ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-166390/2018

07 мая 2026 года

г. Санкт-Петербург

/з.28/ход.

Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 07 мая 2026 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Тарасовой М.В.

судей Морозовой Н.А., Радченко А.В.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Аласовым Э.Б.

при участии:

от Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства: представитель ФИО1 по доверенности от 17.09.2025,

от ООО «Профи-Коммуникации»: представитель ФИО2 по доверенности от 15.11.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Профи-Коммуникации» (регистрационный номер 13АП-20899/2025) на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.06.2025 по обособленному спору №А56-166390/2018/з.28/ход (судья Лобова Д.В.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Профи-Коммуникации» к Фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства Ленинградской области о выплате компенсации в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Гранд-Строй»,

установил:

в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее – арбитражный суд) поступило заявление ФИО3 о признании общества с ограниченной ответственностью «Гранд-Строй» (далее – должник, Общество) несостоятельным (банкротом).

Определением от 12.02.2019 арбитражный суд применил к должнику правила банкротства застройщика, предусмотренные параграфом 7 главы IХ Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее – Закон о банкротстве).

Решением арбитражного суда от 08.04.2019 Общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура конкурсного производства. Конкурсным управляющим утверждена ФИО4, член Ассоциации «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих «Меркурий».

Определением арбитражного суда от 09.04.2024 конкурсное производство в отношении общества завершено.

В арбитражный суд 09.12.2024 поступило заявление общества с ограниченной ответственностью «Профи-Коммуникации» (далее – кредитор, ООО «Профи-Коммуникации»), в котором оно просит обязать Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Ленинградской области (далее – Фонд) выплатить ООО «Профи-Коммуникации» последующую компенсацию.

Определением арбитражного суда от 18.06.2025 по обособленному спору №А56-166390/2018/з.28/ход. кредитору отказано в удовлетворении заявления о выплате последующей компенсации в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Общества.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО «Профи-Коммуникации» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое определение отменить и приостановить производство по спору до реализации Фондом помещений в объекте ЖК «Елки Вилладж».

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на отсутствие в материалах обособленного спора доказательств несения Фондом издержек в размере 1 791 855 422,76 рублей, в то время как представленные Фондом банковские выписки не только не подтверждают несение расходов в указанном Фондом размере, но и не подтверждают того факта, что такие издержки были понесены непосредственно на завершение строительства объекта, охрану, реализацию объекта строительства, и данная сумма не может учитываться при расчетах. Следовательно, по мнению подателя жалобы, оснований для отказа в удовлетворении заявления у суда первой инстанции не имелось.

Сумма в размере 838 568 172,00 рублей необоснованно заявлена Фондом в качестве дохода, поскольку, как считает ООО «Профи-Коммуникации», такая сумма является «потенциальной», то есть прогнозируемой, в то время как установлению подлежит точная сумма.

Полагает, что разницу между доходами и расходами Фонда на строительство можно установить только после реализации всех свободных помещений в спорном МКД, в связи с чем производство по обособленному спору подлежит приостановлению до реализации Фондом всех помещений.

Фондом представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором он, ссылаясь на ранее произведенную выплату предельно возможной суммы компенсации, просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

ООО «Профи-Коммуникации» представило объяснения по доводам апелляционной жалобы, в которых податель жалобы настаивает на приостановлении производства по обособленному спору.

В суд апелляционной инстанции Фонд представил дополнительные пояснения к ранее представленным позициям, в которых просит истребовать платежные поручения по операциям, осуществленным с использованием обособленных банковских счетов в АО «Банк.Дом РФ».

ООО «Профи-Коммуникации» направило в суд апелляционной инстанции ходатайство об отложении рассмотрения дела в связи с обращением в арбитражный суд с заявлением о процессуальном правопреемстве.

В судебном заседании представитель Фонда поддержал изложенное в дополнительных пояснениях ходатайство об истребовании дополнительных доказательств.

