ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-14245/2018

Дело № А40-100705/16

г. Москва

04 мая 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2018 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 04 мая 2018 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.Г. Головкиной,

судей В.Р. Валиева, А.И. Трубицына, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 22 февраля 2018 года по делу № А40-100705/16, по иску АО «Первый Строительно-монтажный трест» к Департаменту городского имущества г. Москвы, с участием третьего лица Правительства Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества

при участии в судебном заседании: от истца ФИО2 (по доверенности от 09.02.2016 г.), ФИО3 (по доверенности от 09.02.2016 г.); от ответчика ФИО4 (по доверенности от 27.12.2017 г.); от третьего лица ФИО4 (по доверенности от 05.09.2017 г.) 

 

У С Т А Н О В И Л:

Акционерное общество «Первый Строительно-монтажный трест» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), общей площадью 1288,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, стр. .5 (с кадастровым номером 77:01:0006012:3962, площадью 216,3 кв.м (этаж 2, пом. I - комн., с 1 по 7; пом. II - комн., с 1 по 9, А); с кадастровым номером 77:01:0006012:3961, площадью 540,7 кв. м (этаж 3, пом. III - комн. 1, 2, 2а, 26, 2в, с 3 по 5, 5а, 6, 6а, 66, 6в, 7, 7а, 76, 7в, 8, 8а, 86, 8в, 9, 10, 10а, 11, 12. Б; пом. IV - комн. 1, 2, 2а, 26, 3, За, 36, 4, 4а, 46, 4в, 5, 6, В; этаж 4, пом. III - комн., с 1 по 6, 6а, 66, с 7 по 9, 9а, 10, 11, Б; пом. IV - комн., с 1 по 3, За, 36, 4, 5, В); с кадастровым номером 77:01:0006012:3959, площадью 531,2 кв. м (этаж 5, пом. I - комн. 1, 2, 2а, 3, За, 36, с 4 по 6; пом. II - комн., с 1 по 11, А, Б; пом. III - комн., с 1 по 12, В; пом. IV - комн., с 1 по 3, За, 4, 5).

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что арендует у Департамента городского имущества Москвы указанные помещения, является субъектом малого и среднего предпринимательства, в связи с чем, на основании ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ обратился в Департамент с заявлением о выкупе помещения. Вместе с тем, согласно проекту договора купли-продажи, направленному Департаментом истцу, цена объекта согласно п. 3.1 договора установлена в размере 160 034 000 руб. (в т.ч. объекта 1 - 26 871 000 руб., объекта 2 - 67 171 000 руб., объекта 3 - 65 992 000 руб.), которая является завышенной.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 22.02.2018 г. разногласия  между  Департаментом  городского  имущества  города Москвы и Акционерным обществом «Первый Строительно-монтажный трест», возникшие при заключении договора купли-продажи нежилых помещени урегулированы путем принятия п.п. 3.1, 3.4 договора купли-продажи нежилого помещения в следующей редакции: 

««3.1. Цена Объектов составляет 80 069 871 (восемьдесят миллионов шестьдесят девять тысяч восемьсот семьдесят один) рубль 00 копеек, без учета НДС (в том числе: нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0006012:3962, площадью 216,3 кв.м. - 12 195 067 (двенадцать миллионов сто девяносто пять тысяч шестьдесят семь) рублей, нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0006012:3961, площадью 540,7 кв.м.-34 187 361 (тридцать четыре миллиона сто восемьдесят семь тысяч триста шестьдесят один) рубль, нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0006012:3959, площадью 531,2 кв.м. - 33 687 443 (тридцать три миллиона шестьсот восемьдесят семь тысяч четыреста сорок три) рубля. 

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до первого месяца текущего квартала и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 4 003 493 (четыре миллиона три тысячи четыреста девяносто три) рублей 55 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объектов». 

А также удовлетворено требование о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик и третье лицо обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просили решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об урегулировании разногласий в редакции ответчика.

Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции. 

