СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-19079/2017-ГК

г. Пермь

05 февраля 2018 года

Дело № А60-29385/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 февраля 2018 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Семенов В. В.,

судей Жуковой Т.М., Поляковой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Габовой Е.А.,

при участии:

от истца – Хонина Е.В., представитель по доверенности, паспорт,

от ответчика (Администрации ГО Среднеуральск) – Киприянова А.Р., представитель по доверенности, паспорт,

от ответчика (ООО "ТСК "ВалРус") – Исламова Е.Е., представитель по доверенности, паспорт,

от ответчика (УМИ Администрации ГО Среднеуральск) – Киприянова А.Р., представитель по доверенности, паспорт,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы ответчиков, Администрации городского округа Среднеуральск, общества с ограниченной ответственностью "Торгово-строительная компания "ВалРус",

на решение Арбитражного суда Свердловской области 

от 27 октября 2017 года,

принятое судьей Трухиным В.С.

по делу № А60-29385/2016

по иску общества с ограниченной ответственностью "Металлобаза № 8" (ОГРН 1156658006856, ИНН 6686063147)

к Администрации городского округа Среднеуральск (ОГРН 1026600728880, ИНН 6606004036), Управлению муниципальным имуществом Администрации городского округа Среднеуральск (ОГРН 1126686017655, ИНН 6686014654), обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-строительная компания "ВалРус" (ОГРН 1116670014603, ИНН 6670339431)

о признании постановления незаконным, договора аренды недействительным,

по встречному иску Администрации городского округа Среднеуральск (ОГРН, 1026600728880, ИНН 6606004036)

к обществу с ограниченной ответственностью "Металлобаза № 8" (ОГРН 1156658006856, ИНН 6686063147)

о признании права собственности прекращенным и исключении записи из ЕГРП,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Металлобаза № 8" (далее – истец, общество "Металлобаза № 8") обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Среднеуральск (далее – ответчик1, Администрация), Управлению муниципальным имуществом Администрации городского округа Среднеуральск (далее – ответчик2, Управление), обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-строительная компания "ВалРус" (далее – ответчик3, общество "ТСК "ВалРус"), в котором просит:

- признать незаконным Постановление Администрации городского округа Среднеуральск от 27.06.2014 № 572 "О предоставлении в аренду ООО "ТСК "ВалРус" земельного участка в городе Среднеуральске, улица Ленина, 2;

- признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка № 314/15 от 07.04.2015, заключенный между Управлением муниципальным имуществом Администрации городского округа Среднеуральск и обществом с ограниченной ответственностью "Торгово-строительная компания "ВалРус", в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:62:0101001:340, категория земель: земли населенных пунктов, целевое использование: промыщленная площадка, площадью 8 195 кв.м, расположенного по адресу: Свердловская область, г.Среднеуральск, ул.Ленина, д.2;

- обязать Администрацию городского округа Среднеуральск в течение 10-и дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу принять решение о предоставлении в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Металлобаза № 8" земельного участка с кадастровым номером 66:62:0101001:340, , категория земель: земли населенных пунктов, целевое использование: промыщленная площадка, площадью 8 195 кв.м, расположенного по адресу: Свердловская область, г.Среднеуральск, ул.Ленина, д.2; а также в течение 30-и дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу, подготовить и направить обществу с ограниченной ответственностью "Металлобаза № 8" проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:62:0101001:340, , категория земель: земли населенных пунктов, целевое использование: промыщленная площадка, площадью 8 195 кв.м, расположенного по адресу: Свердловская область, г.Среднеуральск, ул.Ленина, д.2.

Исковые требования обоснованы ссылками на статьи 30, 31, 32, 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015, далее – ЗК РФ), статьи 39.11, 39.6, 39.20 ЗК РФ, статьи 166-168 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).

Администрация обратилась со встречным иском к обществу "Металлобза № 8", в котором просит прекратить право собственности общества "Металлобаза № 8" на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:62:0000000:1914, расположенный по адресу: Свердловская область, город Среднеуральск, улица Ленина, дом 2, и исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись № 66-66/029-66/029/900/2016-7/2.

Встречные исковые требования обоснованы ссылками на статьи 130, 131, 235 ГК РФ.

