АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ 

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Ростов-на-Дону «30» октября 2025 года Дело № А53-505/25 

Резолютивная часть решения объявлена «16» октября 2025 года Полный текст решения изготовлен «30» октября 2025 года  

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Бондарчук Е. В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дергачевой Ю.А.,  

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Надежная» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)  

к территориальному управлению Росимущества в Ростовской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  

о взыскании 2 177 274 руб. (уменьшение размера иска, в связи с применением срока исковой давности до 1 144 199,80 руб.)  

при участии: от истца представитель ФИО1; от ответчика представитель ФИО2; 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Надежная» (далее истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к территориальному управлению Росимущества в Ростовской области (далее ответчик) о взыскании задолженности за жилищно-коммунальные услуги с 01.09.2019 по 01.03.2024 включительно в размере 1 605 970, 13 руб., пени в размере 571 303,88 руб. за период 01.12.2019 по 29.03.2024.  

Представитель истца в судебное заседание явился, заявил ходатайство в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации в соответствии с которым просил суд взыскать с ответчика основную задолженность в сумме 858 696, 38 руб., пени в сумме 285 503,42 руб. (размер иска был скорректирован истцом с учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности).  

Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено. 

Представитель ответчика в судебное заседание явился, просил суд в удовлетворении иска отказать, по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление (ранее ответчик заявил о частичном пропуске срока исковой давности, после чего истец самостоятельно скорректировал размер иска).  

Исследовав материалы дела, выслушав доводы лиц участвующих в деле, суд установил следующее.  

ООО «УК Надёжная» является управляющей организацией многоквартирного дома № 215, расположенного по адресу: 

<

...> (далее МКД), на основании решения общего собрания собственников помещений МКД, результаты которого закреплены в протоколе общего собрания собственников помещений № 1 от 20.06.2019 года и приказа Государственной жилищной инспекции Ростовской области № 1331-Л от 20.08.2019 года.  

ТУ Росимиущества в Ростовской области является собственником нежилого помещения в лит. А,А1, следующие нежилые помещения: Литер А  

- цокольный этаж: №№ 16,2,2а,2б,2в,2г,3, За; 

- 1 этаж: №№ 1,23,4,5, -подвал: №№ 1,2,3,4,15 Литре А1; - 1 этаж5,6,6а,6б,7,8,9,10,10а,11,11а,12,13,13а,14,15,15а ; - антресоль 1,1а,1б,1в,2,2аЗ,4,5;  

-подвал 17,18,19,20, общей площадью 997,6 кв. м. Литер АА1А2 в многоквартирном доме № 215 по ул. Пушкинской (далее нежилое помещение).  

При эксплуатации встроено-пристроенного помещения используются те же инженерные системы, несущие конструкции и другое оборудование, что и при эксплуатации жилых помещений, входящих в состав МКД. Таким образом, встроено-пристроенное помещение не может являться отдельным конструктивно обособленным объектом капитального строительства и является помещением (нежилым) в составе МКД. На основании изложенного собственник встроенно-пристроенного помещения (его части) является собственником помещения (помещений) в МКД.  

Как указывает истец у ответчика образовалась задолженность, а именно с 01.09.2019 по 01.03.2024 включительно, не производилась оплата содержания общего имущества МКД. По состоянию на 01.03.2024 сформировалась задолженность по оплате за жилищные услуги перед ООО «УК Надежная» в размере 1 605 970, 13 руб., состоящих из: содержание и ремонт помещения в размере — 1 372 498,08 рублей + водоотведение на СОИД - 13695,91рублей+ ГВС на СОИД – 9 742, 23 рублей* КР на СОИ Электроэнергия -153 066, 85 рублей + тепловая энергия на ГВС СОИД - 24033,51 рубля + ХВС на СОИД- 17 568, 84 рубль + Тревожная кнопка -1 032 рублей + Целевой взнос - 276,6 рублей и пени в размере 571 303 (пятьсот семьдесят одна тысяча триста три) рубля 88 копеек.  

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия, которая оставлена без ответа и удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявление.  

Как указано выше судом удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований (с учетом самостоятельного исключения из суммы иска периода подпадающего под действие срока исковой давности), таким образом, предметом рассматриваемого дела является взыскание основанной задолженности в сумме 858 696, 38 руб., пени в сумме 285 503,42 руб.  

Удовлетворяя исковые требования ,суд руководствовался следующим.  

По общему правилу, предусмотренному статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации на собственника возложено бремя содержания принадлежащего ему имущества.  