Представитель ООО «Профи-Коммуникации» против удовлетворения ходатайства возражал, отметил, что соответствующее ходатайство Фондом в суде первой инстанции не заявлялось.

Заслушав позиции лиц, участвующих в рассмотрении обособленного спора, и обеспечивших явку в судебное заседание, суд апелляционной инстанции, совещаясь на месте, руководствуясь статьями 66, 155, 159, 184, 185, 268 АПК РФ, отказал Фонду в удовлетворении заявленного ходатайства, поскольку ходатайство не заявлялось при рассмотрении спора в суде первой инстанции, а имеющиеся в материалах дела доказательства позволяют полно и всесторонне рассмотреть обособленный спор.

Фондом заявлено устное ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с подачей в Верховный Суд Российской Федерации кассационной жалобы на судебные акты по делу №А56-85873/2018 в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Созвездие».

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд апелляционной инстанции не установил обстоятельств, препятствующих рассмотрению апелляционной жалобы в настоящем судебном заседании, в том числе учитывая, что кассационная жалоба Верховным Судом Российской Федерации к рассмотрению не принята и для рассмотрения в судебном заседании не передана.

ООО «Профи-Коммуникации» также заявлено ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с подачей в суд первой инстанции заявления о процессуальном правопреемстве.

Представитель Фонда разрешение ходатайства подателя жалобы об отложении судебного заседания оставил на усмотрение апелляционной коллегии.

В соответствии с частью 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференцсвязи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

В каждой конкретной ситуации суд, исходя из обстоятельств дела и мнения лиц, участвующих в деле, самостоятельно решает вопрос об отложении слушания дела, за исключением тех случаев, когда суд обязан отложить рассмотрение дела ввиду невозможности его рассмотрения в силу требований АПК РФ.

Поскольку в рамках настоящего обособленного спора безусловных оснований для отложения судебного разбирательства у суда апелляционной инстанции не имеется, сам по себе факт подачи заявления о процессуальном правопреемстве не препятствует рассмотрению апелляционной жалобы по существу, исходя из совокупности имеющихся в материалах дела доказательств, суд апелляционной инстанции признал возможным рассмотреть апелляционную жалобу в судебном заседании, не откладывая его на более позднюю дату, в силу чего в удовлетворении ходатайства следует отказать.

Требование ООО «Профи-Коммуникации» о приостановлении производства по обособленному спору не подлежит удовлетворению судом апелляционной инстанции ввиду отсутствия предусмотренных статьями 143 и 144 АПК РФ оснований для приостановления.

По существу представитель ООО «Профи-Коммуникации» доводы апелляционной жалобы поддержал, на ее удовлетворении настаивал.

Представитель Фонда против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов обособленного спора, ООО «Профи-Коммуникации» принимало участие в строительстве многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0404005:141, расположенном по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, уч. Скотное II.

ООО «Профи-Коммуникации» заключено два договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома – договор от 31.01.2018 №2/2/1К2.5.4 и договор от 31.01.2018 №2/2/К.2.3.4, в соответствии с условиями которых кредитору подлежали передаче две квартиры №2.5.4 и №2.3.4, стоимость каждой из которых составляла 2 435 125 рублей.

В августе 2019 года требование ООО «Профи-Коммуникации» о передаче двух квартир было включено конкурсным управляющим в реестр требований участников строительства о передачи жилых помещений под номерами 148 и 149.

В силу статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ООО «Профи-Коммуникации» являлось залогодержателем принадлежавшего должнику земельного участка и строящегося на нем многоквартирного дома и обладало статусом залогового кредитора, что гарантировало ему удовлетворение требований за счет заложенного имущества.

Фонд 25.11.2019 обратился в арбитражный суд в порядке статьи 201.15-1 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) с заявлением о намерении стать приобретателем прав ООО «Гранд-Строй».

Определением арбитражного суда от 14.01.2020 удовлетворено заявление Фонда о намерении стать приобретателем прав должника на земельный участок, предназначенный для строительства 2-й очереди ЖК «Елки Вилладж», и обязательств перед участниками строительства.

