АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОЯРСКОГО  КРАЯ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 

15 сентября 2020 года

 

Дело № А33-10216/2020

Красноярск

 

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 08 сентября 2020 года.

В полном объёме решение изготовлено 15 сентября 2020 года.

 

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Тимергалеевой О.С., рассмотрев в судебном заседании дело по искам общества с ограниченной ответственностью Региональный информационный центр «Илан» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

общества с ограниченной ответственностью «Красноярские энергетические технологии» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании сделок недействительными,

с привлечением в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:

- общества с ограниченной ответственностью «Эксперт Лидер»,

в присутствии:

от истца - общества с ограниченной ответственностью Региональный информационный центр «Илан»: ФИО1, представителя по доверенности от 09.01.2020 №20, личность установлена паспортом,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2,

установил:

общество с ограниченной ответственностью Региональный информационный центр «Илан» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва (далее – ответчик) о признании недействительной сделки по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100234:504, арендуемый на основании договора аренды № 50-123 земельного участка федеральной собственности от 27 декабря 2013 года, оформленной письмом (уведомлением) Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае от 07 февраля 2019 года № 03-45/08/1437.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 01.04.2020 по делу №А33-10216/2020 возбуждено производство по делу.

Определением от 18.05.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Красноярские энергетические технологии».

Общество с ограниченной ответственностью «Красноярские энергетические технологии» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по  управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва (далее – ответчик) о признании недействительной сделки по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100234:504, арендуемый на основании договора аренды № 50-123 земельного участка федеральной собственности от 27.12.2013, оформленную письмом от 07.02.2019 № 03-48/08/1446.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 21.04.2020 по делу №А33-7963/2020 возбуждено производство по делу.

Определением от 22.06.2020 по делу №А33-10216/2020 (резолютивная часть оглашена в предварительном судебном заседании 17.06.2020) дела № А33-10216/2020 и № А33-7963/2020 объединены в одно производство, объединенному делу присвоен № А33-10216/2020.

Определением от 23.06.2020 удовлетворено ходатайство общества с ограниченной ответственностью региональный информационный центр «Илан» о назначении судебной оценочной экспертизы, проведение которой поручено эксперту ООО «Альянс-Оценка» - ФИО3, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Эксперт Лидер».

В предварительном судебном заседании 18.08.2020 лицами, участвующими в деле, не были заявлены возражения относительно возможности завершения предварительного судебного заседания и продолжения рассмотрения дела в судебном заседании. В соответствии с частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признал дело подготовленным, завершил предварительное судебное заседание и перешел к рассмотрению настоящего дела в судебном заседании.

Истец - ООО «Красноярские энергетические технологии», ответчик, третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, для участия в судебном заседании не явились, представителей не направили. На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в их отсутствие.

От ответчика в материалы дела 04.09.2020 поступили дополнительные документы и мнение на экспертное заключение.

От истца - общества с ограниченной ответственностью «Красноярские энергетические технологии» 07.09.2020 поступили возражения на мнение ответчика относительно экспертного заключения.

Поступившие документы приобщены судом в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца поддержал иск, ответил на вопросы суда.

Суд исследовал письменные материалы дела.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Красноярские энергетические технологии», обществом с ограниченной ответственностью Региональный информационный центр «Илан»  (арендаторы) заключен договор от 27.12.2013 № 50-123 аренды земельного участка федеральной собственности (далее – договор), согласно пункту 1.1 которого на основании распоряжения территориального управления от 26.12.2013 № 10-2043р «О предоставлении ООО «Красэнерготех», ООО РИЦ «ИЛАН» в аренду земельного участка федеральной собственности с кадастровым номером 24:50:0100234:504», арендодатель предоставляет, а арендаторы принимают в аренду сроком на 49 лет земельный участок федеральной собственности с кадастровым номером 24:50:0100234:504, местоположение: 

<

...> общей площадью 4 265 кв.м., из категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – размещение объектов инженерной инфраструктуры и линейных объектов, связанных с объектами, расположенными в зоне делового, общественного и коммерческого назначения, а также в смежных территориальных зонах, либо с обслуживанием таких объектов (РНФИ П 11250006017), в границах, указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью (Приложение № 1).

Срок действия настоящего договора - 49 (сорок девять) лет, с 26.12.2013 по 25.12.2062 (пункт 2.1 договора).

Настоящий договор имеет силу акта приема-передачи земельного участка, являющегося предметом договора (раздел 3 договора).

