АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-11778/2023

Дело № А55-31522/2022

г. Казань

18 января 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 января 2024 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нагимуллина И.Р., 

судей Нафиковой Р.А., Хайруллиной Ф.В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием системы видеоконференцсвязи помощником судьи Гильмутдиновой Д.Х.,

при участии в судебном заседании:

в Арбитражном суде Поволжского округа:

представителя общества с ограниченной ответственностью «АттомСервис» – ФИО1 (доверенность от 09.01.2024), 

в Арбитражном суде Самарской области представителей:

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области – ФИО2 (доверенность от 27.12.2023), 

администрации городского округа Тольятти – ФИО3 (доверенность от 29.12.2023),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2023

по делу № А55-31522/2022

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Аттом-Сервис» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, с участием в деле в  качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации городского округа Тольятти, о  признании незаконным ненормативного акта,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Аттом-Сервис» (далее – ООО «Аттом-Сервис», общество «Аттом-Сервис») обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, в котором просило признать уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 06.09.2022 № КУВД-001/2022-37783360/2 о приостановлении государственной регистрации незаконным; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0102153:683 от администрации городского округа Тольятти к ООО «Аттом-Сервис» на основании договора купли-продажи земельного участка от 25.08.2022 № 1849.

Заявитель уточнил заявленные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) и просил признать незаконным уведомление об отказе в государственной регистрации права от 02.06.2023 № КУВД-001/2022-37783360/12, данное уточнение требований принято судом.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 21.06.2023 в удовлетворении требований отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2023 решение Арбитражного суда Самарской области от 21.06.2023 отменено. Принят по делу новый судебный акт. Признано незаконным уведомление Управления Росреестра по Самарской области об отказе в государственной регистрации права от 02.06.2023 № КУВД-001/2022-37783360/12; суд обязал Управление Росреестра по Самарской области осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0102153:683 на основании договора купли-продажи земельного участка от 25.08.2022 № 1849.

В кассационной жалобе Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области просит отменить решение арбитражного суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение арбитражного суда первой инстанции.

В обоснование жалобы указывается, что на государственную регистрацию был представлен заключенный между администрацией г.о. Тольятти и ООО «Аттом-Сервис» как с собственником нежилого здания с кадастровым номером 63:09:0102153:4009 договор купли-продажи земельного участка от 25.08.2022 № 1849.

На указанном земельном участке расположено нежилое здание площадью 302,8 кв. м, при этом большая часть земельного участка не занята объектами капитального строительства, а площадь испрашиваемого земельного участка значительно превышает площадь объекта недвижимости, находящегося на нем.

Материалы дела не содержат доказательств, обосновывающих необходимость предоставления земельного участка площадью 3784 кв. м для эксплуатации объекта торговли площадью 302,8 кв. м, расположенного на данном земельном участке.

Представленное в материалы дела техническое заключение о размерах земельного участка не содержит какого-либо обоснования необходимости предоставления земельного участка площадью 3784 кв. м.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Поволжского округа приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением от 02.07.2019 № 1768-п/1 администрация г.о. Тольятти провела аукцион на право заключения договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102153:683, площадью 3784 кв. м, с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, южнее территории крытого рынка.

Согласно протоколу о результатах аукциона от 12.08.2019 победителем публичного аукциона на право заключения договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102153:683 признано ООО «Аттом-Сервис».

На основании указанного протокола от 12.08.2019 между администрацией г.о. Тольятти и ООО «Аттом-Сервис» заключен договор аренды от 22.08.2019 № 3989 земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102153:683, для строительства объекта торговли, с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, южнее территории крытого рынка, сроком на 32 месяца.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в отношении договора аренды произведена государственная регистрация права от 29.08.2019 № 63:09:0102153:683-63/009/2019-1.

Администрацией г.о. Тольятти в отношении земельного участка с КН:683 выдан градостроительный план № RU63302000-0000000000003518 от 13.09.2019, согласно которому участок, в соответствии с ПЗЗ г.о. Тольятти, расположен в Территориальной зоне Ц-1 – зоне делового, общественного и коммерческого назначения, а вид разрешенного использования: «Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные комплексы (комплексы) (4.2)» является одним из основных видом разрешенного использования земельных участков.

Администрацией г.о. Тольятти обществу «Аттом-Сервис» выдано разрешение на строительство от 09.12.2020 № 63-302000-1690-2020 объекта торговли общей площадью 300,4 кв. м (площадь застройки 314,7 кв. м) на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0102153:683.

В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, выданным администрацией г.о. Тольятти (от 23.12.2021 № 6330200016902020), объект торговли, размещённый на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0102153:683, общей площадью 302,8 кв. м, расположенный по адресу: РФ, Самарская обл., г.о. Тольятти, 

<

...> здание 44, введен в эксплуатацию.

Указанному нежилому зданию присвоен кадастровый номер 63:09:0102153:4009, право собственности ООО «Аттом-Сервис» зарегистрировано 13.01.2022.

Между администрацией г.о. Тольятти и ООО «Аттом-Сервис» как с собственником нежилого здания с кадастровым номером 63:09:0102153:4009 был подписан договор купли-продажи от 25.08.2022 № 1849 земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102153:683, общей площадью 3784 кв.м.

Указанный договор был направлен в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области с целью осуществления государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Уведомлением Управления Росреестра по Самарской области от 06.09.2022 № КУВД-001/2022-37783360/2 в адрес администрации г.о. Тольятти было сообщено о приостановлении действий по государственной регистрации перехода права на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0102153:683 с указанием на то, что площадь земельного участка, передаваемого в собственность ООО «Аттом-Сервис», значительно превышает площадь объекта нежилого здания, расположенного на данном участке.

