№ 09АП-48023/2024

Дело № А40-297566/23

г. Москва

03 октября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2024 года 

Постановление

 изготовлено в полном объеме 03 октября 2024 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи               Лепихина Д.Е., 

судей:

ФИО1, Суминой О.С.,

при ведении протокола              

секретарем судебного заседания Аверьяновой К.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Департамента городского имущества города Москвы и ООО «"АВТОМАКЛАЙ-Н» 

на решение Арбитражного суда города Москвы 17.05.2024 по делу № А40-297566/23

по заявлению ООО «АВТОМАКЛАЙ-Н»

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ,

третье лицо: ДЕПАРТАМЕНТ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ ГОРОДА МОСКВЫ,

о признании незаконным отказа,

при участии:

от заявителя:

ФИО2 – по дов. от 30.08.2023;

от заинтересованного лица:

ФИО3 – по дов. от 11.12.2023;

от третьего лица:

не явился, извещен;

У С Т А Н О В И Л:

решением Арбитражного суда города Москвы от 17.05.2024 по делу № А40-297566/23 по заявлению ООО «АВТОМАКЛАЙ-Н» (далее – общество) признан незаконным отказ ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (далее - департамент) от 04.10.2023 №33-5-131054/23-(0)-2 в заключении договора купли-продажи объекта недвижимости. Также суд обязал департамент устранить в месячный срок со дня вступления в законную силу судебного акта допущенные нарушения прав и законных интересов общества путем совершения действий, направленных на заключения договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:03:0006008:3087 общей площадью 103,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> (подвал, пом. IV, комн. 1-11), в том числе направления обществу проекта договора купли-продажи объекта недвижимости.

Не согласившись с решением суда, общество и департамент обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, общество просит отменить решение в части отказа в удовлетворении требования об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения на предложенных условиях, в данной части просит заявление удовлетворить. Департамент просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении требований общества в полном объеме.

Представители общества и департамента в судебном заседании поддержали свои доводы и возражения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, проверив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей общества и департамента, приходит к выводу об изменении оспариваемого решения по следующим мотивам.

Согласно материалам дела, общество является арендатором помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:03:0006008:3087, общей площадью 103,4 кв.м (подвал, пом. IV, ком. 1-11), на основании договора аренды недвижимого имущества № 05-0031/02 от 25.01.2002. 

Впоследствии договор был продлен до 23.12.2031 с установлением с 23.12.2021 ставки арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды объектом нежилого фонда 8 986 руб. за 1 кв. м. в год без учета НДС. При этом, как отметил суд первой инстанции, у общества нарушений договора не было, уведомления о нарушении договора обществу не поступали.

В связи с тем, что объект аренды находится в здании - выявленном объекте культурного наследия, общество в целях реализации своего права на приобретение арендуемого помещения, предусмотренного ст. 3 Федерального Закона РФ от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) подало 30.08.2023 заявление в департамент.

04.10.2023 департамент письмом № 33-5-131054/23-(0)-2 отказал в оказании государственной услуги, в связи с тем, что, по мнению департамента, на дату подачи заявления о реализации преимущественного права выкупа у общества имелась задолженность по арендной плате в размере 841 619,20 руб. и пеням в размере 16 510,62 руб.

Не согласившись с вынесенным департаментом отказом, общество обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ, ст. 13 ГК РФ, п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд.

Сроки, предусмотренные ч. 4 ст. 198 АПК РФ, суд первой инстанции обоснованно счел соблюденными.

Удовлетворяя заявление в части, суд первой инстанции правомерно основывался на том, что на дату подачи заявления о реализации преимущественного права выкупа (01.01.2023) общество не утратило право на льготную ставку арендной платы, установленное вступившим в законную силу решением суда по делу А40-153554/22, это право продолжает действовать и арендная плата должна начисляться и уплачиваться по льготной ставке арендной платы.

Следовательно, у общества отсутствовала задолженность по арендной плате. 

Согласно ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

Предоставление государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (МСП), из государственной собственности города Москвы» (государственная услуга) осуществляется Департаментом в соответствии с административным регламентом, утвержденным п. 1.17 постановления Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-1111 «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы». 

В соответствии с пунктом 2.10.1.2 Административного регламента основанием для отказа в предоставлении государственной услуги является невозможность предоставления государственной услуги по основаниям, предусмотренным федеральными законами и нормативными правовыми актами города Москвы. 

