АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КАМЧАТСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А24-4538/2020

г. Петропавловск-Камчатский

17 декабря 2020 года

Решение в виде резолютивной части принято 07 декабря 2020 года.

Мотивированное решение изготовлено 17 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи О.А. Душенкиной, рассмотрев в порядке упрощенного производства дело 

по иску акционерного общества «Единая городская недвижимость» (ИНН 4101126938, ОГРН 1084101005273, адрес: 683009, Камчатский край, г.Петропавловск-Камчатский, ул. Кирдищева, д.4)

к обществу с ограниченной ответственностью «Якутск.Телефон.Ру» (ИНН 1435156541, ОГРН 1051402043131, адрес: 677005, Республика Саха (Якутия), г.Якутск, ул.Свердлова, д.10, пом.6)

о взыскании 30 203,35 руб. долга по возмещению стоимости коммунальных услуг за период аренды с 13.03.2020 по 15.05.2020 пропорционально площади помещения, переданного в аренду по договору аренды объекта недвижимого имущества от 13.03.2020 № 015/2020,

установил:

акционерное общество «Единая городская недвижимость» (далее – истец, АО «Единая городская недвижимость») обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Якутск.Телефон.Ру» (далее – ответчик, ООО «Якутск.Телефон.Ру») 30 203,35 руб. долга по возмещению стоимости коммунальных услуг за период аренды с 13.03.2020 по 15.05.2020 пропорционально площади принятого в аренду помещения, из которых 23 661,14 руб. в счет возмещения расходов за тепловую энергию и 6 542,21 руб. в счет возмещения расходов за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Требования заявлены истцом со ссылкой на статью 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды объекта недвижимого имущества от 13.03.2020 № 015/2020.

Определением от 07.10.2020 исковое заявление принято к производству суда. В соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства, установлены процессуальные сроки для представления сторонами доказательств и иных документов и пояснений.

Лица, участвующие в деле, о начавшемся судебном процессе извещены по правилам статей 121-123 АПК РФ, в том числе путем публикации судебного акта на сайте суда в сети Интернет, а также путем направления им копии определения от 07.10.2020.

После истечения сроков, установленных в соответствии с частью 3 статьи 228 АПК РФ, дело рассмотрено по правилам главы 29 АПК РФ в порядке упрощенного производства без вызова сторон.

07.12.2020 принято решение путем подписания его резолютивной части, размещенной на сайте суда в сети Интернет 08.12.2020, которым исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В срок, установленный частью 2 статьи 229 АПК РФ, ответчик обратился с заявлением о составлении мотивированного решения.

При рассмотрении дела в порядке упрощенного производства суд, исследовав материалы дела, изучив доводы истца и ответчика, изложенные в исковом заявлении, отзыве на иск и в возражениях на отзыв, оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, установил, что 13.03.2020 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды объекта недвижимого имущества № 015/2020, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование объект недвижимого имущества: нежилые помещения поз. 57, 61, 62, 71 первого этажа в жилом доме, расположенном по адресу: 

<

...> Октября, д. 9/4, для использования в целях размещения офиса (далее – объект аренды). Общая площадь сдаваемого в аренду объекта – 71,8 кв.м. (пункт 2.1 договора).

В силу пунктов 3.1, 3.8 договора арендная плата устанавливается  в соответствии с расчетом (приложение № 2). Плата за коммунальные и эксплуатационные услуги не включается в размер арендной платы и производится арендатором самостоятельно по отдельным договорам.

Согласно пункту 4.4.4 договора арендатор обязан предоставить арендодателю в течение 10 календарных дней с момента подписания акта приема-передачи копии заявок с отметкой входящего штампа ресурсоснабжающих и (или) эксплуатирующих организаций на заключение (в числе прочего) договоров на оказание коммунальных услуг (в том числе отопление, поставку электроэнергии, водопользование и водоотведение, горячее водоснабжение, вывоз твердых коммунальных отходов и др.), договора с организацией, обслуживающей объект аренды (здание, в котором расположен объект аренды), на предоставление эксплуатационных услуг.

В трехдневный срок с момента заключения перечисленных договоров арендатор предоставить арендодателю их заверенные копии (пункт 4.4.18 договора).

