АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-11717/2017

30 января 2018 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения объявлена 23 января 2018 года

Полный  текст решения изготовлен 30 января 2018 года

 

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Тарасовой А.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Комитета по управлению имуществом города Саратова (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), город Саратов

к Обществу с ограниченной ответственностью «Стройсар» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Саратов

о взыскании задолженности и пени,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – не явился, извещен,

от ответчика – не явился, извещен, 

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился Комитет по управлению имуществом города Саратова с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Стройсар» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 1226 от 13.10.2004 г. в сумме 870 740,60 руб., пени в сумме 81 115,79 руб.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 09.06.2017 года по делу №А57-11717/2017 настоящее исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 10.07.2017 г. по делу №А57-11717/2017 подготовка дела к судебному разбирательству окончена, назначено судебное заседание по проверке обоснованности исковых требований, с последующим отложением.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 20.09.2017 г. по делу №А57-11717/2017 в связи с отсутствием ввиду отпуска судьи Ваниной И.Н. дело передано на рассмотрение судье Тарасовой А.Ю. 

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования и просит взыскать с ответчика задолженность по договору аренды земельного участка №1226 от 13.10.2014 г. в сумме 869116,66 руб. за период с 11.07.2014 г. по 30.09.2016 г., пени в сумме 83396,69 руб. за период с 15.11.2014 г. по 05.10.2016 г. Уточнения приняты судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Отводов не поступило. 

В соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу сторона должна самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.

При применении данного положения, как указывает Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 4 постановления от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ» первым судебным актом для лица, вступившего в дело позднее, является определение об удовлетворении ходатайства о вступлении в дело, определение о привлечении в качестве третьего лица к участию в деле.

В соответствии с частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном настоящим Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятых по делу судебных актах, о дате, времени и месте проведения судебного заседания, об объявленных перерывах в судебном заседании размещена на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru.

Согласно части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебном заседании был объявлен перерыв с 18.01.2018 г. по 23.01.2018 г. до 12 час. 00 мин., о чем было вынесено протокольное определение. Информация о времени и месте продолжения судебного заседания в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2013 года № 99 «О процессуальных сроках», размещена в информационном сервисе «Календарь судебных заседаний» на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». После перерыва судебное заседание продолжено.

Дело рассматривается в порядке статей 152-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доказательства, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принципу состязательности сторон, суд исходит из следующих норм материального и процессуального права и обстоятельств дела.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 31.08.2004 №180А-179 ООО «СУ «Саратовоблжилстрой»  предоставлен в аренду сроком на 25 лет земельный участок площадью 7976 кв.м. с кадастровым номером 64:48:040817:26, для размещения домов многоэтажной жилой застройки по адресу: 

<

...> б/н.

Во исполнение данного постановления между администрацией муниципального образования «Город Саратов», именуемой  в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны и ООО «СУ «Саратовоблжилстрой», именуемым в дальнейшем «Арендатор» с другой стороны, 13.10.2004 г. заключен Договор аренды земельного участка №1226. 

Постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 18.06.2007 г. №446 изменено разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 64:48:040817:26 с «занимаемые нежилыми зданиями» на «для размещения домов многоэтажной жилой застройки».

Соглашением от 14.01.2008 г. соответствующие изменения внесены  в договор аренды земельного участка.

По Договору замены стороны в обязательстве от 19.10.2007 г. ООО «СУ «Саратовоблжилстрой»  передало ООО «Стройсар» все права и обязанности по Договору аренды земельного участка от 13.10.2004 г.  №1226,  государственная регистрация  произведена 15.06.2010г. за №64-64-11/282/2010-300.

Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. 

Пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации к основным принципам земельного законодательства относится принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. 

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Применительно к статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом является платным. Арендная плата является формой оплаты собственнику за право пользования переданным в аренду имуществом.

