Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Волгоград Дело № А12-6026/2024

«04» июня 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 21.05.2025 

Полный текст решения изготовлен 04.06.2025 

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Пятерниной Е.С., при ведении протокола помощником судьи Демьяновой А.В. (с использованием средств аудиозаписи), рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Волга-Дон-Строй» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) о признании договора аренды недействительным и применении последствий недействительности сделки, с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора департамента по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда 

в судебном заседании участвуют:

от истца – ФИО1 по доверенности № 35 от 12.03.2024, ФИО2 по доверенности № 36 от 13.09.2024,

от ответчика – ФИО3 по служебному удостоверению,

от департамента по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда – не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципального имущества администрации Волгограда (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Волга-Дон-Строй» (далее – ООО «СК «Волга-Дон-Строй», общество, ответчик) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в котором просит:

- признать недействительным договор аренды недвижимого имущества муниципальной имущественной казны № 7/1616-21 от 29.03.2021 расположенных по адресу: г. Волгоград, отдельно стоящее здание площадью 1421,9 кв.м., расположенное по адресу: парк Дружба (нежилое здание, участок озеленения № 1 общей площадью 709,50 кв.м., корпуса № 2 общей площадью 712,40 кв.м., электросборки (Г9), скалада (14, 15), уборной), в том числе, вспомогательные объекты (вороты, заборы, освещение) (запись о регистрации в ЕГРП № 34-34-01/042/2005-71 от 07.06.2005), с правом пользования земельным участком площадью 19947,90 кв.м, кадастровый номер 34:34:070058:0007;

- применить последствия недействительной сделки в виде возложения на ООО «Строительная компания «Волга-Дон-Строй» обязанности возвратить Департаменту отдельно стоящее здание площадью 1421,9 кв.м, расположенное по адресу: парк Дружба (нежилое здание, участок озеленения № 1 общей площадью 709,50 кв.м., корпуса № 2 общей площадью 712,40 кв.м., электросборки (Г9), скалада (14 15). уборной), в том числе, вспомогательные объекты (вороты, заборы, освещение), земельный участок площадью 19947,90 кв.м., кадастровый номер 34:34:070058:0007. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен Департамент по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда.

В судебном заседании представители истца настаивали на удовлетворении заявленных требований.

Ответчик исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Департамент по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда явку представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения, в соответствии с частями 1, 6 статьи 121 АПК РФ, информации о времени и месте судебного заседания в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Арбитражного суда Волгоградской области в разделе «Картотека Судебных дел». Поскольку присутствие в судебном заседании лица, участвующего в деле, или его представителей относится к правам сторон, а не к обязанностям, а также с учетом надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, суд считает возможным на основании статьи 156 АПК РФ рассмотреть дело в отсутствие названного лица.

Изучив представленные документы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, оценив доводы, изложенные в исковом заявлении и в отзывах на иск, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными названной статьей, либо иными способами, предусмотренными законом.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.

Избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд, являются: установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения и факта нарушения права истца именно ответчиком.

Обращаясь в суд, истец ссылается на то, что между Департаментом и ООО «СК «Волго-Дон-Строй» заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной имущественной казны № 7/1616-21 от 29.03.2021 (далее - договор) расположенных по адресу: г. Волгоград, отдельно стоящее здание площадью 1421,9 кв.м., расположенное по адресу: парк Дружба (нежилое здание, участок озеленения № 1 общей площадью 709,50 кв.м., корпуса № 2 общей площадью 712,40 кв.м., электросборки (Г9), скалада (Г4, Г5), уборной), в том числе, вспомогательные объекты (вороты, заборы, освещение) (запись о регистрации в ЕГРП № 34-34-01/042/2005-71 от 07.06.2005), с правом пользования земельным участком площадью 19947,90 кв.м., кадастровый номер 34:34:070058:0007.