В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации наряду с нежилым помещением собственнику принадлежит также доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 249 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

На основании изложенного можно сделать вывод о том, что обязанность участвовать в осуществлении расходов на содержание общего имущества возникает у собственника в силу закона, вместе с правом собственности на помещение она не обусловлена заключением договора между собственником и организацией, которой многоквартирный дом передан в управление. Выполняя обязанности по содержанию и ремонту общего имущества на основании договоров управления, заключенных согласно решению общего собрания собственников с собственниками жилых помещений, управляющая организация тем самым оказывает услуги собственникам всех без исключения помещений в многоквартирном доме. Собственники нежилых помещений пользуются такими услугами независимо от наличия договора, подписания акта оказания услуг, приемки выполненных работ, а также перечисления денежных средств в счет оплаты. Фактическое неиспользование собственником нежилого помещения не является основанием для освобождения его от обязанности несения расходов на содержание общего имущества, как и неиспользование отдельных элементов общего имущества.  

В соответствии с пунктом 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491, собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками.  

Согласно ч.2, 4 ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения.  

Статьей 158 ЖК РФ закреплена обязанность собственника помещения в МКД нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Расходы на содержание общего имущества распределяются между всеми собственниками в долях, определяемых соотношением принадлежащих им площадей. Также Обязанность собственника нести бремя содержания, принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором, установлена ст. 210 ГК РФ.  

В соответствии с частью 1 статьи 153 ЖК РФ, граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания (ч. 1 ст. 155 ЖК РФ).  

При эксплуатации встроено-пристроенного помещения используются те же инженерные системы, несущие конструкции и другое оборудование, что и при эксплуатации жилых помещений, входящих в состав МКД. Таким образом, встроено-пристроенное помещение не может являться отдельным конструктивно обособленным объектом капитального строительства и является помещением (нежилым) в составе МКД. На основании изложенного собственник встроенно-пристроенного помещения (его части) является собственником помещения (помещений) в МКД.  

Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока  

оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной сто тридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. (Статья 155. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги ЖК РФ.  

В соответствии с выпиской из единого государственного реестра недвижимости и сделок с ней указанное помещение находится в собственности ТУ Росимущества в Ростовской области  

Согласно положениям статей 309, 310, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства сторон договорных правоотношений должны исполняться надлежащим образом в соответствии с требованиями законодательства и условиями договора. Обязательство должно исполняться точно в срок, установленный соглашением сторон. При этом российским законодательством не допускается односторонний отказ от исполнения обязательства, а также изменение его условий в одностороннем порядке.  

Частью 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.  

В силу положений статей 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 154, 155, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник нежилого помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме. Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 29.01.2018 № 5-П указано, что сам факт существования и сохранность каждого из помещений в многоквартирном доме обусловлены существованием и состоянием самого дома (здания), наличие права собственности на помещения в нем обусловливает и наличие права общей долевой собственности собственников этих помещений на общее имущество в таком доме, в том числе на общие нежилые помещения, несущие конструкции дома, сети и системы инженерно-технического обеспечения (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).  

Соответственно, не может рассматриваться как не согласующееся с конституционными предписаниями и возложение расходов по содержанию общего имущества в МКД не только на собственников жилых помещений в таком доме, но и на лиц, в собственности которых находятся расположенные в нем нежилые помещения и которые также заинтересованы в поддержании дома в надлежащем состоянии, а потому лица данной категории наряду с собственниками жилых помещений обязаны вносить соответствующие платежи соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.  

Несение собственником самостоятельных расходов по содержанию своего имущества, а также отсутствие письменного договора на выполнение работ и оказание услуг по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома не освобождает его от обязанности нести расходы по содержанию общедомового имущества (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от  

09.11.2010 № 4910/10, пункт 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности»). Состав принадлежащего собственникам помещений в МКД на праве общей долевой собственности общего имущества в МКД определен в пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктах 2, 5 - 7 Правил № 491. В состав указанного имущества, в том числе, включаются земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.  

В соответствии с пунктом 3.42 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37, признаками единства здания служат: фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала; при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания; однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение. Согласно пункту 3.21 «ГОСТ Р 51929-2014. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения» (утвержден и введен в действие Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 11.06.2014 № 543-СТ) многоквартирный дом -оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющий надземную и подземную части, включающий в себя внутридомовые системы инженернотехнического обеспечения, помещения общего пользования, не являющиеся частями квартир, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам, и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания двух и более семей, имеющие самостоятельные выходы к помещениям общего пользования в таком доме (за исключением сблокированных зданий); в состав многоквартирного дома входят встроенные и (или) пристроенные нежилые помещения, а также придомовая территория (земельный участок).  