Разделом 4 договора определены размер и условия внесения арендной платы.

Согласно пункту 4.1 договора размер арендной платы определяется в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее Правила) одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельного участка;

б) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития;

в) на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 4.2 договора установлено, что арендная плата по настоящему договору начисляется с 26.12.2013.

Пунктом 4.3 договора расчет арендной платы определен в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, и действует до проведения оценки рыночнойстоимости земельного участка, согласно приложению №2 к настоящему договору, которое является его неотъемлемой частью.

В подпункте 4.4 договора стороны предусмотрели, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер, порядок и сроки внесения арендной платы не чаще одного раза в год одним из следующих способов:

-    в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее, чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции не применяется; 

-    в связи с изменением размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды;

- в связи изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 Правил, не проводится;

- в связи с принятием нормативных правовых актов, изменяющих порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4.5 договора об изменении размера арендной платы арендодатель извещает арендатора путем направления уведомления в соответствии с пунктами 7.1, 7.2, 9.1 настоящего договора.

Согласно подпункту 5.4.3 договора арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, установленных договором и (или) изменениями к нему, и (или) в соответствии с уведомлением об изменении арендной платы.

В соответствии с разделом 8 договора споры между сторонами, возникающие по Договору, разрешаются в соответствии с законодательством Российской Федерации в Арбитражном суде Красноярского края.

Государственная регистрация договора произведена 26.01.2014 (согласно штампу о регистрации, проставленному на договоре, рег.№ 24-24-01/009/2014-664).

Согласно пункту 7.1 договора изменения и (или) дополнения к договору оформляются Сторонами в письменной форме и подлежат государственной регистрации в установленных законом случаях, за исключением изменений методики, размера, порядка и сроков внесения арендной платы в соответствии с пунктом 4.4. настоящего договора.

Изменение размера, порядка и сроков внесения арендной платы, предусмотренное пунктом 4.4 настоящего договора, производится арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления, в котором устанавливаются новые размер, порядок и сроки внесения арендной платы (пункт 7.2 договора).

Договор может быть расторгнут в порядке, установленном подпунктом 5.1.2 договора, и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (пункт 7.3 договора).

В силу пункта 7.4 договора договор прекращает свое действие в связи с истечением его срока, по решению суда, а также в любой другой срок по соглашению сторон. В случае если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, то договор считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Прекращение действия настоящего договора не освобождает арендатора от обязанности по уплате задолженности по арендной плате, от уплаты пени и штрафов по настоящему договору (пункт 7.5 договора).

Уведомление об изменении размера, порядка и сроков внесения арендной платы на соответствующий календарный год направляется арендаторам не позднее 20 февраля каждого года. Неполучение или несвоевременное получение уведомления не является основанием для освобождения арендаторов от уплаты арендной платы. В этом случае арендаторы уплачивают арендную плату в размере, указанном в полученном им ранее расчете (уведомлении) арендной платы (пункт 9.4 договора).

Согласно пункту 9.5 договора при получении уведомления об изменении арендной платы арендатор, в случае увеличения размера арендной платы, при проведении следующего ежеквартального (ежемесячного) платежа доплачивает разницу арендной платы, а в случае уменьшения арендной платы арендаторы уменьшают размер последующего платежа на разницу арендной платы.

Согласно приложению № 1 к договору (расчет арендной платы) арендная плата на 2013 год составляет 41 120 руб. 57 коп. в год.

Письмами от 07.02.2019 № 03-45/08/1437 и № 03-45/08/1446 Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва уведомило арендаторов, что в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», уведомляет об изменении размера арендной платы на 2019 год по договору аренды, арендная плата для ООО РИЦ «Илан» в квартал составляет 65 901 руб. 58 коп., в год 263 606 руб. 34 коп.; для ООО «Красэнерготех» в квартал – 83 197 руб. 02 коп., в год – 332 788 руб. 09 коп.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 31.12.2019, на помещение с кадастровым номером 24:50:0100234:1509, расположенное по адресу: 

<

...>, пом 401/3, Россия, 

<

...>, пом 401/3, площадью 114,8 кв.м., расположенное в пределах объекта с кадастровым номером 24:50:0100234:182, 31.12.2019 зарегистрировано право собственности ООО «Правовая информатика». В материалы дела представлена копия договора купли-продажи от 19.12.2019, заключенного между ООО РИЦ «Илан» и ООО «Правовая информатика».