Предметом оспариваемого договора аренды № 7/1616-21 является: объект - отдельно стоящее здание площадью 1421.9 кв.м., расположенное по адресу: парк Дружба (нежилое здание, участок озеленения № 1 общей площадью 709,50 кв.м., корпуса № 2 общей площадью 712,40 кв.м., электросборки (Г9), склада (Г4, Г5), уборной), в том числе, вспомогательные объекты (вороты, заборы, освещение), с правом пользования земельным участком площадью 19947,90 кв.м. (к.н.34:34:070058:0007).

Цель использования арендованного имущества: деятельность, не запрещенная действующим законодательством РФ.

В обоснование иска Департаментом указано на то, что согласно Общероссийскому классификатору основных фондов ОК 013-2014 (СНС 2008). (принят и введен в действие Приказом Росстандарта от 12.12.2014 N 2018-ст) (ред. от 25.12.2023), к зданиям нежилого назначения относятся здания, представляющие собой архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание, условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу.

Переданные в аренду по договору аренды № 7/1616-21 от 29.03.2021 объекты не обладают определенными выше признаками.

Кроме того, отдельно стоящее здание площадью 1421,9 кв.м., расположенное по адресу: парк Дружба (нежилое здание, участок озеленения № 1 общей площадью 709,50 кв.м., корпуса № 2 общей площадью 712,40 кв.м., электросборки (Г9), скалада (Г4, Г5), уборной), в том числе, вспомогательные объекты (вороты, заборы, освещение), имеют признаки разрушения конструкций и утраты полезных свойств.

По мнению истца, передача в аренду объектов, поименованных как здания, но фактически представляющих собой только фундамент и разрушенные конструктивные элементы зданий, свидетельствует о невозможности достижения того правового результата, на который направлено заключение договора аренды, в виде извлечения полезных свойств вещи исходя из ее первоначального назначения. Утрата объектами назначения и фактическое их разрушение не предполагают возможность их использования в предпринимательской деятельности.

В заявлении об уточнении требований Департамент так же указывает на то, что земельный участок с кадастровым номером 34:34:070058:7 площадью 19 947,9 кв. м, который был предоставлен по договору аренды № 7/1616-21 от 29.03.2021, имеет вид разрешенного использования: теплицы. Тогда как, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

По ходатайству сторон определением суда от 12.08.2024 по делу назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено экспертному учреждению – ООО «Бюро землеустройства и экспертизы», эксперту ФИО4

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Можно ли отнести переданный ответчику по договору аренды № 7/1616-21 объект - отдельно стоящее здание площадью 1421,9 кв.м., расположенное по адресу: парк Дружба (нежилое здание, участок озеленения № 1 общей площадью 709,50 кв.м., корпуса № 2 общей площадью 712,40 кв.м., электросборки (Г9), скалада (Г4, Г5), уборной), в том числе, вспомогательные объекты (вороты, заборы, освещение)(запись о регистрации в ЕГРП № 34-34-01/042/2005-71 от 07.06.2005) к категории зданий нежилого назначения согласно Общероссийскому классификатору основных фондов ОК 013-2014 (СНС 2008) (принят и введен в действие Приказом Росстандарта от 12.12.2014 N2018-CT)?

2. Возможно ли использование спорного объекта с учетом его технического состояния в соответствии с его функциональным назначением для осуществления предпринимательской деятельности с целью систематического получения прибыли от использования имуществом?

 3. В случае аварийного состояния объекта, определить степень разрушения конструкций здания и возможности (целесообразность) его восстановления?

4. Соответствует ли фактическое использование спорных объектов, с учетом их технического состояния, цели использования земельного участка с кадастровым номером 34:34:070058:0007;

5. Определить площадь земельного участка, необходимую для эксплуатации спорных объектов с учетом их функционального назначения.

