ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-90725/16

26 августа 2019 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  26 августа 2019 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Катькиной Н.Н.,

судей Гараевой Н.Я., Терешина А.В.,

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1,

при участии в заседании:

от ФИО2: ФИО2 – лично, предъявлен паспорт; ФИО3 по доверенности № 50 АБ 0778977 от 25.01.18, 

от ООО «Технострой»: ФИО4 по доверенности  от 01.04.19,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Сверчковой Н.В. на определение  Арбитражного суда Московской области  от 11 июня 2019 года по делу №А41-90725/16, принятое судьей  Трошиной Ю.В., по заявлению Сверчковой Н.В. о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением  к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) «СтройФинанс» о признании предварительного договора № 400-1-4-29 участи в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по ул. Мира в г. Раменское Московской области III очередим строительства, заключенный ФИО2 11.12.13 с ООО «ГарантияСтройПроект», переименованного в ООО «СтройФинанс», договором долевого участия в строительстве с регистрацией Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в установленном Федеральным законом от 30.12.04 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и  о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» порядке, и признании права собственности ФИО2 на долю в объекте  незавершенного строительства – в жилом доме № 1, расположенном по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 50:23:0110146:293 общей площадью 1 952 кв.м. в виде 3-х комнатной квартиры № 29 (согласно Приказа № 1 об изменении нумерации от 14.04.17, утвержденным ООО «Технострой» кв. № 36) на 4 этаже, планируемая площадь 82.01 кв.м., положение на площадке: справа, номер на площадке 9, и обязании передать документы  для государственной регистрации права собственности.

Определением Арбитражного суда Московской области от 11 июня 2019 года в удовлетворении заявленных требований было отказано.

ФИО2, не согласившись с определением суда, обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований (т.2, л.д. 32-41).

Законность и обоснованность судебного акта проверена в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, апелляционный суд не находит оснований для отмены определения суда.

Как следует из материалов дела, 11 декабря 2013 года между ООО «ГарантияСтройПроект» и ФИО2 был заключен предварительный договор № 400-1-4-29 участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по ул. Мира в г. Раменское Московской области III очереди строительства, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем  договор участи в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по ул. Мира в г. Раменское Московской области на условиях, согласованных ими при заключении настоящего Договора. При этом обязательными (существенными) условиями основного договора будут являться следующие: предмет основного договора:  Общество обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить (создать) многоэтажный жилой дом с соответствующим комплексом инженерной инфраструктуры, расположенный по строительному адресу: 

<

...> и после получений  разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику строительства 3-комнатную квартиру № 29, а участник долевого строительства обязуется  уплатить обусловленную цену договора и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. Описание объекта долевого строительства согласно проектной декларации: строительный номер квартиры 29, номер дома 1, этаж 4, планируемая площадь 82.01 кв.м., положение на площадке справа, номер на площадке 9. Цена договора эквивалента стоимости квартиры и составляет  3 525 446 рублей (т.1, л.д. 21-23).

Согласно квитанциям к приходным кассовым ордерам ФИО2 в счет договора № 400-1-4-29 от 11.12.13 оплатила 3 525 446 рублей (т.1, л.д.24-28).

Решением Арбитражного суда Московской области от 03 мая 2017 года по делу №А41- 90725/16 ООО "СтройФинанс" признано несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утвержден ФИО5. Сообщение о введении процедуры конкурного производства опубликовано 13 мая 2017 года  в газете «Коммерсантъ». 

Определением Арбитражного суда Московской области от 26 июня 2017 года установлено, что при рассмотрении дела о банкротстве общества с ограниченной ответственностью "СтройФинанс" применяются правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». 

Определением Арбитражного суда Московской области от 10 января 2018 года требования ФИО2 о передаче 3-комнатной квартиры расположенной в многоэтажном жилом доме по строительному адресу: 

<

...> строительный номер квартиры 29, дом № 1, этаж 4, № 9 на площадке, планируемой площадью 82,01 кв.м., стоимостью 3 525 446 рублей, включены в реестр требований общества с ограниченной ответственностью "СтройФинанс" о передаче жилых помещений. 

Указывая на то, что жилой дом, в котором находится квартира, являющаяся предметом предварительного договора № 400-1-4-29 от 11.12.13, построен, ФИО2 обратилась в суд в рамках дела о банкротстве застройщика с требованиями о признании права собственности.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что отсутствует разрешение на ввод спорного объекта в эксплуатацию.

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), а также с установлением гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действующей на момент рассмотрения дела судом).

Согласно части 2 статьи 1 названного Федерального закона привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (часть 2 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 4 приведенного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 4 этой же статьи договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Из смысла данных норм следует, что в силу закона предварительный договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по ул. Мира в г. Раменское Московской области III очереди строительства № 400-1-4-29 от 11.12.13 фактически является договором участия в долевом строительстве, поскольку в нём содержатся все необходимые условия.