Пунктами 3 и 4 Правил № 491 предусмотрено, что при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости (далее -ЕГРН), являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в ЕГРН, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в ЕГРН.  

Представитель ответчика в судебном заседании Арбитражного суда Северо-Кавказского округа по делу № А53-3578/2022 также пояснил, что нежилые помещения, занимаемые общероссийской общественной организацией «Союз кинематографистов Российской Федерации» на основании договора от 18.12.1998 № 1292/98, являются  

встроено-пристроенными и расположены как в литере А (МКД), так и в литере А1 (основная пристройка к МКД, именуемая «Дом кино»). При этом в помещениях, расположенных во встроенной части МКД имеются общие с МКД коммуникации: стояки отопления.  

Кроме того, МКД по улице Пушкинской, д. 215 (литер А) и основная пристройка (литер А1) (спорный объект) к МКД возведены одновременно, а позднее пристройка литер А1 расширена путем возведения пристройки литер А2. Указанная позиция подтверждена Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 июля 2023 года по делу № А53-3578/2022.  

Согласно технического паспорта 1984 года (приобщенного в заседании 16.10.2025 года) часть помещений литера А1 (спорного объекта) являются частью МКД литер А. Так же согласно имеющемуся в деле техническому паспорту на МКД по состоянию на 14.11.2005 в состав единого комплекса входят жилой дом литер А, пристройка литер А1 и пристройка литер А2, которым присвоен одинаковый адрес: 

<

...>. Согласно представленному ответчиком техническому паспорту в отношении Литера А2 по состоянию на 30.11.2009 указанный объект описан как пристройка к нежилому дому и является составной частью объекта здание литеры АА1А2.  

Также в архитектурно планировочном задании № 2882/п от 22.03.1985 года (приобщено к материалам дела в заседании 16.10.2025 года) для реконструкции и расширения здания Ростовского-на-Дону отделения Союза Кинематографистов СССР в п. 1 раздела 2 указано: «Помещения РОСК СССР расположены во встроено-пристроенной  

части 16-ти этажного жилого дома по ул. Пушкинской 215 с северной стороны». 

Как видно из материалов дела, на основании договора пользования нежилыми помещениями, находящимися в собственности Российской Федерации от 18.12.1998 № 1292/98, в пользовании общероссийской общественной организации «Союз кинематографистов Российской Федерации» находятся встроенно-пристроенные нежилые помещения, расположенные в литере А (спорный МКД) и литере А1 (основная пристройка к МКД, именуемая «Дом кино»), общей площадью 997,6 кв. м.  

Кроме этого согласно акту об установлении границы обслуживания и ответственности за состояние тепловых сетей от 03.01.2001 тепловые сети истца и ответчика до теплового пункта являются совместными, затем проходят по общей подземной галерее, которая расположена на земельном участке многоквартирного дома, тепловые сети ответчика проходят через помещения истца.  

Таким образом при совокупности следующих фактов: наличие единого адреса, наличие единых стен и фундамента, наличие единых инженерных коммуникаций исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.  

Согласно пункту 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения и плату за коммунальные услуги.  

На основании пунктов 1, 2 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.  

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.  

Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по его содержанию и сохранению общего имущества.  

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы по содержанию принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на  

содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество (часть 1 статьи 158 ЖК РФ).  

Расчет задолженности за содержание и ремонт общего имущества, в том числе, коммунальных расходов на содержание общедомового имущества судом проверен и признан обоснованным, соответствующим требованиям статей 155-158 ЖК РФ, установленным тарифам и площадям помещений в спорном здании.  

В порядке части 14 статьи 155 ЖК РФ, лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы, за каждый день просрочки, начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается.  

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).  

Представленный истцом расчет пени судом проверен и признан арифметически и методологически верным.  

При таких обстоятельствах требования истца о взыскании с ответчика основной задолженности в сумме 858 696, 38 руб., пени в сумме 285 503,42 руб. подлежат удовлетворению в полном объеме.  

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика.  

Излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату истцу из федерального бюджета.  

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

Р Е Ш И Л:

Принять уменьшение размера исковых требований (в связи с исключением суммы подпадающей под срок исковой давности).  

Взыскать с территориального управления Росимущества в Ростовской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Надежная» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) основную задолженность в сумме 858 696, 38 руб., пени в сумме 285 503,42 руб. и государственную пошлину в сумме 59 326 руб.  

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Надежная» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) из Федерального бюджета госпошлину, уплаченную по платежному поручению от 10.01.2025 № 9, в сумме 30 992 руб. (сумма, указанная в платёжном поручении 90 318 руб.).  

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.  

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.  

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  

 Судья Е.В. Бондарчук