В подтверждение проведения рыночной оценки спорного земельного участка, на основании которой увеличилась арендная плата, в материалы дела ответчиком представлен выполненный ООО «Эксперт Лидер» отчет от 05.09.2018 № 56С-18 «Об определении рыночной стоимости права аренды земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации», а также подготовленное начальником отдела государственной службы, кадров, организационной работы и оценки ФИО4 мотивированное мнение от 19.09.2018 на отчет от 05.09.2018 № 56С-18 «Об определении рыночной стоимости права аренды земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации».

Претензией от 14.11.2019 № 17 ООО «Красэнерготех» просило отменить письмо от 07.02.2019 № 03-45/08/1446 и провести расчет размера арендной платы в соответствии с требованиями заключенного договора и действующего законодательства.

Письмом от 06.02.2020 ООО РИЦ «Илан» сообщило, что действия по увеличению арендной платы в заявленном размере противоречат условиям заключенного соглашения, не согласилось с расчетом, просило внести изменения в договор аренды на условиях соразмерности арендной платы доли в собственности на здание.

Не согласившись с увеличением арендной платы, истцы обратились в арбитражный суд с настоящим иском с требованиями:

- о признании недействительной сделки по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100234:504, арендуемый на основании договора аренды № 50-123 земельного участка федеральной собственности от 27.12.2013, оформленной письмом (уведомлением) Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае от 07 февраля 2019 года № 03-45/08/1437.

- о признании недействительной сделки по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100234:504, арендуемый на основании договора аренды № 50-123 земельного участка федеральной собственности от 27.12.2013, оформленную письмом от 07.02.2019 № 03-48/08/1446.

Ответчик представил в материалы дела отзыв с возражениями относительно заявленных требований.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются соглашением сторон.

В силу части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические и физические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей. Они по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (часть 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Как следует из статей 154, 155 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Из представленных в материалы дела доказательств и указанных норм права следует, что направленные ответчиком в адрес истцов письма от 07.02.2019 № 03-45/08/1437 и № 03-48/08/1446 об изменении (увеличении) размера арендной платы на основании отчета оценщика (от 05.09.2018 № 56С-18 «Об определении рыночной стоимости права аренды земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации»), являются односторонними сделками, направленными на изменение размера арендной платы по договору аренды.

Заключенный между сторонами договор от 27.12.2013 № 50-123 по своей правовой природе является договором аренды, правоотношения сторон по нему регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В договоре стороны согласовали наличие права арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, при этом в качестве одного из основания изменения размера арендной платы сторонами предусмотрено «на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности».

В обоснование такого изменения в уведомлениях об увеличении ставки арендной платы ответчик сослался на определение размера арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Обществом с ограниченной ответственностью «Эксперт Лидер» подготовлен отчет от 05.09.2018 № 56С-18 «Об определении рыночной стоимости права аренды земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации», в том числе в части оценки рыночной стоимости права аренды спорного земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100234:504, расположенного по адресу: 

<

...> общей площадью 4 265 кв. м.

Согласно указанному отчету, рыночная стоимость права аренды спорного земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100234:504 на оставшийся срок аренды – 44 года по состоянию на 27.08.2018 составляет 26 241 355 руб., в связи с чем, ответчик принял оспариваемые решения об увеличении размера арендной платы в одностороннем порядке на 2019 год.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог  и арендная плата.

В силу положений пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшими на момент подготовки оспариваемого расчета арендной платы, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» устанавливает, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации в целях их передачи в аренду. Данная норма Закона подтверждает обязательность проведения оценки рыночной величины арендной платы для таких договоров с целью изменения и установления в договоре цены, соответствующей рыночному размеру.

Поскольку переданный истцам по рассматриваемому договору аренды земельный участок относится к федеральной собственности, размер арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы в отношении данного земельного участка устанавливаются в соответствии с нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации.

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее – Правила № 582) утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582.

Согласно материалам дела при расчете размера арендной платы управлением применены положения подпункта «г» пункта 2 и пункт 6 Правил № 582.

В соответствии с подпунктом «г» пункта 2 Правил № 582 размер годовой арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, может определяться на основании рыночной стоимости земельных участков, устанавливаемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В таких случаях в силу пункта 6 Правил № 582 арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.