Определением от 18.02.2020 удовлетворено ходатайство о передаче Фонду следующего имущества должника:

- земельный участок, предназначенный для строительства 2-й очереди ЖК «Елки Вилладж» (земельный участок общей площадью 18 357 кв.м с кадастровым номером 47:07:0404005:141, расположенный по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский район, уч. Скотное II), со всеми неотделимыми улучшениями на указанном земельном участке (в том числе с объектами незавершенного строительства) в собственность;

- функции застройщика в отношении объекта незавершенного строительства - многоквартирного дома, строящегося на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0404005:141;

- права на имеющуюся у ООО «Гранд-Строй» проектную, рабочую, исполнительную и иную документацию в отношении многоквартирного дома, строящегося на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0404005:141 (со всеми изменениями);

- обязательства ООО «Гранд-Строй» перед участниками строительства домов второй очереди, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела № А56-166390/2018.

Фонд и конкурсный управляющий 06.03.2020 подписали договор передачи земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика, согласно которому имущество, права и обязательства ООО «Гранд-Строй» перед участниками строительства домов второй очереди, требования которых включены в реестр требований участников строительства, указанные в определении от 18.02.2020 по делу №А56-166390/2018, переданы Фонду.

Фонд и конкурсный управляющий 16.04.2020 подписали акт приема-передачи земельного участка, объекта незавершенного строительства и обязательств застройщика.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области внесены записи о переходе прав собственности на земельные участки от должника к Фонду.

На дату возбуждения производства по делу о банкротстве ООО «Гранд-Строй» 09.01.2019 действовала редакция Закона о банкротстве от 27.12.2018 №88. Впоследствии часть положений параграфа 7 о банкротстве застройщика Закона о банкротстве была изменена Федеральным законом от 27.06.2019 №151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №151-ФЗ), юридические лица перестали признаваться участниками строительства.

В связи с изменением законодательства, требование ООО «Профи-Коммуникации», было трансформировано посредством исключения требования кредитора из реестра требований участников строительства о передаче жилых помещений и включения его денежного требования в четвертую очередь реестра требований кредиторов.

Поскольку по состоянию на 01.07.2019 (дата начала действия редакции Закона №151-ФЗ) в деле о банкротстве ООО «Гранд-Строй» не были начаты расчеты с кредиторами третьей очереди, а отдельные пункты Закона №151-ФЗ подлежат применению в новой редакции именно при таком условии, конкурсный управляющий заключил с Фондом 28.11.2022 дополнительное соглашение №2.

Указанным дополнительным соглашением внесены изменения в Приложение №3 к Договору передачи земельного участка с находящимися на них неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика от 06.03.2020 (с учетом дополнительного соглашения №1 от 11.11.2020), а именно: исключены обязательства кредиторов - юридических лиц.

ООО «Профи-Коммуникации» 06.04.2024 обратилось в суд первой инстанции с заявлением, в котором просило определить размер первоначальной денежной компенсации, подлежащей уплате Фондом, с учетом стоимости двух помещений по договорам участия в долевом строительстве, с учётом уточнения, в размере 2 435 125 рублей (по 1 217 562,50 рублей за каждое помещение).

Определением арбитражного суда от 17.07.2024 (резолютивная часть объявлена 11.07.2024) по обособленному спору №А56-166390/2018/з.28/ход. в пользу ООО «Профи-Коммуникации», ранее являвшемуся залоговым кредитором ООО «Гранд-Строй», с Фонда была взыскана первоначальная компенсация в размере 1 217 562,50 рублей.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2024 по делу №А56-166390/2018/з.28/ход. определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по обособленному спору №А56-166390/2018/з.28/ход. было изменено в части размера первоначальной компенсации, на Фонд возложена обязанность выплатить кредитору компенсацию в размере 2 435 125 рублей.

Полагая, что в пользу ООО «Профи-Коммуникации» подлежит выплате также и последующая компенсация, кредитор обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Суд первой инстанции, признав требования ООО «Профи-Коммуникации» необоснованным, определением от 18.06.2025 в удовлетворении заявления отказал.

