АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-45428/2021

г. Краснодар

28 апреля 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 апреля 2023 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Бабаевой О.В., судей Алексеева Р.А.  и   Ташу А.Х., при участии в судебном заседании от истца – акционерного общества «Меридиан-Юг» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (генеральный директор)  и ФИО2 (доверенность от 01.03.2022), от ответчика ? общества с ограниченной ответственностью «Инвестрадиострой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО3 (доверенность от 16.05.2022), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Инвестрадиострой» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.10.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2023 по делу № А53-45428/2021, установил следующее.

АО «Меридиан-Юг» обратилось в арбитражный суд к ООО «Инвестрадиострой» (далее – общество) с иском о признании права собственности на доли в не завершенном строительством доме, расположенном по адресу: 

<

...>,  в виде конкретных квартир. 

Решением суда от 26.10.2022, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 24.01.2023, иск удовлетворен; распределены судебные расходы на уплату государственной пошлины и оплату судебной экспертизы.

В кассационной жалобе общество «Инвестрадиострой» просит отменить обжалуемые судебные акты и принять новый судебный акт, которым в иске отказать. По мнению заявителя, имеются основания для прекращения производство по делу, поскольку заявленные истцом требования по настоящему делу тождественны требованиям, предъявленным истцом к ответчику в рамках дела № А53-40696/2020, в удовлетворении которого отказано решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.06.2021. Истец не вправе требовать признания за ним права собственности на долю в не завершенном строительством объекте недвижимости, поскольку между истцом и ответчиком не возникло правоотношений, регулируемых Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ); ответчик денежных средств от истца не получал, а принял на себя обязательства по завершению строительства многоквартирных домов после признания основного должника (застройщика) банкротом; договор № 28-ГС не является договором участия в долевом строительстве.  Обществом «Меридиан-Юг» избран вещный способ защиты нарушенных прав, однако между сторонами возникли обязательственные отношения на основании соглашения о переводе долга. Конкретный объект недвижимости в соглашении о переводе долга не определен, площадь в не завершенном строительством объекте не зарегистрирована в ЕГРН, строительство многоквартирного дома на момент принятия судом первой инстанции решения не завершено, объект не введен в эксплуатацию. Заключение эксперта  от 23.09.2022 № 02-07-22 является ненадлежащим доказательством. 19 октября 2022 года получено разрешение на ввод спорного объекта в эксплуатацию № 61-44-928509-2022, поэтому МКД не является объектом незавершенного строительства. По мнению заявителя, нарушен баланс интересов двух коммерческих организаций в пользу истца, так как суд признал за истцом право собственности на квартиры, общая площадь которых превышает на 10% общую площадь помещений, на которые у общества «Меридиан-Юг» возникло право требования на основании договора № 28-ГС.

В отзыве на кассационную жалобу общество «Меридиан-Юг» просит оставить судебные акты без изменения, а жалобу – без удовлетворения.  

В судебном заседании представитель общества «Инвестрадиострой» поддержал доводы жалобы.

Представитель общества «Меридиан-Юг»  возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, выслушав участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 18.03.2003 ОАО «СевкавНИПИагропром» (исполнителем) и ГУ МВД по Ростовской области (заказчиком) заключен договор подряда, по условиям которого исполнитель обязался совершить действия по проектированию и строительству 240-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>.

ОАО «СевкавНИПИагропром» заключило с ООО «СИГ» договор на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию жилого дома от 19.09.2003 № 17/2-09-С. По условиям названного договора общество «СИГ» обязалось за счет собственных средств осуществить строительство объекта, ввести его в эксплуатацию в срок до 01.07.2006. Кроме того, данное общество получило право привлекать денежные средства на строительство объекта от третьих лиц. Реализуя названные полномочия, общество «СИГ» впоследствии заключило с физическими лицами договоры на участие в долевом строительстве жилого дома.

В связи с нарушением сроков строительства, ввода объекта в эксплуатацию и невозможностью ОАО «СевкавНИПИагропром» исполнять свои обязательства ГУ МВД письмом от 18.09.2003 уведомило подрядчика о расторжении договора.