По делу были назначены строительно-техническая судебная экспертиза и дополнительная строительно-техническая судебная экспертиза.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 27 октября 2017 года суд решил: 

1. Первоначальные исковые требования удовлетворить.

Признать незаконным постановление Администрации городского округа Среднеуральск № 572 от 27.06.2014.

Признать недействительным договор аренды № 314/15 от 07.04.2015.

Обязать Администрацию городского округа Среднеуральск рассмотреть заявление ООО "Металлобаза № 8" в порядке статьи 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации.

2. В удовлетворении встречного иска отказать.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество "ТСК "ВалРус" обратилось в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Свердловской области от 27 октября 2017 года по делу № А60-29385/2016 отменить, принять новый судебный акт.

В качестве доводов апелляционной жалобы ответчик указывает, что предоставление земельного участка обществу "ТСК "ВалРус" было произведено в порядке, установленном ЗК РФ в редакции, действующей в указанный период; что принятое Администрацией постановление не нарушало законных прав и интересов истца; что резолютивная часть решения суда первой инстанции не содержит названия закона или иного нормативного акта, на соответствие которому была проверена оспариваемая запись.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Администрация обратилась в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Свердловской области от 27 октября 2017 года по делу № А60-29385/2016 отменить и принять по делу новый судебный акт, которым требования общества "Металлобаза № 8" оставить без удовлетворения в полном объеме, встречные требования Администрации – удовлетворить.

В качестве доводов апелляционной жалобы ответчик указывает, что предоставление земельного участка обществу "ТСК "ВалРус" было произведено в установленном порядке с соблюдением принципа публичности; что арендные отношения с истцом (и его правопредшественником) в отношении спорного земельного участка отсутствовали, земельный участок исключен из договора аренды в 2010 году; что объект недвижимости истца фактически отсутствует; что на спорном земельном участке в установленном порядке другим ответчиком возведен объект недвижимости, на который зарегистрировано право собственности общества "ТСК "ВалРус"; что договор аренды между ответчиками ничтожным не является; что объект недвижимости, на который зарегистрировано право собственности истца, перестал существовать и судебной экспертизой установлена невозможность его восстановления, что является основанием для прекращения права собственности истца на указанный объект недвижимости.

Истец представил отзыв на апелляционные жалобы ответчиков, в которых возражал против их удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (ранее и далее – АПК РФ).

Как следует из материалов дела, за обществом "Металлобаза № 8" зарегистрировано право собственности на объект незавершенный строительством литер 714, 715, LXXIV назначение: нежилое, степень готовности объекта по факту 77% кадастровый номер 66:62:0000000:1914, расположенный по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г.Среднеуральск, ул.Ленина, д.2 – на основании договора купли-продажи имущества № 40015140 от 11.03.2016, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.03.2016.

Ранее объект незавершенный строительством принадлежал на праве собственности ПАО "Энел Россия" на основании договора купли-продажи имущества № 161/05 от 02.09.2005, дополнительного соглашения № 1 от 20.02.2006, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.05.2010.

06.04.2016 общество "Металлобаза № 8" обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 66:62:0101001:340 площадью 8 195 кв.м, на котором расположен объект незавершенный строительством литер 714, 715, LXXIV в аренду.

06.05.2016 Администрация в заключении договора аренды земельного участка обществу "Металлобаза № 8" отказала, указав, что для исключительности прав на приобретение земельного участка, объекты незавершенного строительства необходимо достроить (привести в дееспособное состояние) и ввести в эксплуатацию; а также, что земельный участок с кадастровым номером 66:62:0101001:340, находится на праве аренды у третьих лиц.

Ранее 07.04.2015 на основании Постановления Администрации городского округа Среднеуральск от 27.06.2014 № 572 земельный участок с кадастровым номером 66:62:0101001:340 был предоставлен в аренду обществу "ТСК "ВалРус" сроком на 10 лет, целевое использование: промышленная площадка. Между Управлением муниципальным имуществом Администрации городского округа Среднеуральск и ООО "Торгово-строительная компания "ВалРус" заключен договор аренды № 314/15 от 07.04.2015 № 314/15.