Согласно выводам эксперта, изложенным в экспертном заключении № 03С-04/24:

Ответ на вопрос № 1: переданный ответчику по договору аренды №7/1616-21 объект - отдельно стоящее здание площадью 1421.9кв.м, расположенное по адресу: парк Дружба (нежилое здание, участок озеленения №1 общей площадью 709.50кв.м. корпуса №2 общей площадью 712.40кв.м. электросборки (Г9). склада (14. 15). уборной), в том числе, вспомогательные объекты (ворота, заборы. освещение)(запись о регистрации в ЕГРП №34-34-01/042/2005- 71 от 07.06.2005) можно отнести к категории зданий нежилого назначения, согласно Общероссийскому классификатору основных фондов ОК 013-2014 (СПС 2008) (принят и введён в действие Приказом Госстандарта от 12.12.2014 №2018-СТ).

Ответ на вопрос № 2: использование спорного объекта с учётом его технического состояния возможно, в соответствии с его функциональным назначением для осуществления предпринимательской деятельности с целью систематического получения прибыли от использования имуществом.

Ответ на вопрос № 3: использование Корпуса №1, имеющего среднею степень разрушения, возможно после проведения капитального ремонта и подключения к системам коммунального обеспечения (вода, канализация. электроэнергия, теплоснабжение);

-использование Корпуса № 2, имеющего сильную степень разрушения, возможно после проведения реконструкции и подключения к системам коммунального обеспечения (вода, канализация, электроэнергия, теплоснабжение);

-использование «энергосборки Г9 площадью 15.4кв.м». отсутствующего на земельном участке, возможно после нового строительства;

-использование части объекта «туалет», имеющего слабую степень разрушения, возможно после восстановительного ремонта;

-использование части объекта склады Г4, Г5, возможно в настоящее время без ограничении. При этом в целях обеспечения надлежащей эксплуатации, необходимо планировать текущий ремонт в боксе №6:

-использования земельного участка кадастровым №34:34:0700058:7. в том числе участка озеленения, возможно в полном объёме после проведения рекультивации и использования его в соответствии с видом разрешённого использования.

Объект исследования возможно восстановить с учётом степени разрушения при реконструкции, капитальном ремонте, текущем ремонте и новом строительстве.

Целесообразность восстановления является оценочным параметром и зависит от волеизъявления собственника или владельца объекта.

Ответ на вопрос № 4: фактическое использование части спорных объектов с учётом их технического состояния, в том числе части земельного участка с кадастровым номером 34:34:070058:0007. не противоречит цели предоставления в аренду недвижимого имущества по договору аренды № 7/1616-21.

Ответ на вопрос № 5: площадь земельного участка, необходимую для эксплуатации спорных объектов с учётом их функционального назначения является площадь земельного участка кадастровым №34:34:070058:7 равной 19947,9 кв.м.

В судебное заседание был приглашен эксперт для дачи пояснения по представленной судебной экспертизе, письменные ответы приобщены к материалам дела.

С учетом выводов эксперта, изложенных в заключении, а так же с учетом пояснений эксперта в судебном заседании по результатам проведенной экспертизы, истцом заявлено ходатайство о назначении по делу дополнительной экспертизы с целью обеспечения полноты заключения эксперта по поставленным судом вопросам.

В обоснование заявленного ходатайства Департамент ссылается на то, что эксперт фактически в рамках подготовки ответа на поставленный судом вопрос исследования не провел; не учел фактическое состояние объектов, как на момент совершения сделки по передачи имущества в аренду, так и в настоящее время; каких-либо измерений площади фактически занимаемой объектами на земельном участке не проводил, а поэтому оценить площадь земельного участка, необходимую для использования объектов недвижимого имущества, расположенных на нем не представляется возможным.

Единственным критерием для вывода эксперта по вопросу №5, что необходимая площадь для эксплуатации спорных объектов с учетом их функционального назначения является площадь земельного участка кадастровым №34:34:070058:7 равной 19947, 9кв.м явилось то, что объект, включая земельный участок, эксперт посчитал единым недвижимым комплексом. 