14 марта 2006 года общество «СК "Гарант Строй"» направило в адрес ГУ МВД письмо, в котором указало на готовность принять на себя обязательства общества «СИГ» и перезаключить новые договоры с дольщиками на тех же условиях.

4 апреля 2006 года обществом «СК "Гарант Строй"» и ГУ МВД заключен договор подряда на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного жилого дома по названному адресу, после чего общество «СИГ» направило дольщикам письма с предложением перезаключить договор с новым лицом – обществом «СК "Гарант Строй"».

14 декабря 2007 года обществом «СК "Гарант Строй"» (инвестором) и ГУ МВД заключен инвестиционный договор долевого участия в строительстве спорного дома, по условиям которого ГУ МВД обязалось предоставить инвестору земельный участок по указанному адресу, а инвестор – построить жилой дом. Кроме того, инвестору предоставлено право на заключение договоров долевого участия в строительстве с третьими лицами.

В приложении № 1 к инвестиционному договору составлен перечень участников строительства (ранее вступивших в отношения с обществом «СИГ»), обязательства по которым на себя взяло общество «СК "Гарант Строй"». В этих целях стороны (общество «СК "Гарант Строй"» и ГУ МВД) 14.12.2007 заключили также агентский договор № 17/05-А-12 по переоформлению договоров долевого участия в строительстве.

Общество «Меридиан-Юг» является организацией со 100% участием муниципального образования город Ростова-на-Дону в лице департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону.

 

9 июля 2009 года на заседании совета директоров АО «Меридиан-Юг» рассмотрено и принято решение об участии АО «Меридиан-Юг» в мероприятиях по реализации «Плана действий по обеспечению устойчивого социально-экономического развития города Ростова-на-Дону». Социально важной частью плана является строительство жилья, связанного с проблемой обеспечения жильем «обманутых» дольщиков – по строительству дома, расположенного по адресу: 

<

...>.

Решением совета директоров общества «Меридиан-Юг» от 16.10.2009 № 13 одобрена крупная сделка на сумму 14 158 500 рублей по приобретению десяти квартир общей площадью – 566,34 кв. м в строящемся доме по адресу: 

<

...>.

В 2009 и 2010 годах общество «Меридиан-Юг» заключило с обществом «СК "Гарант Строй"» договоры уступки прав требования, по условиям которых истцом приобретены права требования от застройщика –  ГУ МВД в отношении десяти квартир. Обязательства по оплате по договорам уступки прав требования исполнены истцом в полном объеме.

Акционерным обществом «Контур», являющимся юридическим лицом со 100% участием муниципального образования город Ростова-на-Дону в лице департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, во исполнение «Плана действий по обеспечению устойчивого социально-экономического развития города Ростова-на-Дону» приобретены права требования от застройщика –  ГУ МВД в отношении одиннадцати квартир общей площадью 639,88 кв. м по цене 15 997 тыс. рублей на основании договоров уступки прав требования, заключенных в 2009 году с обществом «СК "Гарант Строй"».

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.08.2015 по делу № А53-11325/2011 общество «СК "Гарант-Строй"» признано несостоятельным (банкротом), открыта процедура конкурсного производства.

11 декабря 2015 года состоялось собрание кредиторов общества «СК "Гарант-Строй», по результатам которого принято решение о реализации спорного объекта незавершенного строительства и права аренды на земельный участок, утверждено Предложение о порядке, сроках и об условиях реализации имущества должника (с учетом последующих изменений от 16.02.2016). Имущество выставлено на торги с обременением в виде требования к покупателю принять на себя обязанность общества «СК "Гарант-Строй"» предоставить жилые помещения и/или денежные средства участникам строительства согласно реестру требований кредиторов (в том числе о передаче жилых помещений).

По итогам проведенных торгов победителем признано общество «Инвестрадиострой», с которым должник заключил договор купли-продажи прав и обязанностей застройщика по не завершенному строительством объекту от 06.05.2016 № 28-ГС. 

Во исполнение названного договора участниками строительства, обществом «СК "Гарант Строй"» и обществом «Инвестрадиострой» заключено соглашение о переводе долга от 11.05.2016 № 3, согласно которому ответчик обязался исполнить перед участниками долевого строительства обязательства, связанные со строительством объекта.

