Арбитражный суд Краснодарского края

350063, г. Краснодар, ул. Постовая,32,

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

                           

РЕШЕНИЕ

Дело № А32- 43659/2021

г. Краснодар

06 июля 2022 г.

Резолютивная часть решения объявлена 06 июля 2022г.

Решение в полном объеме изготовлено 06 июля 2022 г.

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Язвенко В.А. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Педько Л.О. рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ИП ФИО1, г. Краснодар к ООО «СОЦИАЛЬНАЯ АПТЕКА 1», г. Ростов-на-Дону о расторжении договора аренды; об обязании освободить занимаемое помещение; о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения №22 от 01.09.2018, убытков, расходов на проведение экспертизы, 

 

при участии: от истца: ФИО2 по доверенности; 

от ответчика: ФИО3 по доверенности.  

 

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «СОЦИАЛЬНАЯ АПТЕКА 1» о расторжении договора аренды №22 от 01.09.2018 и освобождении помещения; взыскании 180 000 руб. задолженности по арендной плате за январь 2022 по договору аренды нежилого помещения №22 от 01.09.2018, 488 653 руб. 52 коп. убытков, 40 000 руб. расходов на проведение экспертизы (требования уточнены в порядке ст.49 АПК РФ определением суда от 01.06.2022).

Истец в судебном заседании заявил ходатайство об уточнении исковых требований, в котором просит взыскать с ответчика 174 000 руб. задолженности по договору аренды по договору аренды нежилого помещения №22 от 01.09.2018 (63 000 руб. за ноябрь 2020, 15 000 руб. за декабрь, 96 000 руб. за январь 2021); расторгнуть договор аренды №22 от 01.09.2018, указав что данное обстоятельство является основанием для погашения записи о его регистрации; освободить помещения посредством его возврата по акту приема-передачи; взыскании 488 653 руб. 52 коп. убытков, 40 000 руб. расходов на проведение экспертизы. 

Ходатайство истца об уточнении исковых требований судом рассмотрено и удовлетворено.

Ответчик в судебном заседании против уточненных требований возражал по основаниям, изложенным в возражениях.

Исследовав документы, и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает уточненные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.09.2018 между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «Социальная Аптека» (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений № 22, согласно которому арендодатель обязуется предоставить во временное владение и  пользование за плату арендатору: отдельно стоящее, нежилое строение общей площадью 79.7 кв.м., этажность 1, в том числе площадь торгового зала 48,3 кв.м., находящееся по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный округ, ул. Ставропольская, д. 202/А, литер Г (далее – помещение), сроком на 5 лет с 01.09.2018 по 31.08.2023 (п. 1.1, 4.1 договора).

Согласно п. 3.1.1, 3.3 договора, базовая часть арендной платы за пользование помещением составляет 117 000 руб. в месяц, которая начисляется и оплачивается с 01.09.2018.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 23:43:0402014-233-23/001/2018-2.

 Как указал истец, настоящий договор является пятым договором аренды данного помещения после договоров от 01.02.2014,01.01.2015,01.11.2016,01.09.2017.

Дополнительным соглашением  от 01.11.2020 стороны внесли изменения в п. 3.1.1 договора, согласно которому базовая часть арендной платы составила 180 000 руб.

Как указывает истец, ответчик без согласования с арендодателем в 2014 году на крыше здания установил вывеску, произвел перепланировку подсобного помещения  путем возведения перегородок. Установление вывески повлекло ухудшение помещения и в результате чего ввиду природных явлений произошел прогиб стропил кровли и протекание осадков в помещение в месте крепления вывески. В результате воздействия влаги произошло замыкание электропроводки, намокание пирога утеплителя, поражение штукатурки стен грибка, отслаивание и осыпание красочного слоя, а также провис потолка с угрозой обрушения, которую истец подтверждает составленной дефектной ведомостью от 24.09.2020.

Причинно-следственную связь между установкой вывески и наступившими последствиями, процессом разрушения кровли, истец подтверждает представленной в материалы дела экспертизой ООО  независимая оценка «НЭСКО» от 12.10.2020 № 176/20, проведенной с участием арендодателя, согласно которой стоимость восстановительных работ помещения составляет 488 653 руб. 52 коп. 

Кроме того, истец указал, что со 02.11.2020 по 30.11.2020 ответчик не оплатил арендную плату, образовавшуюся в период ремонта помещения.