Исследовав доводы подателя апелляционной жалобы в совокупности и взаимосвязи с собранными по обособленному спору доказательствами, учитывая размещенную в картотеке арбитражных дел в телекоммуникационной сети Интернет информацию по делу о банкротстве, апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого определения.

Как следует из норм, содержащихся в Законе №151-ФЗ, из пояснительной записки к законопроекту №681472-7, принятого впоследствии в виде Закона №151-ФЗ, а также из смежных законов, в которые одновременно вносились изменения и дополнения (№214-ФЗ, №218-ФЗ и другие), законодателем был установлен и введен в действие дополнительный механизм реализации прав участников строительства многоквартирных домов на удовлетворение их требований к застройщикам-банкротам посредством содействия специально создаваемых федерального и региональных фондов. При этом фонды создавались для реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан - участников строительства (статья 2 Закона №218-ФЗ, статья 21.2 Закона №214-ФЗ).

По общему правилу изменения, внесенные в Закон о банкротстве Законом №151-ФЗ, применяются при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после дня вступления в силу Закона №151-ФЗ (пункт 16 статьи 16 Закона №151-ФЗ).

В то же время в пункте 17 статьи 16 Закона №151-ФЗ указано, что, если ко дню вступления в силу этого Закона не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди, то ряд новых норм Закона о банкротстве (пункт 3.2 статьи 201.1, статьи 201.8-1, 201.8-2, 201.9, 201.10 - 201.14, 201.15-1, 201.15-2, 201.15-2-1) применяется при рассмотрении дел о банкротстве застройщика, возбужденных до дня вступления в силу Закона №151-ФЗ.

Из перечисленных правовых норм следует, что в целях безотлагательной и эффективной реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты жилищных прав граждан - участников строительства, Законом №151-ФЗ придана обратная сила вновь введенному дополнительному правовому механизму защиты прав участников строительства.

Указанная выше правовая позиция по данному вопросу, сформулирована в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 23.09.2022 №305-ЭС19-12342(3) и от 03.10.2022 №305-ЭС21-2063(3,5).

В соответствии с частями 14 и 17 статьи 16 Закона №151-ФЗ обязанность по получению согласия залоговых кредиторов на передачу имущества, прав и обязательств застройщика, отсутствует.

Конституционный Суд Российской Федерации постановлением №34-П признал части 14 и 17 статьи 16 Закона №151-ФЗ во взаимосвязи с пунктом 11 статьи 201.15.2 Закона о банкротстве не соответствующими Конституции Российской Федерации в той мере, в какой они в системе действующего правового регулирования не предусматривают необходимых правовых гарантий защиты прав кредиторов, не являющихся участниками строительства, при прекращении их залоговых прав в связи с передачей земельного участка, объекта незавершенного строительства фонду, действующему в целях защиты прав граждан – участников долевого строительства, в рамках дела о банкротстве застройщика.

Конституционный Суд Российской Федерации также указал, что признание положений части 14 и 17 статьи 16 Закона №151-ФЗ во взаимосвязи с пунктом 11 статьи 201.15.2 Закона о банкротстве неконституционными не может являться основанием для отмены решения о передаче фонду прав застройщика, а также препятствием для такой передачи и принятия фондом на себя соответствующих обязательств. Равным образом, неконституционность не означает восстановление залоговых прав кредиторов, не являющихся участниками строительства (в значении, придаваемом данному понятию законодательством о банкротстве) и приобретших права залогодержателей до принятия оспоренного регулирования.

Таким образом, согласие залоговых кредиторов на передачу имущества, имущественных прав застройщика Фонду не требовалось. Обязательства перед ними к Фонду не перешли. Их залоговое обременение, возникшее ранее, прекращено в силу закона. Соответствующие записи о залоге в Едином государственном реестре недвижимости погашены органом регистрации прав одновременно с государственной регистрацией перехода к Фонду прав на передаваемые ему объект застройщика; основанием для погашения залога являются определение арбитражного суда о передаче Фонду имущества, прав и обязательств застройщика, а также договор о передаче земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика, передаточный акт к договору (пункты 8, 10 и 11 статьи 201.15.2 Закона о банкротстве).