В случае если арендатором не заключены соответствующие договоры с ресурсоснабжающими, управляющей организациями, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами он обязан согласно пункту 4.4.20 договора на основании счета арендодателя возместить стоимость коммунальных услуг и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома. Счет на возмещение расходов по жилищно-коммунальным услугам арендатор самостоятельно забирает в офисе арендодателя и до 20 числа месяца, следующего за отчетным, оплачивает.

Срок аренды установлен с 13.03.2020 по 31.01.2021 (пункт 2.3 договора). Изменение договора, его расторжение и прекращение согласно пункту 6.4 допускается по соглашению сторон, а также в одностороннем порядке в соответствии с условиями договора. 

Свои обязательства по договору истец исполнил надлежащим образом, передав ответчику в лице уполномоченного им представителя по акту от 13.03.2020 спорные нежилые помещения. В акте стороны подробно отразили техническое состояние помещений и показания приборов учета на дату передачи объекта аренды. 

17.03.2020 ответчик вручил истцу уведомление, в котором указал, что после детального осмотра объектов аренды, арендатором выявлены принципиально неприемлемые для него особенности помещения и местами сильные повреждения, требующие значительных вложений. В связи с чем ответчик просил считать договор расторгнутым с 13.03.2020 и подписать соглашение о расторжении совместно с актом о возвращении объекта аренды.

В ответ на указанное уведомление истец письмом от 20.03.2020 № 233 сообщил, что в силу согласованных сторонами условий договора, в частности пункта 4.4.7, договор будет считаться расторгнутым по истечении двухмесячного срока с момента поступления уведомления арендатора о его расторжении, то есть с 15.03.2020, и арендатору предлагается в указанную дату возвратить объект аренды по акту приема-передачи. При этом арендодатель обратил внимание, что условиями договора не предусмотрено право арендатора на односторонний отказ от его исполнения.

Письмом от 15.05.2020 ответчик уведомил истца о том, что с его позицией относительно расторжения договора по истечении двухмесячного срока с момента уведомления об этом он не согласен, поскольку объектом аренды не пользовался.

В связи с неявкой ответчика 15.05.2020 для подписания соглашения о расторжении договора аренды от 13.03.2020 № 015/2020 и акта приема-передачи истец письмом от 26.05.2020 № 985 направил ему указанные документы почтовым сообщением, предложив подписать их, а также возвратить объект аренды арендодателю, предварительно уведомив его по указанному в письме телефону.

Кроме того, поскольку ответчик не исполнил обязанность, установленную пунктом 4.4.4 договора, и договоры с ресурсоснабжающими и эксплуатирующей организациями не заключил, истец направил ему претензию от 04.08.2020 № 548 о необходимости возместить понесенные арендодателем расходы на содержание объекта аренды за период действия договора аренды от 13.03.2020 № 015/2020, то есть за период с 13.03.2020 по 15.05.2020, которые согласно приложенным к претензии счетам-фактурам составили 30 203,35 руб., в том числе 23 661,14 руб. в счет возмещения тепловой энергии и 6 542,21 руб. в счет возмещения расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома (пропорционально площади объекта аренды). 

Неисполнение указанных требований послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Проанализировав условия договора аренды объекта недвижимого имущества от 13ю.03.2020 № 015/2020, суд приходит к выводу, что между сторонами сложились правоотношения, регулируемые главой 34 ГК РФ и общими нормами ГК РФ об обязательствах и договоре. 

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор, в свою очередь, обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 ГК РФ).

Обязанность нести соответствующие расходы, в том числе по текущему и капитальному ремонту объекта аренды, по возмещению арендодателю расходов, связанных с оплатой коммунальных услуг и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, в котором расположен объект аренды, (при отсутствии самостоятельно заключенных арендатором с соответствующими организациями договоров) добровольно, с учетом положений статьи 421 ГК РФ, принята на себя ответчиком, путем подписания без разногласий договора аренды от 13.03.2020 № 015/2020, содержащего названные условия (пункты 4.4.6, 4.4.20).