Задолженность в размере 174 000 руб. ответчик подтвердил в акте сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.12.2021 г.

Письмами от 26.08.2020 и 26.10.2020 истец уведомил ответчика о необходимости проведения капитального ремонта крыши.

19.03.2021 истец в адрес ответчика направил претензию с требованием о расторжении договора аренды, оплаты убытков и арендной платы. 03.04.2021 истец в адрес ответчика направил претензию о необходимости возмещения затрат на ремонт и оплаты стоимости арендной платы за период проводимого ремонта в помещении, которые ответчик оставил без удовлетворения, что послужило основанием обращения истца в суд с настоящим иском.

Неисполнение ответчиком своей обязанности осуществить произведенного ремонта послужило истцу основанием для обращения в суд с настоящими исковыми требованиями.

При рассмотрении дела и разрешении спора суд полагает исходить из следующего.

В соответствии с абзацем первым статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с положениями ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно п. 2.2.2 договора, арендатор обязан пользоваться арендованными помещениями в соответствии с условиями настоящего договора аренды и целевым назначением арендуемых помещения. Поддерживать и эксплуатировать помещения в надлежащем состоянии, обеспечивать сохранность и надлежащее техническое состояние и санитарное состояние Помещений, в том числе за собственный счет и согласованный сторонами порядке осуществлять текущий ремонт, устранять своими силами и за собственный счет последствия аварий в помещениях, произошедших по его вине, а также принимать меры по предотвращению аварий. 

Согласно статье 393 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса (пункт 2 названной статьи). Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

В пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что применяя статью 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует учитывать, что по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Возмещение убытков в меньшем размере возможно в случаях, предусмотренных законом или договором в пределах, установленных гражданским законодательством.

По делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе, вследствие причинения вреда.

Из статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно пункта 4 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица.

В силу пункта 2 статьи 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации приобретатель отвечает перед потерпевшим за всякие, в том числе и за всякие случайные, недостачу или ухудшение неосновательно приобретенного или сбереженного имущества, происшедшие после того, как он узнал или должен был узнать о неосновательности обогащения. До этого момента он отвечает лишь за умысел и грубую неосторожность.

По смыслу указанной нормы закона предел ответственности приобретателя, а также ее возникновение зависят от того момента, когда он узнал или должен был узнать о незаконности своего приобретения и от формы вины: до этого момента он отвечает только за недостачу или ухудшение имущества в результате умысла или грубой неосторожности со своей стороны, после этого момента - отвечает за всякие, даже случайные повреждения вещи, то есть происшедшие и без его вины.

В данном случае о неосновательном обогащении ответчик узнал после предъявленного требования о возмещении убытков, так как обязанность по его возмещению предусмотрена договором, а сумма предъявленная ко взысканию образовалась после проведенного ремонта.

Таким образом, в обоснование заявленного иска истец должен доказать следующие обстоятельства: факт пользования ответчиком в спорный период зданием, принадлежащим истцу; состояние здания на момент начала периода его использования ответчиком; наличие ухудшений здания в период его использования ответчиком; состояние здания на момент окончания периода его использования ответчиком; размер ущерба, причиненный истцу ухудшением состояния здания.

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Из приведенных норм следует, что для применения ответственности лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения стороной обязательств по договору, наличие и размер убытков, причинную связь между понесенными убытками и ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору. Отсутствие одного из элементов данного состава правонарушения влечет отказ в применении к должнику указанного вида ответственности.

Причинно-следственная связь между нарушением права и причинением убытков должна быть прямой. Единственной причиной, повлекшей неблагоприятные последствия для истца в виде убытков, являются исключительно действия (бездействия) ответчика и отсутствуют какие-либо иные обстоятельства, повлекшие наступление указанных неблагоприятных последствий.

Согласно заключению технического специалиста № 176/20 от 12.10.2020, стоимость восстановительного ремонта кровли нежилого здания площадью 79.7 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0307007:273 по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Ставропольская, 202 «А» необходимого для устранения повреждений после монтажа металлической рекламной конструкции «Аптека Социальная» составляет 488 653 руб. 52 коп.

 Заключение специалиста представлено истцом во исполнение своей процессуальной обязанности по доказыванию обстоятельств, на которые он сослался в обоснование своих требований.