В соответствии с требованиями статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

По смыслу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению стороны с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Согласно положениям договора основанием изменения арендной платы является не дополнительное соглашение, а пересмотр арендной платы арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полного освобождения от нее) с  уведомлением арендатора.

Договор аренды предусматривает механизм определения арендной платы в зависимости наступления  определенных  условий,  а именно,  изменения действующих  нормативных правовых актов, в соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующих порядок определения арендной платы.

Таким образом, фактическое изменение арендной платы не является изменением в соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение договорного обязательства.

На основании вышеизложенного, пересмотр и перерасчет размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня. 

Таким образом, стороны согласовали механизм расчета арендной платы, что не является изменением условия договора о размере арендной платы в смысле, придаваемом этому понятию частью 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 2.6 Договора аренды земельного участка от 13.10.2004 г. №1226 предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором с уплатой равными долями, не позднее 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября текущего года.

Однако, ответчиком за период с 11.07.2014 г. по 30.09.2016 г. обязательства исполнялись ненадлежащим образом, арендная плата перечислялась несвоевременно в связи, с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

Рассматривая требования истца о взыскании задолженности по спорному договору аренды, с учетом уточнений, за период 11.07.2014 г. по 30.09.2016 г., суд исходит из следующего.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательств одно лицо обязано совершить в пользу другого лица определенные действия. 

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлено, что арендная плата при аренде земельных участков определяется исходя из принципа предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 №412-П «Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения», установлен размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена в процентах от их кадастровой стоимости. Постановление Правительства Саратовской области от 27.11.2007 №412-П опубликовано в издании «Саратовская областная газета», официальное приложение, №69 от 04.12.2007.

Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 №412-П «Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения», предусмотрено, что годовой размер арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, определяется по формуле: Аг – УПКС х S х К (%), где: Аг – размер арендной платы за год; УПКС – удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв.м. земельного участка; S – площадь земельного участка; К – коэффициент в процентах от кадастровой стоимости по видам разрешенного использования земель.

Пункт 1 указанного постановления предусматривает, что годовой размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, составляет (для земельных участков, предназначенных для иных целей использования) два процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Согласно части 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Распоряжением Комитета по управлению имуществом в Саратовской области от 28.12.2012 №989-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области» утверждены новые результаты кадастровой оценки.

Исходя из данного Распоряжения от 28.12.2012 № 989-р удельный показатель кадастровой стоимости спорного земельного участка составляет 2477,20 руб./кв.м.

Данное распоряжение вступило в силу со дня официального опубликования –11.01.2013г. (пункт 2 распоряжения) и было опубликовано на сайте сетевого издания «Новости Саратовской Губернии» www.sarnovosti.ru 11.01.2013г. Результаты государственной кадастровой оценки внесены 31.01.2013г. автоматизированным путем в  порядке информационного взаимодействия, в  соответствии со статьей 15 ФЗ  от 24.07.2007г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Согласно представленному истцом расчету, стоимость арендной платы рассчитана исходя из удельного показателя кадастровой стоимости – 2477,20 руб. и площади земельного участка 7976 кв.м. Из представленных документов следует, что расчет арендной платы произведен исходя из коэффициента в процентах от кадастровой стоимости по видам разрешенного использования земель 2 процента, утвержденного постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 г. №412-П.

Представленный истцом расчет суд находит неверным ввиду следующего. 

Как следует из заявления, исковой период определен с 11.07.2014 г. по 30.09.2016 г., при этом применен удельный показатель кадастровой стоимости – 2477,20 руб. и площадь земельного участка 7976 кв.м. 

Однако, как следует из представленных в материалы дела документов, 08.04.2013 г. ООО «Стройсар» выдано разрешение на строительство №RU64304000-52 жилого дома №1, блок-секции «Б», «В» (I очередь строительства), площадью застройки 1442,5 кв.м., по адресу: 

<

...> б/н. Срок действия разрешения до 08.10.2014 г. 

