Арбитражный суд Московской области

            107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-64708/20

18 мая 2021 года

г.Москва

Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.С. Сергеевой, рассмотрев в порядке упрощенного производства исковое заявление ООО "ИП" (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>) к ООО "ТД"ЛАЗУРИТ" (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>) о взыскании денежных средств;

без вызова сторон;

УСТАНОВИЛ:

ООО "ИП"  (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "ТД"ЛАЗУРИТ" (далее – ответчик) о взыскании задолженности по Договору субаренды № 07-20 от 28.01.2020 г. по внесению постоянной арендной платы за апрель 2020 г. в размере 450 000 руб., переменной арендной платы за апрель, май, июнь 2020 г. в общем размере 32 141 руб.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено в порядке упрощенного производства.

Стороны о принятии искового заявления в порядке упрощенного производства извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ, в том числе путем размещения информации о рассмотрении спора и материалов дела на Интернет сайте арбитражного суда.

Исследовав и оценив в совокупности представленные в материалах дела доказательства, рассмотрев доводы искового заявления, арбитражный суд приходит к следующему.

Между Истцом и Ответчиком заключен Договор субаренды недвижимого имущества № 07-20 от «28» января 2020 года (далее – «Договор»), который был досрочно расторгнут «30» июня 2020 года в связи с досрочным расторжением «30» июня 2020 года Договора аренды №85/08 от 30.01.2009 года, заключенного между Истцом и собственником здания.

О досрочном расторжении Истец уведомил Ответчика путем почтового отправления «25» июня 2020 года, а также «27» июня 2020 года по электронной почте.

В соответствии с условиями Договора арендная плата делится на основную и переменную.

Основная арендная плата начисляется и оплачивается в размере, установленном в п.3.1. Договора, не позднее 1 (Первого) числа оплачиваемого месяца (согласно п.3.7. Договора).

Переменная аренная плата, с дополнительным соглашением, начисляется Истцом в одностороннем порядке и оплачивается Ответчиком не позднее 5 (Пятого) числа месяца, следующего за расчетным, на основании счетов, выставленных Истцом.

На момент расторжения Договора у Ответчика перед Истцом, по утверждению истца, существовала задолженность по оплате арендной платы в размере 1 684 785 рублей 00 копеек, а именно:

- основная арендная плата за апрель 2020 года - 450 000 рублей 00 копеек;

- основная арендная плата за май 2020 года – 601 322 рублей 00 копеек;

- основная арендная плата за июнь 2020 года – 601 322 рублей 00 копеек;

- переменная арендная плата за апрель 2020 года – 7 525 рублей 00 копеек;

- переменная арендная плата за май 2020 года – 7 525 рублей 00 копеек;

- переменная арендная плата за июнь 2020 года – 17 091 рубль 00 копеек.

В соответствии с п. 3.1. Договора, при досрочном расторжении Договора и/или при не перезаключении Договора на новый срок, основная арендная плата за два последних календарных месяца аренды равна сумме депозита, в любом случае.

В счет погашения задолженности по основной арендной плате за период с «01» мая 2020 года по «30» июня 2020 года Истец зачел оплаченный, в соответствии с п. 3.2. договора, Ответчиком депозит в размере 1 202 644 (Один миллион двести две тысячи шестьсот сорок четыре) рубля 00 копеек.

Однако, в связи распространением коронавирусной инфекции (2019-nCoV), в исполнении положений Федерального закона от 01 апреля 2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», Истец предложил Ответчику подписать Акт приема-передачи (возврата) арендуемой площади от «30» июня 2020 года и дополнительное соглашение к договору о предоставлении отсрочки и скидки по основной арендной плате в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты указанного письма, а также зачете оплаченного по договору депозита в счет погашения части задолженности.

Ответчик, по утверждению истца, не подписал предложенное дополнительное соглашение и не оплатил задолженность по Договору.

В свою очередь, у Истца также имеется обязательство перед собственником здания (Арендодателем) по оплате арендной платы за период ограничений, которые изложены в соглашении от 30.06.2020 г. о расторжении Договора аренды №85/08 от 30.01.2009 года.

«31» июля 2020 года Истец направил досудебную претензию в адрес Ответчика с требованием оплаты суммы задолженности без учета предложенных мер поддержки, однако, Ответчик, по утверждению истца, не оплатил задолженность.

По состоянию на «30» июня 2020 года, задолженность Ответчика по расчету истца составила 482 141 (Четыреста восемьдесят две тысячи сто сорок один) рубль 00 копеек, а именно:

- арендная плата за апрель 2020 года - 450 000 рублей 00 копеек;

- переменная арендная плата за апрель 2020 года – 7 525 рублей 00 копеек;

- переменная арендная плата за май 2020 года – 7 525 рублей 00 копеек;

- переменная арендная плата за июнь 2020 года – 17 091 рубль 00 копеек.

В соответствии с п.11.9. Договора, в случае невозможности урегулирования споров и разногласий мирным путем стороны обратятся в Арбитражный суд Московской области.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. (п.1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с  п.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Согласно части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. 

