ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-19246/2017

г. Саратов

16 января 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 января 2018 года.

 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Антоновой О.И.,  

судей, Жаткиной С.А., Никитина А.Ю.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

при участии:

- от конкурсного управляющего индивидуального предпринимателя Главы крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 - ФИО3 – ФИО4, действующая по доверенности № 2п от 30.06.2017, выданной сроком на один год.

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего индивидуального предпринимателя Главы крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 – ФИО3 на решение Арбитражного суда Саратовской области от 30 октября 2017 года по делу № А57-19246/2017, (судья Н.В. Горбунова), 

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Главы крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 (Саратовская обл.,                        г. Ртищево, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 312644634700018)

к администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области         (Саратовская обл., г. Ртищево, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области,

о признании права собственности на следующие объекты недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилась индивидуальный предприниматель Глава крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 (далее по тексту – истец, ИП Глава КФХ ФИО2) к администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области (далее по тексту – ответчик, Администрация) с исковым заявлением о признании права собственности на следующие объекты недвижимого имущества:

- нежилое здание, литер Г, площадью 590,2 кв.м., год постройки 2014, инвентарный номер 63:241:005:000000190:Г, действительная стоимость – 1 906 716 руб. 00 коп., расположенное по адресу: Саратовская обл., Ртищевский р-н, западная часть села Васильевка, №2; 

- нежилое здание, литер Г, площадью 1 294,5 кв.м., год постройки – 2014, инвентарный номер 63:241:005:000000180:Г, действительная стоимость – 4 142 324 руб. 00 коп., расположенное по адресу: Саратовская обл., Ртищевский р-н, западная часть села Васильевка, №2; 

- нежилое здание, литер Г, площадью 622,3 кв.м., год постройки – 2014, инвентарный номер 63:241:005:000000016:Г, действительная стоимость – 2 263 512 руб. 00 коп., расположенное по адресу: Саратовская обл., Ртищевский р-н, западная часть села Васильевка, №2;

 - нежилое сооружение, литер Г, площадью 166,9 кв.м., год постройки – 2014, инвентарный номер 63:241:005:000000017:Г, действительная стоимость – 104 740 руб. 00 коп., расположенное по адресу: Саратовская обл., Ртищевский р-н, западная часть села Васильевка, №2.

Решением суда от 30.10.2017 в удовлетворении иска отказано, что послужило основанием для обращения в суд с апелляционной жалобой.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Саратовской области от 06 октября 2016 года по делу А57-6041/2016 должник – Индивидуальный предприниматель Глава Крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (412340, 

<

...>, ОГРНИП 312644634700018, ИНН 

<

***>) признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 6 (шесть) месяцев. 

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 06 октября 2016 года конкурсным управляющим Индивидуального предпринимателя Главы Крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (412340, 

<

...>, ОГРНИП 312644634700018, ИНН 

<

***>) утвержден ФИО3, являющийся членом Некоммерческого партнерства "Объединение арбитражных управляющих "Авангард" (105062, 

<

...>, пом. I, комн. 8,9,10). 

Обращаясь в суд с настоящим иском, заявитель указывает следующие обстоятельства.

ИП главе КФХ ФИО2 на праве аренды принадлежат следующие земельные участки из земель населенных пунктов: 

- земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 15400 кв.м с кадастровым номером 64:30:010102:116 по адресу: Саратовская область, Ртищевский р-н, западная часть 

<

...>; 

- земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 1948 кв.м с кадастровым номером 64:30:010102:114 по адресу: Саратовская область, Ртищевский р-н, западная часть 

<

...>;

- земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 1440 кв.м с кадастровым номером 64:30:010102:117 по адресу: Саратовская область, Ртищевский р-н, западная часть 

<

...>.

Целевое назначение земельных участков для строительства склада.