Поскольку одним из оснований к признанию недействительным договора аренды №7/1616-21 является тот факт, что из публичной собственности фактически выбыл земельный участок площадью многократно превышающей площадь, находящихся на земельном участке объектов недвижимого имущества, то Департамент считает необходимым исследование данного вопроса при рассмотрении настоящего дела.

Определением суда от 26.12.2024 по делу назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение экспертизу поручено экспертному учреждению – ООО «Бюро землеустройства и экспертизы», эксперту ФИО4

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Определить фактически используемую площадь земельного участка с кадастровым №34:34:070058:7 (категория земли «сельскохозяйственное назначение», разрешенный вид использования «теплицы») и необходимую для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на земельном участке но адресу: парк Дружба с учетом их назначения, фактического состояния и разрешенного вида использования земельного участка?

 2. В случае невозможности ответить на первый вопрос, определить фактическую площадь (застройки) строений, входящий в объект недвижимого имущества с к.н. 34:34:000000:53644. расположенного на земельном участке с кадастровым №34:34:070058:7, с учетом их технического состояния.

Согласно выводам эксперта, изложенным в экспертном заключении №013-01/25:

Ответ на вопрос № 1: Фактически используемая площадь земельного участка с кадастровым номером 34:34:070058:0007, на которой находится часть не разрушенного здания кадастровым номером 34:34:000000:53644, составляет 10598,3 кв.м. Строение теплиц на фактически используемой площади земельного участка отсутствуют.

Ответ на вопрос № 2: На первый вопрос ответ подготовлен.

 В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

В силу положений статьи 16 указанного Закона, эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

В заключении, должны быть отражены объекты исследований, содержание и результаты исследований (пункты 6, 7 статьи 86 АПК РФ), оценка результатов исследований, выводы и их обоснование (пункт 8 статьи 86 АПК РФ).

Статьей 71 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу (часть 3 статьи 86 АПК РФ).

В рассматриваемом случае представленные заключения экспертов отвечает требованиям, предъявляемым к составлению такого роду документам, содержит сведения об эксперте, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации о даче заведомо ложного заключения. Данное заключение содержит исследовательскую часть с описанием процесса исследования, оценка результатов исследований, выводы и их обоснование.  

Как следует из письменных пояснений департамента по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда, согласно информационной системе обеспечения градостроительной деятельности и муниципальному банку пространственных данных Волгограда земельный участок с кадастровым № 34:34:70058:7, расположенный в парке Дружба в Кировском районе находится в границах территории общего пользования.

Действие градостроительных регламентов, устанавливаемых Правилами землепользования и застройки городского округа город-герой Волгоград (далее - Правила землепользования и застройки), утвержденным решением Волгоградской городской Думы от 21.12.2018г. № 5/115, не распространяется на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах территорий общего пользования.

Режим использования и застройки территорий Волгограда, на которые в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации действие градостроительного регламента не распространяется, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти Волгоградской области или уполномоченными органами местного самоуправления Волгограда в соответствии с федеральными законами.

В соответствии с Положением об использовании территории общего пользования городского округа город-герой Волгоград, утвержденным решением Волгоградской городской Думы от 05.12.2014г. №22/700, требования к назначению, параметрам и размещению объектов капитального строительства на земельных участках (равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства) в границах территорий общего пользования определяются документацией по планировке территории.

Утвержденная документация по планировке территории, включающей земельный участок с кадастровым № 34:34:070058:7 отсутствует.

В соответствии с Генеральным планом Волгограда, утвержденным решением Волгоградской городской Думы от 29.06.2007г. № 47/1112, земельный участок с кадастровым № 34:34:70058:7 находится в жилой функциональной зоне.

В соответствии с картой зон с особыми условиями использования территории Правил землепользования и застройки земельный участок с кадастровым №34:34:070058:7 расположен в зоне санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения с реестровым № 34:34-6.367 и в водоохранной зоне с реестровым № 34:34-6.353).

Режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в пределах береговой полосы водного объекта и его охранной зоне предусмотрен статья 65 Водного кодекса Российской Федерации.