При этом Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении №34-П установил временный порядок защиты прав бывших залоговых кредиторов застройщика, перед которыми не возникли обязательства по передаче помещений, предусмотрев механизм предоставления им первоначальной и последующей компенсаций со стороны фонда, но не аналогичных по содержанию следованию залога за этим имуществом. Кроме того, за ними сохранено право на удовлетворение денежных требований в порядке процедуры банкротства застройщика в определенных пределах (абзац седьмой пункта 4 постановления №34-П).

Конституционный Суд Российской Федерации также установил, что в резолютивной части определения о передаче фонду имущества, прав и обязательств застройщика суд указывает на приостановление производства по вопросу об установлении последующей компенсации (применительно к статье 143 АПК РФ).

Наличие неразрешенного вопроса о размере последующей компенсации не препятствует завершению конкурсного производства в отношении должника застройщика, если все необходимые мероприятия управляющим уже будут выполнены, а определенность по параметрам расчета этой части компенсации еще не возникнет.

Статьей 5 Федерального закона от 08.08.2024 №282-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон №282-ФЗ) во исполнение Постановления Конституционного Суда Российской Федерации №34-П внесены изменения в статью 201.15-2-2 Закона о банкротстве. Названный Закон устанавливает порядок удовлетворения требований лиц, не являвшихся участниками строительства, требования которых обеспечены залогом.

Согласно пункту 1 статьи 6 Закона №282-ФЗ, он вступает в силу по истечении тридцати дней после дня его официального опубликования, т.е. 08.09.2024.

Частью 12 статьи 5 Закона №282-ФЗ установлено, что порядок определения размера требований лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами, и удовлетворения таких требований фондами, предусмотренный настоящей статьей, применяется в случае, если на день вступления в силу настоящего Федерального закона размер требований лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами, и порядок удовлетворения таких требований не установлены вступившим в законную силу судебным актом.

В соответствии с частью 4 статьи 5 Закона №282-ФЗ общий размер денежных средств, подлежащих уплате лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами (в рамках урегулирования обязательств одного и того же застройщика), определяется исходя из совокупного размера денежных средств, которые были бы направлены на погашение требований лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами, в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона №282-ФЗ, в случае реализации прав застройщика на объект незавершенного строительства и (или) земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, переданных Фонду или Фонду субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 201.15-1 или 201.15-2-2 Закона о банкротстве в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона №282-ФЗ, на торгах в рамках дела о банкротстве застройщика по цене, соответствующей стоимости таких объекта незавершенного строительства и (или) земельного участка, определенной арбитражным судом для целей передачи имущества и обязательств застройщика Фонду или Фонду субъекта Российской Федерации.

Частью 5 статьи 5 закона № 282-ФЗ установлено, что в целях определения размера денежных средств, подлежащих уплате отдельному лицу, ранее являвшемуся залоговым кредитором, общий размер денежных средств, определенный в соответствии с частью 4 указанной статьи, распределяется между лицами, ранее являвшимися залоговыми кредиторами, пропорционально размеру их требований по обязательствам, которые ранее были обеспечены залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и (или) земельный участок, переданных Фонду или Фонду субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 201.15-1 или 201.15-2-2 Закона о банкротстве в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона №282-ФЗ, при условии, что такие требования были включены в реестр требований кредиторов, но остались неудовлетворенными.