На принадлежащих ИП главе КФХ ФИО2 на праве аренды земельных участках были построены следующие объекты недвижимого имущества: 

1. нежилое здание, литер Г , 590,2 кв.м, год постройки 2014,инвентарный номер 63:241:005:000000190:Г, действительная стоимость 1 906716 рублей; 

2. нежилое здание, литер Г , 1294,5 кв.м, год постройки 2014, инвентарный номер 63:241:005:000000180:Г, действительная стоимость 4 142 324 рублей; 

3. нежилое здание, литер Г , 622,3 кв.м, год постройки 2014, инвентарный номер 63:241:005:000000016:Г, действительная стоимость 2 263 512 рублей; 

4. нежилое сооружение, литер Г, 166,9 кв.м, год постройки 2014, инвентарный номер 63:241:005:000000017:Г, действительная стоимость 104740 рублей.

Конкурсным управляющим в результате инвентаризации были выявлены вышеуказанные нежилые здания. При строительстве не были получены необходимые разрешения, объекты были построены хозспособом.

Конкурсный управляющий обратился с заявлением о выдаче разрешения в администрацию Ртищевского муниципального района. Письмом от 14.08.2017 № 01-22/2367 в выдаче разрешения на строительство было отказано.

Истец ссылается на то, что возведенные нежилые объекты капитального строительства не нарушают прав и интересов других лиц, соответствует требованиям строительных и градостроительных нормативов, сохранение самовольной постройки не создает угрозы жизни и здоровью граждан., что подтверждается актами обследования технического состояния нежилых зданий, выполненных ООО «Межрегиональный кадастровый центр-БТИ» Отделением по Ртищевскому району, заключением Отдела надзорной деятельности и профилактической работу по Турковскому, Аркадакскому и Ртищевскому районам Саратовской области, экспертным заключением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека.

Приведенные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с настоящим иском на основании ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, рассматривая который суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Истец основывает заявленное требование о признании права собственности  на ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ постройка признается самовольной при наличии одного из следующих обстоятельств: недвижимая вещь создана на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем такого объекта; недвижимая вещь создана без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен судом при доказанности следующих обстоятельств: принадлежность истцу земельного участка; застройщиком получены предусмотренные законом разрешения и согласования, соблюдены градостроительные и строительные нормативы; осуществление лицом, создавшим самовольную постройку, мер к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию; правомерность отказа уполномоченного органа; права и законные интересы других лиц не нарушены, угроза жизни и здоровью граждан исключена; объект возведен застройщиком за счет собственных средств. 

Как следует из материалов дела, 10.07.2012 между Ртищевским муниципальным районом Саратовской области в лице администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области (Арендодатель) и ФИО5 (Арендатор) заключены договора аренды земельного участка №№128-Ф, 129-Ф, 130-Ф, предметом которых соответственно являются:

- земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 15400 кв.м с кадастровым номером 64:30:010102:116 по адресу: Саратовская область, Ртищевский р-н, западная часть 

<

...>; 

- земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 1948 кв.м с кадастровым номером 64:30:010102:114 по адресу: Саратовская область, Ртищевский р-н, западная часть 

<

...>; 

- земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 1440 кв.м с кадастровым номером 64:30:010102:117 по адресу: Саратовская область, Ртищевский р-н, западная часть 

<

...>. 

Пунктом 1.4 договоров предусмотрено, что земельные участки предоставлены с целевым назначением для строительства соответственно производственной базы сельскохозяйственного назначения, склада, склада.

Срок аренды установлен с 10.07.2012 по 10.07.2015 (п. 1.6 договоров).

28.02.2013 к указанным договорам заключены дополнительные соглашения о замене лица, согласно которым все права и обязанности по договорам аренды земельного участка №№128-Ф, 129-Ф, 130-Ф от 10.07.2012 переданы от ФИО5 к ФИО2

Договора аренды являются действующими, срок действия продлен на неопределенный срок на основании п. 2 статьи 621 ГК РФ.

