АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта, 102

http://kirov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело №А28-8524/2018

г. Киров

26 декабря 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 18 декабря 2018 года

Полный текст решения изготовлен 26 декабря 2018 года

Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Кулдышева О.Л.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев материалы дела по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО2 - (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>; адрес: 141008, Россия, Московская область, г. Мытищи; адрес: 613150, Россия, Кировская область, г. Слободской)

к обществу с ограниченной ответственностью «Анвест-Фарма» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, юридический адрес: 610004, Россия, 

<

...>)

о взыскании 1 100 000 рублей 00 копеек,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - ФИО3 по доверенности от 17.06.2016 

от ответчика - ФИО4 по доверенности от 28.08.2018

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Анвест-Фарма» (далее - ответчик) о взыскании штрафа на основании договора арены нежилого помещения с последующим выкупом от 23.10.2017 в размере 1 100 000 рублей 00 копеек.

Ответчик исковые требования не признал в полном размере.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, установил следующие фактические обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 23.10.2017 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом (далее – договор), арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение, а арендатор обязуется принять помещение и уплачивать арендодателю арендную плату (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.2 договора объектом по договору является нежилое помещение № 901 площадью 154,2 кв.м,, с 27.11.2017 – 136,2 кв.м (дополнительное соглашение к договору от 27.11.2017),  расположенное на этаже № 9, в здании по адресу: 

<

...>.

Факт передачи нежилого помещения подтвержден актом приема передачи.

Срок действия договора с 23.10.2017 по 31.12.2017 включительно (пункт 2.1 договора).

В пункте 6.1 договора аренды стороны предусмотрели, что арендатор до истечения срока аренды, указанного в пункте 2.1 договора, обязан выкупить у арендодателя арендуемое  помещение.

В пункте 6.2 договора аренды определено, что выкупная стоимость указанного помещения составляет 11 000 000 рублей. Выкупная стоимость помещения должна быть оплачена арендатором арендодателю до момента сдачи документов на государственную регистрацию перехода прав собственности на данное помещение. Арендная плата в счет выкупной стоимости не засчитывается. Передача помещения в собственность арендатору осуществляется в течение 30 дней с момента оплаты выкупной стоимости. После оплаты выкупной стоимости в полном объеме обязанность арендатора уплачивать арендную плату прекращается.

Согласно пункту 8.3 договора аренды, в случае, если до истечения срока договора, указанного в пункте 2.1 арендатор не исполнит обязанность по выкупу имущества, предусмотренную пунктом 3.3.4, пунктом 6.1 договора, арендатор обязуется выплатить штраф арендодателю в размере 1 100 000 рублей 00 копеек.

Истец в обоснование заявленных требований указал, что по истечении срока аренды, указанного в пункте 2.1 договора, ответчик не выкупил арендованное помещение, в связи с чем у ответчика возникла обязанность выплатить штраф, предусмотренный пунктом 8.3 договора, в размере 1 100 000 рублей 00 копеек.

Направленная в адрес ответчика претензия об уплате штрафа в добровольном порядке не исполнена, данное обстоятельство послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим заявлением.

В обоснование своих возражений ответчик пояснил, что по окончании срока действия договора, арендные отношения были продолжены на неопределенный срок, поэтому оснований для выкупа помещения в настоящее время не имеется, поскольку срок для выкупа не установлен. Кроме того ответчик указал, что арендодатель  при заключении договора аренды от 23.10.2017 не поставил в известность арендатора о наличии обременений в отношении объекта недвижимости имущества, нахождения имущества в залоге у Кировского отделения ОАО «Сбербанк» по заключенному договору ипотеки, и об отсутствии согласия банка на сдачу имущества в аренду и на его отчуждение.

Подробные доводы и возражения представлены сторонами в письменных  пояснениях по делу.

Суд, исследовав и оценив материалы дела, представленные доказательства, приходит к следующим выводам.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является договор.

В пункте 3 статьи 420 ГК РФ установлено, что  к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 304-419 ГК РФ).

В силу обязательства, одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 ГК РФ).

В статьях 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии со статьями 606, 607 ГК РФ по договору аренды, арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. 

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Договор аренды от 23.10.2017 заключен на срок с 23.10.2017 по 31.12.2017 (пункт 2.1 договора).

Из пункта 2 статьи 621 ГК РФ следует, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Судом установлено, что договор аренды от 23.10.2017 в силу части 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора 31.12.2017 при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Указанное обстоятельство сторонами не оспаривается и считается установленным.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Таким образом, законодатель предоставляет право участникам гражданских правоотношений заключать договоры, которые не поименованы в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Договор от 23.10.2017 г является смешанным (п. 3 ст. 421 ГК РФ), содержащим в себе элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами.