Частью 7 статьи 5 Закона №282-ФЗ установлен следующий порядок удовлетворения требований лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами застройщиков-банкротов:

1) денежная сумма в размере 10 процентов от размера денежной суммы, определенного в соответствии с частями 5 и 6 настоящей статьи, уплачивается лицу, ранее являвшемуся залоговым кредитором, в течение пяти дней со дня вступления в законную силу судебного акта об удовлетворении заявления (искового заявления) лица, ранее являвшегося залоговым кредитором, за счет имущества ППК «Фонд развития территорий» или Фонда субъекта Российской Федерации вне зависимости от реализации объектов, предусмотренных пунктом 2 настоящей части;

2) оставшаяся часть денежных средств, причитающихся лицу, ранее являвшемуся залоговым кредитором, уплачивается:

а) в случае, если права застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и обязательства застройщика были переданы ППК «Фонд развития территорий» или Фонду субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 201.15-1 Закона о банкротстве, в течение одного года с даты ввода в эксплуатацию переданного объекта (объектов) незавершенного строительства посредством пропорционального распределения между лицами, ранее являвшимися залоговыми кредиторами, денежных средств, вырученных ППК «Фонд развития территорий» или Фондом субъекта Российской Федерации от реализации жилых помещений, нежилых помещений и машино-мест в этом (этих) объекте (объектах) (за исключением жилых помещений, нежилых помещений и машино-мест, передача которых осуществляется в целях исполнения ППК «Фонд развития территорий» или Фондом субъекта Российской Федерации обязательств перед участниками строительства в соответствии с судебным актом, предусмотренным пунктом 3 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве) (далее - свободные помещения), за вычетом расходов, связанных с завершением строительства свободных помещений, их содержанием, охраной и реализацией.

б) в случае, если права застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и обязательства застройщика были переданы ППК «Фонд развития территорий» в соответствии со статьей 201.15-2-2 Закона о банкротстве, в течение трех лет со дня заключения договора, предусмотренного пунктом 22 статьи 201.15-2-2, посредством пропорционального распределения между лицами, ранее являвшимися залоговыми кредиторами, денежных средств, вырученных ППК «Фонд развития территорий» от продажи переданного земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, за вычетом расходов Фонда, связанных с такой реализацией, а также расходов на содержание и охрану реализуемого имущества.

Поскольку в рассматриваемом случае переданный Фонду в предусмотренном статьей 201.15-1 Закона о банкротстве порядке МКД завершен строительством (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 30.05.2023), при определении размера спорной компенсации следует руководствоваться положениями подпункта а) пункта 2) части 7 статьи 5 Закона №282-ФЗ, предусматривающей удовлетворение требования бывшего залогового кредитора в течение одного года с момента ввода в эксплуатацию объекта строительства, который на момент рассмотрения спора истек.

Возражая против требований ООО «Профи-Коммуникации», Фонд указал, что общее количество переданных на реализацию помещений составляет около 200 штук, из которых реализовано 47 помещений на сумму 171 808 862 рублей, в связи с чем определить сумму денежных средств от реализации всех свободных помещений не представляется возможным, принимая во внимание, что по этой же причине не сформирован общий объем расходов Фонда, связанных с завершением строительства свободных помещений, их содержанием, охраной и реализацией.

Оценив представленные Фондом документы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что сведения о расходах являются неотносимыми (не идентифицируемыми с объектом), а потому не могут быть учтены при расчете последующей компенсации, равно как и сведения о доходах (потенциальных), являющиеся не основанными на отчетах об оценке.

Рассматривая вопрос о расчете подлежащей выплате ФИО5 последующей компенсации, суд апелляционной инстанции полагает возможным принять за основу ранее представленный в рамках иного обособленного спора кредитором ФИО6 отчет специалиста ФИО7 (регистрационный номер 32 от 20.11.2023) об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости площадью 96,59 кв.м, согласно которому по состоянию на дату оценки стоимость принадлежащего ФИО6 нежилого помещения составила 11 200 000 рублей. Указанный отчет специалиста позволяет принять во внимание, что рыночная стоимость 1 кв.м помещения составляет около 115 954,03 рублей (11 200 000/ 96,59).

