﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-6552/21 

Екатеринбург

04 октября 2021 г.

Дело № А07-26776/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 октября 2021 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Тороповой М.В.,

судей Сулейменовой Т.В., Лазарева С.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан (далее – администрация, заинтересованное лицо)  на решение  Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.03.2021 по делу № А07-26776/2018 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2021 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Универсальный центральный рынок» (далее – общество «УЦР», заявитель) – Семенов В.А. (доверенность от 17.07.2020).

Общество «Универсальный центральный рынок» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к администрации:

– о признании недействительным (незаконным) отказа администрации, выраженного в письме от 30.07.2018 № 44/12-7193, как несоответствующего статьям 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты» (далее – Закон № 159-ФЗ), в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по договорам аренды от 28.12.2005 № 2341к и от 18.04.2018 № 2341, по которым заявителю были предоставлены нежилые помещения в здании крытого рынка и на территории по адресу: Республика Башкортостан, город Нефтекамск, улица Парковая – 2, общей совокупной площадью 2 701,5 кв. м, состоящие из:

1) здания крытого рынка с кадастровым номером 02:66:010107:227, общей площадью 2 491,3 кв. м (литер А, подвал: пом. № 1-42; 1 этаж: пом. № l-27, 32, 33, 35-61; 2 этаж: пом. № 1-17 согласно техническому паспорту от 2010);

2) здания - будки контролера с кадастровым номером 02:66:010107:226, общей площадью 4,8 кв. м (литер Ю, 1 этаж: пом. № 1 согласно техническому паспорту от 2010);

3) здания хозблока с кадастровым номером 02:66:010107:225, общей площадью 148,5 кв. м (литер В, 1 этаж: пом. № 1-14 согласно техническому паспорту от 2010);

4) здания общественного туалета с кадастровым номером 02:66:010107:224, общей площадью 56,9 кв. м (литер И, 1 этаж: пом. № 1-6 согласно техническому паспорту от 2010 г.) (далее - спорные нежилые помещения).

– об обязании администрации в двухнедельный срок с даты вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества «УЦР» и возложить обязанность по обеспечению заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) в отношении спорных нежилых помещений;

– об обязании администрации в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке рыночной стоимости нежилых помещений устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества «УЦР» и возложить обязанность по принятию решения об условиях приватизации спорных нежилых помещений;

– об обязании администрации в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества «УЦР» и возложить обязанность по направлению заявителю проекта договора купли-продажи спорных нежилых помещений с предложением о его заключении;

– об обязании администрации в двухнедельный срок с даты вступления решения в законную силу предпринять иные предусмотренные законодательством меры в целях реализации заявителем преимущественного права выкупа имущества, предоставленного Законом № 159-ФЗ (с учетом уточнения предмета заявленных требований.

С учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнения требований.

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены государственное автономное учреждение Управление государственной экспертизы Республики Башкортостан (далее – Управление государственной экспертизы РБ), Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску (далее – комитет).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.03.2021 заявление общества «Универсальный центральный рынок» удовлетворено.

Суд признал недействительным (незаконным) отказ администрации, выраженный в письме № 44/12-7193 от 30.07.2018, как несоответствующий статьям 3, 9 Закона № 159-ФЗ, в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по договорам аренды от 28.12.2005 № 2341к и от 18.04.2018 № 2341, по которым заявителю были предоставлены спорные нежилые помещения.

