Четвертый арбитражный апелляционный суд

улица Ленина, дом 100б, Чита, 672000, http://4aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №А19-18084/2020

г. Чита

03 февраля 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2022 года

Полный текст постановления изготовлен 03 февраля 2022 года

 

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мациборы А.Е., судей Лоншаковой Т.В., Юдина С.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Автоколонна 1948» на решение Арбитражного суда Иркутской области от 05.07.2021 по делу №А19-18084/2020 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Наш город» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) к открытому акционерному обществу «Автоколонна 1948» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 1 164 300 рублей, 

по встречному исковому заявлению открытого акционерного общества «Автоколонна 1948» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Наш город» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) об истребовании имущества из чужого незаконного владения,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Наш город» обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к открытому акционерному обществу «Автоколонна 1948» с требованиям о взыскании 900 000 руб. основного долга за период с 01.04.2020 по 31.12.2020 пени 131 700 руб. неустойки за период с 07.04.2020 по 31.12.2020 по договору аренды.

Открытое акционерное общество «Автоколонна 1948» обратилось в суд с встречным исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Наш город» об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 05.07.2021 первоначальные исковые требования удовлетворены. В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с указанным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Четвертый арбитражный апелляционный суд, в которой просит отменить решение суда, принять по делу судебный акт.

В обоснование жалобы указывает, что фактического прерывания арендных отношений между сторонами с 01.02.2019 не происходило. Договором аренды было предусмотрено право сторон на односторонний отказ от исполнения договора (пункт 8.2 договора). При этом сторона, отказавшаяся от исполнения договора, обязана направить уведомление другой стороне за три месяца до предполагаемого отказа от исполнения. Перед заключением первичного договора аренды №01/02 от 01.02.2019 ОАО «Автоколонна 1948» 18 января 2019 года было направлено в адрес ООО «Наш город» письмо №12/19 о согласовании работ по демонтажу половой плитки в предполагаемом к передаче в аренду помещении. Проведение указанных работ силами и из материалов ОАО «Автоколонна 1948» было согласовано директором ООО «Наш город» ФИО2 01 февраля 2019 года. В конце марта 2020 года в связи с введением в Российской Федерации мер по предупреждению коронавирусной инфекции руководством ОАО «Автоколонна 1948» было принято решение о вывозе части имущества. С 28 марта 2020 года владение и пользование ОАО «Автоколонна 1948» арендуемыми помещениями было прекращено, поскольку после демонтажа светильников  руководителем ООО «Наш город» было подано заявление в полицию, после чего истец в полном объеме ограничил доступ в арендуемое помещение. После окончания нерабочих дней, введенных Президентом Российской Федерации, ОАО «Автоколонна 1948» 26.05.2020 было направлено в адрес ООО «Наш город» письмо №16/132, в котором указано, что вследствие наличия препятствий в пользовании арендованным имуществом со стороны арендодателя ОАО «Автоколонна 1948» отказывается от исполнения договора и требует возврата имущества в течение 3-х дней, с момента получения настоящего уведомления. Указанное уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора было направлено истцу почтовым отправлением, а также продублировано на электронную почту anna@domo38.ru. Арендодатель в претензии от 23.07.2020 подтверждает факт получения вышеуказанного уведомления (абзац 4 страницы 1 претензии). С учетом недобросовестного поведения со стороны арендодателя, выразившегося в созданий условий по прекращению права владения и пользования помещением со стороны арендатора, требование о взыскании задолженности по арендной плате в период отсутствия факта пользования арендатором нежилым помещением по вине арендодателя не подлежит удовлетворению. Суд пришел к необоснованному выводу о взыскании с арендатора арендной платы за весь период действий договора, с учетом, что суд не устанавливал наличие препятствий у арендодателя во владении и пользовании предметом договора аренды №01/02 от 01.02.2020. С 28 марта 2020 года ОАО «Автоколонна 1948» фактически прекратило владение и пользование арендуемым помещением, что не оспаривалось истцом по первоначальному иску, несмотря на тот факт, что арендная плата была внесена ОАО «Автоколонна 1948» по 31 марта 2020 года. С момента прекращения доступа истцом в нежилое помещение 28 марта 2020 года, ОАО «Автоколонна 1948» было прекращено фактическое пользование и владение недвижимым имуществом, являющимся предметом договора аренды.

Ответчиком представлено дополнение к апелляционной жалобе. 

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу и дополнение к ней, просил решение суда оставить без изменения.

Участвующие в деле лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного заседания.

