АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-9230/23

21 августа 2023 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   14 августа 2023 г.

Полный текст решения изготовлен            21 августа 2023 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Захарченко О. П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Ростовкапстрой" (ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***>) к Комитету по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) о признании незаконным решения, об обязании

при участии:

от заявителя: ФИО2 – представитель по доверенности от 09.06.2023,

от заинтересованного лица: представитель не явился, 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Ростовкапстрой" обратилось в суд с заявлением к Комитету по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района о признании незаконным изложенного в письме от 01.03.2023 № 63.10/1026 отказа в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка о продлении срока действия договора аренды.

Представитель заявителя в судебном заседании настаивал на требованиях, представил дополнительные пояснения по заявлению.

Представитель заинтересованного лица в судебное заседание не явился, представлен отзыв на заявление.

В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ судом объявлен перерыв до 17 час 15 мин. После перерыва судебное разбирательство продолжено в отсутствии представителей сторон.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, 26.08.2016 г. между обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Ростовкапстрой» (арендодатель) и Администрацией Щепкинского сельского поселения Аксайского района (арендатор) заключен договора аренды земельною участка № 110-щ в отношении земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 61:02:0081301:182, находящегося по адресу: Ростовская область, Аксайский район, п. Верхнетемерницкий, строительный квартал III, с разрешенным использованием: под многоэтажную застройку, общей площадью 26 429 кв.м, сроком  до 20.10.2018.

Договор аренды был зарегистрирован в предусмотренном законодательством и условиями договора порядке (запись регистрации от 16.11.2016).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 26.07.2022 по делу  № А53- А53-3689/22 признаны недействительными сделками односторонние отказы Комитета по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района от договора аренды земельного участка от 29 августа 2016 года № 110-щ в форме уведомлений от 13 июля 2021 года и от 14 сентября 2021 года. Договор аренды признан судом  возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

16 февраля 2023 г. (исх. № 16/1-02-2023) заявитель обратился  в Комитет по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района  с заявлением о заключении дополнительного соглашения  к Договору аренды об увеличении срока аренды на три года на основании Федерального закона  от 14 марта 2022 г. «О внесении  изменений в отдельные законодательные акты РФ» № 58-ФЗ. Данное заявление было зарегистрировано 17 февраля 2023 г. под номером 63.10/225.

Письмом от 01.03.2023 N 63.10/1026 комитет отказал заявителю в заключении соответствующего соглашения о внесении изменений в договор в части срока его действия. Причиной отказа явилось истечение срока действия договора на момент обращения с заявлением.

Не согласившись с отказом комитета, заявитель обратился в суд с настоящими требованиями.

В обоснование заявленных требований заявитель пояснил, что на момент обращения арендатора с заявлением, спорный договор аренды земельного участка считался возобновленным на неопределенный срок в силу п. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

При рассмотрении требований, суд руководствовался следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным кодексом, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статье 12 ГК РФ.

По смыслу статей 1, 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статьи 4 АПК РФ судебная защита гражданских прав может осуществляться в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующее принудительной защиты.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если они полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частями 4 и 5 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно пункту 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания оспариваемого решения и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие двух условий: оспариваемое решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту; оспариваемое решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

Согласно подп. 32 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

На основании пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ только при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии данных условий заявитель не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, испрашиваемый земельный участок, может быть предоставлен данному лицу в аренду, в том числе в аренду на новый срок, только на торгах, проводимых в форме аукциона.

В силу пункту 1 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В соответствии с ч. 3 ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 г. N 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" до 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Согласно ч. 4. ст. 8 ФЗ-58 от 14.03.2022 г. срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 настоящей статьи, не может превышать три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ не применяются.

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 3 настоящей статьи, в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении (ч. 5 ст. 8 ФЗ-58 от 14.03.2022 г.).

Так, с заявлением о продлении срока договора аренды земельного участка от 29.08.2016 № 110-щ заявитель обратился в феврале 2023 года, при этом, срок действия договора установлен сторонами на  до 20.10.2018.

Однако, суд считает, что на момент обращения – февраль 2023 г. с заявлением о заключении дополнительного соглашения договор аренды был возобновлен на неопределенный срок, ввиду следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ следует, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Вместе с тем, положения п. 2 ст. 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются, в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 01.03.2015 г. не требовалось проведения торгов.

Земельным кодексом Российской Федерации в редакции до 01.03.2015 не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункт 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015 г. не исключено применение положений п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если договор аренды заключен до 01.03.2015 г. и после 01.03.2015 г. арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 ст. 621 ГК РФ. В этом случае арендатор имеет право на обращение с заявлением о заключении нового договора аренды. К продлению таких договоров не применяется общее правило о заключении договора на торгах, предусмотренное в пункте 1 ст. 39.6 ЗК РФ.

При этом, суд отмечает, что включение в договор условия о прекращении его действия истечением срока, само по себе исключает возможность применения нормы пункта 2 статьи 621 ГК РФ (соответствующая правовая позиция выражена в пункте 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2020), а так же в постановлении Пятнадцатого Арбитражного суда Краснодарского края от 18.03.2021 г. по делу № А32-15678/2020).

В материалах дела отсутствуют доказательства, указывающие на прямо выраженную арендодателем отрицательную волю против продолжения пользования арендатором спорным земельным участком после прекращения договора аренды. Факт возобновления договора аренды от 29.08.2016 № 110-щ на тех же условиях на неопределенный срок подтвержден решением Арбитражного суда Ростовской области от 26.07.2022 по делу  № А53- А53-3689/22, имеющим преюдициальное значение по данному делу. Таким образом, на момент обращения истца  с заявлением о продлении договора аренды срок действия договора не истек. В связи с чем, ссылки комитета на то, что заявитель обратился с заявлением по истечении срока действия договора, являются ошибочными.

Также в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании заявителем спорного земельного участка. Таким образом, заявление общества о продлении договора аренды соответствует требованиям ч. 3 ст. 8 ФЗ-58.

Иных препятствий в предоставлении обществу земельного участка в аренду комитетом не заявлено, судом таких обстоятельств не установлено.

Учитывая изложенное, суд признает заявленные требования о признании оспариваемого отказа незаконным правомерными и подлежащими удовлетворению.

При рассмотрении заявлений об оспаривании решений, действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо учитывать, что в силу пункта 3 части 4 и пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ при признании указанных решений, действий (бездействия) незаконными в резолютивной части судебного акта должно содержаться указание на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, в том числе путем совершения определенных действий, принятия решения.

В рассматриваемом случае способ устранения допущенных нарушений прав и интересов заявителей должен соответствовать установленному порядку предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов и обеспечивать восстановление прав и интересов заявителей таким образом, как если бы они существовали при отсутствии нарушения органом действующего законодательства при предоставлении земельного участка.

Расходы по оплате государственной пошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на заинтересованное лицо как на проигравшую сторону.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным как противоречащий положениями Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" отказ Комитета по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района в заключении дополнительного соглашения в продлении срока действия договора аренды земельного участка, изложенный в письме от 01.03.2023 № 63.10/1026.

Обязать Комитет по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района в течение десяти рабочих дней со дня вступления в законную силу настоящего решения суда заключить с обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Ростовкапстрой" дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 29.08.2016 № 110-щ о продлении срока его действия на три года.

Взыскать с Комитета по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района (ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***>)  в пользу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Ростовкапстрой" (ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***>) 3 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                      О.П. Захарченко