097/2020-151950(1) 

Д Е В Я Т Ы Й А Р Б И Т РА Ж Н Ы Й А П Е Л Л Я Ц И О Н Н Ы Й С У Д 127994, Москва, ГСП -4, проезд Соломенной Сторожки, 12 адрес веб-сайта: http://9aas.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

  № 09АП-17929/2020-ГК

Дело № А40-36200/19

г.Москва

28 июля 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2020 года  Постановление изготовлено в полном объеме 28 июля 2020 года  Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи: Веклича Б.С., судей: Левиной Т.Ю., Поповой Г.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "НКС РЕСУРС" на решение Арбитражного суда г.Москвы от 04.02.2020 по делу № А40-36200/19 по иску ООО "МОНАРХ-ПЛАЗА" к ООО "НКС РЕСУРС" о взыскании задолженности и процентов, при участии в судебном заседании: от истца: Гусар Н.В. по доверенности № 05/2018 от 09.01.2018; от ответчика: ФИО2 по доверенности от 03.04.2020 б/н, 

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Монарх-Плаза» обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с иском к ООО «НКС  Ресурс» о взыскании платы за управление, содержание и ремонт нежилого здания за период с  17.07.2018 по 31.01.2019 в сумме 9 874 637 руб. 63 коп., платы за коммунальные услуги за  период с 17.07.2018 по 31.12.2018 в сумме 1 697 795 руб. 31 коп., задолженности по  отчислениям на капитальный ремонт за период с 01.08.2018 по 31.12.2018 в сумме 309 306 руб.  01 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 09.10.2018 по  11.02.2019 в сумме 235 807 руб. 68 коп. с начислением процентов, начиная с 12.02.2019 по день  фактической оплаты долга, исходя из размера ключевой ставки, действующей в  соответствующие периоды.  

Решением суда от 04.02.2020 иск удовлетворен. 

Не согласившись с принятым по делу решением, ответчик обратился с апелляционной  жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на  нарушение судом норм материального и процессуального права.  

Истец возражает против доводов апелляционной жалобы, просит отказать в ее  удовлетворении. Представил письменный отзыв на жалобу.  

Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной  инстанции в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.  

Как следует из материалов дела, ООО «МонАрх-Плаза» (истец) является управляющей  компанией нежилого здания многофункционального, спортивного, делового, рекреационного  комплекса «МонАрх центр», расположенного по адресу: 

<

...>.  

Управление МФК «МонАрх центр» осуществляется с 01.07.2016 на основании решения  общего собрания собственников, оформленного протоколом № 2 от 27.05.2016 и Протоколом   № 3 от 19.07.2016.  

В подтверждение факта управления зданием истец ссылается на договоры с  ресурсоснабжающими организациями и мажоритарными собственниками помещений в здании  и Акты приемки оказанных услуг или выполненных работ по управлению зданием,  подписанные уполномоченным общим собранием собственников лицом.  

ООО «НКС РЕСУРС» (ответчик) с 17.07.2018 является собственником нежилого  помещения кадастровый номер 77:09:0005014:4235, общей площадью 2 988,6 кв.м, и 30  машиномест, кадастровый номер 77:09:0005014:4288, общей площадью 425,2 кв.м,  находящихся в здании, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра  недвижимости.  

18.05.2016 проведено очное общее собрание собственников помещений в здании, и в  период с 04.07.2016 по 10.07.2016 общее собрание собственников здания в форме заочного  голосования (Протокол № 2 от 27.05.2016 и Протокол № 3 от 19.07.2016) приняло следующие  решения: прекращение 30.06.2016 полномочий ООО «МонАрх-Сервис» по управлению  зданием; избрана с 01.07.2016 новая управляющая компании здания ООО «МонАрх-Плаза»;  утверждены ставки платы за содержание и ремонт общего имущества здания в части офисного  блока, торгового блока и подземного паркинга.  

ООО «МонАрх-Плаза» приступило к оказанию услуг по эксплуатации здания с  01.07.2016.  

01.10.2018 в адрес ответчика на подписание был направлен договор управления № 052018/ДУ с приложениями к нему, оформленный в соответствии с существенными условиями,  утвержденными на общем собрании собственников (Протокол № 3 от 19.07.2016), что  подтверждается письмом исх. № 347 от 01.10.2018.  

Однако договор между сторонами заключен не был. 

Услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества здания МФК  «МонАрх центр» ежемесячно оказываются в полном объеме и с надлежащим качеством, что  подтверждается подписанными актами приемки оказанных услуг или выполненных работ по  управлению зданием.  

