АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-9442/2019

г. Уфа

28 февраля 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 25.02.2020

Полный текст решения изготовлен 28.02.2020

 

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Тагировой  Л. М., при ведении протокола судебного заседания   секретарем судебного  заседания  ФИО1, рассмотрел дело по исковому заявлению

Государственного  казённого  учреждения "Управление имуществом казны Республики  Башкортостан" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Обществу с  ограниченной  ответственностью Проектная  компания   "Центр Проектирования" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о  расторжении  договора  аренды  в  отношении  нежилых  помещений,  зданий, строений,  сооружений,  находящихся  в  казне  Республики  Башкортостан  №126 от  20.08.2018,  обязании  освободить  помещения,  взыскании  688 796  руб.  60 коп.  суммы  долга,  235 253  руб. 96 коп.  суммы  пени

по  встречному  иску 

Общества  с  ограниченной  ответственностью Проектная  компания   "Центр Проектирования" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Государственному    казённому   учреждению  "Управление имуществом казны Республики  Башкортостан" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании компенсации  расходов  за  неотделимые улучшения  арендованного  имущества  в размере  400 000  руб.

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, дов. от 11.07.2019;

от ответчика – ФИО3 директор.

 

Государственное  казённое  учреждение "Управление имуществом казны Республики  Башкортостан" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к  Обществу с  ограниченной  ответственностью Проектная  компания   "Центр Проектирования"  о  расторжении  договора  аренды  в  отношении  нежилых  помещений,  зданий, строений,  сооружений,  находящихся  в  казне  Республики  Башкортостан  №126 от  20.08.2018,  обязании  освободить  помещения,  взыскании  688 796  руб.  60 коп.  суммы  долга,  235 253  руб. 96 коп.  суммы  пени.

Общество с  ограниченной  ответственностью Проектная  компания   "Центр Проектирования"  Государственное  казённое  учреждение "Управление имуществом казны Республики  Башкортостан" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с встречным  исковым заявлением к   Государственному    казённому   учреждению  "Управление имуществом казны Республики  Башкортостан"  о взыскании компенсации  расходов  за  неотделимые улучшения  арендованного  имущества  в размере  400 000  руб.

  До  рассмотрения спора  по существу  истец, с учетом  доводов  ответчика   уточнил  требования  просил  взыскать  с  ответчика  задолженность  по  арендной  плате  в   сумме  470 538 руб.  82 коп.,  пени  за  просрочку  внесения  арендных  платежей  в сумме  995 428  руб.  93 коп.,  а  также  обязании  ответчика  освободить  занимаемые  помещения.  

  Руководствуясь ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд принял к рассмотрению заявление истца об уточнении исковых требований, как не противоречащее закону и не нарушающее прав других лиц.

  Представитель  истца  поддержал  уточненные  требования. 

Представитель  ответчика   задолженность    в  заявленной  истцом  сумме не  оспорил,   просил  о  снижении   неустойки  на  основании ст.333  Гражданского кодекса Российской  Федерации. 

В судебном  заседании  ответчик  также  заявил  об  отказе  от  встречных  исковых   требований о взыскании компенсации  расходов  за  неотделимые улучшения  арендованного  имущества  в размере  400 000  руб., производство по делу в этой части  просил прекратить. 

Отказ от  встречного  иска судом рассмотрен  и принят на основании ч. 2 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так как он не противоречит действующему законодательству и не нарушает интересы других лиц, производство по делу по встречному  иску   прекращено в соответствии с  п. 4 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав  материалы и обстоятельства  дела,  заслушав  представителей истца и  ответчика, суд  

 

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 23.04.2018 г.  между Государственным  казённым учреждением "Управление имуществом казны Республики  Башкортостан" (арендодатель) и  Обществом с  ограниченной  ответственностью Проектная  компания   "Центр Проектирования"  (арендатор)  заключен договор аренды в отношении находящихся в государственной собственности нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, закрепленных за государственным  унитарным предприятием  №100/18,    в соответствии с которым арендодатель   передает, а арендатор  принимает  во временное владение  и пользование  объект   недвижимого имущества,   расположенный  по адресу: 

<

...>,  включающий  в себя  :  нежилые  помещения  №№ 317-319, 324-327 на 3 этаже, литера А, общей площадью 166,2 кв.м.,  для  использования  в целях: административная  деятельность. 

Указанный в договоре объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 23.04.2018.