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Ответчик представленное истцом заключение не оспорило; доказательства, опровергающие выводы специалиста, не представило.

Ответчик также не представил доказательства того, что затраты на капитальный ремонт спорного имущества составляли сумму меньше, чем указал специалист, как и не оспорил причинно-следственную связь между установкой рекламной конструкции и наступившими последствиями.

В то же время ответчик самостоятельно несет риск наступления неблагоприятных последствий, вызванных процессуальным бездействием, в том числе и непринятием мер по сбору доказательств в обоснование своей правовой позиции.

Таким образом, ответчик не исполнил свою процессуальную обязанность по представлению документов, опровергающих доказательства истца.

Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.10.2013 N 8127/13, отклоняя доказательства, представленные одной стороной спора в обоснование своих требований и возражений и не оспоренные другой стороной, суд тем самым нарушает такие фундаментальные принципы арбитражного процесса, как состязательность и равноправие сторон, что может привести к принятию неправильного судебного акта по итогам рассмотрения дела.

С учетом вышеизложенного, суд полагает возможным при разрешении спора принять представленное истцом заключение специалиста в качестве достоверного доказательства по настоящему делу.

Следовательно, поскольку непосредственно ответчик является эксплуатантом спорного здания и лицом установившем рекламную конструкцию, а повреждение имущества произошло ввиду установки данной конструкции и залития помещения, то именно ответчик является лицом, ответственным за причиненный истцу ущерб. Арендатором не устранены последствия произошедшей в 2020 году аварии, нарушены правила эксплуатации здания, обязанность по соблюдению которых возложена на него пунктом 2.2.2 договора.

Указание ответчика на то, что ремонт должен был быть произведен ранее, а также что имеется грубая неосторожность со стороны самого истца, произошедшее случилось ввиду бездействия арендодателя, не является основанием для отказа в удовлетворении требований по возмещению убытков, поскольку в случае, если помещения стали непригодными для использования, арендатор вправе расторгнуть договор в соответствии со статьей 620 ГК РФ.

Ни гражданское законодательство, ни договор аренды не возлагают на арендодателя обязанности производить восстановительный ремонт объекта аренды после произошедшего залития помещения.

Ссылка ответчика на то, что истцом пропущен срок исковой давности по предъявленным требованиям поскольку спорная конструкция установлена в 2014 году, а истец обратился в суд 02.06.2021 судом отклоняется, поскольку в результате существенного ухудшения имущества и его залития в 2020 году произведен ремонт помещения и сумма предъявленная к возмещению вменена ответчику в претензии 09.03.2021, то есть в пределах срока исковой давности.

Доводы ответчика о необходимости снижения предъявленной к возмещению суммы, а также об отсутствии его обязанности по проведению капитального ремонта объекта основаны на неверном понимании норм действующего законодательства и заключенного договора аренды, согласно п. 2.2 которого указано на прямую обязанность ответчика устранять своими силами и за собственный счет последствия аварий в помещениях, произошедших по его вине, а также принимать меры по предотвращению аварий. Истец не вменяет ответчику обязанности по компенсации проведенного капитального ремонта помещения ввиду его эксплуатационного ухудшения, а ущерб, вызванный последствиями произошедшего залития помещения ввиду нарушений правил эксплуатации объекта самим ответчиком. Суд не усматривает грубой неосторожности со стороны истца и оснований снижения суммы предъявленного ущерба ввиду неустранения выявленных нарушений правил эксплуатации здания по вышеизложенным основаниям со стороны ответчика. 

На основании изложенного суд приходит к выводу что требования истца о взыскании 488 653 руб. 52 коп. ущерба обоснованы и подлежат удовлетворению. 

Относительно требования об оплате 174 000 руб. задолженности по арендной плате суд исходит из следующего.

Как следует из представленных в материалы дела документов, стороны согласовали размер ежемесячной арендной платы в размере 117 000 руб. в п. 3.1.1 договора, при этом дополнительным соглашением от 01.11.2020 истец изменил сумму ежемесячной арендной платы до 180 000 руб.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

На основании статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указано, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Факт пользования ответчиком нежилым помещением, подтвержден надлежащими документами (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), доказательств его оплаты суду не представлено.