Соответственно, подписав указанный договор и приняв по акту от 13.03.2020 объект аренды без замечаний и возражений по его состоянию, получив ключи от помещений, ответчик вступил в договорные отношения, в связи с чем у него возникла обязанность исполнять условия договора в том виде, в каком они согласованы сторонами.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Поскольку доказательств заключения самостоятельных договоров с ресурсоснабжающей и эксплуатирующей организацией (согласно пунктам 4.4.4, 4.4.18 договора) ответчиком не представлено, в силу пункта 4.4.20 договора, а также статей 309, 310, 614, 616 ГК РФ у него возникла обязанность возместить истцу понесенные им расходы на снабжение объектов аренды тепловой энергией, а также на содержание общего имущества многоквартирного дома, в котором расположены объекта аренды, пропорционально периоду действия договора аренды, то есть с 13.03.2020 по 15.05.2020.

Расходы истца, связанные с обеспечением объектов аренды тепловой энергией, подтверждены следующими документами: соглашением о внесении дополнений в договор теплоснабжения и горячего водоснабжения от 15.11.2017 № 80465, которым объекты аренды включены в перечень объектов теплопотребления; счетами-фактурами от 31.03.2020, от 30.04.2020, от 31.05.2020,  и актами выполненных работ за март-май 2020 года, подписанными между истцом и ПАО «Камчатскэнерго»; платежными поручениями от 10.03.2020 № 153, от 06.04.2020 № 197, от 10.04.2020 № 221, от 30.04.2020 № 247, от 18.05.2020 № 283, от 02.06.2020 № 324, которыми истец произвел оплату оказанных услуг по поставке тепловой энергии.

Согласно выставленным ответчику счетам от 31.03.2020 № 125, от 30.04.2020 № 139, от 31.05.2020 № 193, которые в силу пункта 4.4.20 договора он должен был забирать самостоятельно и которые направлены ему вместе с претензией от 04.08.2020, объем расходов, рассчитанный в связи с поставкой тепловой энергии непосредственно на объекты аренды пропорционально периоду действия договора аренды (с 13.03.2020 по 15.05.2020) составил 23 661,14 руб.

Расходы истца, связанные с содержанием и текущим ремонтом общего имущества многоквартирного дома, в котором расположены объекты аренды, подтверждены следующими документами: актами от 31.03.2020 № 12, от 30.04.2020 № 19, от 31.05.2020 № 26, подписанные истцом и ООО УК «Эконом ЖКХ», согласно которым плата за содержание рассчитана пропорционально общей площади объектов аренды (71,8 кв.м.), платежными поручениями от 15.04.2020 № 230, от 29.05.2020 № 313, от 05.06.2020 № 335, которыми истец оплатил стоимость услуг эксплуатирующей организации. 

Всего стоимость услуг по содержанию спорных помещений за период действия договора аренды (с 13.03.2020 по 15.05.2020)  составила 6 745,61 руб. На оплату расходов ответчику выставлены счета от 31.03.2020 № 135, от 30.04.2020 № 168 и от 31.05.2020 № 196.

Всего за период с 13.03.2020 по 15.05.2020 ответчику к возмещению предъявлены расходы на общую сумму 30 203,35 руб.

Произведенный истцом расчет судом проверен и признан верным.

Доказательств возмещения истцу указанных расходов ответчик в порядке статьи 65 АПК РФ не представил, расчет истца относимыми и допустимым доказательствами не оспорил, контррасчета отзыв на иск не содержит.

Оспаривая обоснованность заявленных истцом требований, ответчик ссылается на расторжение договора аренды с даты его заключения (с 13.03.2020), ненадлежащее качество объектов аренды, не позволившее ответчику использовать их по своему назначению и для тех целей, для которых помещения арендованы.

Рассмотрев довод ответчика, суд не находит оснований для признания его обоснованным, исходя из следующего.

В силу положений статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды.

Условиями договора аренды от 13.03.2020 № 015/2020 стороны определили, что арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее чем за два месяца о предстоящем освобождении объекта аренды как в связи с окончанием срока действия настоящего договора, так и при досрочном освобождении объекта аренды по инициативе арендатора (пункту 4.4.7 договора).

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Как разъяснено в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ). При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Таким образом, стороны, воспользовавшись правом, предоставленным статьей 610 ГК РФ, добровольно согласовали условие, согласно которому на арендатора возложена обязанность письменно сообщить арендодателю не позднее чем за 2 месяца о предстоящем освобождении помещений как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении объекта аренды.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Односторонний отказ от исполнения обязательств по общему правилу недопустим в силу 310 ГК РФ.

