Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело  №

А04-6626/2022

г. Благовещенск

03 февраля 2023 года

02 февраля 2023 года

Дата оглашения резолютивной части решения

03 февраля 2023 года

Дата изготовления решения в полном объеме

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Котляревского Владислава Игоревича,

при ведении протокола с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление коммерческой организации, полностью принадлежащей иностранному инвестору, в форме общества с ограниченной ответственностью «Компания строительных материалов «Чжэнь Син» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Лазурный берег» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

об обязании заключить договор

Третьи лица: индивидуальный предприниматель ФИО2 (ИНН 

<

***> ОГРН319280100020918), индивидуальный предприниматель ФИО3 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

30.01.2023 объявлен перерыв до 13.30 час. 02.02.2023

при участии в заседании:

В судебное заседание до перерыва явились:

От заявителя: представитель не явился, извещен;

От ответчика: ФИО4, по доверенности от 05.12.2022, диплом, паспорт.

В судебное заседание после перерыва явились:

От заявителя: представитель не явился, извещен;

От ответчика: ФИО4, по доверенности от 05.12.2022, диплом, паспорт.

установил:

В Арбитражный суд Амурской области обратилась коммерческая организация, полностью принадлежащая иностранному инвестору, в форме общества с ограниченной ответственностью «Компания строительных материалов «Чжэнь Син» (далее - заявитель) с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Лазурный берег» (далее - ответчик) с требованием: обязать ответчика - ООО «Специализированный застройщик Лазурный берег» заключить с ООО КСМ «Чжэнь Син» договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 28:01:210345:1634, площадью 6 900 кв. м., (литер 7) на условиях договора сотрудничества от 25.12.2019 за сумму 84 829 359 рублей или за 20% фактически построенных квартир МЖД Лит 7.

По мнению истца, обязанность по заключению договора купли-продажи ответчика предусмотрена договором о сотрудничестве от 25.12.2019, при этом ответчик уклоняется от заключения договора и препятствует истцу осуществлять строительство МКД.

Ответчик возражал против заявленных требований по основаниям изложенным в письменном отзыве. Указал, что заявленные требования не подлежат удовлетворению, поскольку заявлены без учета ряда обстоятельств, в отсутствии совершения юридически значимых действий о волеизъявлении сторон на заключение основного договора предусмотренных ст. 429 ГК РФ и истечении сроков предусмотренных договором сотрудничества от 25.12.2019 г.

Кроме того, для исполнения встречных обязательств Застройщика (ООО «Лазурный берег») о продаже земельного участка существенное значение имеет условие договора сотрудничества об исполнении обязательства ООО «КСМ «Чжэнь Син» по завершению строительства объекта МКД литер-7, при чем срок окончания строительства является существенным условием договора подряда.

Нарушение сроков в строительстве влечет право Заказчика в порядке ст. 715 ГК РФ в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие третьих лиц.

Исследовав материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

20.12.2019 между ООО КСМ «Чжэнь Син» и ООО «Специализированный застройщик Лазурный берег» был заключен договор генерального подряда на строительство объекта недвижемости, в соответствии с которым заказчик поручил, а генеральный подрядчик обязался выполнить работы по строительству объекта недвижимости – многоквартирный дом, литер 7, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 28:01:210345:1634, по адресу: 

<

...>.

25.12.2029 между ООО «Специализированный застройщик Лазурный берег» (сторона 1) и ООО КСМ «Чжэнь Син» (сторона 2) заключен договор сотрудничества, по условиям которого стороны обязались совместно действовать с целью строительства многоквартирных жилых домов на земельных участках с кадастровыми номерами: 28:01:210345:1629, площадью 7 333 кв.м (литер 6); 28:01:210345:1634, площадью 6 900 кв.м (литер 7); 28:01:210345:1630, площадью 7 795 кв.м (литер 8), расположенных по адресу: Амурская область, квартал 345.