В пункте  1.2.  договора  стороны установили срок  действия  договора  с  23.04.2018  по  22.05.2018.    

В соответствии с  п.6.1.,  6.2. договора и Приложением к договору (Расчет годовой арендной платы) арендатор  обязался за каждый месяц вперед  с оплатой до 10 числа оплачиваемого месяца производить арендные платежи в сумме 92 407,20  руб.

03.05.2018  г.  между  Министерством земельных и имущественных отношений   Республики   Башкортостан   в   лице   государственного   казенного учреждения «Управление имуществом казны Республики Башкортостан» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Проектная компания «Центр проектирования» (Арендатор)  было заключено Дополнительное соглашение к договору аренды №100/18  об изменении реквизитов и уменьшении размера арендной платы - 78311,18 руб. в месяц. 

06.08.2018г.    стороны пришли  к  Соглашению о расторжении договора аренды №100/18,  по акту  приема-передачи от  06.08.2018г.     спорное  имущество арендатором  было возвращено арендодателю. 

Впоследствии,   между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в лице государственного казенного учреждения «Управление имуществом казны Республики Башкортостан» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Проектная компания «Центр проектирования» (арендатор) на основании Протокола №17 заседания комиссии по проведению торгов на право заключения договоров аренды имущества казны Республики Башкортостан на  аналогичных  условиях  был  заключен  Договор аренды №126  в отношении нежилых помещений, зданий, строений, сооружению, находящихся в казне Республики Башкортостан от  20.08.2018г.

В соответствии с Соглашением о взаимодействии Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и Государственного казенного учреждения «Управление имуществом казны Республики Башкортостан» от 27.04.2017г. и Приказа Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан «Об утверждении перечня объектов государственного имущества Республики Башкортостан в отношении которых Государственное казенное учреждение «Управление имуществом казны Республики Башкортостан» осуществляет функции и полномочия, определенные соглашением о взаимодействии» от 01.08.2017г. за №935, права и обязанности Арендодателя в отношении государственного имущества переходят к Государственному казенному учреждению «Управление имуществом казны Республики Башкортостан».

Указанный в договоре объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 07.08.2018.

В пункте  1.2.  договора  стороны установили срок  действия  договора  с  07.08.2018 г.  по  02.08.2019г.    

В соответствии с п.6.1,   6.2.  договора   арендатор  обязался за каждый месяц вперед с оплатой до 10 числа оплачиваемого месяца производить арендные платежи в сумме 86 617,58 руб.

За  просрочку арендных платежей согласно п. 7.2.1. договора  арендатор  обязуется   уплатить пеню в размере 0,3 % с просроченной суммы за каждый день просрочки. 

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, истец направил ответчику уведомление от   01.11.2018г.  исх.№2114  о наличии задолженности по арендной плате и пени, предложив в течение десяти  дней со дня получения уведомления погасить задолженность, после  направлено уведомление  от  02.09.2019  №2225 об освобождении  помещения в связи с окончанием срока  действия  договора  и      передачи   занимаемого помещения  по акту приема-передачи. 

Ответчик письмами  от 16.11.2018г. за №М-224/18,  16.01.2019г. за №003/18 гарантировал  оплату,  однако  не выполнил взятые на себя обязательства. 

Невнесение арендатором арендной платы в установленный срок  и уклонение арендатора  от  возвращения арендованного имущества послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества определены ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ (далее - Закон о защите конкуренции), которая введена Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В силу части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, предусмотренных указанной статьей.

Договор аренды №126  в отношении нежилых помещений, зданий, строений, сооружению, находящихся в казне Республики Башкортостан от  20.08.2018г.  заключен по итогам проведения аукциона на 07.08.2018 г.  по  02.08.2019г.

Поскольку анализируемый договор заключен на основании итогового протокола аукциона исходя из положений пункта 1 статьи 610, пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений, изложенных в абз. 3 п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", такой договор аренды не может быть возобновлен на неопределенный срок. 

Следовательно, рассматриваемый договор аренды прекратил свое действие в связи с истечением срока действия 02.08.2019г.

В соответствии с абзацем 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

На основании абзаца 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном эти договором.

Как  указывает истец, задолженность ответчика по арендной плате составила 470 538 руб.  82 коп. 

Ответчик   с  расчетом  истца  согласился,  задолженность   по  арендной  плате  в  заявленной  истцом  сумме не  оспорил. 