В настоящем деле истцы не оспаривают наличие в заключенном между сторонами договоре условия о возможности изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы и наличие у ответчика права воспользоваться данным условием, что не противоречит положениям части 1 статьи 450 и части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако истцы не согласны с величиной установленной ответчиком арендной платы, ссылаясь на несоответствие представленного отчета, в части оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100234:504, расположенного по адресу: 

<

...> общей площадью 4 265 кв. м. (отчет выполнен обществом с ограниченной ответственностью «Эксперт Лидер»), на основании которого осуществлен расчет арендной платы на 2019 год, действующему законодательству.

Статьей 6 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ) Российской Федерации, субъектам Российской Федерации предоставлено право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных указанным Федеральным законом.

Статьей 12 Федерального закона № 135-ФЗ установлено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Федерального закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В случае, если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» установлено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 12 Федерального закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренных данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Поскольку истцы оспаривают сделки об изменении величины арендной платы за землю, определенной, исходя из рыночной оценки права аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, по мотиву несоответствия определенной оценщиком рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100234:504, проверка данного довода требует специальных познаний.

Рассмотрев материалы дела, учитывая избранный способ защиты, круг обстоятельств, входящих в предмет доказывания по заявленным искам, руководствуясь статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о необходимости разъяснения вопроса, возникшего относительно соответствия выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Эксперт Лидер» отчета от 05.09.2018 №56С-18 об определении рыночной стоимости права аренды земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, в части оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100234:504, расположенного по адресу: 

<

...> общей площадью 4 265 кв. м., требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки.

Определением от 23.06.2020 судом назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Альянс-Оценка» - ФИО3.

На разрешение эксперта поставлен вопрос: соответствует ли выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Эксперт Лидер» отчет от 05.09.2018 №56С-18 об определении рыночной стоимости права аренды земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, в части оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100234:504, расположенного по адресу: 

<

...> общей площадью 4 265 кв. м., требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки и подтверждает ли данный отчет указанную в нем рыночную стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100234:504, определенную оценщиком?

Из содержания экспертного заключения от 10.07.2020 № 16023 следует, что выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Эксперт Лидер» отчет от 05.09.2018 №56С-18 об определении рыночной стоимости права аренды земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, в части оценки рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100234:504, расположенного по адресу: 

<

...> общей площадью 4 265 кв. м., не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки и не подтверждает указанную в нем рыночную стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100234:504, определенную оценщиком.

Статья 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и приказ Минэкономразвитие РФ от 04.07.2011 № 328 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5) не регулируют порядок проведения судебной экспертизы, которая назначается по правилам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Частью 3 указанной статьи предусмотрено, в том числе, что лица, участвующие в деле, вправе ходатайствовать о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц или о проведении экспертизы в конкретном экспертном учреждении, заявлять отвод эксперту; ходатайствовать о проведении дополнительной или повторной экспертизы.

Как следует из материалов дела, эксперт ФИО3 обладает достаточными специальными познаниями и опытом в области порученного исследования.

Согласно имеющимся в материалах дела документам ФИО3 имеет стаж работы в области специальных знаний - оценочной деятельности с 2002 года, является членом некоммерческого партнерства СРО «Деловой Союз Оценщиков», включен в реестр оценщиков 25.04.2014 за регистрационным № 0721 (квалификационный аттестат  в области оценочной деятельности № 00324-1 от 10.10.2017 «Оценка недвижимости», квалификационный аттестат № 000035-005 от 27.09.2013, диплом ФГБОУ ВПО «Московский государственный строительный университет» о профессиональной подготовке по программе «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости» АА-1 № 000843 от 31.01.2015, диплом о профессиональной переподготовке «Оценка Предприятия (бизнеса)», ПП № 430088 выдан ГАЦМиЗ 22.07.2002).

Представителями сторон отводов и возражений против кандидатуры эксперта не высказано.

По мнению суда, судебная экспертиза произведена экспертом в полном объеме, заключение не противоречит действующему законодательству, составлено с использованием существующих методов и подходов, является обоснованным, последовательным и логичным, выводы не противоречат исследовательской части, выводы эксперта достаточны, конкретны, ясны и обоснованы. Суд не установил оснований сомневаться в полноте и ясности экспертного заключения от 10.07.2020 № 16023, выполненного экспертом ООО «Альянс оценка» ФИО3.