Отсутствие подписи в указанном дополнительном соглашении и, соответственно, согласования указанной суммы арендной платы со стороны ответчика, опровергается его конклюдентными действиями в последующем этот размер подтверждающими, а именно представленными в материалы дела платежным поручениями за период с февраля 2021 по май 2022, в которых указано на оплату ежемесячной арендной платы именно в данном размере.

Ответчик не отрицал наличия указанного дополнительного соглашения, более того, представил его оригинал на обозрение суда в судебном заседании 06.07.2022.

Кроме того, истец указал, что со 02.11.2020 по 30.11.2020 ответчик не оплатил арендную плату, образовавшуюся в период ремонта помещения. Задолженность в размере 174 000 руб. ответчик подтвердил в акте сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.12.2021.

Из представленных в материалы дела платежных поручений ответчика усматривается, что за период с ноября по январь 2021 ответчиком оплачено 366 000 руб. платежными поручениями № 3649 от 06.11.2020, № 3955 от 07.12.2020, № 4491 от 16.12.2020, № 4483 от 30.12.2020. Таким образом, размер задолженности за этот период составил 174 000 руб., которую ответчик изначально подтверждал в акте сверки на 31.12.2020г.

Суд отклоняет доводы ответчика об отсутствии пользования спорным помещением в ноябре 2020, поскольку стороны не отрицают и истец указывал на нахождение в этот период имущества ответчика в помещении истца, в акте об освобождении помещения от 02.11.2020 указано на нахождение оставленного ответчиком имущества. Кроме того, в п. 2 указанного акта указано на продолжение арендных отношений, а также ответчик сам подтвердил свое намерение по оплате ноября 2020 как в платежном поручении от 06.11.2020 № 3649, так и в акте сверки взаиморасчетов по состоянию на 31.12.2021.

Доводы ответчика о зачете переплаченной суммы в счет проведенного ремонта суд отклоняет, ввиду необоснованности и противоречивости представленным в материалы дела документам.

Как следует из имеющихся в материалах дела платежных поручений об оплате задолженности на сумму 180 000 руб. за соответствующий оплачиваемый месяц и представленном акте сверки ответчик подтверждает, что им с ноября оплачивается именно арендная плата в увеличенном объеме. Ответчик не отрицает заключенного дополнительного соглашения от 01.11.2020, предусматривающего повышение арендной платы. 

Таким образом, правовая позиция ответчика по настоящему делу существенно противоречит его предшествующему поведению (принцип процессуального эстоппеля и правила venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению), что недопустимо. 

В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

 Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что добросовестным поведением, является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. В силу общеправового принципа «эстоппель» сторона лишается права ссылаться на возражения в отношении ранее совершенных действий и сделок, а также принятых решений, если поведение свидетельствовало о его действительности. Главная задача принципа «эстоппель» - не допустить, чтобы вследствие непоследовательности в своем поведении сторона получила выгоду в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, созданную первой стороной. Кратко принцип «эстоппель» можно определить как запрет ссылаться на обстоятельства, которые ранее признавались стороной бесспорными исходя из ее действий или заверений (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.01.2018 по делу № А53-5287/2017).

На момент рассмотрения спора ответчик не представил доказательства исполнения обязательства по оплате образовавшейся задолженности в сумме 174 000 руб., срок исполнения которого наступил, что нарушает законные права и интересы истца, которые подлежат защите согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 о взыскании с ответчика 174 000 руб. задолженности по договору аренды 22 от 01.09.2018 являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

Относительно требования о расторжении договора и обязании вернуть помещение, суд исходит из следующего.

Как следует из п. 5.2 договора, арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор, уведомив арендатора за 30 дней, в случае если Арендатор:

- существенно ухудшает имущество;

- два раза подряд не вносит арендную плату;

-пользуется имуществом с нарушением его назначения.

Пунктом 1 статьи 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно части 2 статьи 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Требование о расторжении договора аренды может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Согласно рекомендациям, содержащимся в Информационном письме Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практик разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодателей до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 458 ГК РФ).

Судом установлено направление в адрес ответчика претензии от 19.03.2021 почтовым отправлением № 35000152049298 о погашении образовавшейся задолженности по арендным платежам, возмещении ущерба и о досрочном расторжении договора.

Повторным уведомлением от 22.12.2021, полученном 24.12.2021 (т. 2, л.д. 42) истец потребовал расторжения договора и возврате помещения по акту приема передачи в течение 30 дней после получения претензии. 