08.04.2013 г. ООО «Стройсар» выдано разрешение на строительство №RU64304000-53 жилого дома №1, блок-секции «Г», «Д» (II очередь строительства), площадью застройки 677,2 кв.м., по адресу: 

<

...> б/н. Срок действия разрешения до 08.10.2014 г.

06.11.2013 г. ООО «Стройсар» выдано разрешение на строительство №RU64304000-240 жилого дома №1, блок-секция «А» (III очередь строительства), площадью застройки 547,06 кв.м., по адресу: 

<

...> б/н. Срок действия разрешения до 08.10.2014 г.

26.10.2011 г. ООО «Стройсар» выдано разрешение на строительство №RU64304000-208 жилого дома №2, площадью застройки 734,40 кв.м., по адресу: 

<

...> б/н. Срок действия разрешения до 26.10.2012 г., впоследствии продлен до 27.10.2014г.

31.12.2013 г. ООО «Сарстрой-2000» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU64304000-111 жилого дома №1, блок-секции «Г», «Д» (II очередь строительства).

30.10.2014 г. ООО «Сарстрой-2000» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU64304000-63 жилого дома №1, блок-секции «А».

17.10.2014 г. ООО «Сарстрой-2000» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU64304000-60 жилого дома №2.

28.12.2017 г. ООО «Сарстрой-2000» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU64304000-133-2017 жилого дома №1, блок секции «Б», «В».

В соответствии с распоряжением Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов» от 16.01.2014 г. №21А многоквартирному жилому дому №1, блок-секции «Г», «Д», (II очередь строительства), общей площадью 5951,1 кв.м., расположенному по строительному адресу: г. Саратов, Ленинский район, 2 Одесский проезд, б/н присвоен  почтовый адрес жилого дома: 

<

...>.

В соответствии с распоряжением Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов» от 31.10.2014 г. №1351А многоквартирному жилому дому №1, блок-секция «А», общей площадью 4960,0 кв.м., расположенному по строительному адресу: г. Саратов, Ленинский район, 2 Одесский проезд, б/н присвоен  почтовый адрес жилого дома: 

<

...>.

В соответствии с распоряжением Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов» от 31.10.2014 г. №1352А многоквартирному жилому дому №2, общей площадью 6381,1 кв.м., расположенному по строительному адресу: г. Саратов, Ленинский район, 2 Одесский проезд, б/н присвоен  почтовый адрес жилого дома: 

<

...>.

В соответствии с Выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.08.2017 № 64/194/004/2017-18326 право собственности на первую квартиру в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

...>, зарегистрировано 16.12.2014 г. (64-64-01/717/2014-219, квартира № 39).

В соответствии с Выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.08.2017 № 64/194/004/2017-18324 право собственности на первую квартиру в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

...>, зарегистрировано 29.05.2014 г. (64-64-01/269/2014-295, квартира № 43).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Как следует из частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу пункта 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Из материалов делу следует, что площадь застройки многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, блок-секция «А» составляет 547,06 кв.м., площадь застройки блок-секций «Б» и «В» составляет 1442,50 кв.м., площадь застройки блок-секций «Г» и «Д» составляет 677,20 кв.м. Указанное обстоятельство сторонами не оспаривается, обратного не доказано.

С учетом указанных обстоятельств, с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме по адресу: 

<

...>, (29.05.2014г.) у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, расположенным под построенным многоквартирным жилым домом №1, блок-секции «А», «Б», «В», «Г», «Д», а у ответчика прекратилась обязанность по внесению арендной платы за эту часть участка.

Из материалов делу следует, что площадь застройки многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...> составляет 734,40 кв.м. Указанное обстоятельство сторонами не оспаривается, обратного не доказано.

С учетом указанных обстоятельств, суд приходит к выводу, что с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме (16.12.2014г.) по адресу: 

<

...>, у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, расположенным под построенным многоквартирным жилым домом №2, а у ответчика прекратилась обязанность по внесению арендной платы за эту часть участка.

