АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

 

«

Дело № А23-9832/2021

г. Калуга

06» июня 2023 года

Резолютивная часть постановления оглашена «30» мая 2023 года 

Постановление изготовлено в полном объеме «06» июня 2023 года  

 

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

председательствующего                                   Серокуровой У.В.

судей                                                                        Чудинова В.А.

                                                                          ФИО1,

при участии в заседании:

от индивидуального предпринимателя ФИО2: представитель ФИО3 по доверенности от 20.01.2022,

от общества с ограниченной ответственностью «Альфа Владимир»: представитель ФИО4 по доверенности от 17.05.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО2 и общества с ограниченной ответственностью «Альфа Владимир» на решение Арбитражного суда Калужской области от 22.09.2022 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2023 по делу № А23-9832/2021,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Альфа Владимир» (далее - истец, ООО «Альфа Владимир») обратилось в Арбитражный суд Калужской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - ответчик, предприниматель, ИП ФИО5 к.) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды № АВл-632-10/2017 от 20.12.2017 в части уточнения наименования и статуса стороны арендодателя, банковских реквизитов арендодателя, а также с требованием не создавать препятствий истцу в пользовании арендованным нежилым помещением по договору аренды № АВл632-10/2017 от 20.12.2017 в части надлежащего обеспечения коммунальными услугами и энергоснабжением: обеспечивать надлежащую и своевременную оплату энероснабжения по заключенному с соответствующей организацией, обеспечивающей энергоснабжение помещения договору (п. 2.1.7 договора аренды), согласно п. 2.1.11 договора аренды своевременно и правильно выставлять счета и акты оказанных услуг на оплату переменной части арендной платы, согласно п. 3.3.2 договора, осуществить отзыв заявления об ограничении энергоснабжения помещения, поданное 01.11.2021 в ООО «ПИК комфорт», погасить задолженность по текущим платежам перед энергоснабжающей организацией - гарантирующим поставщиком «Калужская сбытовая компания», о взыскании неустойки.

ИП ФИО5 к. обратилась с встречным иском к ФИО6» о расторжении договора аренды нежилого помещения № АВл-632-10/2017 от 20.12.2017, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Клуб Красоты» (далее - ООО «Клуб Красоты») и ООО «Альфа Владимир» от 16.02.2018; обязании ООО «Альфа Владимир» освободить нежилые помещения площадью 110,5 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, о взыскании с ООО «Альфа Владимир» в пользу ИП ФИО5 к. задолженности по арендной плате в размере 109200 руб.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено ООО «Клуб Красоты».

Решением Арбитражного суда Калужской области от 22.09.2022 в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2023 решение суда первой инстанции изменено в части первоначального иска; исковые требования ООО «Альфа Владимир» удовлетворены частично: изменен договор аренды нежилого помещения от 20.12.2017 № АВл-632-10/2017 во вводной части и раздел 8 договора «реквизиты сторон» в части реквизитов арендодателя. В удовлетворении остальной части первоначального иска отказано. Решение суда первой инстанции в части отказа во встречном иске оставлено без изменения.

ООО «Альфа Владимир» обратилось в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление изменить, принять новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска полностью. Ссылается на то, что предприниматель перестал исполнять обязанности по содержанию имущества.

ИП ФИО5 к. обратилась в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление изменить, принять новый судебный акт об удовлетворении ее иска. Кассатор не согласен с оценкой, данной судами имеющимся в деле доказательствам, и сделанными на ее основе выводами. Считает, что истцом не погашена задолженность по арендной плате. Считает, что суд второй инстанции вышел за пределы заявленных исковых требований.

В судебном заседании суда округа и в ранее представленном письменном отзыве представитель истца доводы своей кассационной жалобы поддержал в полном объеме, возражал против удовлетворения кассационной жалобы ответчика. Представитель ответчика доводы своей кассационной жалобы поддержал в полном объеме, возражал против удовлетворения кассационной жалобы истца.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание суда округа не направило. Судебная коллегия считает возможным провести судебное заседание в порядке ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителей третьего лица.