  В силу части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

  При изложенных обстоятельствах  требование  истца о взыскании задолженности по арендной плате  в сумме 470 538 руб.  82 коп. подлежит    удовлетворению,   как  признанное   ответчиком    в процессуальном  порядке   в  силу   нормы   части  3.1 статьи  70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

В состав материально-правовых требований по настоящему иску включено также требование о взыскании с ответчика неустойки за нарушение принятых обязательств.

На основании п. 7.2.1. договора в случае нарушения арендатором сроков оплаты арендной платы, предусмотренных настоящим договором, он выплачивает арендатору пени в размере 0,3% с просроченной суммы  за каждый день просрочки.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" и п. 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование.

Поскольку наличие договорных отношений, факт задолженности по арендной плате подтверждаются материалами дела, ответчиком не оспариваются, имеются основания для взыскания неустойки. 

За период с истцом начислены пени за просрочку оплаты в размере 995 428 руб. 93 коп. суммы  пени. 

Представленный истцом расчет судом проверен, признан верным, соответствующим условиям договора.

Ответчиком   заявлено  о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации,  ссылаясь  на  что, предусмотренный договором  размер  неустойки  0,3%  является  чрезмерным, просил о снижении  до разумных  пределов,  исключив  обогащение  за счет  должника. 

   В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Согласно п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 ГК РФ", исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается. Ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

При решении вопроса об уменьшении неустойки необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (п. 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ").

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. (п. 2 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 ГК РФ").

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 21.12.2000 N 263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

При таких обстоятельствах суду необходимо устранить явную несоразмерность начисленных санкций; суд может уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, и которые определяет самостоятельно с учетом конкретного дела и по своему внутреннему убеждению. Признание очевидной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства осуществляется судом, принимающим решение.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 ГК РФ" даны разъяснения, согласно которым, при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Разрешая  вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России (абзац 2 пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ").

Учитывая компенсационный характер неустойки, принцип ее соразмерности последствиям неисполнения ответчиком своих обязательств, отсутствие доказательств наступления для истца отрицательных последствий неисполнения ответчиком обязательства по своевременной арендной плате, чрезмерно высокий процент неустойки  (0,3%), суд приходит к выводу о явной несоразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения ответчиком обязательств по договору и  снижает  ее  размер до 230 000 руб. 

Поскольку договор аренды прекратил свое действие, а арендатор (ответчик) на момент рассмотрения дела не возвратил арендованное по договору имущество, требования истца об обязании ответчика освободить занимаемые нежилые помещения, является законным и обоснованным, поскольку у арендатора отсутствуют правовые основания для пользования спорным объектом.

При изложенных обстоятельствах, требование истца об обязании ответчика освободить занимаемые нежилые помещения, расположенные  по адресу: 

<

...>,  включающий  в себя:  нежилые  помещения  №№ 317-319, 324-327 на 3 этаже, литера А, общей площадью 166,2 кв.м.,  подлежит удовлетворению. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине в отношении требований по первоначальному иску относятся на ответчика в размере, установленном статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

По встречному иску согласно требованиями абзаца 2 пункта 3 части 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации ответчику подлежит возврату уплаченная государственная пошлина в размере 70%.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

Исковые требования Государственного  казённого  учреждения "Управление имуществом казны Республики  Башкортостан" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с  ограниченной  ответственностью Проектная  компания   "Центр Проектирования" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Государственного  казённого  учреждения "Управление имуществом казны 470 538 руб. 82 коп. суммы долга, 230 000 руб. суммы пени, 33 660 руб. суммы расходов по оплате государственной пошлины.

Обязать Общество  с  ограниченной  ответственностью Проектная  компания   "Центр Проектирования" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) освободить  занимаемые объекты государственного нежилого фонда нежилые помещения №№ 317-319, 324-327 на 3 этаже литера А общей площадью 166, 2 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...>.

В остальной части иска отказать.

Отказ Общества с  ограниченной  ответственностью Проектная  компания   "Центр Проектирования" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) от встречного иска принять, производство по встречному иску прекратить.

Возвратить Обществу с  ограниченной  ответственностью Проектная  компания   "Центр Проектирования" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) из федерального бюджета уплаченную по платежному поручению № 116 от 30.10.2019г. государственную пошлину в размере 7 700 руб.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

 

Судья                                                                 Л.М. Тагирова