По истечении срока приостановления государственной регистрации, Управлением вынесено уведомление об отказе государственной регистрации права от 02.06.2023 № КУВД-001/2022-37783360/12 по аналогичным основаниям.

Посчитав, что уведомление об отказе в государственной регистрации нарушает права и законные интересы заявителя, ООО «Атом-Сервис» обратилось в суд с настоящим заявлением.

Принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из следующего.

Собственникам зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, принадлежит исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ)).

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 настоящего Кодекса (статья 39.2 ЗК РФ).

Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

Размер испрашиваемого земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта. Противоположное толкование ведет к тому, что злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которой многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Формирование земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы земельного участка должны входить как часть, которая занята объектом, так и часть, необходимая для его использования.

Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка не является основанием для предоставления в собственность данного земельного участка в заявленном заявителем размере. Собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Как указал суд первой инстанции, материалы дела не содержат доказательств, обосновывающих необходимость предоставления земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102153:683, площадью 3784 кв. м, для эксплуатации объекта торговли площадью 302,8 кв. м, расположенного на данном земельном участке.

В ЕГРН отсутствуют сведения о расположении на данном земельном участке каких-либо иных объектов недвижимости, принадлежащих заявителю. При этом площадь выкупаемого земельного участка значительно превышает площадь расположенного на нем здания.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу, что заявителем в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ не доказан факт необходимости истребуемой площади спорного земельного участка в размере 3784 кв. м для эксплуатации принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости площадью 302,8 кв. м, в связи с чем оспариваемый отказ является правомерным.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции, указав следующее.

В соответствии со статьей 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них.

Земельный участок с кадастровым номером 63:09:0102153:683 согласно градостроительному плану земельного участка расположен в территориальной зоне Ц-1 «Зона делового, общественного и коммерческого назначения».

К основным видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства относятся объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы).

Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства для объектов торгового назначения установлены в статье 46 Правил землепользования и застройки городского округа Тольятти, утвержденных решением Думы городского округа Тольятти Самарской области от 24.12.2008 № 1059.

В уведомлении об отказе в осуществлении государственной регистрации права отсутствует ссылка на нормативный правовой акт, классифицирующий понятие соразмерности предоставленного в собственность земельного участка.

В решении об отказе в осуществлении регистрационных действий должны содержаться в обязательном порядке ссылки на нормы нормативных правовых актов, несоблюдение которых привело к отказу в государственной регистрации прав.

Арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что договор купли-продажи земельного участка между администрацией городского округа Тольятти и ООО «Аттом-Сервис» был заключен с учетом обоснования площади, оформленного в виде технического заключения о размерах земельного участка, подготовленного организацией ООО «Центр экспертизы & оценки».

В данном техническом заключении указано обоснование соразмерности предоставленного земельного участка. Выводы, содержащиеся в техническом заключении, не опровергнуты.

В соответствии с частью 1 статьи 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков как составные части градостроительных регламентов могут быть установлены только Правилами землепользования и застройки муниципального образования.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что на государственную регистрацию были представлены документы, по форме и содержанию соответствующие требованиям действующего законодательства, и достаточные для проведения регистрации права собственности общества на спорный земельный участок, что у регистрирующего органа отсутствовали предусмотренные законом основания для отказа в государственной регистрации права.

Между тем суд апелляционной инстанции, отменяя решение арбитражного суда первой инстанции и принимая новое решение об отказе в удовлетворении заявленного требования, признал надлежащим и достаточным доказательством, обосновывающим размер испрашиваемого земельного участка, техническое заключение о размерах земельного участка, подготовленное организацией ООО «Центр экспертизы & оценки».

Однако в данном техническом заключении имеется лишь вывод о том, что площадь застройки не превышает 60% от максимального процента застройки в границах земельного участка (8%), что не выходит за предельные размеры земельного участка, требуемого для дальнейшей эксплуатации зданий и сооружений.

Иных выводов данное техническое заключение не содержит, обоснование максимальных размеров земельного участка отсутствует.

В техническом заключении не указано, что для дальнейшей эксплуатации каких зданий и сооружений требуется земельный участок размером 3784 кв. м, данных о том, что на указанном земельном участке кроме нежилого здания площадью 302,8 кв. м расположены иные объекты недвижимости, в материалах дела не имеется.

В соответствии с частью 4 статьи 15 АПК РФ принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015, решение суда признается законным и обоснованным тогда, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, а имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости, допустимости, достоверности и достаточности, а также тогда, когда в решении суда содержатся исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных судом фактов. Обжалуемый судебный акт нельзя признать соответствующим таким требованиям.

При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты приняты без исследования всех существенных обстоятельств спора, которые входят в предмет исследования и установления судом, исходя из предмета и основания исковых требований.

Выводы суда сделаны при неполном выяснении обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения дела и относящихся к предмету доказывания, вышеуказанные нарушения норм материального и процессуального права не могут быть устранены судом кассационной инстанции, поскольку для этого требуется установление фактических обстоятельств дела посредством исследования и оценки доказательств.

Между тем пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 АПК РФ). Арбитражный суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в обжалуемом судебном акте либо были отвергнуты судами, разрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими (часть 2 статьи 287 АПК РФ), в связи с этим обжалуемый судебный акт подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении суду апелляционной инстанции следует устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дать надлежащую правовую оценку доводам и доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, и разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2023 по делу № А55-31522/2022 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судьяИ.Р. Нагимуллин

СудьиР.А. Нафикова

Ф.В. Хайруллина