В качестве способа восстановления нарушенного материального права заявителя суд первой инстанции:

– обязал администрацию в двухнедельный срок с даты вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества «УЦР» и возложил обязанность по обеспечению заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости в порядке, установленном Законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ в отношении спорных нежилых помещений;

– обязал администрацию в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке рыночной стоимости нежилых помещений устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества «УЦР» и возложил обязанность по принятию решения об условиях приватизации спорных нежилых помещений;

– обязал администрацию в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества «УЦР» и возложил обязанность по направлению заявителю проекта договора купли-продажи спорных нежилых помещений с предложением о его заключении.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2021 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Заявитель кассационной жалобы указал, что в ходе осуществления заявителем реконструкции нежилых помещений здания рынка, арендованных по договору от 28.12.2005 № 2341, была уменьшена площадь первого этажа здания рынка на 365,3 кв.м. Администрация неоднократно обращалась к заявителю о необходимости передачи нежилых помещений площадью 365,3 кв.м в муниципальную собственность взамен демонтированных площадей торгового павильона, общество «УЦР», в свою очередь, неоднократно направляло администрации гарантийные письма о передаче в муниципальную собственность помещений площадью 365,3 кв. м, однако возврат помещений до сих пор не произвело.

Администрация считает, что 08.08.2017 истец, заключив договор о намерениях заключить договор по безвозмездной передаче недвижимого имущества в муниципальную собственность в отношении нежилых помещений цокольного этажа, общей площадью 600 кв. м, с чистовой отделкой, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Парковая, д. 2 Е, выразил свое желание о передаче в муниципальную собственность указанного имущества взамен утраченных городским округом г. Нефтекамск Республики Башкортостан муниципальных помещений первого этажа площадью 365,3 кв. м. Заявитель считает, что  заключенный сторонами договор от 08.08.2017 о передаче в собственность муниципального образования нежилых помещений соответствует требованиям гражданского законодательства, выражает волю и волеизъявление сторон о заключении основного договора о передаче безвозмездно в муниципальную собственность нежилого помещения.

Заявитель полагает, что довод истца и вывод судов о том, что срок заключения основного договора истек 08.08.2018, являются необоснованными и не соответствующими действующему законодательству, а также условиям заключенного договора от 08.08.2017.

Администрация считает, что суды не дали оценку причинам отказа администрации в выкупе арендуемых помещений, тогда как спорные нежилые помещения включены в перечень муниципального имущества городского округа г. Нефтекамск Республики Башкортостан, которое может быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, и не подлежит отчуждению в частную собственность.

По мнению заявителя, судом первой инстанции в нарушение действующего законодательства удовлетворены требования заявителя об обязании администрации в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества «УЦР» г. Нефтекамска и направить заявителю проект договора купли-продажи нежилых помещений с предложением о его заключении в здании крытого рынка, тогда как в рамках рассматриваемого заявления общества невозможно разрешение вопроса о понуждении администрации к заключению договора купли-продажи.

Общество «УЦР» представило отзыв на кассационную жалобу, в котором возражает по доводам кассационной жалобы, просит жалобу оставить без удовлетворения, а обжалуемые судебные акты – без изменения.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом положений статьи 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между обществом «УЦР» (арендатор) и комитетом (арендодатель) заключен договор от 28.12.2005 № 2341, на основании пункта 1.1 которого арендодатель совместно с балансодержателем на основании приказа комитета от 28.12.2005 № 598 передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующие объекты государственного нежилого фонда (далее – объекты): нежилые помещения в здании рынка (лит. А, подвал, пом. № 1-28, 30, 32-35; 1 этаж: ком. N 1-24, 24а, 25, 25а, 27, 31, 32, 34-54; 2 этаж, ком. N 1-17); здание хозблока (лит. В, 1 этаж, ком. № 1-14); здание туалета (лит. И, 1 этаж, ком. № 1-5), пункт контроля (лит. Ю, 1 этаж, ком. № 1), расположенные по адресу: г. Нефтекамск, ул. Парковая, д. 2 общей площадью 3 066,8 кв.м, для использования в целях торговли.

В силу пункта 1.2 договора от 28.12.2005 № 2341 условия названного договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 28.12.2005, и действуют по 28.12.2015 в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2.3.19 договора от 28.12.2005 № 2341 арендатор обязуется письменно сообщить арендодателю и балансодержателю не позднее, чем за месяц о предстоящем продлении договора или об освобождении объекта как в связи с окончанием срока действия настоящего договора, так и при досрочном его расторжении. В случае освобождения объекта сдать его балансодержателю по акту приема-передачи в исправном состоянии, с учетом его износа в соответствии с действующими нормативами. При несвоевременной подаче заявления о продлении срока действия настоящего договора арендатор может приобрести право на аренду занимаемого объекта на общих основаниях согласно пункту 6.2 Порядка оформления прав пользования государственного имущества РБ и ведения Реестра государственного имущества РБ.