Как следует из материалов дела, между ООО «Наш город» и ОАО АК 1948 заключен договор аренды от 01.02.2020 №01/02, по условиям которого ООО «Наш город» передало, а ОАО АК 1948 приняло во временное пользование 2 этаж здания общая площадь которого составляет 553,6 кв.м. согласно приложения к техническому паспорту на здание (строение) Литера А1 для его использования в целях организации секции настольного тенниса и проведения соревнований. Режим эксплуатации объекта аренды с 08:00 по 21:00 ежедневно. Здание расположено по адресу: 

<

...>.

Арендуемое помещение принадлежит ООО «Наш город» на праве собственности, что подтверждается свидетельством государственной регистрации права собственности №38 АД 684148 от 13.02.2012.

Согласно пункту 2.1 договора договор заключается на срок до 31.12.2020.

Пунктом 2.3 договора установлено, что фактические арендные отношения возникают с момента приемки ОАО АК 1948 арендуемого помещения по акту приема-передачи, обязанность по оплате арендной платы возникает с 01.02.2020 до полного расчета по договорным обязательствам.

Согласно пункту 4.8 договора ОАО АК 1948 обязано не производить перепланировок и переоборудования арендуемого помещения, а также открытых, закрытых проводок коммуникаций и инженерных сетей арендуемого помещения без письменного разрешения ООО «Наш город».

Согласно пункту 5.3 договора арендуемое помещение должно быть возвращено ООО «Наш город» в том же состоянии, в котором было передано ОАО АК 1948, с учётом нормального износа. Также ООО «Наш город» должны быть переданы по акту все произведённые в арендуемом помещении перестройки и переделки, а также улучшения составляющие неотделимую часть арендуемого помещения, выполненные без вреда для их конструкции и интерьера.

Согласно пункту 6.1 договора арендная плата вносится ОАО АК 1948 с 1 по 5 число месяца на основании выставленного счета путем перечисления денежных средств на расчетный счет или внесением денежных средств в кассу ООО «Наш город».

Согласно пункту 6.2 договора размер арендной платы составляет 100 000 руб. в месяц, в стоимость арендной платы входит оплата коммунальных платежей и иных эксплуатационных расходов (водоснабжение, отопление, вывоз бытового мусора), услуг охраны, использование автопарковки.

Согласно пункту 7.2 договора в случае просрочки уплаты или неуплаты ОАО АК 1948 арендной платы либо выполнения иных денежных обязательств, в установленный договор срок, ОАО АК 1948 выплачивает ООО «Наш город» пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Стороны имеют право досрочно отказаться от исполнения договора, письменно предупредив другую сторону не менее чем за 3 месяца до даты предстоящего отказа (пункт 8.2 договора).

Согласно акту приема-передачи от 01.02.2020 ООО «Наш город» передало, а приняло ОАО АК 1948 2 этаж здания общая площадь которого составляет 553,6 кв.м. согласно приложению к техническому паспорту на здание (строение) Литера А1.

Письмом от 26.05.2020 ОАО АК 1948 указало, что не видит возможности продолжения арендных отношений и заявило об одностороннем отказе от исполнения договора аренды от 01.02.2020 со своей стороны, требовало в течение 3 дней обеспечить представителям ОАО АК 1948 доступ в помещение.

ООО «Наш город» письмом от 08.06.2020 просило погасить задолженность по арендной плате просило погасить задолженность.

Неисполнение ответчиком обязательства по договору послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик обратился в суд с встречным исковым заявлением об истребовании из чужого незаконного владения ООО «Наш город» имущества – светильников.

Суд первой инстанции первоначальные исковые требования удовлетворил, в удовлетворении встречного иска отказал.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм процессуального права в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Между сторонами возникли правоотношения по договору аренды, регулируемые нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно положениям статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Исходя из положений статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, по общему правилу обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента фактического получения имущества в аренду и прекращается после возврата этого имущества арендодателю.

В тоже время, из положений пункта 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Поскольку договор аренды носит взаимный характер, то невозможность пользоваться арендованным имуществом по независящим от арендатора обстоятельствам освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату. Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, то он теряет право на получение арендной платы.

В этой связи доводы ОАО «АК 1948» о невозможности пользования арендованным имуществом после 28.03.2020 в связи с ограничением арендодателем доступа в арендованное помещение имеют существенное значение для рассмотрения настоящего спора.

При этом доказывание факта отсутствия возможности пользования помещением в ситуации, когда арендодатель без оформления каких-либо документов физически ограничил доступ к помещению, но отрицает этот факт, является затруднительным.

Как следует из материалов дела ОАО «АК 1948» 28.03.2020 вывезло теннисные столы и иное имущество, а также предприняло попытку демонтажа напольного покрытия и светильников.

Однако демонтировать и вывести напольное покрытие и светильники ОАО «АК 1948» не удалось в связи с действиями руководителя ООО «Наш Город» ФИО2, который, как следует из видеозаписей (т 2, л.д.76), в отсутствие представителей арендатора вошел в арендуемое помещение и выгнал из него рабочих, а также вызвал полицию.