Проверив в порядке главы 35 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов кассационных жалоб и возражений на них, суд округа не находит оснований для их удовлетворения в связи со следующим.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 20.12.2017 между истцом по первоначальному иску ООО «Альфа Владимир» (арендатор) и ООО «Клуб Красоты» (арендодатель) заключен договор аренды № АВл-632-10/2017 нежилого помещения, по условия которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование (аренду) сроком на 10 лет нежилые помещения, общей площадью 111,4 кв.м, этаж 1, кадастровый номер: 40:27:030503:2892, находящиеся по адресу: 

<

...>. План помещения выделен и указан в приложении № 1 к настоящему договору.

По акту приема-передачи от 24.01.2018 арендодатель передал, а арендатор принял указанное в договоре имущество.

Договор аренды прошел государственную регистрацию, что подтверждается отметкой Управления федерального государственной службы по Калужской области от 16.02.2018.

В соответствии с пунктом 3.1.1. договора аренды, размер постоянной части арендной платы составляет 105000 руб. за площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается исходя из фактического количества дней нахождения (использования) арендатора в арендуемом помещении. В случае изменения площади помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит.

Согласно пункту 3.1.2 договора аренды, переменная часть (коммунальные платежи) арендной платы является компенсацией затрат арендодателя на оплату: электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения, услуг по содержанию и ремонту (ограничивающихся услугами по поддержанию в надлежащим техническом состоянии инженерных сетей тепло/водоснабжения и водоотведения, а также электросетей), и пересчитывается ежемесячно в зависимости от объема и стоимости предоставленных услуг на основании показаний счетчиков либо при отсутствии счетчиков пропорционально площади арендуемых помещений.

Пунктом 3.2. договора аренды сторонами предусмотрено, что пересмотр постоянной арендной платы возможен не чаще раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев), установленный (опубликованный) государственным органом статистики по Калужской области, но не более 10%. Повышение постоянной части аренды возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной арендной платы, предусмотренной п. 3.1.1. настоящего договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения.

Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящего договора.

01.10.2018 между ООО «Клуб Красоты» и ООО «Альфа Владимир» заключено дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению изменить п. 1.1. договора и читать его в следующей редакции: «арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение общей площадью 110,5 кв.м, этаж № 1, кадастровый номер: 40:27:030503:2892, находящееся по вышеуказанному адресу, именуемое в дальнейшем «помещение»; расположение помещения указано в приложении № 1 к настоящему дополнительному соглашению к договору и выделено на плане».

13.05.2021 между ООО «Клуб Красоты» (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения, кадастровый номер: 40:27:030503:2892, находящегося по вышеуказанному адресу. 

26.05.2021 осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на спорное имущество к ИП ФИО5 к.

Уведомлением от 02.06.2021 ООО «Клуб Красоты» уведомило ООО «Альфа Владимир» о переходе права собственности на помещение к ФИО5 к. 

16.06.2021 ООО «Альфа Владимир» направило в адрес ответчика письмо о необходимости связаться с представителем общества и предоставить документы по подготовке в силу пункта 7.4. договора аренды дополнительного соглашения о смене собственника помещения.

В ответ на указанное письмо ответчик по первоначальному иску направил уведомление от 02.07.2021, в котором указывал что является собственником спорного нежилого помещения и уведомлял об одностороннем повышении арендной платы до суммы 147000 руб. К указанному уведомлению ответчиком по первоначальному иску прилагался проект дополнительного соглашения, в котором ответчик указал, что выступает в правоотношениях по договору аренды в качестве индивидуального предпринимателя, уведомил об изменении размера постоянной арендной платы (п. 3.1.1. договора аренды) до 147000 руб., с указанием банковского счета арендодателя.

20.07.2021 ООО «Альфа Владимир» в адрес ответчика направлено повторное письмо о необходимости заключения дополнительного соглашения к договору аренды о смене собственника, содержащее возражения против повышения арендной платы, требование представить реквизиты для оплаты арендных платежей индивидуальному предпринимателю.

13.08.2021 ООО «Альфа Владимир» в адрес ответчика направлено очередное уведомление о необходимости заключения дополнительного соглашения о смене собственника и предоставления надлежащих банковских реквизитов.