Истец, считая постановление Администрации городского округа Среднеуральск от 27.06.2014 № 572 незаконным, заключенный на основании указанного постановления договор аренды земельного участка № 314/15 от 07.04.2015 недействительным (ничтожным), нарушающими его права как собственника объекта недвижимого имущества на преимущественное право на оформление прав на земельный участок без проведения торгов, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Считая, что объект недвижимости, на который зарегистрировано право собственности истца, утрачен (разрушен) без возможности восстановления, Администрация обратилась в арбитражный суд со встречным иском.

Удовлетворяя первоначальный иск, отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истец является собственником объекта недвижимости – сложной вещи, состоящей из эстакады литер 715, здания КПП литер 714, ограждения литер LXXIV; что земельный участок подлежит представлению истцу без проведения торгов на основании подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации; что соответственно постановление Администрации нарушает права истца и противоречит закону; что договор аренды земельного участка с обществом "ТСК "ВалРус" является ничтожным, так как заключен во исполнение постановления Администрации, признанного незаконным.

Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, с учетом доводов сторон, по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, приходит к выводу о наличии оснований к отмене судебного акта.

Определением суда от 23.12.2016 по делу назначена строительно-техническая судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам Уральского регионального центра судебной экспертизы Министерства юстиции РФ. 09.03.2017 в суд поступило заключение эксперта.

Определением суда от 24.05.2017 по делу назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Федерального бюджетного учреждения Уральский региональный центр судебной экспертизы Виноградовой Н.И.

Согласно заключению, составленному по результатам проведения дополнительной экспертизы, эксперт пришел к выводам: эстакада литеры 715 прочно связана с землей, монтаж строения выполнен на специально возведенном для него фундаменте, требующем проведения земляных (рытье траншей) работ и геодезических работ по разбивке на местности. Железобетонные колонны под подкрановые пути лежат на поверхности отсыпки и имеют прочную связь с землей (подробнее см. исследовательскую часть, л.11,12); здание КПП литер 714 прочно связано с землей, монтаж строения выполнен на специально возведенном для него фундаменте, требующем проведения земляных (рытье траншей) работ и геодезических работ по разбивке на местности (подробнее см. исследовательскую часть, л.12); ограждение литер LXXIV не имеет прочной связи с землей.

Несмотря на то, что ограждение литер LXXIV не имеет прочной связи с землей, суд первой инстанции посчитал, что имущество представляет собой сложную вещь, составные элементы которой в целом, представляют единый объект (статья 134 Гражданского кодекса РФ).

Вывод суда первой инстанции о наличии у объекта собственности истца определенных признаков недвижимости является правильным, но судом первой инстанции не учтены выводы эксперта относительно технического состояния и возможности завершения строительства спорного объекта.

Эксперт указывает, что разгрузочная эстакада литер 715 является основным строением, образующим инвентарный объект и определяющим его назначение (главная вещь по смыслу статьи 135 ГК РФ в объекте незавершенного строительства), здание КПП литер 714 и ограждение литер LXXIV – вспомогательные служебные строения (принадлежности), входящие в состав инвентарного объекта и связанные с ним общим функциональным назначением. Техническое состояние разгрузочной эстакады литер 715 с имеющимися признаками физического износа конструктивных элементов оценивается как неудовлетворительное. Выявленные критические дефекты не позволяют закончить ее строительство с соблюдением нормативных требований по обеспечению безопасности, прочности, надежности, долговечности сооружения. Ввести в эксплуатацию объект незавершенного строительства в целом на его фактическом (существующем) местонахождении невозможно.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что на неудовлетворительное состояние имущества указано в договоре купли-продажи имущества № 400015140 от 11.03.2016, в соответствии с которым истец сознательно приобрел имущество, находящееся в неудовлетворительном состоянии (пункт 1.8 договора купли-продажи).

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в том числе и недвижимую, в силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ является гибель или уничтожение этого имущества.

Из системного толкования приведенных положений законодательства следует, что в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности. Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав.

Иск о признании зарегистрированного права собственности прекращенным заявлен истцом с целью изменения данных, содержащихся в системе учета прав на недвижимое имущество, приведения их в соответствие с фактическими обстоятельствами, с которыми закон связывает прекращение права собственности.