Согласно сведениям публичной кадастровой карте Росреестра земельный участок с кадастровым №34:34:070058:7 по адресу: обл. Волгоградская, г.Волгоград, р- н Кировский, в парке Дружба поставлен на кадастровый учет 29.07.1998 с разрешенным видом использования «теплицы» площадью 19947,7 кв.м. Данные сведения являются актуальными на сегодняшний день.

Вид разрешенного использования «теплицы» был присвоен земельному участку с кадастровым №34:34:070058:7 до вступлению в силу Правил землепользования и застройки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Правил землепользования и застройки земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

В соответствии с имеющейся в департаменте топографической подосновой М1:500 в границах земельного участка имеются:

-нежилые строения;

-разрушенные строения;

-зеленые насаждения;

-ограждения;

-площадки с цементным покрытием; 

-инженерные коммуникации: водопровод 2d200мм(нед.), водопровод d50мм, d89мм(нед.), паропровод 2П d37мм, d50мм, d57мм(нед.), d76мм;

-зоны, ограниченные в использовании с учетом минимально допустимых расстояний от инженерной коммуникации до зданий и сооружений в соответствии с СП 42.13330.2016. «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений».

В рассматриваемом случае, суд исходит из того, что предусмотренный договором вид использования объекта аренды прямо не указывает на конкретную цель использования объектов, переданных по договору, но обязывает правообладателя при исполнении договора, соблюдать требования, установленные, в том числе, земельным законодательством Российской Федерации.

Так, статьей 652 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением (пункты 1, 2).

Согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 34:34:070058:0007 площадью 19 947,90 кв.м, поставлен на кадастровый учет в 1998 с разрешенным видом использования «теплицы».

Вид разрешенного использования земельного участка отображается в сведениях государственного земельного кадастра, является одной из его характеристик как объекта недвижимости и определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений. 

Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости.

Соответствующие правовые выводы сформулированы в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 № 12651/11, от 29.05.2012 № 12919/11 и от 29.05.2012 № 13016/11.

Так, принимая во внимание сведения, содержащиеся в ЕГРН, земельный участок был сформирован для определенной цели эксплуатации объектов «теплицы» и с учетом площади объектов, которые на момент совершения сделки фактически отсутствовали, что подтверждается выводами эксперта.

Кроме того, в пункте 1.6 договора содержится указание, что недвижимое имущество находится в исправном состоянии (с учётом нормального износа), позволяющем его использование в соответствии с назначением Недвижимого имущества и условиями настоящего договора. К настоящему договору прилагается Выкопировка из технического паспорта поэтажного плана помещений (зданий) с экспликацией.

Однако из отчёта № 4901/20 от 19.11.2020 об оценке рыночной стоимости арендной платы за пользование муниципальным имуществом, расположенным по адресу: г. Волгоград, Кировский район, парк «Дружба» усматривается, что объекты разрушены, их эксплуатация без проведения мероприятий по их восстановлению объективно невозможна. Из приложенных к отчету фотоматериалов можно сделать вывод, что объекты не являются теплицами.

Функциональное назначение переданных по договору объектов, очевидно, не соответствует целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка.

В связи с этим, при заключении договора аренды сторонами был нарушен явно выраженный земельным законодательством запрет на эксплуатацию земельного участка не в соответствии с его разрешенным использованием, внесенным в ЕГРН.

Так, согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Приобретение такого участка определяется в той части, которая необходима для эксплуатации существующих зданий и сооружений.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. 

Между тем, как установлено экспертом: «Техническое состояние наружных стен здания отражено на Фото 21 - 25. В помещениях 1, 2, 3 первого этажа отсутствует крыша и потолочные перекрытия. Кирпичная кладка имеет трещины, выветривание и разрушения. Состояние помещений аварийное. В других помещениях здания Корпуса 1 оконные проёмы не имеют оконных рам или закрыты плёнкой, подручными материалами. Состояние внутренних помещений второго этажа отражено на фото 27 - 29, они не эксплуатируются.