В последующем ФИО2 написал заявление в полицию о хищении имущества из его помещения.

Апелляционный суд полагает, что руководитель собственника помещения, переданного в аренду, по общему правилу не вправе вмешиваться в деятельность арендатора, в том числе не в праве свободно посещать арендованное помещение и давать какие-либо указания находящимся там работникам.

То есть фактическое поведение ФИО2, в том числе отраженное на видеозаписи, свидетельствует о том, что ФИО2 был осведомлен о решении ОАО «АК 1948» прекратить арендные отношения и в этой связи принял меры по ограничению доступа в помещение представителей арендатора в целях недопущения вывоза оборудования, установленного арендатором.

Тот факт, что ФИО2 27.03.2020 был осведомлен о решении ОАО «АК 1948» прекратить арендные отношения подтверждается объяснениями, полученными полицией в ходе проведения проверки по заявлению ФИО2 (т. 2, л.д. 19) и отражено в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела (т. 2 л.д. 31).

То обстоятельство, что ОАО «АК 1948» подан встречный иск, мотивированный тем, что арендатору не удалось вывести светильники, по мнению апелляционного суда также является свидетельством ограничения доступа арендатора в помещение, поскольку при наличии свободного доступа арендатор имел бы такую возможность.

Согласно материалам дела арендованное помещение использовалось арендатором для организации детской секции настольного тенниса.

В суде апелляционной инстанции был допрошен в качестве свидетеля, не состоявший в трудовых отношениях с ОАО «АК 1948», тренер детской секции настольного тенниса ФИО3

Согласно показаниям свидетеля, после 28.03.2020 ФИО2 полностью прекратил доступ в помещение, в связи с чем ФИО3 не смог демонтировать и забрать не только ранее установленные специальные светильники, то даже личные вещи: ноутбук, грамоты, фотографии с учениками и т.п., в том числе несмотря на непосредственное обращение к ФИО2 по телефону.

Учитывая фактическое поведение ФИО2, основываясь на свидетельских показаниях незаинтересованного лица ФИО3, апелляционный суд приходит к выводу о том, что доводы ОАО «АК 1948» о том, что ООО «Наш Город» препятствовало пользованием арендованным помещением, нашли свое подтверждение.

В пункте 37 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

В этой связи апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ООО «Наш Город».

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с частью 1 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Таким образом, законом предусмотрено возникновение права собственности у арендатора на отделимые улучшения.

По смыслу частей 1 и 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны договора аренды могут свободно определять судьбу любых улучшений, как отделимых, так и неотделимых.

Согласно пункту 5.3 договора арендуемое помещение должно быть возвращено ООО «Наш Город» в том же состоянии, в котором было передано ОАО «АК 1948», с учётом нормального износа. Также ООО «Наш Город» должны быть переданы по акту все произведённые в арендуемом помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие неотделимую часть арендуемого помещения, выполненные без вреда для их конструкции и интерьера.

То есть из дословного содержания договора не следует, что стороны согласовали условие, предусматривающее, что отделимые улучшения после окончания договора переходят в собственность арендодателя.

В рамках договора аренды т 01.02.2020 №01/02 сторонами не определено понятие отделимых улучшений.

Суд первой инстанции посчитав, что поскольку согласие на монтаж светильников и полового покрытия было дано в рамках иного договора от 01.02.2019, срок действия которого истек 31.12.2019, а также не представлено доказательств того, что истребуемое имущество находится во владении ООО «Наш Город», а кроме того светильники являются неотделяемыми улучшениями в смысле статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 5.3 договора, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ОАО «АК 1948» о возврате светильников.

Апелляционный суд не может согласиться с такими выводами.

Неотделимые улучшения – это изменение помещений, которые невозможно устранить (демонтировать) без существенного ущерба для помещения, то есть такие улучшения, которые, соединяясь с объектом аренды, становятся его составной частью и их выделение или в принципе невозможно, или приведет к разрушению соответствующего объекта или причинению ему существенного вреда. К таким неотделимым улучшениям относятся результаты произведенных ремонтных, отделочных, электромонтажных и пусконаладочных работ, перепланировки помещения.

Отделимые улучшения – это вещи, имеющие вспомогательное назначение, то есть предназначенные для использования вместе с арендованным объектом, которые могут быть отделены от данного объекта без причинения вреда последнему.

Конечное светотехническое оборудование в виде светильников (люстр, плафонов, лампочек и т.п.) может быть демонтировано без причинения существенного вреда элементам помещения и заменено иным (аналогичным) оборудованием.

При замене светотехнического оборудования в виде потолочных светильников, являющихся лишь съемным элементом функционирующей системы освещения, помещение в полной мере может эксплуатироваться по назначению.