По акту приема-передачи от 28.12.2005 комитет передал в аренду без права выкупа обществу «УЦР» государственное имущество, в том числе объекты государственного нежилого фонда, расположенные по адресу: г. Нефтекамск, ул. Парковая, д.2, общей площадью 3 066,8 кв.м.

Договор от 28.12.2005 № 2341 зарегистрирован в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан регистрационным округом 25.01.2006, о чем сделана запись регистрации № 02-04-13/006/2006-17 и о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на обороте договора.

Между Администрацией и обществом «УЦР» заключено дополнительное соглашение от 15.01.2016 № 2 к договору аренды от 28.12.2005 № 2341, которым стороны продлили срок действия договора до 23.12.2016.

Кроме этого, между администрацией и обществом «УЦР» заключено дополнительное соглашение от 21.12.2016 № 4 к договору аренды от 28.12.2005 № 2341, которым стороны продлили срок действия договора до 18.12.2017.

Согласно техническому паспорту от 07.02.2005 здание, расположенное по адресу: г. Нефтекамск, ул. Парковая, д. 2, общей площадью 3152,4 кв. м состоит из: центрального рынка, лит. А, площадью 2946 кв. м, хозблока, лит. В, площадью 148,5 кв. м, туалета, лит. И, площадью 53,1 кв. м, пункта контроля, лит. Ю, площадью 4,8 кв. м.

В период действия договора аренды от 28.12.2005 № 2341, письмом от 06.08.2007 № 101 общество «УЦР» обратилось к администрации о разрешении реконструкции старого здания рынка (арендуемого) в связи со строительством нового корпуса рынка.

Согласно рабочему проекту шифр 72-2007-00-ОС, согласованному с Управлением архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан, при реконструкции был предусмотрен снос ветхой части, площадью 365,3 кв. м.

Администраций принято распоряжение от 29.10.2007 № 603-р о разрешении проектирования реконструкции и реконструкции торгового павильона (литер А), расположенного по адресу: г. Нефтекамск, ул. Парковая, д. 2 и находящегося в пользовании общества «УЦР» на основании договора аренды от 28.12.2005 № 2341.

Обществу «УЦР» 19.02.2009 № 48/12-822 было выдано разрешение на строительство № RU 03303000-29 нового корпуса рынка.

Постановлением Администрации от 26.10.2011 № 4178 утвержден акт приемки в эксплуатацию завершенного строительством торгового павильона общества «УЦР» на территории Центрального рынка по ул. Парковая, д. 2 в г. Нефтекамске Республики Башкортостан.

Обществу «УЦР» 27.10.2011 № 48/12-9568 было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 03303000-65.

В результате строительства нового корпуса рынка был снесен (демонтирован) пристрой к старому зданию рынка, в результате чего площадь арендованных заявителем помещений уменьшилась до площади 2701,5 кв. м и фактически состоит из:

– здания крытого рынка с кадастровым номером 02:66:010107:227, общей площадью 2491,3 кв. м (литер А, подвал: пом. № 1-42; 1 этаж: пом. № 1-27, 32, 33, 35-61; 2 этаж: пом. № 1-17 согласно техническому паспорту от 2010);

– здания - будки контролера с кадастровым номером 02:66:010107:226, общей площадью 4,8 кв. м (литер Ю, 1 этаж: пом. № 1 согласно техническому паспорту от 2010);

– здания хозблока с кадастровым номером 02:66:010107:225, общей площадью 148,5 кв. м (литер В, 1 этаж: пом. № 1-14 согласно техническому паспорту от 2010);

– здания общественного туалета с кадастровым номером 02:66:010107:224, общей площадью 56,9 кв. м (литер И, 1 этаж: пом. № 1-6 согласно техническому паспорту от 2010).