07.09.2021 истцом по первоначальному иску в адрес ответчика направлена претензия о заключении дополнительного соглашения об изменении собственника помещения, а также об исполнении иных не исполняемых ответчиком условий договора аренды в части надлежащего обеспечения помещения энергоснабжением.

Ссылаясь на уклонение ответчика от заключения дополнительного соглашения, ООО «Альфа Владимир» обратилось с настоящим иском в суд.

Ответчик, ссылаясь на наличие у ООО «Альфа Владимир» задолженности по арендной плате, просрочку внесения арендной платы более двух раз подряд, обратился со встречным иском в суд.

Суд первой инстанции не нашел правовых оснований для удовлетворения первоначального и встречного исков.

Частично удовлетворяя первоначальный иск, суд апелляционной инстанции исходил из следующего. 

В силу статей 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Арендодателем по договору аренды является собственник имущества (ст. 608 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора.

Из пункта 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе). При этом в приведенном пункте суд апелляционной инстанции отменил решение в части отказа в иске об изменении в договоре наименования арендодателя, данное требование удовлетворил.

В связи со сменой собственника арендованного истцом имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.

Исследовав и оценив переписку сторон, а также условия договора аренды суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что требования арендатора направлены на создание правовой определенности в отношениях сторон посредством указания в договоре сведений о новом арендодателе, а также реквизитах для внесения арендных платежей, в связи с чем такие требования подлежат удовлетворению.

Существенные условия договора при этом не изменяются, поскольку в нем приводятся только сведения о новом арендодателе и его реквизитах.

Судебная коллегия суда округа отклоняет довод кассационной жалобы ФИО5 к. о том, что при внесении изменений в договор суд апелляционной инстанции вышел за пределы своих полномочий, поскольку несмотря на то, что просительная часть иска заявлена истцом об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 4, 49, 125, 168 АПК РФ, а также правовой позицией изложенной в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделал вывод о том, что в данном случае материально-правовой интерес истца заключается во внесении изменений в заключенный договор аренды в части наименования нового арендодателя и его реквизитов после смены собственника арендуемого помещения.

Неточная формулировка истцом заявленных исковых требований в данном случае не может являться основанием для отказа в иске, поскольку указанное не отвечает принципу справедливости и задачам судопроизводства (статья 2 АПК РФ).

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции обоснованно удовлетворил иск в данной части и внес указанные истцом сведения в договор аренды. При внесении соответствующих изменений суд апелляционной инстанции использовал реквизиты, указанные самим ответчиком в проекте дополнительного соглашения, направленного истцу. Иных реквизитов ответчиком при рассмотрении дела не представлено. При этом, суд второй инстанции отметил, что ответчик не лишен возможности уточнить реквизиты, в том числе путем направления соответствующего уведомления стороне договора.

Относительно иска в части требования об обязании ответчика не создавать препятствия в пользовании арендованным имуществом в части надлежащего обеспечения помещения коммунальными услугами и энергоснабжением в виде обеспечения надлежащей и своевременной оплаты энергоснабжения, своевременного и правильного выставления счетов и актов на оплату переменной части арендной платы, погашении задолженности перед энергоснабжающей организацией, суды двух инстанций исходили из следующего.

В силу статьи 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно статье 305 ГК РФ, права, предусмотренные статьями 301 - 304 названного Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Руководствуясь указанными нормами, а также пунктом 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суды установили, что представленные ООО «Альфа Владимир» доказательства не позволяют сделать однозначный вывод о нарушении ответчиком прав истца, поскольку из их содержания невозможно установить факт совершения ответчиком действий, препятствующих осуществлению законным владельцем своих прав в отношении принадлежащего ему имущества.

Неисполнение ответчиком обязательств перед ПАО «Россети Центр и Приволжье» по договору энергоснабжения не является доказательством создания ответчиком истцу препятствий в пользовании арендованным имуществом. Кроме того, неисполнение ответчиком обязательства по договору энергоснабжения предметом настоящего спора не является. Доказательств отключения электроэнергии в арендованном истцом помещении не представлено.