Согласно разделу 2, сторона 1 обязуется за счет собственных средств: - предоставить проектную документацию в 3 экземплярах на каждый строящийся объект; - оформить разрешение на строительство многоквартирных жилых домов (провести экспертизы проектов, получить технические условия на присоединение к инженерным сетям) на земельных участках с кадастровыми номерами: 28:01:210345:1629, площадью 7 333 м.кв (литер 6); 28:01:210345:1634, площадью 6 900 м.кв. (литер 7); 28:01:210345:1630, площадью 7 795 м.кв. (литер 8) по адресу 

<

...>; оборудовать трансформаторную подстанцию мощностью 1 мВт, обеспечить подведение наружных электрических сетей от точки подключения до трансформаторной подстанции (электроэнергия) и сдать в эксплуатацию в срок до 01.07.2020 и т.д.

Сторона 2 за счет собственных средств обязуется: осуществить подготовку строительных площадок для строительства указанных в п. 1.1. настоящего договора объектов; построить помещение трансформаторной подстанции мощностью 1 мВт и передать стороне 1 для производства монтажных работ; осуществить качественное строительство объектов на земельных участках указанных в п. 1.1. договора, в соответствии с проектной документацией утвержденной ранее сторонами. Сторона 2 обязана осуществить сдачу объектов литер 6, литер 7, литер 8, в эксплуатацию в срок не позднее завершения IV квартала 2020.

Дополнительным соглашением № 1 от 30.03.2020 к договору сотрудничества от 25.12.2019, стороны изменили п. 2.2.11 договора, изложив его в следующей редакции: срок ввода в эксплуатацию строящихся объектов литер 6, литер 7, литер 8 в квартале 346 г. Благовещенска предварительно 4 квартал 2021 (согласовывается дополнительно), исходя из реальной обстановки, связанной с прекращением эпидемии коронавируса и открытием государственной границы для заезда иностранных сезонных рабочих строительных профессий.

Согласование срока сдачи строящихся объектов оформить в письменном виде дополнительным соглашением, являющимся неотъемлемой частью договора о сотрудничестве от 25.12.2019.

В дальнейшем ООО «Специализированный застройщик Лазурный берег» обратилось в Арбитражный суд Амурской области к ООО КСМ «Чжэнь Син» о расторжении договора сотрудничества (дело № А04-2939/2021), направив в адрес ООО КСМ «Чжэнь Син» требование об освобождении занимаемого земельного участка (письмо от 27.07.2021).

Решением Арбитражного суда Амурской области от 30.07.2021 года по делу № А04-2939/2021 указанный договор сотрудничества был расторгнут. Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 18.02.2022 года по делу № Ф03-7402/2021 решение Арбитражного суда Амурской области от 30.07.2021 года и постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2021 года по делу № А04-2939/2021 было отменено и по делу было принято новое решение об отказе ООО «Специализированный застройщик Лазурный берег» в удовлетворении исковых требований о расторжении договора сотрудничества от 25.12.2019, заключенного с ООО КСМ «Чжэнь Син».

Уведомлением,  полученным ответчиком по электронной почте, ООО КСМ «Чжэнь Син» предложило ООО «Специализированный застройщик Лазурный берег» заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 28:01:210345:1629 (Л-8).

В указанном уведомлении содержатся сведения о порядке расчетов и стоимости земельного участка.

Полагая, что ответчик без обоснования каких-либо причин недобросовестно уклоняется от заключения договора купли-продажи, чем злоупотребляют своими правами, общество обратилось с настоящим иском в суд.

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, заслушав представителей сторон, суд считает требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

Пунктом 5 названной нормы предусмотрено, что в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 данного Кодекса.

Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 25 постановления Пленум Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить.

При этом, в силу содержания статьи 429 ГК РФ, применительно к анализируемым обстоятельствам, такой договор должен содержать условия позволяющие определенно установить обязанность заключить в будущем договор купли-продажи имущества, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Как следует из содержания искового заявления и дополнений к нему истец просит обязать ООО «Специализированный застройщик Лазурный берег» заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 28:01:210345:1634, площадью 6900 кв.м. (литер 7).

Вместе с этим судом принято во внимание, что согласно пункту 3.1 договора сотрудничества от 25.12.2019 Сторона 1 обязуется выкупить указанные в п.1.1 настоящего договора земельные участки и продать их Стороне-2 за 355 200 000 рублей в следующие сроки: - Литер 6 до 01.09.2020, но не ранее чем за 3 календарных месяца до сдачи Литера 6 в эксплуатацию, - Литер 7 до 01.09.2020, но не ранее чем за 3 календарных месяца до сдачи Литера 7, - Литер 8 до 01.06.2020, но не ранее чем за 3 календарных месяца до сдачи Литера 8.