Так, из содержания договора от 23.10.2017 г усматривается, что он содержит в себе необходимые элементы договора аренды, а также элементы предварительного договора купли-продажи имущества.

Следовательно, договор от 23.10.2017 г, содержащий обязательство по выкупу арендуемого ответчиком помещения, не противоречит нормам права и подлежит исполнению сторонами.

Согласно пункту 2.1 договора срок действия договора установлен с 23.10.2017 по 31.12.2017 включительно.

Заключая договор стороны, определили, что арендатор до истечения срока аренды, указанного в пункте 2.1 договора, т.е. до 31.12.2017, обязан выкупить у арендодателя арендуемое  помещение (пункт 6.1 договора).

В случае, если до истечения срока договора, указанного в пункте 2.1 арендатор не исполнит обязанность по выкупу имущества, предусмотренную пунктом 3.3.4 и пунктом 6.1 договора, арендатор обязуется выплатить штраф арендодателю в размере 1 100 000 рублей 00 копеек (пункт 8.3 договора).

Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Из материалов дела и пояснений сторон следует, что договор от  23.10.2017 в судебном порядке не оспорен и недействительным не признан.

С учетом положений пункта 2 статьи 166 ГК РФ суд не вправе признавать оспоримую сделку недействительной по своей инициативе.

Период времени до 31.12.2017 включительно, установленный сторонами для выкупа нежилого помещения сторонами не изменен, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу статьи 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, кредитор вправе требовать неустойку (штраф), определенную договором. 

Факт неисполнения ответчиком обязательств по выкупу помещения в определенный период времени судом установлен, подтверждается материалами дела.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что нарушение ответчиком условий договора подтверждено документально, требование истца о взыскании штрафа является обоснованным и соответствует требованием статей 309, 310, 329, 330 ГК РФ и условий договора.

Ответчиком заявлено ходатайство об уменьшении размера штрафа в порядке статьи 333 ГК РФ ввиду несоразмерности размера неустойки последствиям нарушенного обязательства.

Доводы ответчика подробно изложены в отзыве на исковое заявление. 

Согласно пункту 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2).

Правила настоящей статьи не затрагивают право должника на уменьшение размера его ответственности на основании статьи 404 ГК РФ и право кредитора на возмещение убытков в случаях, предусмотренных статьей 394 ГК РФ (пункт 3).

В соответствии с пунктом 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее по тесту - Постановление № 7) подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). 

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для применения статьи 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон. Как указано в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Как разъяснено в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Из смысла пункта 1 статьи 333 ГК РФ следует, что данная правовая норма направлена на установление баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В целях установления баланса интересов сторон суд имеет право снизить неустойку при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства. В соответствии с частью 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оценив доводы сторон и материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что размер неустойки является несоразмерным  последствиям нарушения обязательства, и в целях соблюдения баланса интересов сторон, считает возможным применить статью 333 ГК РФ и уменьшить размер неустойки, подлежащей взысканию, до 500 000 рублей 00 копеек.

Суд при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства также учитывает и несоблюдение истцом пункта 1.5 договора аренды, связанное с не уведомлением ответчика о нахождении имущества в залоге по договору ипотеки.

Суд приходит к выводу о том, что указанное не извещение о нахождении имущества в залоге по договору ипотеки не является основанием для освобождения ответчика от ответственности за несоблюдение условий договора.

С учетом вышеизложенного требования истца о взыскании штрафа подлежат удовлетворению в сумме 500 000 рублей 00 копеек.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ обязанность по уплате государственной пошлины возлагается на ответчика, излишне уплаченная госпошлины подлежит возврату из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

удовлетворить исковые требования частично и взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Анвест-Фарма» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, юридический адрес: 610004, Россия, 

<

...>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 - (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>; адрес: 141008, Россия, Московская область, г. Мытищи; адрес: 613150, Россия, Кировская область, г. Слободской) штрафные санкции по договору аренды от 23.10.2017  в размере 500 000рублей 00копеек, уменьшив размер штрафных санкций в соответствии со статьей 333 ГК РФ, а также взыскать судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины в размере 10 909рублей 00копеек.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 - (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>; адрес: 141008, Россия, Московская область, г. Мытищи; адрес: 613150, Россия, Кировская область, г. Слободской) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 13 901рублей 00копеек, выдать справку на возврат госпошлины по делу.

Исполнительные листы выдать по вступлении решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.

Судья  О.Л. Кулдышев