АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                   Дело № А45-30472/2020

 

Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме 31 января 2022 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Демидовой Е.Ю.

судей                                                    Зиновьевой Т.А.

                                                             ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Константа плюс» на решение от 07.04.2021 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 25.08.2021 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-30472/2020 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Константа плюс» (630041, Новосибирская область, г. Новосибирск, 2-й Рионский переулок, дом 1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к администрации города Оби Новосибирской области (633102, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании незаконными отказа, изложенного в письме от 10.09.2020 № 7394, обязании принять решение об утверждении схемы земельного участка, обязании принять решение о предоставлении земельного участка, обязании подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: федеральное казенное учреждение «Федеральное управление автомобильных дорог «Сибирь» Федерального дорожного агентства» (630008, Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Добролюбова, 111, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>).

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Константа плюс» (далее - ООО «Константа плюс», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к администрации города Оби Новосибирской области (далее - администрация, заинтересованное лицо), в котором просит:

1. Признать незаконными изложенные в письме в адрес общества от 10.09.2020 № 7394 «О направлении ответа» отказы администрации в утверждении схемы и предоставлении ООО «Константа плюс» в собственность земельного участка площадью 11 141 кв.м под принадлежащим на праве собственности обществу объектом недвижимого имущества - зданием с кадастровым номером 54:36:011001:88, и необходимым ему для использования указанного здания с кадастровым номером: 54:36:011001:88 по его назначению.

2. Обязать администрацию принять решение об утверждении схемы земельного участка площадью 11 141 кв.м с характерными точками и координатами

Обозначение

характерных точек

Координаты, м

X

Y

1

484757,98

4179253,81

2

484884,65

4179265,01

3

484875,57

4179355,51

4

484749,44

4179337,57

 

3. Обязать администрацию принять решение о предоставлении обществу земельного участка площадью 11 141 кв.м с указанными характерными точками и координатами

4. Обязать администрацию подготовить и направить обществу проект договора купли-продажи земельного участка площадью 11 141 кв.м с указанными характерными точками и координатами

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено федеральное казенное учреждение «Федеральное управление автомобильных дорог «Сибирь» Федерального дорожного агентства» (далее - ФКУ «Сибуправтодор», третье лицо).

Решением от 07.04.2021 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 25.08.2021 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано.

ООО «Константа плюс» обратилось с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, на неполное установление судами обстоятельств, имеющих значение для дела, просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в соответствующий суд.

В дополнениях к кассационной жалобе общество указывает на несогласие с применением законодательства о минимальном проценте застройки к разрешению настоящего спора; полагает, что минимальный процент застройки регулирует параметры, которым должно соответствовать будущее строительство объектов недвижимого имущества, которые еще не возведены, в связи с чем, не подлежит применению при определении размера земельного участка, необходимого собственнику для эксплуатации уже построенного и принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости; указывает на то, что общество просило разрешить спор о предоставлении ему в собственность формируемого земельного участка площадью 11 141 кв. м, необходимого не для цели строительства, а для цели эксплуатации существующего объекта недвижимости - здание с кадастровым номером; 54:36:011001:88 на который оформлено право собственности; судами не в полной мере дана оценка доказательства и доводам общества.

В отзыве на кассационную жалобу ФКУ «Сибуправтодор», соглашаясь с выводами судов первой и апелляционной инстанций, просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что постановлением администрации от 13.08.2013 № 837 обществу предоставлен в аренду на три года земельный участок из земель населенных пунктов площадью 17342+-46 кв. м с кадастровым номером 54:36:011001:80 для строительства складского комплекса, местоположение участка: Новосибирская область, г. Обь, в 200 метрах южнее АЗС «Газпромнефть-Новосибирск» (Омский тракт, 8).

На основании вышеуказанного постановления, между администрацией и обществом заключен договор аренды земельного участка от 14.08.2013 № 1/12-13а, согласно которому заявителю в аренду передан земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 17 342 кв.м. с кадастровым номером 54:36:011001:80 для строительства складского комплекса. 

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок договора определен сторонами с 14.08.2013 по 14.07.2016.

 Общество 05.02.2016 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 02.07.2014 зарегистрировало в Управлении Росреестра Новосибирской области право собственности на недвижимое имущество – нежилое здание 568,4 кв.м., 2014 года постройки, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:36:011001:80, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 54-54/001- 54/001/800/2016-906/1 и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН).

Впоследствии, между администрацией и обществом заключен договор аренды земельного участка от 25.07.2016 № 1/8-16а, согласно которому заявителю в аренду передан земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 17342+-46 кв. м с кадастровым номером 54:36:011001:80 для строительства складского комплекса. 

В соответствии с пунктом 2.1. договор срок договора определен сторонами с 25.07.2016 по 24.07.2019.