За весь период оказания услуг претензий к истцу от ответчика, по качеству оказанных  услуг не поступало.  

Счета на оплату услуг по содержанию и управлению МФК «МонАрх центр», на оплату  коммунальных услуг, а также акты (универсальные передаточные документы), отчеты агента по  коммунальным услугам ежемесячно направлялись ответчику, что подтверждается описями  вложения.  

Отсутствие заключенного с управляющей компанией договора управления не  освобождает собственников нежилых помещений от обязанности внесения платы за  содержание и ремонт общего имущества здания по тарифам, утвержденным на общем собрании  собственников начиная с 01.07.2016, а также оплачивать потребленные в помещениях  коммунальные услуги по установленным поставщикам коммунальных услуг тарифам.  

Ответчик оказанные услуги не оплачивал, в связи с чем по состоянию на 31.01.2019 за  ним образовалась задолженность за содержание и ремонт общего имущества здания за период с  17.07.2018 по 31.01.2019 включительно в сумме 9 874 637 руб. 63 коп, в том числе НДС, из  которых: 8 958 411,89 руб., в том числе НДС, за офисы и 916 225,73 руб., в том числе НДС, за  м/м; задолженность по оплате коммунальных услуг, в том числе по обеспечению  коммунальными услугами мест общего пользования здания, за период с 17.07.2018 по  31.12.2018 включительно в сумме 1 697 795 руб. 31 коп., в том числе НДС; задолженность по  отчислениям на капитальный ремонт здания за период с 01.08.2018 по 31.12.2018 в сумме 309  306 руб. 01 коп.  

В добровольном порядке ответчиком требования истца не удовлетворены. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный  суд.  

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что несение  обществом самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает его  как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества, однако  доказательств исполнения данной обязанности ответчиком не представлено.  

Рассматривая спор, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, на  основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, правильно  

установил фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, и применил нормы  материального права.  

Доводы жалобы ответчика о неполном выяснении судом обстоятельств дела и отсутствии  доказательств наличия у ответчика перед истцом долга, а также права у истца на предъявление  рассматриваемых требований отклоняются судом.  

Согласно ст.ст.210, 249 Гражданского кодекса РФ каждый собственник несет бремя  содержания принадлежащего ему на праве собственности имущества.  

Моментом возникновения обязательств по содержанию принадлежащего имущества на  праве собственности является дата регистрации права собственности в отношении объектов  недвижимости в ЕГРН.  

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам  помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином  государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.3 Постановления  Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64)  

У ответчика обязанность по несению бремени содержания принадлежащих ответчику на  праве собственности объектов недвижимости в МФК «МонАрх центр» и общего имущества  МФК «МонАрх центр» возникла с момента регистрации в ЕГРН права собственности за  ответчиком на нежилое помещение кадастровый номер 77:09:0005014:4235 и машиноместа  кадастровый номер 77:09:0005014:4288, то есть с 17.07.2018 г.  

В рамках настоящего дела исковые требования заявлены о взыскании задолженности по  оплате эксплуатационных и коммунальных услуг за период с даты возникновения у ответчика  права собственности на объекты недвижимости в МФК «МонАрх центр» - с 17.07.2018 по  31.01.2019.  

Ссылка на спор между ООО «МонАрх-Плаза» и предыдущим собственником - ООО  «Управляющая компания ВФХ» в рамках дела № А40-234956/18 отклоняется судом, решение по  данному делу не имеет преюдициального значения для сторон по настоящему делу и не может  служить основанием для отказа во взыскании задолженности с ответчика.  

Более того в мировом соглашении по делу № А40-234956/18 действительно период  признаваемой задолженности указан с 01.07.2016 по 31.07.2018, но сумма задолженности  согласно представленному в материалы дела № А40-234956/18 расчету задолженности  рассчитана за период по 16.07.2018 включительно.  

Также ответчиком не представлено доказательств об уплате истцу непосредственно  ответчиком либо предыдущему собственнику ООО «Управляющая компания ВФХ» платы за  эксплуатационные и коммунальные и коммунальные услуги за период с 17.07.2018 по  31.08.2018.  

Следовательно, со стороны истца злоупотребление правом и неосновательное обогащение  отсутствует, и задолженность за эксплуатационные и коммунальные услуги за период с  17.07.2018 по 31.08.2018 подлежит взысканию с собственника помещения -ответчика в полном  объеме.  

В соответствии со ст.55.25 Градостроительного кодекса РФ обязанность по эксплуатации  здания возложена на собственника здания, сооружения или лицо, которое владеет зданием,  сооружением на ином законном основании либо на привлекаемое собственником в целях  обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения на основании договора физическое  или юридическое лицо.  