Общество «УЦР» обращалось в администрацию с письмом от 11.09.2012 № 122 с просьбой внести изменения в договор аренды от 28.12.2005 № 2341 в части площади арендуемых помещений, изменившейся в результате реконструкции.

Решением Совета городского округа город Нефтекамск от 07.05.2013 № 3-12/04 утвержден Перечень муниципального имущества городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан, которое может быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства и не подлежит отчуждению в частную собственность, в том числе в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих это имущество, в пункте 10 которого указаны нежилые помещения в здании рынка, общей площадью 3066,8 кв. м, поименованные в договоре от 18.04.2018 № 2341.

Решением Совета городского округа город Нефтекамск от 31.10.2017 № 4-13/03 утвержден новый Перечень муниципального имущества городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан, которое может быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства и не подлежит отчуждению в частную собственность, в том числе в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих это имущество, в пункте 4 которого также были указаны нежилые помещения в здании рынка, общей площадью 3066,8 кв. м, поименованные в договоре от 18.04.2018 № 2341.

Между администрацией (арендодатель) и обществом «УЦР» (арендатор) заключен договор аренды в отношении нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, находящихся в казне городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан, от 18.04.2018 № 2341 (далее – договор от 18.04.2018 № 2341), согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект недвижимого имущества, находящийся в казне городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан (далее – имущество), расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Парковая, д. 2, включающий в себя: нежилые помещения в здании рынка (лит. А, подвал: пом. № 1-28, 30, 32-35; 1 этаж: пом. № 1-24, 24а, 25, 25а, 27, 31, 32, 34-54, 2 этаж: пом. № 1-17), здание хозблока (лит. В, 1 этаж: пом. № 1-14), здание туалета (лит. И, 1 этаж: пом. № 1-5), пункт контроля (лит. Ю, 1 этаж: пом. № 1), общей площадью 3066,8 кв. м, для использования в целях торговли.

На основании пункта 2.1 договора от 18.04.2018 № 2341 настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует с 18.04.2018 по 18.04.2028. Условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 18.12.2017 в соответствии со статьей 425 ГК РФ.

Договор от 18.04.2018 № 2341 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ 07.06.2018, о чем сделана запись регистрации № 02:66:010107:227-02/113/2018-1 и о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на обороте договора.

Согласно справке Нефтекамского филиала государственного бюджетного учреждения Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» от 29.01.2019 № 32 несоответствие сведений об арендуемых помещениях в договоре аренды от 18.04.2018 № 2341 произошло в результате:

1. Проведения технической инвентаризации нежилого здания (литера А) 18.01.2010, расположенного по адресу: г. Нефтекамск, ул. Парковая, д. 2, в результате чего были внесены изменения в нумерации помещений относительно сведений технического паспорта от 07.02.2005 № 2211.

Помещения подвала: Нумерация 2005  – 1-28, 30, 32-35. Нумерация 2010 – 1-42.

Помещения первого этажа: Нумерация 2005 – 1-24, 24а, 25, 25а, 27, 31, 32, 34-54. Нумерация 2010 – 1-27, 32, 33, 35-61.

Помещения второго этажа: Нумерация 2005 – 1-17. Нумерация 2010 – 1-17.

Общая площадь арендуемых помещений (литера А) изменилась с 2860,4 кв. м на 2491,3 кв.м в связи с перепланировкой.

2. Проведения технической инвентаризации нежилого здания (литера И) 12.02.2010, расположенного по адресу: г. Нефтекамск, ул. Парковая, д. 2, в связи с чем, были внесены изменения в нумерации помещений относительно сведений технического паспорта  от 07.02.2005 № 2211.

Нумерация 2005 г – 1-5.