Согласно пункту 4 соглашения от 11.05.2016 № 3 обязательства нового должника (ООО «Инвестрадиострой») по передаче жилых помещений подлежат новации заключением с соответствующими кредиторами договоров участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями Закона № 214-ФЗ после переоформления новым должником на себя прав и обязанностей застройщика.

Право собственности на объект незавершенного строительства 25.05.2016 зарегистрировано за покупателем (ООО «Инвестрадиострой»).

Поскольку по условиям торгов, проведенных в деле о банкротстве общества «СК "Гарант-Строй"», и заключенного по их итогам договора купли-продажи имущество (объект незавершенного строительства и право аренды земельного участка) продавалось с обременением в виде прав участников строительства, вытекающих из договоров долевого участия и иных сделок, по которым застройщик обязался передать право собственности на будущие квартиры, то при переходе права собственности на объект незавершенного строительства к покупателю (обществу «Инвестрадиострой») записи об ипотеках и о договорах участия в долевом строительстве не погашены.

В мае 2018 года истец и общество «Контур» направили в адрес ответчика письма с требованием о заключении договоров участия в долевом строительстве, однако общество «Инвестрадиострой» уклонилось от их заключения.

26 августа 2021 года завершена реорганизация общества «Контур» в форме присоединения к обществу «Меридиан-Юг».

В последующем  истцу стало известно, что в 2018 году проектная декларация строящегося дома изменена ответчиком без уведомления участников строительства. Застройщиком направлены документы для получения откорректированного разрешения на строительство. 

27 июня 2018 года департаментом архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону выдано обществу «Инвестрадиострой» разрешение на строительство 20-этажного 207-квартирного дома № 61-310-928501-2018.

Согласно разделу 15.2 новой проектной декларации в составе многоквартирного дома предусмотрены только двух-, трех-, четырехкомнатные квартиры, при этом до внесения изменений в проектную документацию были предусмотрены и однокомнатные квартиры, обязательства по передаче которых истцу приняты ответчиком по договору от 06.05.2016 № 28-ГС и соглашению от 11.05.2016 № 3. 

Таким образом, в соответствии с разрешением на строительство, продленным до 27.12.2020, ответчиком возводится иной объект капитального строительства. 

Сложилась ситуация, при которой у общества «Инвестрадиострой» имеются обязательства перед участниками долевого строительства по передаче квартир в строящемся доме, которые в актуальной проектной документации отсутствуют, в связи с чем передать именно эти индивидуально-определенные объекты по окончанию строительства истцу не представляется возможным.

Данное обстоятельство (изменение проекта) является препятствием для исполнения обязательств перед дольщиками по заключению договоров участия в долевом строительстве и передаче квартир.

Решением Ворошиловского суда города Ростова-на-Дону от 14.10.2020 по делу № 2-2749/2020 отказано в удовлетворении иска участников строительства (физических лиц) об обязании внести изменения в проектную документацию и заключить договоры участия в долевом строительстве с последующей их регистрацией.

Ворошиловский районный суд города Ростова-на-Дону в решении по делу от 14.10.2020 № 2-2749/2020, установил, что объект строительства находится в высокой степени готовности, внесение изменений в его проект несет в себе риск угрозы для жизни и здоровья участников долевого строительства.

Истец как участник долевого строительства, исполнивший надлежащим образом свои обязательства по договорам участия в долевом строительстве, ссылаясь на разъяснения, изложенные в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, обратился в арбитражный суд с иском.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АНО «Консалтинговый центр «Судебных экспертов» ФИО4.

Согласно выводам, изложенным в заключении эксперта, квартиры, фактически созданные как отдельные жилые помещения в составе не завершенного строительством объекта (20-этажных 207-квартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по пр. Михаила Нагибина, 38), аналогичны ранее запроектированным квартирам, права на которые получил истец и его правопредшественник (общество «Контур»).

Экспертом установлено следующее.