В случае, если число собственников здания составляет более 5 (пяти), решения по  вопросам эксплуатации здания принимаются по соглашению всех собственников на общем  собрании.  

Установление перечня услуг, объема и периодичности оказания услуг по содержанию  общего имущества нежилого здания законодательно отнесено к компетенции общего собрания  собственников (ст.55.25 Градостроительного кодекса РФ).  

Общим собранием собственников от 18.05.2020 и от 19.07.2016 приняты решения,  оформленные Протоколом № 2 от 27.05.2016 и Протоколом № 3 от 19.07.2016, которыми  утверждены перечень и объем услуг по управлению и эксплуатации здания МФК «МонАрх  центр» и стоимость услуг по управлению и эксплуатации здания из расчета на 1 кв.м. и на 1  машино-место. Указанные решения в установленном порядке оспорены не были.  

Отношения собственников нежилых помещений в нежилых зданиях с организацией,  оказывающей услуги по содержанию общего имущества здания, регулируются нормами гл39  Гражданского кодекса РФ и положениями договора оказания услуг по управлению МФК  «МонАрх центр».  

Существенные условия договора управления МФК «МонАрх центр» с учетом положений  ст.55.25 Градостроительного кодекса РФ и ст.ст.181.1, 421 Гражданского кодекса РФ, ст.ст.44- 48 Жилищного кодекса РФ утверждены на общем собрании собственников, проводимом в  форме заочного голосования с 04.07.2016 по 10.07.2016 (Протокол № 3 от 19.07.2016).  

В том числе на общем собрании собственников помещений в здании в качестве  существенных условий были утверждены перечень услуг по управлению и содержанию общего  имущества здания, периодичность оказания услуг, ставка платы за оказание услуг по  управлению, содержанию и ремонту общего имущества здания в части офисного блока,  торгового блока и паркинга (пункт 2.1, приложения № 1-3 и № 5 к проекту договора  управления) (Приложение № 6 к иску).  

Из Протокола № 2 от 27.05.2016 следует, что на рассмотрение общего собрания  собственников были представлены Перечень работ по содержанию и ремонту общего  имущества Здания и периодичность их выполнения, проект договора управления и расчет  ставки платы за эксплуатационные услуги исходя из предложенного перечня работ.  

Таким образом, собственники при принятии решения по установлению ставки платы за  услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества здания имели четкое  представление по объему и периодичности услуг по содержанию общего имущества здания по  предложенной управляющей компанией стоимости.  

Собственники, утверждая проект договора управления, подлежащего заключению со всеми  собственниками помещений в здании, выразили свое согласие с перечнем услуг,  периодичностью их оказания и стоимостью (Протокол № 3 от 19.07.2016 Приложение № 6 к  иску).  

Проект договора управления содержит график планово-предупредительных работ, в  котором указано все обслуживаемое оборудование и периодичность обслуживания, а также  расчет стоимости услуг.  

Ставка платы за содержание и ремонт общего имущества здания законодательно не  регулируется и устанавливается по соглашению сторон (ст.ст.424, 779, 781 Гражданского  кодекса РФ).  

Стоимость услуг является договорной и подлежит оплате в порядке, установленном  договором и решением общего собрания собственников здания (ст.ст.181.1, 424, 779, 781  Гражданского кодекса РФ).  

По своей природе договор управления зданием МФК «МонАрх центр» является  договором оказания услуг с множественностью лиц на стороне заказчика, где на стороне  заказчика выступают все собственники помещений в здании. В связи с чем, договор управления  МФК «МонАрх центр» заключается управляющей организацией с каждым собственником  помещения в таком здании на условиях, указанных в решении общего собрания собственников.  

Согласно ст.162 Жилищного кодекса РФ, применяемой по аналогии закона, договор  управления считается заключенным при условии подписания договоров более чем 50%  собственников помещений в здании.  

В материалы дела представлены договоры управления с собственниками, владеющими  более 50% площадей в здании (Приложение № 17 и 18 к Иску). Таким образом, договор  управления считается заключенным.  

Факт оказания Истцом услуг по содержанию общего имущества Здания в объеме,  согласованном в договоре управления, и решении общего собрания собственников помещений  в Здании, подтверждается подписанными уполномоченным собственниками лицом Актами  приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению Зданием МФК «МонАрх  центр» (Приложение № 7 к иску).  

Акты подписаны без замечаний по объему и качеству оказанных услуг. Следовательно,  услуги приняты собственниками по указанной в акте стоимости.  