В силу разъяснений, изложенных в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей. 

Из указанного Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, также следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, может быть признано, если земельный участок был предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, и если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Судам следует проверять факт обращения застройщика за получением разрешения на строительство (ввод в эксплуатацию), а также основания, в силу которых он таких разрешительных документов не получил, указанные обстоятельства также являются важными для разрешения таких споров с целью установления намерения застройщика возвести спорную постройку в соответствии с требованиями закона (определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.10.2016 по делу № 305-ЭС16-8051).

Условием п. 3.4.5 договоров аренды земельного участка №№128-Ф, 129-Ф, 130-Ф от 10.07.2012 предусмотрена обязанность Арендатора соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьей 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 года № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. 

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. 

Пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. 

В случае если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Кодекса и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/09).

О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из материалов дела, спорные объекты имеют год постройки 2014, строительство которых проведено  без получения разрешительной документации.

Доказательства того, что до начала строительства спорных объектов ФИО6 обращалась в уполномоченный орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на строительство, либо того, что ей  было необоснованно отказано в рассмотрении заявления или выдаче необходимого разрешения материалы дела не содержат.

Ссылка конкурсного управляющего ИП Главы КФХ ФИО2 ФИО3 на письмо от 14.08.2017 № 01-22/2367 администрации Ртищевского муниципального района об отказе в выдаче разрешения на строительство не может  расцениваться судом как обращение истца в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта в эксплуатацию, поскольку после завершения строительства указанное действие носит формальный характер и не свидетельствует о добросовестном соблюдении хозяйствующим субъектом установленного порядка осуществления реконструкции.

Согласно пункту 9 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. В противном случае при удовлетворении требований на основании части 3 статьи 222 Кодекса имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

В рассматриваемом случае, как правомерно указал суд первой инстанции,  имеется нарушение со стороны истца соблюдения установленной законодательством процедуры получения разрешения на строительство объекта капитального строительства. Истец не вправе подменять этот спор иском о признании права собственности. 

При этом судом правомерно отклонена ссылка конкурсного управляющего ИП Главы КФХ ФИО2 ФИО3  на акты обследования технического состояния нежилых зданий, выполненные ООО «Межрегиональный кадастровый центр-БТИ» Отделением по Ртищевскому району, заключением Отдела надзорной деятельности и профилактической работу по Турковскому, Аркадакскому и Ртищевскому районам Саратовской области, а также на экспертное заключение Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, согласно которым возведенные нежилые объекты капитального строительства не нарушают прав и интересов других лиц, соответствует требованиям строительных и градостроительных нормативов, сохранение самовольной постройки не создает угрозы жизни и здоровью граждан, поскольку данные документы не подтверждают, что истцом предпринимались меры по легализации спорных объектов недвижимости в установленном законом порядке.

При таких обстоятельствах удовлетворение иска о признании права собственности на самовольное строение противоречит положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Апелляционным судом также установлено, что истцом не представлено в материалы дела заключений уполномоченных органов, подтверждающих соответствие спорного объекта градостроительным, противопожарным нормам и правилам.

 Имеющийся в материалах дела акт обследования технического состояния нежилых зданий, выполненный ООО «Межрегиональный кадастровый центр-БТИ» Отделением по Ртищевскому району такими документом не являются.

С учетом конкретных обстоятельств дела, в удовлетворении иска правомерно отказано судом.

Доводы апелляционной жалобы аналогичны доводам иска и  направлены на несогласие с решением суда, что само по себе не может служить основанием для отмены судебного акта.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 30 октября 2017 года по делу № А57-19246/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Главы крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 (Саратовская обл.,                        г. Ртищево, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 312644634700018) в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 3000 руб.

Постановление  арбитражного суда апелляционной инстанции  вступает в законную силу со дня  его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.                

 

Председательствующий 

 

О.И. Антонова

 

Судьи 

 

 С.А. Жаткина

 

 А.Ю. Никитин