Поскольку демонтаж потолочных светильников не может причинить арендованному имуществу такого вреда, который не может быть устранен путем замены на аналогичные предметы, то вопреки выводам суда первой инстанции потолочные светильники является отделимыми улучшениями помещения, а соответственно являются собственностью арендатора.

Тот факт, что спорные потолочные светильники являются отделимыми улучшениями помещения, также подтвержден в судебном заседании приглашенным специалистом ФИО4

Доводы ООО «Наш Город» об обратном отклоняются апелляционным судом, как бездоказательные.

Также по мнению апелляционного суда является необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что основания для возврата потолочных светильников отсутствуют, поскольку их установка была осуществлена в рамках иного договора аренды, срок которого истек 31.12.2019, в то время как спорный договор был заключен 01.02.2020, то есть спустя месяц после прекращения предыдущего.

Так судом первой инстанции не проверялись доводы ОАО «АК 1948» о том арендные отношения с момента заключения первого договора аренды (01.02.2019) фактически не прекращались, помещение арендатору не возвращалось, а соответственно спорное имущество арендатору после окончания срока первого договора аренды не передавалось.

В судебном заседании апелляционного суда представители ООО «Наш Город» подтвердили тот факт, что в январе 2020 года? то есть по истечению срока действия договора 01.02.2019, пользование арендованным помещением продолжалось.

Более того, согласно свидетельским пояснениям тренера ФИО3, за январь 2020 года стоимость аренды была оплачена наличными денежными средствами руководителю ООО «Наш Город» ФИО2

У апелляционного суда не имеется оснований не доверять показаниям свидетеля, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, в этой связи суд критически относится к пояснениям ФИО2, который в судебном заседании отрицал факт получения наличных денежных средств, а также первоначально утверждал о прекращении арендных отношений по договору от 01.02.2019.

Учитывая, что пользование арендованным имуществом не прекращалось, а светильники по истечению срока договора от 01.02.2019 не передавались ООО «Наш Город», то, соответственно, ООО «Наш Город» не имело возможности передать их в аренду по новому договору аренды от 01.02.2020.

Поскольку стороны в ходе судебного разбирательства не оспаривали, что светильники не были демонтированы и находятся в помещении, являвшимся предметом договора аренды, а доказательств отсутствия истребуемого имущества не представлено, а также учитывая, что спорные светильники являются собственностью арендатора, суд приходит к выводу о наличии достаточных оснований для удовлетворения встречных исковых требований, заявленных ОАО «АК 1948».

Доводы ООО «Наш Город» о том, что в случае демонтажа светильников, имеющих 72 скобы крепления, у арендодателя возникнут убытки в виде необходимости восстановления отделки потолка и монтажа новых светильников, а стоимость по приведению помещения в первоначальное состояние составит 616000 рублей, не могут быть приняты апелляционным судом, поскольку вопросы о наличии или отсутствии затрат в связи необходимостью приведения помещения в первоначальное состояние и их размера, не являются предметом настоящего спора. При этом даже наличие необходимости несения затрат на ремонт помещения, не может служить основанием для возникновения у арендодателя права собственности на светильники.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании пункта 2 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины относятся на ООО «Наш Город».

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Иркутской области от 05.07.2021 по делу №А19-18084/2020 отменить. принять новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Наш город» отказать.

Встречные исковые требования удовлетворить.

Истребовать из чужого незаконного владения общества с ограниченной ответственностью «Наш город» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) в пользу открытого акционерного общества «Автоколонна 1948» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) имущество:

 

Наименование

Количество

1. Светильник линейный светодиодный Alu-Maxi PRO 1490814000NPELWHITE

24 штуки

2. Заглушка для светильника Alu-Maxi PRO WHITE

48 штук

3. Скоба-крепление для подвеса белый PROLineR-3

72 штуки

4. Светильник светодиодный «ВАРТОН» Supermarket 1500*145*50 мм 80 Вт 4000 К

80 Вт 4000К

3 штуки

5. Комплект торцевых крышек Supermarket (комплект: 2 крышки торцевые + 1 разъем)

2 штуки

6. Комплект соединения в линию Supermarket (комплект: 2 пп соединительные + 8 пластиковых гвоздей)

2 штуки

7. Рассеиватель призма стандарт для Supermarket 1500*145 (1499*140)

3 штуки

 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Наш город» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу открытого акционерного общества «Автоколонна 1948» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Наш город» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 23 317 руб.

Возвратить открытому акционерному обществу «Автоколонна 1948» из федерального бюджета излишне уплаченную платежным поручением № 502 от 05.05.2021 государственную пошлину в размере 5 733 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.

 

Председательствующий:                                                                А.Е. Мацибора

 

Судьи                                                                                               Т.В. Лоншакова

С.И. Юдин