На земельном участке с кадастровым номером 66:62:0101001:340 находится часть сложной вещи, зарегистрированной в ЕГРП (ЕГРН) как единый объект (КПП литер 714 находится на земельном участке с кадастровым номером 66:62:0101001:118). Указанный незавершенный строительством объект находится в неудовлетворительном (по существу разрушенном) состоянии, завершение его строительства и ввод в эксплуатацию невозможен, что установлено заключением судебной экспертизы. Согласно акту объект законсервирован в 2005 году, земельный участок с кадастровым номером 66:62:0101001:0019, из которого образован земельный участок с кадастровым номером 66:62:0101001:340, исключен из договора аренды правопредшественником истца соглашением № 6 от 10.11.2010 к договору аренды земельного участка от 01.12.2004 № 79-44/А-9. В указанный очень длительный период (как минимум, более 5 лет после прекращения договора аренды земли) ни истец, ни его правопредшественник действий по завершению строительства не предпринимали. Объект сознательно приобретен истцом в неудовлетворительном состоянии в отсутствие оформленных прав на землю.

В свою очередь земельный участок с кадастровым номером 66:62:0101001:340 с предварительным публичным извещение заинтересованных лиц был предоставлен в аренду обществу "ТСК "ВалРус", которое в установленном порядке с получением разрешения на строительство и получением разрешения объекта на ввод в эксплуатацию возвело на указанном земельном участке бетонный завод с кадастровым номером 66:62:0101001:404. Вопреки доводу апелляционной жалобы Администрации документы, подтверждающие указанные обстоятельства документы имеются в материалах дела, представлены в электронном виде (т.4 л.д.13).

Суд апелляционной инстанции считает, что объект недвижимости истца как сложная вещь, зарегистрированная в ЕГРП как единый объект, прекратила свое существование вследствие фактического разрушения своей основной части (эстакады литер 715), что является основанием для признания права зарегистрированного права собственности прекращенным. Данные выводы соответствуют общеобязательной правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 20.10.2010 № 4372/10.

При таких обстоятельствах, встречные исковые требования Администрации в части прекращения права собственности общества "Металлобаза № 8" на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:62:0000000:1914, расположенный по адресу: Свердловская область, город Среднеуральск, улица Ленина, дом 2, подлежат удовлетворению. В части требования исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись № 66-66/029-66/029/900/2016-7/2, встречный иск удовлетворению не подлежит, поскольку вывод о прекращении права собственности общества "Металлобаза № 8" на спорный объект является основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРП (ЕГРН) (пункт 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Удовлетворение встречного иска, отсутствие у истца объекта незавершенного строительства, обращение истца за предоставлением земельного участка для завершения строительства по истечении более 5 лет, свидетельствуют об отсутствии у истца исключительного права на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов. Данное обстоятельство влечет отсутствие нарушения прав и законных интересов истца принятием Администрацией постановления о предоставлении земельного участка в аренду обществу "ТСК "ВалРус", заключением Управлением договора аренды земельного участка с обществом "ТСК "ВалРус", и с учетом соблюдения порядка предоставления земельного участка в аренду, установленного Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015), влечет отклонение исковых требований истца в полном объеме.

Таким образом, выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, что в силу пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ является основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Безусловные основания для отмены решения суда первой инстанции, предусмотренные частью 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлены.

При таких обстоятельствах, обжалуемое решение арбитражного суда следует отменить, встречный иск удовлетворить, в удовлетворении первоначального иска отказать в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по встречному иску и апелляционной жалобе относятся на истца. 

Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 27 октября 2017 года по делу № А60-29385/2016 отменить.

В удовлетворении первоначального иска отказать.

Встречный иск удовлетворить.

Признать прекращенным право собственности общества с ограниченной ответственностью "Металлобаза № 8" (ОГРН 1156658006856, ИНН 6686063147) на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:62:0000000:1914, расположенный по адресу: Свердловская область, город Среднеуральск, улица Ленина, дом 2.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Металлобаза № 8" (ОГРН 1156658006856, ИНН 6686063147) в доход федерального бюджета судебные расходы 6 000 руб. государственной пошлины по встречному иску.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Металлобаза № 8" (ОГРН 1156658006856, ИНН 6686063147) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Торгово-строительная компания "ВалРус" (ОГРН 1116670014603, ИНН 6670339431) судебные расходы 3 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

В.В. Семенов 

 

Судьи

Т.М. Жукова 

 

М.А. Полякова