В судебном заседании суда округа на вопрос суда представитель ООО «Альфа Владимир» пояснил, что ни на момент обращения в суд, ни в настоящее время уведомлений от сетевой организации об ограничении поставки электроэнергии не имеется. ООО «Альфа Владимир» самостоятельно оплачивает счета энергоснабжающей организации.

Поскольку доказательств, позволяющих сделать вывод о совершении ответчиком определенных действий, создающих препятствия в пользовании истцом арендованным имуществом не представлено, то иск ООО «Альфа Владимир» в указанной части правомерно отклонен судами.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды первой и апелляционной инстанции правомерно руководствовались следующим.

В силу статей 606, 614 ГК РФ на истца как арендатора возложена обязанность по внесению арендной платы в порядке и сроки, установленные договором.

Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Вместе с тем, расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» содержится правовая позиция, согласно которой требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Суды отметили, что согласно расчету предпринимателя задолженность ООО «Альфа Владимир» по арендной плате за период с июня 2021 по январь 2022 составила 109200 руб., которая образовалась в связи с недоплатой за каждый месяц в размере 13650 руб.

Между тем, ООО «Альфа Владимир» представлены доказательства погашения задолженности в виде внесения денежных средств в сумме 91350 руб. на счет ответчика и 13650 руб. на счет УФК по Владимирской области (Межрайонная ИФНС № 12 ПО Владимирской области), общая сумма 105000 руб., что соответствует ежемесячному размеру постоянной арендной платы по договору.

В ходе рассмотрения дела представители истца настаивали на том, что наличие задолженности обусловлено неисполнением предпринимателем обязательства по предоставлению банковских реквизитов для внесения арендной платы.

При этом, в материалы дела ООО «Альфа Владимир» представлены доказательства направления предпринимателю писем от 16.06.2021, 20.07.2021, 13.08.2021, которыми общество пыталось выяснить банковские реквизиты ответчика для внесения постоянной части арендной платы по договору аренды. Ответчик предупрежден уведомлением от 13.08.2021 о том, что в связи с непредоставлением арендодателем банковских реквизитов, связанных с ведением им предпринимательской деятельностью, истец будет вынужден производить арендные платежи, исполняя обязанность налогового агента по удержанию НДФЛ с дохода арендодателя.

На основании пункта 1 статьи 24 НК РФ налоговыми агентами признаются лица, на которых возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению налогов в бюджетную систему Российской Федерации.

Полагая, что имеет дело с физическим лицом и не имея реквизитов ИП ФИО5 к. как индивидуального предпринимателя, арендатор исполнил возложенную законом публично-правовую обязанность по удержанию и перечислению налога с подлежащей уплате арендной платы. В связи с чем суды признали такое перечисление в пользу ИП ФИО5 к. надлежащим исполнением обязательств по договору аренды.

Каких-либо возражений, в том числе заявление в налоговый орган о возврате (зачете) спорной суммы ИП ФИО5 к. в материалы дела не представила.

Кроме того, настаивая на задолженности истца, ответчик никак не опроверг утверждение истца об оплате им за предпринимателя денежных средств за электроэнергию, поступающую в спорные помещения, то есть об исполнении ООО «Альфа Владимир» обязанности ИП ФИО5 к.

Поскольку спорная задолженность погашена ООО «Альфа Владимир» в полном объеме, суды двух инстанций не усмотрели оснований для применения к арендатору крайней меры ответственности в виде расторжения договора аренды и удовлетворения встречного иска.

Вопреки доводам кассаторов, всем возражениям суды двух инстанций дали надлежащую правовую оценку.

Убедительных доводов, основанных на доказательной базе и позволяющих отменить или изменить оспариваемые решение и постановление, кассационные жалобы не содержат, в связи с чем удовлетворению не подлежат. 

В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 АПК РФ, суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Принимая во внимание, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом рассмотрения арбитражных судов двух инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, нарушений норм процессуального права при принятии обжалуемых решения и постановления не выявлено, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 22.09.2022 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2023 по делу № А23-9832/2021 оставить без изменения, а кассационные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО2 и общества с ограниченной ответственностью «Альфа Владимир» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев.

 

Председательствующий                                                               У.В. Серокурова  

 

Судьи                                                                                           В.А. Чудинова

 

                                                                                                      ФИО1