Ответчиком представлено мнение на экспертное заключение от 10.07.2020 № 16023, согласно которому ответчик полагает, что выявленные по результатам проведения судебной экспертизы нарушения не обоснованы, исправление нарушений не повлияет на итоговую величину рыночной стоимости. Вместе с тем высказанное мнение ответчика носит субъективный характер, нормативно не обосновано, выводы эксперта, сделанные в экспертном заключении от 10.07.2020 № 16023, документально не опровергнуты соответствующими доказательствами.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что экспертное заключение от 10.07.2020 № 16023 составлено в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральными стандартами оценки ФСО №№ 1-3, в связи с чем, принимается судом в качестве относимого, допустимого и достоверного доказательства по делу.

Суд приходит к выводу о том, что изменение в одностороннем порядке размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100234:504, арендуемого на основании договора аренды № 50-123 земельного участка федеральной собственности от 27.12.2013, оформленное уведомлениями Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва от 07.02.2019 № 03-45/08/1437 и № 03-48/08/1446, осуществлено ответчиком на основании отчета, составленного с нарушениями требований действующего законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем, указанный отчет, являющийся основанием для расчета арендной платы в 2019 году, не может подтверждать рыночный размер арендной платы земельного участка, арендуемого истцами.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о недействительности сделок по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100234:504, арендуемый на основании договора аренды № 50-123 земельного участка федеральной собственности от 27.12.2013, оформленных уведомлениями Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва от 07.02.2019 № 03-45/08/1437 и № 03-45/08/1446, в силу их ничтожности, учитывая следующее.

Согласно пунктами 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

При этом исходя из разъяснений, изложенных в пункте 51 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

Поскольку такая односторонняя сделка, совершенная с нарушением предъявляемых к ней требований, не влечет юридических последствий, то она фактически ничтожна.

Учитывая изложенное, суд по результатам рассмотрения настоящего дела пришел к выводу о том, что одностороннее изменение размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100234:504, арендуемый на основании договора аренды № 50-123 земельного участка федеральной собственности от 27.12.2013, оформленное уведомлениями Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва от 07.02.2019 № 03-45/08/1437 и № 03-45/08/1446, является в силу статьей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 51 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» недействительной (ничтожной) сделкой, совершенной с нарушением норм статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», законодательства об оценочной деятельности.

В силу требований пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты, при этом статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что правоотношения участников гражданского оборота основано на равенстве автономии воли и имущественной самостоятельности. Предпринимательская деятельность участников осуществляется на свой страх и риск, направлена на получение прибыли от пользования имущества.

В настоящем случае необоснованно завышенная величина рыночной стоимости земельного участка нарушает права и законные интересы арендаторов, влечет неблагоприятные для них последствия, поскольку (с учетом изложенного выше) возлагает на них необоснованное бремя по уплате завышенной арендной платы, уменьшает прибыль обществ.

Суд учитывает, что оспариваемыми письмами размер арендной платы увеличен в 2019 году более чем в 6,5 - 8 раз при неизменных условиях использования арендаторами земельного участка, вида деятельности на участке, характеристик земельного участка, его разрешенного использования.

Согласно частям 1, 2, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного, оценив представленные в дело доказательства в совокупности согласно правил статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что требования истцов о признании недействительными сделок по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100234:504, арендуемый на основании договора аренды № 50-123 земельного участка федеральной собственности от 27.12.2013, оформленных уведомлениями Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва от 07.02.2019 № 03-45/08/1437 и № 03-45/08/1446 подлежат удовлетворению.

При обращении в суд с настоящим исковым заявлением ООО РИЦ «Илан» оплатило государственную пошлину платежным поручением от 16.03.2020 № 43 на сумму 6 000 руб., ООО «Красэнерготех» - платежным поручением от 26.02.2020 № 401 на сумму 6 000 руб., также ООО РИЦ «Илан» перечислило 27 000 руб. на депозитный счет суда для оплаты экспертизы по делу.

Расходы по уплате государственной пошлины и оплате экспертизы относятся на ответчика по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа -  ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края 

 

РЕШИЛ:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью Региональный информационный центр «Илан» и общества с ограниченной ответственностью «Красноярские энергетические технологии» удовлетворить.

Признать недействительными сделки по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100234:504, арендуемый на основании договора аренды № 50-123 земельного участка федеральной собственности от 27.12.2013, оформленные уведомлениями Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва от 07.02.2019 № 03-45/08/1437 и № 03-45/08/1446.

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва в пользу общества с ограниченной ответственностью региональный информационный центр  «Илан» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 6 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины и 27 000 руб. судебных расходов на проведение экспертизы.

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва в пользу общества с ограниченной ответственностью «Красноярские энергетические технологии» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 6 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

 

Судья

О.С. Тимергалеева