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 02.02.2023 по делу № А40-153554/22, за обществом признано право на имущественную поддержку субъекта малого предпринимательства в виде предоставления льготной ставки арендной платы по договору № 05-0031/02 от 25.01.2002 на аренду нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, расположенного по адресу: 

<

...> в период с 01.01.2021 по 31.12.2021 в размере 4 750 руб. кв.м. в год, в период с 01.01.2022 в размере 5 000 руб. кв.м. в год, согласно п. 1 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП. 

На 01.01.2023 истец не утратил право на льготную ставку арендной платы, установленное вступившим в законную силу решением суда, при пересчете арендной платы в соответствии с льготной ставкой, переплата по арендной плате на конец 2022 года составила 1 236 717,23 руб., на конец 2023 года составила 815 017,23 руб.

Таким образом, вопреки доводам жалобы департамента, общество имело право на приобретение арендуемого имущества по заявлению от 30.08.2023, следовательно, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что отказ департамента в предоставлении услуги не соответствует положениям законодательства и нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Суд первой инстанции, делая вывод об удовлетворении заявления общества в полном объеме, в резолютивной части обязал департамент в течение месяца с даты вступления решения в законную устранить нарушение прав и законных интересов общества только путем совершения действий, направленных на заключение договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:03:0006008:3087 общей площадью 103,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> (подвал, пом. IV, комн. 1-11), в том числе направления обществу проекта договора купли-продажи объекта недвижимости. 

Апелляционный суд обращает внимание, что обществом по настоящему делу было заявлено два требования: о признании незаконным отказа от 04.10.2023 №33-5-131054/23-(0)-2 и об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения в предложенной редакции. 

Судом признан незаконным отказ департамента от 04.10.2023 № 33-5-131054/23-(0)-2 в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества, однако не было принято решение по второму требованию общества об обязании департамента заключить с обществом договор купли-продажи нежилого помещения в редакции общества, изложенной в заявлении.

В соответствии со ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда. 

В силу п. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 этого кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. 

Таким образом, разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. 

Установление судом или изменение при рассмотрении такого спора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора об условиях договора и не должны приводить к отказу суда в их определении, поскольку последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок. 

В соответствии с п.29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» по результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора. 

Данные обстоятельства не были учтены судом первой инстанции, что в силу ч. 1 ст. 268 АПК РФ позволяет апелляционному суду переоценить выводы суда.

При изложенных обстоятельствах апелляционная жалоба общества подлежит удовлетворению, решение суда подлежит изменению как принятое при неполно выясненных обстоятельствах, имеющих значение для дела.

Вышеизложенным опровергаются доводы апелляционной жалобы департамента.

Руководствуясь ст.ст. 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда города Москвы от 17.05.2024 по делу № А40-297566/23 изменить.

Обязать ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ заключить с ООО «АВТОМАКЛАЙ-Н» договор купли-продажи на следующих условиях:

«ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ 

(НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ)

№________________________

г. Москва«__»___________ 20____г.

Департамент городского имущества города Москвы, именуемый в дальнейшем «Продавец», в лице __________, действующего на основании ______________________ с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «Автомаклай-Н», именуемое в дальнейшем «Покупатель», в лице Генерального директора ФИО4, действующего на основании Устава, с другой стороны, именуемые вместе «Стороны», а по отдельности «Сторона», руководствуясь федеральными законами от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», от 21.12.2001 № 178-ФЗ « О приватизации государственного и муниципального имущества», от 25.06.2002 № 73-ФЗ « Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации, Законом города Москвы от 17 декабря 2008 года № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы» заключили настоящий договор (далее - Договор) о нижеследующем

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1.Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее - Объект), расположенный по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:03:0006008:3087, общей площадью 103,4 кв.м (подвал, пом. IV, ком.1-11) а Покупатель принять и оплатить это имущество.

1.2.Объект находится в собственности городам Москвы (запись в Едином государственном реестре недвижимости от 13.02.2002 № 77-01/04-063/202-208).

1.3.Продавец гарантирует, что на дату заключения Договора Объект в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога.

1.4.Продажа Объекта осуществляется в соответствии с пунктом 2 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 г. №159-ФЗ «Об особенности отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»: Покупателем в установленном законом порядке представлено Продавцу заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

1.5.В соответствии с пунктом 2 статьи 224 Гражданского Кодекса Российской Федерации Объект находится в пользовании Покупателя, что исключает необходимость фактической передачи Объекта по акту приема-передачи.