Таким образом, срок заключения договора купли-продажи был определен сторонами путем указания календарной даты, при этом предусмотрено условие по изменению данного срока в зависимости от сдачи построенного объекта.

Следовательно, дополнительным соглашением № 1 к договору сотрудничества от 30.03.2020 стороны изменили срок ввода в эксплуатацию строящихся объектов Литер-6, Литер-7, Литер-8 предварительно на 4 квартал 2021, который подлежит согласованию.

При этом согласование срока сдачи строящихся объектов стороны обязались оформить в письменном виде дополнительным соглашением, являющимся неотъемлемой частью договора о сотрудничестве от 25.12.2019.

С учетом изложенного, данным соглашением стороны не только изменили срок сдачи в эксплуатацию объектов и срок заключения договора купли-продажи, но и предусмотрели, что срок сдачи строящихся объектов должен быть окончательно определен путем заключения дополнительного письменного соглашения.

Материалами дела подтверждается, что указанное дополнительное письменное соглашение сторонами не достигнуто.

Судом также установлено и не оспаривается истцом, что ООО КСМ «Чжэнь Син», являясь генеральным подрядчиком по строительству дома,  каких-либо предложений и уведомлений о заключении дополнительного соглашения о сроке сдачи строящихся объектов в адрес ООО «Специализированный застройщик Лазурный берег» не направляло.

Уведомление истца (направленное ответчику 01.03.2022) предложений ответчику о заключении дополнительного соглашения о сроке сдачи строящихся объектов не содержит.

Таким образом, в нарушение положений ст. 65 АПК РФ истцом надлежащих доказательств того, что ответчик уклоняется от заключения такого соглашения в материалы дела не представлено.

Одновременно судом отмечено, что в силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами.

Преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.

Судом установлено, что в производстве Арбитражного суда Амурской области находилось дело № А04-3129/2021 по заявлению коммерческой организации, полностью принадлежащей иностранному инвестору, в форме общества с ограниченной ответственностью «Компания строительных материалов «Чжэнь Син» к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Лазурный берег» об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 28:01:210345:1630, площадью 7 795 кв.м (литер 8) на определенных условиях.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 29.07.2022 суд отказал в заявленных требованиях.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2022 решение Арбитражного суда Амурской области от 29.07.2022 по делу № А04- 3129/2022 оставлено без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Как в настоящем деле, так и в деле № А04-3129/2022 требования истца основаны на едином договоре сотрудничества, различие между делами связано с различными земельными участками.

На основании указанной нормы суд принимает в качестве обстоятельств, не требующих дальнейшего доказывания тот факт, что согласно пункту 3.1 договора от 25.12.2019, срок заключения договора купли-продажи был определен сторонами путем указания календарной даты с условием в зависимости от сдачи построенного объекта.

Дополнительным соглашением № 1 к договору сотрудничества от 25.12.2019 стороны изменили срок ввода в эксплуатацию строящихся объектов, предварительно определив его - 4 квартал 2021 года, который подлежит согласованию.

При этом согласование срока сдачи МКД стороны обязались оформить в письменном виде дополнительным соглашением, являющимся неотъемлемой частью договора сотрудничества.

Таким образом, данным соглашением стороны не только изменили срок сдачи в эксплуатацию объектов и срок заключения договора купли-продажи, но и предусмотрели, что срок сдачи строящихся объектов должен быть окончательно определен путем заключения дополнительного письменного соглашения. Вместе с тем, указанное письменное соглашение сторонами не достигнуто.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», если наступлению обстоятельства, с которым связано начало течения срока исполнения обязательства, недобросовестно воспрепятствовала или содействовала сторона, которой наступление или ненаступление этого обстоятельства невыгодно, то по требованию добросовестной стороны это обстоятельство может быть признано соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 1 статьи 6, статья 157 ГК РФ).

Статьей 157 ГК РФ предусмотрена возможность заключения сторонами условной сделки, то есть такой сделки, возникновение или прекращение прав и обязанностей по которой стороны поставили в зависимость от обстоятельств, относительно которых неизвестно, наступят они или нет.

