотрудники ООО «Группа компаний Эксперт» до подписания договора аренды неоднократно посещали спорное помещение - 1-й этаж и подвал. 

Как утверждает ФИО3, 24 марта 2023 года эксперты ООО «Группа компаний Эксперт» совместно с истцом проводили исследование помещений площадью 84 кв. м. по адресу: 

<

...>. и провели в здании более часа. Препятствий им не чинилось. В приложении 1 к дополнительным пояснениям на двух страницах схематично, красным пунктиром, показан маршрут, по которому эксперты ООО «Группа компаний Эксперт» проходили  в подвал арендуемого  помещения. Цифрами указаны двери, через которые эксперты проходили, чтобы попасть в подвал арендуемого здания: 1. входная дверь с улицы в арендуемое помещение на первом этаже; 2. входная дверь в помещение собственника ФИО3; 3. дверь для прохода в служебное помещение собственника ФИО3, далее спуск по лестнице, проход через подвал собственника ФИО3; 4. дверь - вход в подвал арендуемого помещения.

Инвентарным планом, пояснениями сторон и третьего лица подтверждается, что доступ в арендуемый истцом подвал может быть осуществлен только через принадлежащие ФИО3 помещения первого этажа и подвальное.

Вместе с тем, ФИО3 в ходе рассмотрения спора последовательно утверждал, что доступ в арендуемый истцом подвал обеспечивается им беспрепятственно и постоянно. 

Согласно части 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверке его исправности при заключении договора или передаче имущества.

Изучив материалы дела, и дав оценку представленным участвующими в деле лицами доказательствам, суд приходит к выводу, что заявленные истцом недостатки арендованного имущества, должны были и могли быть обнаружены истцом не только при надлежащем приеме имущества в аренду, но и до подписания договора аренду. При осмотре принимаемого имущества истец не мог не узнать, что доступ в подвальное помещение производится через помещения первого этажа, принадлежащие третьему лицу ФИО3 

Кроме того, не нашли своего документального подтверждения доводы истца о том, что ему третьим лицом (ФИО3) после подписания договора аренды постоянно чинятся препятствия по доступу в подвальное помещение. Соответствующие акты, свидетельские показания и иные доказательства истцом не представлены. 

Таким образом, поскольку арендатор до подписания договора аренды и акта приема-передачи арендуемого помещения узнал о том, что доступ в подвал арендуемого помещения осуществляется из принадлежащего третьему лицу помещения, а также в отсутствие доказательств чинения истцу кем либо препятствий в пользовании арендуемым нежилым подвальным помещением и невозможности доступа в подвал после подписания договора аренды, суд не усматривает оснований для снижения размера арендной платы.

В соответствии с частью 2 статья 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. К числу таких последствий относится признание судом требований истца не обоснованными в случае не представления доказательств, подтверждающих их правомерность. 

Исходя из положений части 3.1. статьи 70 АПК РФ, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

При таких обстоятельствах исковые требования о снижении размера арендной платы по договору аренды федерального недвижимого имущества № 1608-т от 29.03.2023 года, согласно фактически используемой площади помещения - Торговый зал - площадью 53,5 кв. метра, до 55 411,55 рублей (66 493,86 рублей, с учетом НДС), с момента заключения договора аренды до устранения недостатков, препятствующих к использованию арендованного имущества удовлетворению не подлежат. 

В соответствии со статьей 110 АПК РФ в связи с отказом в удовлетворении иска, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 300 руб. 00 коп. подлежит отнесению на истца; государственная пошлина в сумме 5 700 руб. 00 коп. подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 156, 167 - 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с ФИО4, г. Тверь в доход федерального бюджета Российской Федерации 5 700 руб. 00 коп. государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать взыскателю в порядке статьи 319 АПК РФ.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Вологда в месячный срок со дня принятия.

 

         Судья                                                                                      Л.Г.Погосян