В дальнейшем, 07.08.2020 общество обратилось в администрацию с заявлением исх. № 1/8-20 о предоставлении в собственность вновь образуемого земельного участка в размере 11 141 кв.м из земельного участка с кадастровым номером 54:36:011001:80, ссылаясь на то, что на испрашиваемом земельном участке расположено недвижимое имущество - нежилое здание 568,4 кв.м, 2014 года постройки с кадастровым номером 54:36:011001:88, принадлежащее обществу на праве собственности. 

Письмом от 10.09.2020 № 7394 администрация отказала обществу в предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность, мотивировав тем, что при рассмотрении вопроса о предоставлении испрашиваемого участка в собственность необходимо учитывать потребность в данном земельном участке исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на нем.

Полагая, что данный отказ администрации в предоставлении земельного участка, является незаконным, истец обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов руководствуясь положениями статей 9, 65, 71, 110, 198, 200, 201 АПК РФ, статьями 11.9, 11.10, 39.1, 39.3, 39.6, 39.16, 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), правовой позицией, изложенной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «Об отдельных вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - Постановление № 11), в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.04.2012 № 12955/11, в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 15.09.2016 № 305-КГ16-11133, положениями правил землепользования и застройки городского округа Обь Новосибирской области, утвержденные решением 40-й сессии Совета депутатов города Обь третьего созыва от 24.09.2014 № 406 (далее - ПЗЗ), и исходили из недоказанности обществом необходимости утверждения вновь образуемого земельного участка площадью 11  141 кв.м и предоставления в собственность земельного участка указанной площади для эксплуатации объекта – холодный склад площадью 568,4 кв.м, принадлежащего заявителю на праве собственности; процент застройки испрашиваемого земельного участка относительно площади расположенного на нем объекта недвижимости ниже нормативного показателя процента застройки, и, как следствие отсутствия совокупности условий, предусмотренной статьей 198 АПК РФ необходимой для признания отказа администрации, изложенного в письме от 10.09.2020 № 7394.

Выводы судов соответствуют установленным по делу обстоятельствам и действующему законодательству.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, части 4 статьи 200, частям 2, 3 статьи 201 АПК РФ, пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для признания судом решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Отсутствие, а также недоказанность хотя бы одного из названных условий служит основанием для оставления заявления без удовлетворения.

При этом в силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ орган, должностное лицо должны доказать соответствие их решения, действия (бездействия) закону; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемым решением, действием (бездействием) прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за его оспариванием.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса.

В соответствии с положениями части 1 статьи 39.20 ЗК РФ закреплено, если иное не установлено настоящей статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, земельным законодательством предусмотрено заключение договора аренды, купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае его предоставления собственнику расположенных на нем здания, сооружения для их эксплуатации (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6, подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 13 Постановления № 11, испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации.

Согласно пункту 1 статьи 39.14 ЗК РФ процедура предоставления земельных участков без торгов включает в себя, в том числе подготовку схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок; подачу в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости»; принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 настоящего Кодекса, в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости»; обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков; осуществление государственного кадастрового учета; подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка; заключение договора купли-продажи.

Таким образом, подготовка схемы расположения земельного участка и подача заинтересованным лицом заявления в уполномоченный орган являются первыми этапами предоставления земельного участка.

Согласно подпункту 2 пункта 8 статьи 39.15 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок, который предстоит образовать, не может быть предоставлен заявителю по основаниям, указанным в подпунктах 1 - 13, 14.1 - 19, 22 и 23 статьи 39.16 ЗК РФ.

В пункте 1 статьи 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

По смыслу статьи 11.9, подпункта 6 пункта 2 стать 39.3, пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования по функциональному назначению, с учетом фактического землепользования.

Площадь такого земельного участка должна составлять не менее предельных минимальных размеров и не более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, или площадь, определенную в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Следовательно, при предоставлении в аренду хозяйствующего субъекта земельного участка публичной собственности без торгов, уполномоченный орган обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Бремя доказывания необходимого размера, подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования. Таким образом, необходимая для эксплуатации объекта недвижимости площадь земельного участка определяется с учетом его функционального назначения, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования. Предоставление для эксплуатации объекта недвижимости земельного участка публичной собственности, площадью, превышающую необходимую в указанных целях, не допускается.

Таким образом, обращаясь в уполномоченный орган за реализацией исключительного права приобретения земельного участка по основанию нахождения на нем принадлежащих заявителю объектов недвижимости, заявитель должен обосновать испрашиваемую площадь земли.

Судами установлено, что обращение общества в администрацию с заявлением о предоставление земельного участка общей площадью 11 141 кв.м за плату без проведения торгов обусловлено правом собственности на объект - холодный склад арочного типа, площадью 568,4 кв. м, расположенный на данном участке.