Как разъяснено в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу пункта 3 статьи 157 ГК РФ не запрещено заключение сделки под отменительным или отлагательным условием, наступление которого зависит в том числе и от поведения стороны сделки (например, заключение договора аренды вновь построенного здания под отлагательным условием о регистрации на него права собственности арендодателя).

Таким образом, в зависимости от того, имеет ли обстоятельство, с наступлением которого стороны сделки связывают определенные правовые последствия, признаки неизбежности или вероятности, можно говорить либо о сроке сделки, определенном особым способом, либо об условной сделке.

Рассмотрев по правилам статьи 431 ГК РФ положения пункта 3.1 договора сотрудничества (с учетом дополнительного соглашения от 30.03.2020), суд не усмотрел оснований для однозначного вывода о том, в какой срок подлежал заключению основной договор купли-продажи земельного участка.

С учетом императивных положений, закрепленных в пунктах 4, 6 статьи 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).

В настоящем случае срок заключения основного договора обусловлен моментом срока сдачи объекта – МКД, который должен быть определен сторонами в дополнительном соглашении, то есть событием, не отвечающим требованиям неизбежности по смыслу положений статьи 190 ГК РФ (Определение Верховного Суда РФ от 10.03.2015 № 5-КГ14-173, Определение Верховного Суда РФ от 10.03.2015 № 5-КГ14-173).

Неизбежность события, предусмотренная статьёй 190 ГК РФ, предполагает его независимость от воли и действий заинтересованного лица и иных лиц, могущих влиять на наступление определенного события (пункт 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Поскольку заключение дополнительного соглашения носит взаимный характер, то есть для наступления данного события от сторон требуется волевое выполнение действий – направление оферты и соответствующий акцепт, то указание события, наступление которого зависит от воли сторон, в качестве условия о сроке в рассматриваемой ситуации суд посчитал несогласованным, в результате чего применил правило о годичном сроке (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

Согласно пункту 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Установив, что конечный срок подписания основного договора по договору сотрудничества от 25.12.2019 приходится на 25.12.2020, принимая во внимание, что до этой даты основной договор купли-продажи подписан не был, как и впрочем, до 01.06.2020, если принимать во внимание календарную дату, содержащуюся в пункте 3.1 договора, и направленное компанией только 01.03.2022 обществу уведомление о его заключении, суд пришел к выводу о том, что в связи с прекращением обязательств по предварительному договору, оснований для понуждения ответчика к заключению основной сделки на основании предварительного договора не имеется.

При этом, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», суд констатировал, что компанией также был пропущен установленный статьей 429 ГК РФ срок для обращения с требованием о понуждении к заключению договора.

То обстоятельство, что между сторонами имелся судебный спор о расторжении договора сотрудничества (дело № А04-2939/2021), в рамках которого судом кассационной инстанции данный договор был признан действующим, не исключает факта пропуска истцом срока направления предложения о заключении основного договора купли-продажи, тем более, что спор инициирован ответчиком после истечения указанного срока.

В этой связи довод ООО «КСМ «Чжэнь Син» о том, что с даты принятия судебного акта судом кассационной инстанции по делу № А04-2939/2021 следует исчислять годичный срок, отклонен судом как необоснованный.

Более того, факт подачи обществом искового заявления не лишал компанию права заключать предварительный договор купли-продажи, не влиял на возникновение или изменение каких-либо прав и обязанностей между сторонами до вступления судебного акта по делу в законную силу (статья 453 ГК РФ). В том случае, если квалифицировать условие пункта 3.1 договора сотрудничества (с учетом дополнительного соглашения от 30.03.2020) как отлагательное условие в порядке статьи 157 ГК РФ, то истец не представил доказательств наступления отлагательного условия – заключение между сторонами дополнительного соглашения о сроках сдачи МКД.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований и возложения на ООО «Специализированный застройщик Лазурный берег» обязанности  заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 28:01:210345:1634.

В соответствии с предписаниями ст. 110 АПК РФ, ст. 333.21 НК РФ расходы по уплаченной ООО КСМ «Чжэнь Син» государственной пошлине в размере 6000 рублей (чек-ордер от 17.08.2022) подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья                                                                                                            В.И. Котляревский