При сравнении технического паспорта Корпуса 2 (Схема 2) (на схеме 2/4, м.д. т.1 л.56, 57) и результатов осмотра установлено, что здание имеет разрушение наружных стен, крыша и потолочные перекрытия отсутствуют (Фото 30-33). Здание не ремонтируется, оно передано в аренду в разрушенном, непригодном для эксплуатации состоянии (м.д. т.1 л.84)(Рис. 3), что отражено в иллюстрации объекта оценки».

Статья 39.16 ЗК РФ содержит основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

К числу таких оснований, пунктом 14 статьи 39.16 ЗК РФ отнесено, в том числе, несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Положения приведенных норм земельного законодательства направлены на определение площади подлежащего предоставлению в порядке подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ земельного участка без проведения торгов исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости.

В соответствии с позицией, содержащейся в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ 16-16409, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Применительно к настоящему случаю, по договору аренды объектов недвижимости, заключенному в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ, одновременно в пользование общества перешел земельный участок (площадью 19947,90 кв.м.), в нарушение указанных требований Земельного законодательства РФ, площадью несоразмерной площади объектов расположенных на нем и без учета того обстоятельства, что эксплуатация этих объектов невозможна, что направлено на обход законодательно установленных процедур формирования земельных участков и предоставления их с торгов.

Следовательно, предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся, или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации и статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации). 

При принятии решения суд исходит из единообразия судебной практики, изложенной в Определение Верховного Суда РФ от 06.05.2022 № 302-ЭС22-5396 по делу № А33-30944/2020.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Согласно пунктам 1, 4 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Пунктом 2 статьи 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Изложенные обстоятельства в совокупности с поименованными выше нормами права свидетельствуют о том, что сделка по передаче в аренду недвижимого имущества совершена с нарушением требований законодательства, а потому в силу закона является недействительной (ничтожной).

При таких обстоятельствах суд находит правовые основания для удовлетворения иска.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины и за проведение двух судебных экспертиз по общему правилу распределяются в соответствии со статьями 106-110 АПК РФ и подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковое заявление департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>) удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды недвижимого имущества муниципальной имущественной казны № 7/1616-21 от 29.03.2021 расположенных по адресу: г. Волгоград, отдельно стоящее здание площадью 1421,9 кв.м., расположенное по адресу: парк Дружба (нежилое здание, участок озеленения № 1 общей площадью 709,50 кв.м., корпуса № 2 общей площадью 712,40 кв.м., электросборки (Г9), скалада (14, 15), уборной), в том числе, вспомогательные объекты (вороты, заборы, освещение) (запись о регистрации в ЕГРП № 34-34-01/042/2005-71 от 07.06.2005), с правом пользования земельным участком площадью 19947,90 кв.м, кадастровый номер 34:34:070058:0007, заключенный между департаментом муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Волга-Дон-Строй» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>).

Применить последствия недействительной сделки в виде возложения на общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Волга-Дон-Строй» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) обязанности возвратить департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>) отдельно стоящее здание площадью 1421,9 кв.м, расположенное по адресу: парк Дружба (нежилое здание, участок озеленения № 1 общей площадью 709,50 кв.м., корпуса № 2 общей площадью 712,40 кв.м., электросборки (Г9), скалада (14 15). уборной), в том числе, вспомогательные объекты (вороты, заборы, освещение), земельный участок площадью 19947,90 кв.м., кадастровый номер 34:34:070058:0007. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Волга-Дон-Строй» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>) судебные расходы за проведение судебной экспертизы в размере 91 000, 00 рублей   

 Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Волга-Дон-Строй» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000, 00 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Волга-Дон-Строй» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Бюро землеустройства и экспертизы» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) судебные расходы за проведение судебной экспертизы в размере 9 000, 00 рублей

 Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

СУДЬЯ Е.С. Пятернина