Стоимость переданного Фонду имущества застройщика-банкрота установлена определением арбитражного суда от 06.05.2020 №А56-166390/2018/тр.157 и отчетом об оценке №129-19-3 по состоянию на 30.09.2019 в размере оценочной стоимости предмета залога - 422 173 625 рублей, из них 34 107 306 рублей - стоимость прав на земельный участок, 388 066 319 рублей - стоимость прав на объект незавершенного строительства.

Расчет расходов возможно произвести исходя из сведений о стоимости объекта незавершенного строительством (переданного Фонду, готовность которого составляла 30%), указанной в отчете №129-19-3 по состоянию на 30.09.2019, равной 388 066 319 рублей. Следовательно, стоимость достройки такого объекта будет составлять около 776 132 638 рублей (388 066 319 * 2). Указанная сумма даже превышает значение, зафиксированное в проектной декларации №47-000482 от 03.04.2023 (размещена в свободном доступе), в пункте 18.1.1 которой планируемая стоимость строительства составляет 747 445 651 рублей.

Таким образом, стоимость достройки одного квадратного метра составляет (776 132 638 рублей/ 14 742 кв.м) 52 646,29 рублей, а стоимость достройки жилых помещений, залогом которых ранее были обеспечены требования ООО «Профи-Коммуникации» площадью (согласно размещенному на ЕФРСБ отчету конкурсного управляющего) 42,85*2 = 85,7 кв.м, составляет 4 511 787,05 рублей (52 646,29 * 85,7).

Принимая во внимание, что рыночная стоимость квартир, залогом которых ранее были обеспечены требования ООО «Профи-Коммуникации» общей площадью 85,7 кв.м, составляет 9 937 260,59 рублей (115 954,03 * 87,5), а стоимость достройки 4 511 787,05 рублей, от их реализации Фонд получит/получил прибыль не менее 5 425 473,54 рублей (9 937 260,59 – 4 511 787,05), которой достаточно для выплаты последующей компенсации.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В рассматриваемом случае Фондом не представлен подробный расчет издержек в размере 1 791 855 422,76 рублей, равно как не представлены документы в обоснование несения указанных издержек, размер которых почти в 2,5 раза превышает планируемую стоимость строительства - 747 445 651 рублей.

Представленные в материалы дела Фондом банковские выписки не только не подтверждают несение издержек в заявленном размере, но и не подтверждают тот факт, что издержки были понесены непосредственно на завершение строительства, охрану, реализацию в отношении Объекта строительства, то есть не соответствуют предъявляемым статьей 67 АПК РФ требованиям к представляемым доказательствам.

Факт несения Фондом издержек в заявленном размере возможно установить только в случае предоставления Фондом всех договоров, закрывающих документов и иной первичной и бухгалтерской документации по тем хозяйственным операциям, которые указаны в банковских выписках, однако соответствующие документы в материалах обособленного спора отсутствуют.

Напротив, отчет специалиста ФИО7 (регистрационный номер 32 от 20.11.2023) об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости площадью 96,59 кв.м, использованный кредитором ФИО6 при расчете компенсации в рамках аналогичного обособленного спора, недостоверным и не соответствующим нормам действующего законодательства, регулирующим оценочную деятельность, не признан, в связи с чем, может быть учтен апелляционным судом при расчете размера последующей компенсации ООО «Профи-Коммуникации».

При таких обстоятельствах вследствие недоказанности факта превышения расходов Фонда над размером денежных средств, полученных от реализации объектов строительства не может быть признан правильным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для выплаты последующей компенсации ООО «Профи-Коммуникации».

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве в редакции Закона №282-ФЗ в случае реализации предмета залога - объекта строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности, и земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), средства, вырученные от реализации указанных объектов и (или) прав на них, перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника. Из зачисленных на этот счет средств шестьдесят процентов направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, включая требования по обязательству, обеспеченному залогом по договору участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе приобретенные Фондом в результате осуществления выплаты возмещения гражданам в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года №218-ФЗ в случае, предусмотренном пунктом 13 статьи 201.15- 2-2 указанного Федерального закона.