Отказывая в предоставлении испрашиваемого земельного участка, администрация указала на то, что спорный земельный участок находится в территориальной зоне П-3. В соответствии с ПЗЗ минимальный процент застройки в границах земельного участка составляет 40%, тогда как фактическая площадь застроенной территории испрашиваемого вновь образуемого земельного участка много меньше и не позволяет утвердить представленную обществом схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории и не позволит в дальнейшем рассматривать вопрос о предоставлении в собственность указанного земельного участка. Кроме того, администрация в ответе № 7394 указала на принятое ФКУ «Сибуправтодор» решение о реконструкции, строительству участка автомобильной дороги Р-254 «Иртыш», в которую попадает земельный участок с кадастровым номером 54:36:011001:80.

Каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 АПК РФ).

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании оценки представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статьи 67, 68, 71 и 168 АПК РФ).

Проанализировав, представленную обществом в обоснование испрашиваемой площади земельного участка схему планировочной организации земельного участка для существующего объекта недвижимого имущества (далее – Схема), подготовленную ООО АС «РеалСтрой», согласно которой специалист определил, что для эксплуатации существующего объекта недвижимого имущества – здания холодного склада, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:36:011001:80 необходим земельный участок меньшей площади, в частности, размером 11141 кв.м, установив, что при определении размеров различных зон земельного участка, таких как, зона въезда-выезда, разгрузочно-погрузочная зона, зона складирования, расфасовки, проверки материала не в самом складе, а непосредственно на земельном участке, зона приемки экспедиции, зона проездов и маневрирования, зона временной парковки автомобильного транспорта, зона озеленения, специалист не обосновал свои расчёты ссылками на нормативно-правовые акты; более того согласно Схеме, выводы специалиста предполагают также, что примерно треть земельного участка размером 11 141 кв.м отведена под зону допустимого размещения объекта капитального строительства (новое строительство), что, противоречит доводам заявителя о необходимости земельного участка размером 11 141 кв.м. исключительно для эксплуатации уже существующего объекта размером 568,4 кв.м, суды пришли к правильному выводу о том, что  обществом не представлено доказательств того, что заявителю необходим земельный участок площадью 11 141 кв. м для эксплуатации единственного построенного объекта недвижимости, учитывая, что земельный участок площадью 17342 кв. м был предоставлен обществу именно для строительства складского комплекса.

При этом, в суде первой инстанции заявитель отказался от проведения экспертизы на предмет определения площади земельного участка необходимого для эксплуатации объекта недвижимости принадлежащего обществу.

 Вместе с тем, из представленного заявителем заключения от 08.02.2021 специалиста кафедры архитектурного проектирования зданий и сооружений ФГБОУ «Новосибирский государственный архитектурно-строительный университет» следует, что согласно ПЗЗ минимальный процент застройки земельного участка - 40%, максимальный процент застройки - 80%, фактический процент застройки испрашиваемого (формируемого) - 8%, вопрос об отклонении параметра разрешенного строительства «минимальный процент застройки» надлежит урегулировать при оформлении права собственности на землю.

При таких обстоятельствах, исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, установив, что площадь испрашиваемого земельного участка значительно превышает площадь объекта недвижимости, заявителем не представлено правового и документального обоснования предоставления ему земельного участка площадью (11 141 кв.м), включающую столь значительную площадь проездов и разворотных площадок и площадь озеленения составляющих около четверти общей площади земельного участка, для эксплуатации по назначению здания склада площадью 568,4 кв.м, как и не представлено доказательств обосновывающих необходимость предоставления земельного участка в испрашиваемой заявителем площади при наличии на данном земельном участке объекта недвижимости площадью застройки ниже минимального процента, верно отмечая, что предоставление заявителю в собственность земельного участка размером 11141 кв. м с учетом того, что земельный участок не застроен в соответствии с минимальными и максимальными нормами застройки, не освоен в полном объеме, будет противоречить принципу рационального использования земель и сочетания интересов общества и отдельных лиц, руководствуясь вышеизложенными нормами права и разъяснениями, суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования о признании незаконным отказа администрации в предоставлении земельного участка, выраженного в письме от 10.09.2020 № 7394.

Отклоняя доводы кассационной жалобы, в целом аналогичные доводам апелляционной жалобы, суд округа считает необходимым отметить, что они фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судами первой и апелляционной инстанций, не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой суда доказательств.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, а окончательные выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов на основании доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебных актов в любом случае, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ и в связи с оставлением кассационной жалобы без удовлетворения относятся на её подателя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 07.04.2021 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 25.08.2021 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-30472/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                     Е.Ю. Демидова

 

Судьи                                                                  Т.А. Зиновьева

 

                                                                            ФИО1