Настоящее исковое заявление подано в Арбитражный суд Ростовской области 02.06.2021, то есть по истечение разумного срока ответа на вышеуказанную претензию от 09.03.2021 и с соблюдением претензионного порядка урегулирования спора.

Поскольку ответчиком в разумный срок не было направлено ответа на письменное предложение о расторжении договора, а не представлено в материалы дела доказательств исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы, внесения денежных средств на возмещение ущерба причиненного виновными действиями ответчика, истцом выполнены требования о соблюдении претензионного порядка урегулирования спора о расторжении спорного договора.

Между тем, судом установлено, нарушение ответчиком принятых на себя по договору обязательств по внесению арендной платы более чем за два периода подряд, существенное виновное ухудшение имущества, отказ от возмещения вреда, что подтверждается представленными в дело доказательствами, а также факт получения ответчиком письменного предупреждения истца о необходимости исполнения соответствующего обязательства, суд пришел к выводу об удовлетворении требования истца о расторжении договора аренды от 01.09.2018. 

В соответствии со статьей 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

Таким образом, приведенные и другие собранные по делу доказательства, обосновывающие наличие или отсутствие имеющих значение для дела обстоятельств, исследованные и оцененные арбитражным судом в своей совокупности в соответствии со статьей 71 АПК РФ, принимая во внимание конкретные и фактические обстоятельства дела, достаточны для вывода об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. 

С учетом того, что судом спорный договор аренды расторгнут, суд обязывает ответчика вернуть по акту приема-передачи нежилые помещения, а также обязывает освободить нежилые помещения путем выселения в месячный срок после вступления настоящего решения суда в законную силу. 

Истец также требует указать, что данное решение суда является основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю регистрационной записи № 23:43:0402014/223-23/001/2018-2 о регистрации обременения спорным договором от 01.09.2018 № 22  в Едином государственном реестре недвижимости. 

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в п. 11 постановления Пленума от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", если зарегистрированный договор был расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в государственный реестр на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны. 

С учетом изложенного, решение суда о расторжении договора является основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в государственный реестр. 

Судебные расходы, состоящие из расходов по оплате стоимости проведенного исследования технического специалиста № 176/20 от 12.10.2020 в размере 40 000 руб., подтвержденные платежным поручением от 15.09.2020 № 879572 и государственной пошлине, состоящей из требований имущественного и неимущественного характера подлежат отнесению на ответчика в соответствии с правилами статьи 110 АПК РФ. 

Поскольку судом установлена оплата госпошлины на депозитный счет Арбитражного суда Ростовской области, а не в налоговый орган, государственная пошлина подлежит взысканию в федеральный бюджет с ответчика. 

Судом при рассмотрении настоящего дела исследованы подлинники и (или) надлежаще заверенные копии представленных письменных доказательств.

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 АПК РФ, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

Ходатайство истца об уточнении требований – удовлетворить. 

Расторгнуть договор от 01.09.2018 № 22 о предоставлении в аренду нежилых помещений: отдельно стоящее, нежилое строение общей площадью 79.7 кв.м., этажность 1, в том числе площадь торгового зала 48,3 кв.м., находящееся по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный округ, ул. Ставропольская, д. 202/А, литер Г.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «СОЦИАЛЬНАЯ АПТЕКА 1» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в течение месяца с момента вступления настоящего решения суда в законную силу вернуть по акту приема передачи спорное помещение - отдельно стоящее, нежилое строение общей площадью 79.7 кв.м., этажность 1, в том числе площадь торгового зала 48,3 кв.м., находящееся по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный округ, ул. Ставропольская, д. 202/А, литер Г.

Настоящее решение суда является основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю регистрационной записи № 23:43:0402014/223-23/001/2018-2 о регистрации обременения спорным договором от 01.09.2018 № 22  в Едином государственном реестре недвижимости. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СОЦИАЛЬНАЯ АПТЕКА 1» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 305230918100011 ИНН 

<

***>) 174 000 руб. задолженности, 488 653 руб. 52 коп. стоимости восстановительного ремонта, 40 000 руб. судебных расходов.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СОЦИАЛЬНАЯ АПТЕКА 1» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 22 253 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный  суд кассационной  инстанции - в течение двух месяцев  со дня  вступления  решения  в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                     В.А. Язвенко