Нумерация 2010 – 1-6. В результате уточнения инвентаризационных данных произошло увеличение площади (Литера И) с 53,1 кв. м на 56,9 кв. м.

Согласно сведениям из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства от 15.08.2019 общество «УЦР» внесено в указанный реестр 01.08.2016 как малое предприятие.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра прав спорные объекты с кадастровыми номерами 02:66:010107:227, 02:66:010107:226, 02:66:010107:225, 02:66:010107:224 находятся в собственности городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан.

Письмом от 11.07.2018 № 131 общество «УЦР» обратилось в  администрацию с просьбой разрешить реализовать свое преимущественное право на выкуп нежилых помещений по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Парковая, д. 2, арендуемых по договору от 18.04.2018 № 2341, с рассрочкой сроком на 7 лет с соответствии с Законом № 159-ФЗ.

В ответном письме от 30.07.2018 № 44/12-7193 администрация отказала обществу «УЦР» в реализации преимущественного права на выкуп вышеуказанных арендуемых объектов, указав в качестве причины отказа то, что арендованное имущество включено в перечень муниципального имущества городского округа г. Нефтекамск Республики Башкортостан, которое может быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства и не подлежит отчуждению в частную собственность, в том числе в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих это имущество.

Полагая указанный отказ в реализации преимущественного права на выкуп вышеуказанных арендуемых объектов незаконным и нарушающим права и законные интересы общества «УЦР», общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (статья 65, часть 5 статья 200 АПК РФ).

Из буквального толкования положений части 4 статьи 200, статьи 201 АПК РФ следует, что основанием для признания недействительным ненормативного правового акта, незаконными действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, должностного лица является совокупность двух необходимых условий: несоответствие данного ненормативного правового акта закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

На основании статьи 3 Закона № 159-ФЗ (здесь и далее – в редакции, действовавшей на момент обращения заявителя в администрацию с просьбой разрешить реализовать свое преимущественное право на выкуп нежилых помещений) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – Закон № 209), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 названного Федерального закона;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен в статье 4 Закона № 159-ФЗ.

На основании части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 названного Федерального закона требованиям (далее – заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Частью 2.1. указанной статьи предусмотрено, что заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

Согласно части 3 указанной статьи при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу части 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Судами установлено, что заявитель является  субъектом малого предпринимательства (малым предприятием) и, начиная с 28.12.2005, на основании договора от 28.12.2005 № 2341, договора от 18.04.2018 № 2341  непрерывно владеет на праве аренды спорным имуществом.

Судами принято во внимание, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.02.2021 по делу № А07-4185/2020 администрации было отказано в признании недействительным договора от 18.04.2018 № 2341 по мотиву нарушения требований Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» и заключения указанного договора без торгов.

Судами также установлено, что несоответствие технических характеристик и площади нежилых помещений, поименованных в договорах от 28.12.2005 № 2341, от 18.04.2018 № 2341, и технических характеристик и площади фактически находящихся в аренде у заявителя нежилых помещений, было вызвано произведенной в период действия договора аренды от 28.12.2005 № 2341 реконструкцией старого здания рынка с согласия арендодателя, в результате чего площадь арендуемых помещений уменьшилась.

Общество «УЦР» обращалось в администрацию с письмом от 11.09.2012 № 122 с просьбой внести изменения в договор аренды от 28.12.2005 № 2341 в части площади арендуемых помещений, изменившейся в результате реконструкции, однако соответствующих изменений в договор аренды от 28.12.2005 № 2341 не вносилось.

Как следует из материалов дела, единственным основанием отказа обществу «УЦР» в реализации  преимущественного права на выкуп нежилых помещений, арендуемых по договору от 18.04.2018 № 2341, с рассрочкой сроком на 7 лет с соответствии с Законом № 159-ФЗ, послужило  включение арендованного имущества в перечень муниципального имущества городского округа г. Нефтекамск Республики Башкортостан, которое может быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства и не подлежащее отчуждению в частную собственность, в том числе в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих это имущество.