Таким образом, на протяжении двух лет стороны (со стороны заказчика более 50%  собственников подписавших договоры управления, а именно 62 собственника из 63 и со  стороны исполнителя - управляющая компания) исполняли договор управления и не имели  

сомнений по объему и стоимости оказываемых истцом услуг по управлению зданием МФК  «МонАрх центр».  

В обоснование соответствия ставки платы за услуги по содержанию общего имущества  здания МФК «МонАрх центр» рынку истцом в материалы дела был приложен полученный от  ведущих агентств недвижимости города Москвы анализ маркетинговых исследований по ставке  на эксплуатационные услуги в сопоставимых с МФК «МонАрх центр» зданиях по классу и  территориальному принципу, которые подтверждают, что ставка является рыночной.  

Доводы ответчика о том, что ставка платы за содержание и ремонт в 2016 году (5300,00  руб. за 1 кв.м.) необоснованно увеличена по сравнению со ставкой, установленной в 2011 году  (2832,00 руб. за 1 кв.м.), являются необоснованными.  

В период с 2011 года по 2016 года произведена модернизация инженерных систем здания,  а также установлено новое дополнительное оборудование и, как следствие, произошло  увеличение объема работ, также в 2016 году по сравнению с предыдущим периодом  увеличилась периодичность обслуживаемого оборудования, что, в том числе, вызвано сроком  эксплуатации здания и увеличением с каждым годом износа инженерных систем.  

В период с 2011 года по 2016 год согласно данным Росстата инфляция составила 44,3%.  Что в свою очередь повлекло удорожание товаров и услуг и соответственно увеличение затрат  на содержание общего имущества здания. Таким образом, оказание услуг в 2016 году на уровне  цен 2011 года не представлялось возможным.  

Довод ответчика о том, что фактическое управление зданием осуществляет ООО «РДМС»  по стоимости 2 851,7 руб. за 1 кв.м. в год, т.к. перечень услуг, указанных в договоре  управления и в договоре № MON/42/16 от 01.07.2016, заключенном между ООО «МонАрх- Плаза» и ООО «РДМС», идентичен, является необоснованным исходя из следующего.  

ООО «РДМС» оказывает услуги исключительно по техническому обслуживанию  инженерных систем и уборке мест общего пользования здания;  

Услуги по управлению зданием не ограничиваются услугами по техническому  обслуживанию инженерных систем и уборке. Услуги по управлению зданием кроме того  включают услуги по охране здания, по администрированию работы здания, обеспечение работы  службы ресепшн, операторов паркинга, инженерной службы по согласованию проектов  переустройства помещений в здании и подключению к инженерным системам здания,  оформлению интерьера мест общего пользования здания, в том числе приуроченному к  праздничным дням, обслуживание системы навигации в здании и информационных вывесок,  текущий ремонт мест общего пользования здания и инженерных систем, работа с  собственниками и арендаторами помещений в здании.  

Обоснованность требований по взысканию отчислений на капитальный ремонт за период  с 01.08.2018 по 31.12.2018 подтверждается следующим.  

Статьями 210, 249 Гражданского кодекса РФ установлена обязанность собственников  нести бремя содержания имущества, в том числе принадлежащего им на праве общей долевой  собственности.  

Пунктом 21 Правил № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в  многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в  случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего  имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами,  превышающими установленную продолжительность» установлено, что капитальный ремонт  общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для  устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и  эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных  предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости  замены соответствующих элементов общего имущества.  

Из приведенного следует, что проведение работ по капитальному ремонту влияет на  безопасность эксплуатации здания и как следствие связанные с ними вопросы подлежат  решению на общем собрании собственников (ст.55.25 Гражданского кодекса РФ).  

Статьей 44 Жилищного кодекса РФ установлено, что общее собрание собственников  помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.  Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях  

управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия  решений по вопросам, поставленным на голосование.  

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме  относятся вопросы принятия решений о капитальном ремонте общего имущества в  многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта (п.1 ч.2 ст.44  Жилищного кодекса РФ).  

Решением общего собрания собственников, оформленным протоколом № 2, утвержден  размер отчислений на капитальный ремонт и механизм согласования сметы  инвестиционных/капитальных затрат и оплаты их на последующие годы.  

18.05.2016 создана рабочая комиссия по вопросам капитальных работ (Протокол № 2 от  27.05.2016 Приложение № 6 к иску).  

Протоколом № 1 от 10.10.2017 утверждено положение о работе комиссии по вопросам  капитальных работ.  