Вместе с тем, 16 января 2017 года ООО «СтройФинанс» и ООО «Технострой» заключили соглашения о переводе долга, согласно которому к последнему перешли все права и обязанности, а также соглашение, где ООО «Технострой» обязуется заключить договоры долевого участия, в частности, по адресу: 

<

...>, в том числе, ранее заключенным между ООО «СтройФинанс» и должниками по предварительным договорам участия в долевом строительстве участия многоэтажного жилого дома по ул. Мира в г. Раменское Московской области III очереди строительства, в частности, по обязанности заключить с дольщиком договор долевого участия (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (т.1, л.д. 54-55).

В этой связи, ООО «Технострой» предложено дольщикам заключить дополнительные соглашения к предварительным договорам, в которых оно обязалось передать им спорные квартиры, расположенные по адресу: 

<

...>.

Согласно пункту 8 статьи 201.11 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 указанного Федерального закона.

Из содержания указанной нормы права следует, что для признания за участником строительства права собственности на жилое помещение необходимо соблюдение одновременно следующих условий: наличие полученного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено; подписание застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом передаточного акта либо иного документа о передаче жилого помещения.

На дату обращения в суд с настоящим заявлением,  разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено не было.

Подписанного между ООО «СтройФинанс» и ФИО2 до даты принятия заявления о признании должника несостоятельным (банкротом) передаточного акта или иного документа о передаче жилого помещения в материалы дела заявителем не представлено.

Таким образом, совокупность условий предусмотренных пунктом 8 статьи 201.11 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» отсутствует, а, следовательно, заявление о признании права собственности подлежит оставлению без удовлетворения.

Определением Арбитражного суда Московской области по делу № А41-90725/16 от 10.01.18 в реестр требований о передаче жилых помещений включено требование ФИО2 о передаче 3-комнатной квартиры расположенной в многоэтажном жилом доме по строительному адресу: 

<

...> строительный номер квартиры 29, дом № 1, этаж 4, № 9 на площадке, планируемой площадью 82,01 кв.м., стоимостью 3 525 446 рублей.

Таким образом, участник строительства ФИО2 предъявлением к должнику требования о передаче жилого помещения и включении его в реестр требований о передаче жилых помещений фактически реализовал свое право на судебную защиту.

Исходя из положений Закона о банкротстве требования участников строительства, включенные в реестр требований о передаче жилых помещений, удовлетворяются за счет конкурсной массы - объекта строительства, зарегистрированного на праве собственности за должником-застройщиком, с соблюдением очередности, установленной Федеральным законом о несостоятельности (банкротстве)».

Преимущественное, в нарушение Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», удовлетворение требований одних участников строительства перед другими участниками строительства, в том числе, путем признания за ним права собственности на жилое помещение, Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» не допускается.

Кроме того, как установил суд первой инстанции, ООО «СтройФинанс» передало функции застройщика ООО "Технострой" на основании соглашения от 16 января 2017 года (т.1, л.д. 54-55) в том числе, по ранее заключенным предварительным договорам.

Указанное соглашение не оспорено и являются действующим.

В силу пункта 19 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, при разрешении споров по искам о признании права собственности в связи с привлечением денежных средств граждан для строительства суду следует устанавливать, принадлежало ли ответчику право распоряжаться помещениями в объекте строительства.

Из материалов дела следует, что ООО «СтройФинанс» не являлся собственником земельного участка с кадастровым номером 50:23:0110146:293, земельный участок принадлежит ООО «Технострой». 

При этом, на спорном земельном участке отсутствует принадлежащий должнику объект незавершенного строительства, права на долю в котором могли бы быть переданы от ООО «СтройФинанс» ФИО2

Как отметил суд первой инстанции, ООО «СтройФинанс» разрешение на строительство не выдавалось, согласно материалам дела, Министерством строительного комплекса Московской области разрешение на строительство от 10 января 2017 года № RU50-59-7151-2017 выдано ООО «Технострой», а также последним получены документы и положительное заключение в отношении проектной документации, о чём свидетельствуют ответы из ГУ Госстройнадзора Московской области, администрации Раменского муниципального района Московской области, в связи с чем, ООО «СтройФинанс» фактически не является надлежащим исполнителем обязательств перед ФИО2

Требования заявителя апелляционной жалобы по рассматриваемому спору должны быть  предъявлены ООО «Технострой».

При этом, в судебном заседании апелляционного суда представитель ООО «Технострой» пояснил, что  Общество никоим образом не препятствует ФИО2 в получении спорной квартиры, после заключения дополнительного соглашения к предварительному договору, в котором оно обязывается передать спорную квартиру, расположенную по адресу: 

<

...>.

Ссылки заявителя апелляционной жалобы на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22.08.18, в котором по его мнению установлено, что требования о признании права собственности должны предъявляться к ООО «СтройФинанс», подлежат отклонению, поскольку названным судебным актом требования участника долевого строительства также включены в реестр требований о передаче жилых помещений, а не признано право на долю в незавершенном строительством объекте.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд не находит оснований для отмены определения суда, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 части 1 статьи  272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Московской области от 11 июня 2019 года по делу № А41-90725/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Н. Катькина

Судьи:

Н.Я. Гараева

А.В. Терешин