Удовлетворяя исковые требования, суды верно исходили из того, что в силу  части 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

При этом,  установив, что нежилые помещения в здании рынка, общей площадью 3066,8 кв. м, поименованные в договоре от 18.04.2018 № 2341 включены  в Перечень муниципального имущества городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан, которое может быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, в 2013 на основании решений Совета городского округа город Нефтекамск от 07.05.2013 № 3-12/04; в последующем, в  2017 решением Совета городского округа город Нефтекамск от 31.10.2017 № 4-13/03 был утвержден новый Перечень, в котором также были указаны нежилые помещения в здании рынка, общей площадью 3066,8 кв. м, поименованные в договоре от 18.04.2018 № 2341; с учетом того, что реализация органами местного самоуправления полномочий по утверждению Перечня муниципального имущества, не подлежащего отчуждению в частную собственность, не должна вступать в противоречие с иными нормами, правилами и требованиями федерального закона, регулирующего условия и порядок поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации, в отсутствие соответствующих правовых, экономических, социальных предпосылок не должна ограничивать субъективные права отдельных хозяйствующих субъектов, прежде всего, тех же малых и средних предприятий, суды пришли к обоснованному  выводу, что спорные нежилые помещения были включены в указанный Перечень именно 07.05.2013. 

Как верно отмечено судами, актуализация данного Перечня решением Совета городского округа город Нефтекамск от 31.10.2017 № 4-13/03 не отразилась на статусе спорных нежилых помещений как включенных в данный Перечень и не повлияла на исчисление срока, предусмотренного пунктом 2 части 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

Иной подход позволял бы органам местного самоуправления по своему усмотрению, регулярно обновлять подобные Перечни, необоснованно лишая тем самым возможности добросовестных арендаторов рассчитывать на реализацию преимущественного права на выкуп нежилых помещений в порядке, предусмотренном частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

Суды также верно исходили из того, что изменение в решении Совета городского округа город Нефтекамск от 31.10.2017 № 4-13/03 площади спорных нежилых помещений в меньшую сторону в рассматриваемом случае правового значения не имеет, отметив, что  литерация и перечень спорных нежилых помещений, совпадающие с перечнем арендуемых заявителем по договору от 18.04.2018 № 2341 помещений, остались прежними.

Поскольку с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп нежилых помещений заявитель обратился 16.07.2018, то есть более чем через пять лет после включения данных помещений в перечень муниципального имущества (07.05.2013), не подлежащего отчуждению в частную собственность, суды пришли к обоснованному выводу о соблюдении заявителем требования, предусмотренного пунктом 2 части 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

С учетом отсутствия иных причин для отказа в реализации преимущественного права на выкуп нежилых помещений, указанных в обжалуемом заявителем письме от 30.07.2018 № 44/12-7193, недоказанности администрацией наличия на стороне заявителя задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням), на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о незаконности отказа администрации в реализации преимущественного права на выкуп нежилых помещений и правомерно удовлетворил заявление общества «УЦР».

Изложенные в кассационной жалобе доводы, по сути, сводятся к изложению правовой позиции по существу спора и выражают несогласие заявителя кассационной жалобы с исковыми требованиями, с учетом установленных фактических обстоятельств и имеющихся в деле доказательств, выводы судов первой и апелляционной инстанций не опровергают, не свидетельствуют о нарушении норм материального и процессуального права, направлены на иное толкование норм права, регулирующих спорные правоотношения, и на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и установленных на их основании обстоятельств,  что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции в силу статьи 286, части 2 статьи 287 АПК РФ, в связи с чем подлежат отклонению, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Нарушений норм материального и  процессуального права, являющихся основанием для отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в соответствии со статьей 288 АПК РФ, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного, обжалуемые судебные акты отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение  Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.03.2021 по делу № А07-26776/2018 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2021 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу администрации городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан  – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.   

 

Председательствующий						М.В. Торопова 

Судьи						Т.В. Сулейменова 

                                             					 С.В. Лазарев