Квартира № 127 ориентировочной площадью 67,30 кв. м, расположенная на 7 этаже, аналогична квартире № 156 ориентировочной площадью 59,89 кв. м, передача которой истцу предусмотрена договором долевого участия в строительстве от 20.07.2009 № 56  (запись государственной регистрации от 12.11.2009 № 61-61-01/752/2009-417).

Квартира № 128 ориентировочной площадью 66,90 кв. м, расположенная на 7 этаже, аналогична квартире № 157 ориентировочной площадью 59,89 кв. м, передача которой истцу предусмотрена договором долевого участия в строительстве от 20.07.2009 № 57  (запись государственной регистрации от 18.12.2009 № 61-61-01/880/2009-181).

Квартира № 121 ориентировочной площадью 66,90 кв. м, расположенная на 6 этаже, аналогична квартире № 149 ориентировочной площадью 59,89 кв. м, передача которой истцу предусмотрена договором долевого участия в строительстве от 20.07.2009 № 48  (запись государственной регистрации от 27.11.2009 № 61-61-01/814/2009-389). 

Квартира № 120 ориентировочной площадью 67,30 кв. м, расположенная на 6 этаже, аналогична квартире № 148 ориентировочной площадью 59,89 кв. м, передача которой истцу предусмотрена договором долевого участия в строительстве от 20.07.2009 № 47  (запись государственной регистрации от 27.11.2009 № 61-61-01/814/2009-390).

Квартира № 148 ориентировочной площадью 67,80 кв. м, расположенная на 10 этаже, аналогична квартире № 180 ориентировочной площадью 59,89 кв. м, передача которой истцу предусмотрена договором долевого участия в строительстве от 03.03.2009 № 2 (запись государственной регистрации от 07.04.2009 № 61-61-01/188/2009-364).

Квартира № 149 ориентировочной площадью 67,10 кв. м, расположенная на 10 этаже, аналогична квартире № 181 ориентировочной площадью 59,89 кв. м, передача которой истцу предусмотрена договором долевого участия в строительстве от 03.03.2009 № 2  (запись государственной регистрации от 07.04.2009 № 61-61-01/188/2009-364).

Квартира № 42 ориентировочной площадью 135,30 кв. м, расположенная на 9 этаже, аналогична двум однокомнатным квартирам: № 56 ориентировочной площадью 55,82 кв. м, передача которой истцу предусмотрена договором долевого участия в строительстве от 05.09.2009 № 69 (запись государственной регистрации от 09.11.2009 № 61-61-01/752/2009-261); № 146 ориентировочной площадью 59,21 кв. м, передача которой истцу предусмотрена договором долевого участия в строительстве от 20.07.2009 № 46  (запись государственной регистрации от 23.12.2009 № 61-61-01/880/2009-397).

Квартира № 54 ориентировочной площадью 135,30 кв. м, расположенная на 11 этаже, аналогична двум однокомнатным квартирам: № 72 ориентировочной площадью 55,82 кв. м, передача которой истцу предусмотрена договором долевого участия в строительстве от 05.10.2009 № 71 (запись государственной регистрации от 02.11.2009 № 61-61-01/752/2009-411); № 63 ориентировочной площадью 59,21 кв. м, передача которой истцу предусмотрена договором долевого участия в строительстве от 03.03.2009 № 2 (запись государственной регистрации от 07.04.2009 № 61-61-01/188/2009-364).

Квартира № 46 ориентировочной площадью 139,35 кв. м, расположенная на 10 этаже, аналогична двум однокомнатным квартирам: № 61 ориентировочной площадью 59,89 кв. м, передача которой истцу предусмотрена договором долевого участия в строительстве от 03.03.2009 № 2 (запись государственной регистрации от 07.04.2009 № 61-61-01/188/2009-364); № 29 ориентировочной площадью 59,89 кв. м, передача которой истцу предусмотрена договором долевого участия в строительстве от 20.07.2009 № 44  (запись государственной регистрации от 12.11.2009 № 61-61-01/814/2009-391).