При указанных обстоятельствах, с даты регистрации права собственности на квартиру 16.12.2014 г. в многоэтажном доме по адресу: 

<

...>,  у ООО «Стройсар» право аренды по договору № 1226 от 13.10.2014 г. прекращено полностью, земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений в указанных многоквартирных домах.

Учитывая вышеизложенное, суд считает, что арендная плата  за пользование земельным участком подлежит расчету  за период до 28.05.2014г. исходя из площади земельного участка 7976 кв.м., за период с 29.05.2014 г. по 15.12.2014г. исходя из площади земельного участка 5309,24 кв.м. (7976-(677,20+1442,50+547,06)).

Кроме того, как следует из представленных документов, расчет арендной платы  за пользование земельным участком произведен истцом исходя из коэффициента в процентах от кадастровой стоимости по видам разрешенного использования земель 2 процента, утвержденного постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 №412-П, установленного для размещения домов многоэтажной застройки.

Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 25.10.2001 №137-ФЗ) установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации и о несении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ, а также действовавших до 01.03.2015 положений пункта 3 статьи 65 ЗК РФ и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Государственные        органы,        обладая           необходимой          дискрецией при определении размера арендной платы и порядка ее расчета, одновременно связаны требованиями федерального законодательства (статья 39.7 ЗК РФ и постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582).

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.04.2017 № 11-АПГ17-2 отмечено, что при принятии нормативного правового акта об установлении арендной платы за землю, помимо оценки категории земель и разрешенного использования земельных участков, должны проводиться анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень их доходности, в связи с чем, введение нового правового регулирования размера арендной платы за пользование участком именно в период        осуществления        строительства        объектов        и        установления коэффициентов также должно иметь экономическое обоснование отраженное в пояснительных документах к нормативному акту.

Из писем Министерства экономического развития России от 01.09.2011г., от 16.05.2011г. № Д23-2026 следует, что при установлении порядка определения размера арендной платы органы местного самоуправления обязаны руководствоваться, в том числе, Основными принципами.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии с пунктом 1 части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), виды разрешенного использования земельного участка определяются в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования согласно статье 37 ГрК РФ, осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 18.06.2007 № 446 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:040817:0026, находящегося по адресу: 

<

...> б/н с вида «занимаемый нежилыми зданиями» на вид «для строительства многоэтажных жилых домов со встроенными помещениями».

Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Саратовской области утвержден Правительством Саратовской области постановлением от 27.11.2007 № 412-П «Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесении», согласно которому размер годовой арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственнойсобственности Саратовской области, а также за земельные участки государственная собственность на которые не разграничена, для земельных участков, предназначенных для иных целей – установлен размер арендной платы 2%, а для земельных участков, предназначенных для размещения многоэтажных жилых домов – 0,2% от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков рассчитывается как произведение площади земельного участка, удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка и коэффициента в процентах от кадастровой стоимости по видам разрешенного использования земель.

Таким образом, применительно к спорному случаю, осуществляя нормативное регулирование, Правительством Саратовской области было принято постановление, определяющее размер платы за использование земельных участков, находящихся в публичной собственности, однако в нормативном акте отсутствует размер платы, установленной за пользование участками в период строительства.

При таких обстоятельствах, поскольку постановление Правительства Саратовской области от 27.11.2007 № 412-П не устанавливает каких-либо специальных коэффициентов за использование земельных участков в период строительства, по общим правилам их применение определяется в зависимости от предназначения земельного объекта.

Под размещением домов, согласно действующим строительным нормам и правил, относится процесс из нескольких этапов: территориальное планирование, проектирование, строительно-монтажные работы. Введение объекта в эксплуатацию является началом последнего, завершающего этапа размещения жилого дома.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 29.08.2017 по делу № А57-23296/2016.

С учетом вышеизложенного, довод истца о том, что подлежит применению коэффициент 2%, не может быть признан правомерным.