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец является арендатором недвижимости (нежилого помещения), общей площадью 1288,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> (с кадастровым номером 77:01:0006012:3962, площадью 216,3 кв.м (этаж 2, пом. I - комн., с 1 по 7; пом. II - комн., с 1 по 9, А); с кадастровым номером 77:01:0006012:3961, площадью 540,7 кв. м (этаж 3, пом. III - комн. 1, 2, 2а, 26, 2в, с 3 по 5, 5а, 6, 6а, 66, 6в, 7, 7а, 76, 7в, 8, 8а, 86, 8в, 9, 10, 10а, 11, 12. Б; пом. IV - комн. 1, 2, 2а, 26, 3, За, 36, 4, 4а, 46, 4в, 5, 6, В; этаж 4, пом. III - комн., с 1 по 6, 6а, 66, с 7 по 9, 9а, 10, 11, Б; пом. IV - комн., с 1 по 3, За, 36, 4, 5, В); с кадастровым номером 77:01:0006012:3959, площадью 531,2 кв. м (этаж 5, пом. I - комн. 1, 2, 2а, 3, За, 36, с 4 по 6; пом. II - комн., с 1 по 11, А, Б; пом. III - комн., с 1 по 12, В; пом. IV - комн., с 1 по 3, За, 4, 5). 

Истец отнесен к субъектам малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями ст. 4 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 г. № 209-ФЗ, что также подтверждается внесением Общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 ФЗ от 13.08.2013 г. № 159-ФЗ обратился в Департамент городского имущества города Москвы истец с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого объекта.

Исковые требования по настоящему делу заявлены на основании ст. ст. 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", ФЗ от 24.07.2007 г. № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 г. № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена ч. ч. 2, 3, 4 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ.

По смыслу ч. 2, 3, 4 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ), дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом первой инстанции правильно установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений.

Согласно ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу положений ст. 13 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. ст. 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой определена рыночная стоимость недвижимости (нежилого помещения), общей площадью 1288,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> (с кадастровым номером 77:01:0006012:3962, площадью 216,3 кв.м (этаж 2, пом. I - комн., с 1 по 7; пом. II - комн., с 1 по 9, А); с кадастровым номером 77:01:0006012:3961, площадью 540,7 кв. м (этаж 3, пом. III - комн. 1, 2, 2а, 26, 2в, с 3 по 5, 5а, 6, 6а, 66, 6в, 7, 7а, 76, 7в, 8, 8а, 86, 8в, 9, 10, 10а, 11, 12. Б; пом. IV - комн. 1, 2, 2а, 26, 3, За, 36, 4, 4а, 46, 4в, 5, 6, В; этаж 4, пом. III - комн., с 1 по 6, 6а, 66, с 7 по 9, 9а, 10, 11, Б; пом. IV - комн., с 1 по 3, За, 36, 4, 5, В); с кадастровым номером 77:01:0006012:3959, площадью 531,2 кв. м (этаж 5, пом. I - комн. 1, 2, 2а, 3, За, 36, с 4 по 6; пом. II - комн., с 1 по 11, А, Б; пом. III - комн., с 1 по 12, В; пом. IV - комн., с 1 по 3, За, 4, 5), согласно выводам эксперта итоговая величина составляет (без учета НДС) 80 069 871 руб.

Суд первой инстанции, изучив представленное в материалы дела экспертное заключение (судебная оценка), установил, что оценка, проведенная экспертом Общества с ограниченной ответственностью «Экспертно-праовое бюро» соответствует требованиям ст. ст. 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 г. №№ 254, 255, 256 и от 25.09.2014 г. № 611, в связи с чем, обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора.

Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. 

Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет. 

В соответствии с частью 1 статьи 9 названного Закона предусмотрено, что в случае, если законом субъекта Российской Федерации не установлен срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, предусмотренный статьей 5 настоящего Федерального закона, применяется срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, равный пяти годам.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской в их совокупности, судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Ответчиком в установленном законом порядке отводов экспертам не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов, с учетом дачи пояснений по заключению в суде первой инстанции, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Таким образом, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Федеральным законом № 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

В соответствии со ст. 12 ФЗ № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Судом также частично удовлетворено требование о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя, поскольку суд пришел к выводу относительно завышенности заявленных ко взысканию судебных расходов.

Апелляционный суд соглашается с присужденной ко взысканию суммой судебных расходов на оплату услуг представителя, поскольку в материалы дела представлены доказательства, свидетельствующие о понесении истцом соответствующих расходов, а заявленные ко взысканию расходы являются чрезмерными.  

Исходя из выше изложенного, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со                 ст.  110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22 февраля 2018 года по делу № А40-100705/16 оставить без изменения, а апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа. 

 

Председательствующий судья                                                  О.Г. Головкина

 

Судьи                                                                                              В.Р. Валиев 

 

А.И. Трубицын