Факт передачи спорного имущества в субаренду, оказания услуг по предоставлению его в субаренду за спорный период подтвержден достоверными и достаточными доказательствами и по существу ответчиком не оспорен.

Факты нахождения спорного имущества во временном владении ответчика и наличия задолженности по арендной плате какими-либо доказательствами со стороны ответчика не опровергнуты.

Однако оценив представленные в материалы дела документы, суд приходит к выводу об уменьшении размера постоянной части арендной платы за спорный период по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика задолженности по постоянной части арендной платы за апрель 2020 г. в размере 450 000 руб. и переменной арендной платы за апрель, май, июнь 2020 г.

В силу ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ (ред. от 08.06.2020) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы (вопрос 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).

Таким образом, право арендатора требовать уменьшения арендной платы обусловлено именно невозможностью использования имущества и подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность его использования.

Судом установлено, что спорный объект субаренды расположен на территории Московской области. 

Пунктом 3 части 1 Постановления Губернатора МО от 26.03.2020 № 144-ПГ "О внесении изменений в постановление Губернатора Московской области от 12.03.2020 N 108-ПГ "О введении в Московской области режима повышенной готовности для органов управления и сил Московской областной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций и некоторых мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-2019) на территории Московской области" пункт 6.1 постановления Губернатора Московской области от 12.03.2020 N 108-ПГ "О введении в Московской области режима повышенной готовности для органов управления и сил Московской областной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций и некоторых мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-2019) на территории Московской области" дополнен сведениями о приостановлении с 28 марта 2020 года по 5 апреля 2020 года работы объектов розничной торговли, за исключением аптек и аптечных пунктов, а также объектов розничной торговли в части реализации продовольственных товаров и (или) непродовольственных товаров первой необходимости, указанных в приложении 2 к настоящему постановлению, а также за исключением продажи товаров дистанционным способом, в том числе с условием доставки.

Пунктом 10 Постановления Губернатора МО от 12.03.2020 N 108-ПГ (ред. от 28.05.2020) "О введении в Московской области режима повышенной готовности для органов управления и сил Московской областной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций и некоторых мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-2019) на территории Московской области" в редакции, введенной Постановлением Губернатора МО от 28.05.2020 N 263-ПГ "О внесении изменений в постановление Губернатора Московской области от 12.03.2020 N 108-ПГ "О введении в Московской области режима повышенной готовности для органов управления и сил Московской областной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций и некоторых мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-2019) на территории Московской области" постановлено приостановить с 28 марта 2020 года по 14 июня 2020 года (включительно): 

- работу объектов розничной торговли, за исключением аптек и аптечных пунктов, объектов розничной торговли, в которых осуществляется заключение договоров на оказание услуг связи и реализация связанных с такими услугами средств связи (в том числе мобильных телефонов, планшетов), специализированных объектов розничной торговли, реализующих медицинские и оптико-офтальмологические изделия (оборудование), зоотовары, объектов розничной торговли в части реализации продовольственных товаров и (или) непродовольственных товаров первой необходимости, указанных в приложении 2 к настоящему постановлению, а также за исключением продажи товаров дистанционным способом, в том числе с условием доставки, и нестационарных торговых объектов, расположенных в зданиях и на территории вокзалов, автовокзалов, автостанций, остановочных пунктов, в части продажи средств индивидуальной защиты органов дыхания (маски, респираторы) и рук (перчатки), продажи средств индивидуальной защиты органов дыхания (маски, респираторы) в автомобильном транспорте городского и пригородного сообщения.

Как следует из выписки из ЕГРЮЛ, к основному виду деятельности ООО "ТД"ЛАЗУРИТ" относится: 

- 47.59.1 Торговля розничная мебелью в специализированных магазинах.

К видам деятельности, на которые не распространяются ограничения, установленные п. 6.1 Постановления Губернатора Московской области от 12.03.2020 N 108-ПГ в редакции, введенной Постановлением Губернатора МО от 26.03.2020 № 144-ПГ; п. 10 Постановления Губернатора МО от 12.03.2020 N 108-ПГ (в ред. от 28.05.2020), указанная деятельность не относится.

Опровержения факта осуществления ответчиком розничной торговли на территории ТВК «Интерьер Плаза» истцом не представлено.

В отзыве на исковое заявление ответчик указал на невозможность использования арендуемого помещения в связи с закрытием ТВК «Интерьер Плаза».

Судом установлено, что самим истцом письмом от 13.06.2020 № б/н субарендаторам ТВК «Интерьер Плаза» сообщено о закрытии в период с 28.03.2020 по 24.06.2020 ТВК «Интерьер Плаза» со ссылками на Постановление Губернатора МО от 12.03.2020 N 108-ПГ в редакции, введенной Постановлением Губернатора МО от 11.06.2020 N 282-ПГ, о приостановлении действия объектов розничной торговли за период с 28 марта 2020 года.

Предшествующей редакцией Постановления Губернатора МО от 12.03.2020 N 108-ПГ, введенной Постановлением Губернатора МО от 28.05.2020 N 263-ПГ установлены нормативные положения о приостановлении действия объектов розничной торговли за период с 28 марта 2020 года по 14 июня 2020 года.