В рассматриваемом случае 60% от суммы требований, включенных в реестр, составляет 2 922 150 рублей (4 870 250 *60%), при этом материалами дела подтверждается, что залоговому кредитору выплачена первоначальная компенсация в размере 2 435 125 рублей, установленная постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2024 по делу №А56-166390/2018/з.28/ход.

Следовательно, размер последующей компенсации, подлежащей взысканию с Фонда, составляет 487 025 рублей (2 922 150 - 2 435 125).

Устанавливая указанный размер последующей компенсации, суд апелляционной инстанции полагает необходимым отметить, что общая сумма выплат в пользу кредитора (первоначальная компенсация 2 435 125 рублей + выплаченные из конкурсной массы денежные средства в размере 1 753 290 рублей + присужденная апелляционным судом последующая компенсация 487 025 рублей) в совокупности составляет 4 675 440 рублей, и не превышает размер требования, включенного в реестр (4 870 250 рублей), в связи с чем выплата последующей компенсации не влечет возникновения на стороне ООО «Профи-Коммуникации» необоснованной выгоды.

Одновременно апелляционная коллегия учитывает, что задачей Фонда является реализация публичной социальной функции по осуществлению защиты прав граждан-участников долевого строительства как за счет прямо предусмотренных законодательством мер государственной поддержки, так и в результате наделения Фонда функциями по управлению переданным имуществом должника, включая имущество бывших залоговых кредиторов, которые имеют право на получение компенсации, размер которой определяется долей понесенных такими кредиторами расходов на участие в строительстве.

Названная компенсация в негарантированной части прямо привязана к конкретным объектам, за счет реализации которых осуществляется ее выплата. В силу прямого указания Закона требование бывшего залогового кредитора о выплате ему негарантированной части компенсации считается погашенным, в частности, если федеральный фонд или фонд субъекта Российской Федерации произвел с этим кредитором неполный расчет по причине недостаточности денежных средств, вырученных от реализации свободных помещений или земельного участка с находящимся на нем объектом незавершенного строительства (пункт 3 части 11 статьи 5 Закона №282-ФЗ).

Применительно к обстоятельствам настоящего спора установлено, что полученная Фондом от реализации конкретных свободных помещений сумма доходов превышает/превысит доказанные расходы Фонда на достройку, содержание и охрану объекта строительства, что является основанием для определения подлежащей выплате бывшим залоговым кредиторам последующей компенсации.

Поскольку в рассматриваемом случае выводы суда первой инстанции не соответствуют материалам обособленного спора и представленным сторонами доказательствам, апелляционный суд признает обжалуемое определение подлежащим отмене с принятием по заявлению ООО «Профи-Коммуникации» нового судебного акта о частичном удовлетворении требований и взыскании с Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства Ленинградской области в пользу ООО «Профи-Коммуникации» последующей компенсации в сумме 487 025 рублей.

Понесенные ООО «Профи-Коммуникации» расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы подлежат возмещению ему в порядке статьи 110 АПК РФ за счет Фонда с учетом правовой позиции о том, что освобождение государственных органов от уплаты государственной пошлины на основании положений НК РФ не влечет их освобождение от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение, в соответствии со статьей 110 АПК РФ (определение Верховного Суда РФ от 17.11.2021 №301-ЭС21-21432 по делу №А11-10234/2020).

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.06.2025 по делу №А56-166390/2018/з.28/ход. отменить, принять новый судебный акт.

В удовлетворении ходатайства ООО «Профи-Коммуникации» о приостановлении производства по обособленному спору отказать. Взыскать с Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства Ленинградской области в пользу ООО «Профи-Коммуникации» последующую компенсацию в сумме 487 025 рублей.

Взыскать с Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства Ленинградской области в пользу ООО «Профи-Коммуникации» судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение спора судом апелляционной инстанции в сумме 30 000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Председательствующий

М.В. Тарасова

Судьи

Н.А. Морозова

А.В. Радченко