1.6.Право собственности на Объект возникает у Покупателя, с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1.Покупатель обязан:

2.1.1 Полностью уплатить цену Объекта (пункт 3.1 Договора) в порядке и на условиях, предусмотренных пунктом 3.4 договора.

2.1.2.В срок не позднее десяти рабочих дней с момента получения подписанного обеими сторонами договора направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, документы, необходимые для государственной регистрации залога и права собственности на Объект.

В срок не позднее десяти рабочих дней с момента подачи заявления о государственной регистрации залога и права собственности на Объект, Покупатель обязан предоставить Продавцу копию расписки в приеме документов на государственную регистрацию залога и права собственности на Объект.

2.1.3.Провести комплекс необходимых работ в объеме и сроки согласно акту технического состояния Объекта, являющегося неотъемлемой частью Договора, с учетом его вида, индивидуальных особенностей, физического состояния, функционального назначения, намечаемого использования.

2.2. Продавец обязан в течение десяти рабочих дней с момента получения от Покупателя копии расписок в приеме документов на государственную регистрацию (п.2.1.2) направить в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, заявления о регистрации залога и о переходе права собственности на Объект с необходимыми документами.

2.3. Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Объект несет Покупатель.

3. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Цена Объекта составляет 8 964 000 (восемь миллионов девятьсот шестьдесят четыре тысячи) рублей 00 копеек в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости от 12 октября 2023 г. № КС-1210/0188, выполненным ООО «КС-Аналитик».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

3.2 Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение семи лет со дня его заключения.

3.3. На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставки).

3.4.Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 2 месяцев с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ______ числа каждого месяца.

Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 106 714 (сто шесть тысяч семьсот четырнадцать) рублей 28 копеек, и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

3.5. Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.

3.6. Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем Денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам:

Получатель Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы)

ИНН 

<

***>

КПП 770301001

ОКТМО - указывается в соответствии с местонахождением объекта

Банк получателя - Отделение 1 Главного управления Центрального банка

Российской Федерации по Центральному федеральному округу г. Москва.

БИК 044583001

Расчетный счет 

<

***>

КБК - 07111402023028000410 «Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу».

В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес Объекта и наименование Покупателя.

Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются на информационных ресурсах продавца.

Факт оплаты Объекта подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в настоящем договоре.

4. ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА

4.1.В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по настоящему Договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с нормами статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости».

4.2.В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4.3. Предметом залога является имущество, указанное в пункте 1.1 настоящего Договора. Последующий залог допускается только с согласия Продавца.

4.4. Оценка имущества произведена в установленном законом порядке и указана в пункте 3.1 Договора.

4.5. В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4 Договора, на имущество, находящееся в залоге у Продавца, может быть обращено взыскание во внесудебном порядке. При этом период просрочки должен составлять не менее 3-х месяцев.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на Объект уклоняющаяся сторона обязана уплатить другой стороне штраф в размере 5% от цены объекта.

5.2. Покупатель не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по Договору, обязан возместить Продавцу убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек.

5.3.Во всех других случаях неисполнение обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

6.1.Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним.

6.2.Споры, не урегулированные Сторонами, передаются на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

7. ИЗМЕНЕНИЯ ДОГОВОРА

7.1. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1. Настоящим Договором Стороны подтверждают выполнение условий, установленных статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в том числе отсутствие задолженности по арендной плате на день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

8.2. Договор составлен в трех экземплярах, один из которых находится у Продавца, второй - у Покупателя, третий передается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

9. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Покупатель:

Общество с ограниченной ответственностью «Автомаклай-Н»

111024, город Москва,

ш. Энтузиастов, д. 18, э п пом IV ком 1

ОГРН 

<

***>

ИНН 

<

***>

КПП 772201001

____________________ /ФИО4./

МП.

Продавец:

Департамент городского имущества города Москвы

123112, 

<

...>

Красногвардейский проезд, дом 21, с. 1

ОГРН 

<

***>

ИНН 

<

***>

КПП77030й001

____________________ /

М.П»

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ в пользу ООО «АВТОМАКЛАЙ-Н» расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3 000 (три тысячи) руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья:  Д.Е. Лепихин 

Судьи:  О.С. Сумина 

 Т.Б. Краснова 

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.