Сметы на выполнение работ по капитальному ремонту утверждены комиссией и общим  собранием собственников Протокол № 3 от 19.07.2016, Протокол № 1 от 10.10.2017, Протокол   № 6 заседания комиссии по вопросам капитальных затрат от 28.02.2017 (Приложение № 6 к  иску).  

Согласно утвержденному общим собранием собственников проекте договора управления,  управляющая компания при выполнении работ по капитальному ремонту действует как агент  от имени и за счет собственников помещений в здании. Отчисления на капитальный ремонт  производятся в счет возмещения расходов управляющей компании ежемесячно, авансом не  позднее 05 числа текущего оплачиваемого месяца в размере установленной общим собранием  ставки. Работы по капитальному ремонту выполнятся по мере возникновения их  необходимости. Утвержден порядок предоставления отчетности управляющей компанией как  агента. Установлен размер вознаграждения управляющей компании как агента и размер  неустойки при неуплате собственником отчислений на капитальный ремонт (Приложение № 12  к Проекту договора управления, приведенному в Приложении № 6 к иску).  

Все отчеты управляющей компанией по выполненным работам по капитальному ремонту  были направлены в адрес ответчика. Доказательства отправки представлены в приложении №  12 к исковому заявлению.  

Документы, подтверждающие необходимость выполнения и факт выполнения работ по  капитальному ремонту (договоры и акты выполненных работ с подрядчиками), приведены в  Приложении № 4 к возражениям на отзыв).  

Приведенная ответчиком судебная практика не имеет отношения к спору, рассматривает  ситуацию, когда один из собственников понес расходы на капитальный ремонт, выполнение  которого изначально согласовано не было.  

В рассматриваемом споре собственники четко установили процедуру и порядок отнесения  работ к работам по капитальному ремонту и принятия решения по их выполнению, установили,  что работы по капитальному ремонту выполняются управляющей компанией в соответствии с  утвержденным общим собранием собственников перечнем работ по капитальному ремонту.  

Таким образом, у истца имеются все основания для взыскания задолженности по  отчислениям на капитальный ремонт.  

Так как собственником помещение не использовалось и не было индивидуального  потребления, истцом к взысканию предъявлены только расходы на обеспечение  коммунальными услугами мест общего пользования (МОП) пропорционально доле ответчика  рассчитанной в соответствии с утвержденной собственниками единой методикой расчета  коммунальных услуг в здании МФК «МонАрх центр».  

В здании установлен единый для всех собственников помещений и парковочных мест  метод расчета коммунальных услуг, который утвержден решением общего собрания  собственников, проведенного заочным голосованием с 04.07.2016 по 10.07.2016 и содержится в  проекте договора управления, утвержденного решением общего собрания собственников  оформленного Протоколом № 3 от 19.07.2016 (Приложение № 6 к иску), который подлежит  заключению со всеми собственниками.  

В материалы дела предоставлены ведомости коммунальных услуг, в которых указаны все  исходные данные для произведения расчета доли ответчика в потребленной в местах общего  пользования здания воды.  

Объем потребления, припадающий на долю ответчика умножается на тариф,  установленный поставщиком коммунальных услуг АО «Мосводоканал», который приведен в  Приложении № 1 к иску и актах поставщика представленных в материалы дела.  

В жалобе ответчик указывает, что в представленных ведомостях коммунальных услуг не  указаны номера счетчиков и их показания.  

Между тем, так как ответчиком помещения не используются, деятельность в них не  ведется и соответственно потребления коммунальных услуг в помещении нет, поэтому  показания счетчиков в ведомостях не указывались.  

Кроме того, в здании общим собранием собственников установлена агентская схема  взаимоотношений между собственниками и управляющей компанией по обеспечению здания и  помещений, находящихся в индивидуальной собственности, коммунальными услугами в адрес  ответчика истцом ежемесячно направлялись отчеты агента по оказанным коммунальным  услугам с приложением документов от поставщиков коммунальных услуг и указанием доли  ответчика в потребленных коммунальных услугах в отчетном месяце (Приложение № 12 к  иску), однако ни на один из направленных отчетов агента мотивированный отказ от ответчика  не поступил.  

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных ст.270 АПК РФ, для изменения или  отмены обжалуемого судебного акта не имеется.  

Руководствуясь ст.ст.176, 266-269, 271 АПК РФ, 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда г.Москвы от 04.02.2020 по делу № А40-36200/19 оставить без  изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со  дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления  постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

Председательствующий судья: Б.С. Веклич  Судьи: Т.Ю. Левина  

Г.Н. Попова 

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00