Квартира № 29 ориентировочной площадью 100,75 кв. м, расположенная на 7 этаже, аналогична двум однокомнатным квартирам:  № 33 ориентировочной площадью 53,15 кв. м, передача которой истцу предусмотрена договором долевого участия в строительстве от 20.07.2009 № 51 (запись государственной регистрации от 18.12.2009 № 61-61-01/880/2009-184);   № 113 ориентировочной площадью 53,15 кв. м, передача которой истцу предусмотрена договором долевого участия в строительстве от 05.10.2009 № 68  (запись государственной регистрации от 12.11.2009 № 61-61-01/752/2009-416).

Квартира № 196, ориентировочной площадью 101,95 кв. м, расположенная  на 17 этаже, аналогичная двум однокомнатным квартирам: № 120 ориентировочной площадью 55,82 кв. м, передача которой истцу предусмотрена договором долевого участия в строительстве от 05.10.2009 № 65  (запись государственной регистрации от 12.11.2009 № 61-61-01/752/2009-414); № 233 ориентировочной площадью 55,82 кв. м, передача которой истцу предусмотрена договором долевого участия в строительстве от 05.10.2009 № 62 (запись государственной регистрации от 12.11.2009 № 61-61-01/752/2009-399).

Квартира № 168 ориентировочной площадью 101,95 кв. м, расположенная на 13 этаже, аналогична двум однокомнатным квартирам:  № 88 ориентировочной площадью 55,82 кв. м, передача которой истцу предусмотрена договором долевого участия в строительстве от 05.10.2009 № 70 (запись государственной регистрации от 09.11.2009 № 61-61-01/752/2009-393); № 177 ориентировочной площадью 55,82 кв. м, передача которой истцу предусмотрена договором долевого участия в строительстве от 03.03.2009 № 2 (запись государственной регистрации от 07.04.2009 № 61-61-01/188/2009-364).  

Квартира № 68 ориентировочной площадью 128,10 кв. м, расположенная на 14 этаже, аналогична трем однокомнатным квартирам: № 209 ориентировочной площадью 55,82 кв. м, передача которой истцу предусмотрена договором долевого участия в строительстве от 05.10.2009 № 63 (запись государственной регистрации от 12.11.2009 № 61-61-01/752/2009-401); № 32 ориентировочной площадью 55,82 кв. м, передача которой истцу предусмотрена договором долевого участия в строительстве от 20.07.2009 № 45 (запись государственной регистрации от 27.11.2009 № 61-61-01/814/2009-386); № 96 ориентировочной площадью 55,82 кв. м, передача которой истцу предусмотрена договором долевого участия в строительстве от 05.10.2009 № 64  (запись государственной регистрации от 12.11.2009 № 61-61-01/752/2009-409).

Согласно пункту 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной – требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и об определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Суды первой и апелляционной инстанции, признавая за истцом право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, руководствовались статьями 12, 128, 130, 131, 209, 244, 398, 487, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 3 Обзора судебного практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, и исходили из конкретных обстоятельств спора, а также учитывали обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами суда общей юрисдикции (решение Ворошиловского суда города Ростова-на-Дону от 14.10.2020 по делу № 2-2749/2020) и арбитражного суда (решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.06.2021 по делу № А53-40696/2020), выводы, изложенные в заключении эксперта. 

Суды исходили из того, что изменение ответчиком проектных решений не может и не должно влечь ущемления прав истца на получение законной доли в объекте в виде квартир. Изменение их числа путем передачи одной квартиры взамен двух или трех не нарушит баланса интересов сторон, поскольку физическое занятие этими объектами аналогичной части в строящемся доме свидетельствует о тождестве обязательства по передаче имущества.

Отклоняя доводы ответчика о наличии оснований для прекращения производства по настоящему делу суды обоснованно исходили из недоказанности тождества предметов исковых требований по настоящему спору и делу № А53-40696/2020.

Выводы судов соответствуют нормам права, оснований для переоценки этих выводов не имеется. 

Согласно абзацу второму пункта 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, устанавливается судом на основании доказательств по делу (часть 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводы относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, в частности, относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 названного Кодекса), не допускается.

Нарушения, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлены. Основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов по доводам кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.10.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2023 по делу № А53-45428/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

                                               О.В. Бабаева

 

Судьи

Р.А. Алексеев

 

                                            А.Х. Ташу