С учетом изложенного, годовой размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 64:48:040817:0026, исходя из  кадастровой стоимости 19758147,20 руб.  составит 39516,29 руб. в год, в  квартал – 9879,04 руб.

По результатам проведенного судом расчета, задолженность по оплате арендных платежей по спорному договору за исковой  период составляет 30616,75 руб. 

Ответчик доказательств оплаты задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 13.10.2004 г. №1226 за спорный период не представил.

На основании вышеизложенного, с ответчика подлежит взысканию арендная плата по Договору аренды земельного участка от 13.10.2004 г. №1226 в  размере 30616,75 руб. В остальной части следует отказать.

Данный вывод основан судом на представленных и исследованных в ходе судебного заседания доказательствах, которые отвечают требованиям относимости и допустимости, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец также просит взыскать с ответчика пени за несвоевременное внесение арендной платы по Договору аренды земельного участка от 13.10.2004г. №1226 за период с 15.11.2014г. по 05.10.2016г. в размере 83396,69 руб.

В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Как указано выше, пунктом 2.6 спорного договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором с уплатой равными долями, не позднее 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября текущего года.

Договором предусмотрено, что взыскание просроченных платежей по арендной плате и начисленной пени осуществляется в соответствии с условиями договора аренды и действующим законодательством. Договором предусмотрено начисление неустойки в  связи с  неисполнением обязательств арендатором по своевременному внесению арендной платы.

Истец произвел расчет неустойки в соответствии с  условиями пункта 2.9 Договора аренды земельного участка, согласно которому в случае неуплаты арендных платежей в установленный договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере, установленном законодательством, от суммы недоимки за каждый день просрочки, исходя из ставки пени  1/360 от 8,25 %. 

Определенный истцом размер неустойки соответствует последствиям нарушения обязательства, указанный размер не противоречит нормативным актам и разъяснениям в части имущественной ответственности за нарушение договорных обязательств.

Факт ненадлежащего исполнения обязательств по оплате арендных платежей  установлен материалами дела и не оспорен ответчиком, в связи с чем, требования о взыскании с ответчика суммы неустойки по договору заявлены обоснованно.

Между тем, с учетом того, что истцом неверно произведен расчет задолженности по арендным платежам, неверно определен период начисления неустойки и исходя из фактически установленной судом задолженности по арендным платежам в размере 30616,75 руб., размер неустойки за спорный период составит 6036,26 руб. Таким образом, в удовлетворении остальной части исковых требований по взысканию неустойки следует отказать.

Каких-либо доказательств явной несоразмерности заявленной ко взысканию неустойки, последствиям нарушения обязательства ответчик не представил. 

Ответчик о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не заявлено. Суд, оценив расчет неустойки, пришел к выводу, что сумма неустойки соразмерна последствиям нарушения ответчиком договорных обязательств, основания к уменьшению пени отсутствуют.

Согласно статье 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражным судом суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом (статья 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, производится судом в соответствии с частью 1 статьи 110  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. 

В соответствии с частью 1 подпункта 1.1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

С учетом изложенного, поскольку исковые требования удовлетворены судом частично, расходы по оплате государственной пошлины подлежат взысканию с  Общества с ограниченной ответственностью «Стройсар» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), в доход федерального бюджета в размере 2000 (Две тысячи) рублей 00 копеек.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,       

 

                                                                      РЕШИЛ:   

Взыскать с  Общества с ограниченной ответственностью «Стройсар» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), в  пользу Комитета по управлению имуществом города Саратова (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), город Саратов задолженность в  размере 30616 (Тридцать тысяч шестьсот шестнадцать) рублей 75 копеек,  неустойку в размере 6036 (Шесть тысяч тридцать шесть) рублей 26 копеек. В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Стройсар» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),   в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 2000 (Две тысячи) рублей 00 копеек.

Исполнительные листы выдать взыскателям после вступления решения в законную силу.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru и в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

 

Судья арбитражного суда                    

Саратовской области                                                                              А.Ю.Тарасова