Исходя из изложенного, факт невозможности использования ответчиком арендованного имущества за период апрель 2020 г. подтверждается, в том числе, письмом истца, в котором сообщено о закрытии ТВК «Интерьер Плаза» с марта по июнь 2020 г.

Таким образом, факт невозможности пользования ответчиком спорным имуществом в связи с принятием органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности подтверждается принятием Губернатором Московской области во время периода распространения коронавирусной инфекции мер по приостановлению работы объектов розничной торговли за период с 28 марта 2020 года по 05 апреля 2020 года, а также принятием постановления в редакции, введенной Постановлением Губернатора МО от 28.05.2020 N 263-ПГ, в редакции, введенной Постановлением Губернатора МО от 11.06.2020 N 282-ПГ, о приостановлении работы указанных объектов с 28 марта 2020 года по 14 июня 2020 года, что послужило основанием для закрытия истцом ТВК «Интерьер Плаза» в спорный период времени, что подтверждается письмом истца. 

Доказательств открытия ТВК «Интерьер Плаза» после истечения действия редакции Постановления Губернатора МО от 12.03.2020 N 108-ПГ (ред. от 28.05.2020) "О введении в Московской области режима повышенной готовности для органов управления и сил Московской областной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций и некоторых мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-2019) на территории Московской области" в редакции, введенной Постановлением Губернатора МО от 28.05.2020 N 263-ПГ "О внесении изменений в постановление Губернатора Московской области от 12.03.2020 N 108-ПГ "О введении в Московской области режима повышенной готовности для органов управления и сил Московской областной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций и некоторых мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-2019) в материалах дела не имеется.

Доказательств обратного в материалы дела не представлено. 

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что невозможность использования имущества, которая предоставляет ответчику право требовать уменьшения арендной платы за период апрель 2020 г. в данном случае обоснована.

Письмом от 16.03.2020 № б/н ООО "ТД"ЛАЗУРИТ" обратилось к ООО "ИП" с просьбой об уменьшении арендной платы за спорный период в связи с существенным снижением посещаемости торговых центров по причине распространения коронавирусной инфекции.

Однако, как следует из материалов дела, письмом от 19.03.2020 № б/н ответчик не согласился с предложением истца о внесении изменений в договор и предложил письмом от 01.07.2020 свой вариант дополнительного соглашения, содержание которого предполагает возможность отсрочки уплаты арендных платежей и зачета суммы депозита, но не уменьшения арендной платы за апрель 2020 г.

Арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации (вопрос 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).

Доводы ответчика о возможности полного освобождения от арендной платы судом отклоняются, поскольку в рассматриваемом случае подлежат применению специальные нормы Закона № 98- ФЗ, не предусматривающие полного освобождения от внесения арендных платежей и применяемые в случаях возникновения чрезвычайной ситуации (либо введения режима повышенной готовности), при которых независимо от поведения арендодателя и состояния имущества возникает невозможность использования данного имущества по назначению. 

Таким образом, оснований для полного освобождения от уплаты арендных платежей в связи с ограничительными мерами, связанными с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19), не имеется. 

Вместе с тем, учитывая недопустимость формального подхода к квалификации заявленного требования при очевидности преследуемого истцом материально-правового интереса, суд в целях обеспечения разрешения спора, достижения определенности в отношениях сторон, соблюдения баланса их интересов и стабильности гражданского оборота, руководствуясь принципами процессуальной экономии и максимально эффективной защиты прав и интересов участников процесса, считает необходимым рассмотреть вопрос об уменьшении размера арендной платы в соответствии с положениями пункта 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ. 

Суд рассматривает данный предмет требований по существу, поскольку из поведения сторон договора, следует, что согласовать вопрос об уменьшении размера арендной платы во внесудебном порядке, в том числе путем подписания дополнительного соглашения к договору, не представилось возможным.

Исходя из изложенного, учитывая отсутствие в законодательстве положений, предусматривающих наличие конкретной формулы для расчета снижения арендной платы в данном случае, суд приходит к выводу об отнесении указанной возможности к судейскому усмотрению и об уменьшении размера основной части арендной платы с 450 000 руб. до 225 000 руб.

Сумма заявленной к взысканию задолженности включает также долг по переменной части арендной платы за апрель, май, июнь 2020 г. в общем размере 32 141 руб.

Указанная часть арендной платы, являясь переменной, зависит от конкретного объема оказанных услуг и не является твердой денежной суммой, кроме того, зависит от оказания услуг третьими лицами, поэтому она уменьшению не подлежит. 

Доказательств оплаты денежной суммы в размере 32 141 руб. в материалах дела не имеется.

Таким образом, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении требований истца в общем размере 225 000 руб. + 32 141 руб. = 257 141 руб.

Судебные расходы распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 171, 176, 226-229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд,

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с ООО "ТД"ЛАЗУРИТ" в пользу ООО "ИП" задолженность в размере 257 141 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 742 руб.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Решение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке статьи 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья А.С. Сергеева