При указанных обстоятельствах, поскольку уведомление о расторжении договора вручено истцу 17.03.2020, то по условиям добровольно принятого сторонами обязательства он считается расторгнутым по истечении двух месяцев с указанной даты, то есть 17.05.2020.

То обстоятельство, что истец в расчете подлежащих возмещению расходов на оплату коммунальных услуг исходит из даты расторжения договора 15.05.2020, применительно к рассматриваемому делу, предметом которого является взыскание указанных расходов, права ответчика не нарушает. 

Соглашение о расторжении договора ранее указанной даты сторонами не достигнуто. Доказательств возврата имущества истцу в установленном договором порядке материалы дела не содержат. В судебном порядке по основаниям, указанным в пунктах 2, 4 статьи 620 ГК РФ, договор аренды не расторгнут, незаключенным либо недействительным не признан, доказательств обратного суду не представлено.

При указанных обстоятельствах суд не может согласиться с утверждением ответчика о прекращении спорного договора с даты его заключения, поскольку подобный вывод противоречит условиям согласованного сторонами договора и требованиям законодательства.

Довод ответчика о том, что спорное помещение являлось непригодным для осуществления деятельности, документально не подтвержден и, более того, опровергается содержанием подписанного сторонами акта приема-передачи от 13.03.2020. При этом правом обратиться в суд с требованием о расторжении договора со ссылкой на пункт 2, 4 статьи 620 ГК РФ ответчик не воспользовался. 

Осуществляя предпринимательскую деятельность и вступая в договорные отношения, ответчик как лицо, намеревающееся принять в пользование нежилые помещения и осознающее все последствия подписания договора аренды и акта приема-передачи имущества, должен был проявить должную степень разумности и осмотрительности при подписании соответствующих документов и проверке принимаемого в аренду объекта, а установив, что передаваемое помещение не соответствует его ожиданиям, был вправе отказаться от подписания такого договора по этим обстоятельствам. Однако поскольку ответчик подписал и договор аренды, и акт приема-передачи помещений без каких-либо возражений, с указанной даты он несет все связанные с этим предпринимательские риски, включая обязанность нести расходы по содержанию принятого в аренду помещения и снабжению его тепловой энергией на условиях, согласованных договором.

Доводы ответчика, что помещениями он фактически не пользовался, не освобождают его от исполнения договорных обязательств за период действия договора аренды с учетом доказанного факта передачи объектов аренды ответчику и отсутствия доказательств их возврата истцу в спорный период. Предъявленные ответчику к возмещению расходы рассчитаны пропорционально переданной в аренду площади помещений и периоду действия договора.

При этом суд отмечает непоследовательность доводов ответчика, который оспаривая фактическое пользование помещениями, в то же время в последнем абзаце мотивировочной части отзыва при указании на документальную неподтвержденность расчетов истца обращает внимание, что «ответчик занимает лишь часть помещений, а не все здание» и им в аренду приняты «лишь отдельные помещения». 

Также судом отклоняется довод ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора как опровергающийся представленной в материалы дела претензией от 04.08.2020 № 548, доказательствами ее направления в адрес ответчика 11.08.2020, а также существующей перепиской сторон. Кроме того, возбуждение производства по делу не лишает сторон права урегулировать спор во внесудебном порядке. Вместе с тем доказательств принятия мер к возможному урегулированию спора суду не представлено, а изложенное в отзыве на иск и в письмах ответчика принципиальное несогласие с исковыми требованиями свидетельствует об отсутствии такой вероятности.

При указанных обстоятельствах суд признает заявленные истцом требования обоснованными документально и по праву, в связи с чем подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Понесенные истцом расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2 000 руб. в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат возмещению ему за счет ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 226–229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Якутск.Телефон.Ру» в пользу акционерного общества «Единая городская недвижимость» 30 203,35 руб. долга и 2 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины, а всего – 32 203,35 руб.

Решение по делу, рассмотренному в порядке упрощенного производства, подлежит немедленному исполнению.

Решение по результатам рассмотрения дела в порядке упрощенного производства может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня его принятия.

Решение, если оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы, может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Заявление о составлении мотивированного решения арбитражного суда может быть подано в течение пяти дней со дня размещения решения, принятого в порядке упрощенного производства, на официальном сайте Арбитражного суда Камчатского края в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» http://www.kamchatka.arbitr.ru.

Судья                         О.А. Душенкина